鄭秉文

【摘要】德國(guó)可以說是歐洲規(guī)模最大的租房市場(chǎng)，而德國(guó)住房體系的形成源于德國(guó)的住房政策。鼓勵(lì)供給、壓低房租、限制購(gòu)房是德國(guó)住房政策的重要導(dǎo)向，“兩高一低”、租房便宜買房貴是德國(guó)住房市場(chǎng)的主要特點(diǎn)。獨(dú)特的住房體系使得德國(guó)形成了獨(dú)特的“租房文化”，成為了“房客大國(guó)”。

【關(guān)鍵詞】德國(guó) 租房 住房政策 【中圖分類號(hào)】F299.3/.7 【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】A

在世界各國(guó)中，德國(guó)是住房自有率最低的國(guó)家之一。歐洲統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，在2015年歐洲國(guó)家住房自有率排名中，最高的國(guó)家是羅馬尼亞（96.4%），接下來依次是克羅地亞（90.3%）、立陶宛（89.4%）、斯洛伐克（89.3%）等，而德國(guó)的住房自有率為51.9%，僅高于瑞士。2016年底，德國(guó)發(fā)布的官方數(shù)據(jù)顯示，德國(guó)住房自有率僅為45.5%，其中16個(gè)州之間并不均衡，最高的是薩爾州（62.6%），最低的是首都柏林（14.2%）。德國(guó)全國(guó)住房存量為4170萬(wàn)套，每千人507套，平均每?jī)扇艘惶鬃》?，每套平?1.7平米，4.4個(gè)房間。德國(guó)共有3867萬(wàn)個(gè)家庭，其中44%的家庭住在自有住宅，51%的家庭租用私人出租房，5%的家庭租用公租房。德國(guó)住房自有率低，說明其租房市場(chǎng)發(fā)達(dá)，德國(guó)可以說是歐洲規(guī)模最大的租房市場(chǎng)，而這樣的住房體系結(jié)構(gòu)來自于德國(guó)住房政策的鮮明導(dǎo)向。

德國(guó)住房政策導(dǎo)向：鼓勵(lì)供給、壓低房租、限制購(gòu)房

第一，德國(guó)住房建筑市場(chǎng)較為活躍，新房供給充足。德國(guó)住房?jī)r(jià)格的決定因素較多，但最具決定性作用的是供給和需求的均衡。德國(guó)的住房供給體系比較完備，法制較為健全，制度交易性費(fèi)用很低。首先，德國(guó)人“自建房”較為容易。德國(guó)憲法對(duì)住房的“建筑權(quán)”作了明確規(guī)定，任何人都享有獲準(zhǔn)在其個(gè)人土地上造房的權(quán)利，除非有明確的立法禁止造房。其次，開發(fā)商的審批手續(xù)較為簡(jiǎn)單。德國(guó)立法規(guī)定，如果造房方案符合市政規(guī)劃，地方主管部門就必須批準(zhǔn)，如果拒絕批準(zhǔn)，法院可以介入并支持造房。可以說，德國(guó)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的管理是法治化和程序化的。再次，德國(guó)地方政府在審批房地產(chǎn)開發(fā)與建筑方案時(shí)不存在“尋租”現(xiàn)象，反而態(tài)度非常積極，甚至有可能為土地提供者給予一定的財(cái)政激勵(lì)。德國(guó)聯(lián)邦政府每年都根據(jù)居民數(shù)量為地方政府提供補(bǔ)貼，而鼓勵(lì)開發(fā)土地是地方政府?dāng)U大住宅建造預(yù)算的一個(gè)重要途徑?；谏鲜鲞@些原因，德國(guó)每千人的住宅完成率比其他歐盟成員國(guó)要高出很多，甚至高出100%以上。

第二，德國(guó)租房市場(chǎng)穩(wěn)定，房租很低，監(jiān)管嚴(yán)格。德國(guó)的住房市場(chǎng)不存在“泡沫”，不存在房?jī)r(jià)飛漲現(xiàn)象，并且從未出現(xiàn)“搶購(gòu)潮”，這其中一個(gè)重要原因就是租房市場(chǎng)穩(wěn)定，租金便宜，租房在住房選項(xiàng)中占主導(dǎo)地位。一般來說，買房子的一個(gè)重要原因就是想對(duì)沖上漲的房租，但是，如果房租穩(wěn)定并且便宜，那么買房者就會(huì)權(quán)衡。首先，德國(guó)的住宅絕大部分都是私有的，公共提供的住宅在全國(guó)住宅存量中僅占5%。而私有住宅在租房市場(chǎng)中產(chǎn)權(quán)明晰、競(jìng)爭(zhēng)充分、承租方便、效率很高，其空置率是8%，在歐洲國(guó)家中是較低的。同時(shí)，德國(guó)法律授權(quán)州政府控制房租價(jià)格，即在三年里上漲幅度不得超過15%。總之，在租房市場(chǎng)中，德國(guó)國(guó)家規(guī)制與市場(chǎng)機(jī)制都發(fā)揮了很好的作用。其次，承租方的權(quán)利受到法律保護(hù)，只要正常繳納房租、行為正當(dāng)，就享有承租權(quán)，除非出租方自己需要出售、搬家等其他原因。同時(shí)，承租方二次出租受到法律保護(hù)，任何租戶都可充當(dāng)“二房東”，德國(guó)從“二房東”那里承租住房的家庭高達(dá)90萬(wàn)個(gè)，占全部租房家庭的2.3%。最后，由于大多數(shù)的德國(guó)人是靠租房生活，德國(guó)政府對(duì)租房市場(chǎng)價(jià)格非常敏感，嚴(yán)格控制租房市場(chǎng)的價(jià)格，從行政立法保護(hù)承租方的權(quán)益，到地方政府立法限制租房?jī)r(jià)格；從鼓勵(lì)一級(jí)新房市場(chǎng)充分供給以平抑房租價(jià)格，到房東租房收入稅收優(yōu)惠政策等，都促進(jìn)了德國(guó)租房市場(chǎng)的繁榮。

第三，德國(guó)購(gòu)房信貸監(jiān)管嚴(yán)格，條件苛刻。德國(guó)購(gòu)買住房的按揭規(guī)定很保守，對(duì)借貸申請(qǐng)人的條件審核十分嚴(yán)格，不存在次級(jí)抵押貸款市場(chǎng)，抵押銀行的貸款與估值比例限制在60%以下，在發(fā)達(dá)國(guó)家中幾乎是最低的，并且還常常附加其他限制性條件。因此，在德國(guó)買房的抵押成本很高，房產(chǎn)不能成為投資品，炒房者受到了極大的限制，租房和買房的目的逐漸趨同歸一，租房就逐漸成為一種生活習(xí)慣。

德國(guó)住房特點(diǎn)：“兩高一低”，租房便宜買房貴

德國(guó)住房特點(diǎn)是“兩高一低”，即自建房成本高、買房?jī)r(jià)格高、租房?jī)r(jià)格低。

自建房的成本在德國(guó)很高，大約比法國(guó)高出一倍。其中，土地成本占購(gòu)房款的三分之一左右，但各地情況差異較大。比如，在慕尼黑，土地成本占購(gòu)房款的60%，每平米8000歐元左右。因此，德國(guó)人自建房就不如租房。

在德國(guó)買房很貴。各州的房?jī)r(jià)存在很大差異性，2016年曼海姆一套80平米的新建單元房平均價(jià)是28萬(wàn)歐元，柏林是40萬(wàn)歐元，慕尼黑是42萬(wàn)歐元。新建帶草坪的別墅房在科隆是42萬(wàn)歐元，而在慕尼黑是85萬(wàn)歐元。相比之下，其鄰國(guó)法國(guó)2014年購(gòu)房的均價(jià)只有22.8萬(wàn)歐元，包括別墅和自建房在內(nèi)。

在德國(guó)租房很便宜，新建房的租金每月每平米均價(jià)10歐元，舊房租金8—9歐元。而法國(guó)租房?jī)r(jià)格比德國(guó)高很多，例如，巴黎平均租金是每月每平米26歐元，里昂、馬賽、圖盧茲、南特是12—13歐元。

由于德國(guó)住宅的“兩高一低”，絕大多數(shù)德國(guó)居民選擇租房。據(jù)德國(guó)官方數(shù)據(jù)顯示，德國(guó)家庭平均每月毛收入是4196歐元，凈收入是3218歐元，就是說，德國(guó)家庭的房租僅占其毛收入的11.2%，占凈收入的14.7%，這是德國(guó)全部人口的統(tǒng)計(jì)結(jié)果。而按照租房家庭這個(gè)群體的收入來計(jì)算，房租占租房家庭收入平均水平27.2%。德國(guó)房租水平低，使得那些低于貧困線的群體也可以租房。德國(guó)的貧困線每年調(diào)整一次。2015年的貧困線是一人獨(dú)居且年收入低于12401歐元（月均每月1033歐元），身邊有2個(gè)未滿14歲兒童的雙親年收入低于26041歐元（月均2170歐元）。據(jù)德國(guó)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，收入低于500歐元以下的家庭租房支出每月是351歐元；而每月房租低于300歐元以下的家庭占全部1986萬(wàn)租房家庭的8.2%，高于每月600歐元房租的家庭是35.8%，半數(shù)以上的家庭（56.1%）房租水平在300—600歐元之間。當(dāng)然，房租對(duì)獨(dú)居者和貧困者的壓力大一些，超過了其可支配收入的一半，分別是59.6%和51.2%。

德國(guó)租房市場(chǎng)中四個(gè)群體是主力軍

根據(jù)德國(guó)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，在對(duì)德國(guó)住房市場(chǎng)的房客群體進(jìn)行分層研究之后，會(huì)發(fā)現(xiàn)有四個(gè)群體租房的比例非常高，可以說是租房市場(chǎng)的主力軍。

第一，在單親和雙親家庭中，單親家庭租房的比例高。德國(guó)的單親家庭約有154萬(wàn)個(gè)，其中有未成年兒童的單親家庭租房的比例為78.8%，相比之下，有未成年兒童的雙親家庭租房比例是43.2%。

第二，在一人戶家庭和多人戶家庭中，一人獨(dú)居的家庭租房比例最高。在德國(guó)，一人戶家庭有1562萬(wàn)個(gè)，占全國(guó)家庭總數(shù)的40%。所謂一人戶就是指獨(dú)立生活的成年單身，在這個(gè)群體里，租房的占72.4%，就是說，德國(guó)成年單身人群超過三分之二都是租房住，擁有個(gè)人住宅的還不到三分之一，僅為27.6%。兩人家庭全國(guó)共有1344萬(wàn)戶，住在自有住宅的比例僅為52.7%，就是說，婚后“二人世界”的家庭幾乎近一半都是租房住。人口超過三人（包括三人）的家庭總共有961萬(wàn)戶，租房的占41.4%。

第三，在獨(dú)居老人和同居老人中，獨(dú)居老年人租房的比例大。德國(guó)家庭人口全都超過65歲的“老人家庭”有963萬(wàn)戶，其中47%是租房。如果把“老人家庭”分為“一人獨(dú)居”（主要指失去老伴）和“夫妻兩人”（包括兩人以上，即與子女合?。﹥深惖脑?，“一人獨(dú)居”的老人家庭有56%租房，就是說，超過一半的獨(dú)居老人是租房，而“夫妻兩人”的老年家庭有35.1%租房。

第四，在有未成年子女和沒有未成年子女的家庭中，有未成年子女家庭租房比例高。在德國(guó)，子女年齡低于18歲的家庭有773萬(wàn)戶，其中50.3%是租房。相比之下，夫婦兩口之家的家庭數(shù)量是1358戶，其中40.1%是租房。

由于租房便宜買房貴，對(duì)很多人來講買不如租。于是，德國(guó)住房市場(chǎng)是買者寡、租者眾，尤其對(duì)青年人來說，一般到35歲以后才考慮買房，此前，他需要每月連續(xù)存款，待存款額達(dá)到購(gòu)房款的20%—40%時(shí)，就有資格申請(qǐng)貸款了。在“兩高一低”的住房市場(chǎng)下，無論是青年人還是老年人，無論是單親家庭還是雙親家庭，他們都視租房為自己的家，租住同一套房的租期很長(zhǎng)，一般都超過10年。

德國(guó)住房市場(chǎng)發(fā)生變化，默克爾面臨新挑戰(zhàn)

如同養(yǎng)老金制度改革在德國(guó)達(dá)成社會(huì)共識(shí)一樣，德國(guó)住房體系的制度目標(biāo)和理念追求也較為統(tǒng)一，即大力發(fā)展租房市場(chǎng)，努力建成一個(gè)“房客大國(guó)”。德國(guó)養(yǎng)老金制度和住房市場(chǎng)特征的形成，在很大程度上與德國(guó)的歷史有關(guān)。歐洲經(jīng)歷了兩次世界大戰(zhàn)，戰(zhàn)爭(zhēng)摧毀了大量民房，財(cái)富遭受巨大損失。第一次世界大戰(zhàn)之后，德國(guó)恢復(fù)樓房建筑的方式是國(guó)家出資；第二次世界大戰(zhàn)后，在住房極度短缺的情況下，德國(guó)轉(zhuǎn)而實(shí)行了市場(chǎng)、國(guó)家與合作社三方共同努力的混合提供方式。

同時(shí)，德國(guó)雖然是一個(gè)典型的福利國(guó)家，但其公租房的數(shù)量在全國(guó)住宅存量中僅占8%，大約有300萬(wàn)套，在歐洲國(guó)家中比例是最低的。德國(guó)公租房有一個(gè)特點(diǎn)，就是政府并不親自建造公租房。在德國(guó)，公租房是指對(duì)住房提供商給予一定財(cái)政補(bǔ)貼之后用于非盈利性與公共目的的住房。根據(jù)法律規(guī)定，有權(quán)利申請(qǐng)公租房的公民包括低收入群體、單親家庭、懷孕婦女、老人、無家可歸者等。1989年住房政策改革之后，德國(guó)解散了非盈利的機(jī)構(gòu)體系，政府擁有的房產(chǎn)轉(zhuǎn)交給私人的市場(chǎng)機(jī)構(gòu)。目前，接受財(cái)政補(bǔ)貼的住宅提供商包括市政住宅公司、合作社、私人地主、商業(yè)性的開發(fā)商和投資者，他們從本質(zhì)上講已成為住宅市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)主體。

由于住房體制改革等原因，在過去幾年里，德國(guó)住房市場(chǎng)出現(xiàn)了一些新變化。例如，將住房視為投資手段的投資者越來越活躍、住房自有率明顯上升、房?jī)r(jià)大幅度攀升等。一些德國(guó)專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)德國(guó)住房市場(chǎng)做了預(yù)測(cè)，默克爾將面臨新的機(jī)遇和挑戰(zhàn)：首先，德國(guó)居民有購(gòu)買第二居所的愿望，第二居所住房市場(chǎng)變化將有可能推動(dòng)住房市場(chǎng)的需求變化；其次，德國(guó)是世界人口老齡化最嚴(yán)重的國(guó)家，未來10年里，德國(guó)老齡化將更加嚴(yán)峻，這將對(duì)住房市場(chǎng)的走勢(shì)帶來影響；最后，大量難民涌入德國(guó)將對(duì)住房市場(chǎng)產(chǎn)生影響，加之移民政策存在不確定性，這將有可能推動(dòng)住房市場(chǎng)的需求端，推高潛在市場(chǎng)價(jià)格。

“租房文化”逐漸形成并根深蒂固，德國(guó)成為一個(gè)“房客大國(guó)”

二戰(zhàn)后德國(guó)逐漸成為“房客大國(guó)”，同時(shí)形成了獨(dú)特的“租房文化”。在德國(guó)決策層和德國(guó)國(guó)民的觀念中，房子僅是一個(gè)棲身之所，是社會(huì)基礎(chǔ)設(shè)施的一個(gè)組成部分，而不是投資工具。同時(shí)，苛刻的稅收政策對(duì)形成“租房文化”發(fā)揮了重要作用。德國(guó)的住房政策導(dǎo)向十分清晰：抑制房產(chǎn)交易，只要過手交易，就須繳納相當(dāng)于房產(chǎn)價(jià)值3.5%—6%的印花稅（各州比例不一樣）；房產(chǎn)交易之后如果有收益，就必須要繳納資本利得稅；對(duì)房?jī)r(jià)上漲的部分，須課征房產(chǎn)價(jià)值稅。德國(guó)的住房稅收政策對(duì)消滅“炒房”投機(jī)行為和抑制樓市泡沫發(fā)揮了重要作用。

獨(dú)特的歷史、難忘的經(jīng)歷和鮮明的政策導(dǎo)向等諸多因素，使德國(guó)“租房文化”逐漸形成并根深蒂固，德國(guó)由此成為一個(gè)“房客大國(guó)”。作為一個(gè)“房客大國(guó)”，德國(guó)的住房市場(chǎng)在發(fā)達(dá)國(guó)家中是最穩(wěn)定的，是住房?jī)r(jià)格波動(dòng)最小和居住成本最低的；作為一個(gè)“房客大國(guó)”，與其他發(fā)達(dá)國(guó)家相比，德國(guó)的住房體系是金融化程度最低、綁架金融體系可能性最小的；作為一個(gè)“房客大國(guó)”，德國(guó)是二戰(zhàn)后唯一沒有出現(xiàn)過房地產(chǎn)泡沫的國(guó)家，是發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體中最不容易發(fā)生次貸危機(jī)的國(guó)家。

（作者為中國(guó)社會(huì)科學(xué)院世界社保研究中心主任）

【參考文獻(xiàn)】

①《現(xiàn)有政策效果平平 住房難成德大選“灰話題”》，新華網(wǎng)，2017年9月22日。