鄭秉文

【摘要】德國可以說是歐洲規(guī)模最大的租房市場，而德國住房體系的形成源于德國的住房政策。鼓勵供給、壓低房租、限制購房是德國住房政策的重要導(dǎo)向，“兩高一低”、租房便宜買房貴是德國住房市場的主要特點。獨(dú)特的住房體系使得德國形成了獨(dú)特的“租房文化”，成為了“房客大國”。

【關(guān)鍵詞】德國 租房 住房政策 【中圖分類號】F299.3/.7 【文獻(xiàn)標(biāo)識碼】A

在世界各國中，德國是住房自有率最低的國家之一。歐洲統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，在2015年歐洲國家住房自有率排名中，最高的國家是羅馬尼亞（96.4%），接下來依次是克羅地亞（90.3%）、立陶宛（89.4%）、斯洛伐克（89.3%）等，而德國的住房自有率為51.9%，僅高于瑞士。2016年底，德國發(fā)布的官方數(shù)據(jù)顯示，德國住房自有率僅為45.5%，其中16個州之間并不均衡，最高的是薩爾州（62.6%），最低的是首都柏林（14.2%）。德國全國住房存量為4170萬套，每千人507套，平均每兩人一套住房，每套平均91.7平米，4.4個房間。德國共有3867萬個家庭，其中44%的家庭住在自有住宅，51%的家庭租用私人出租房，5%的家庭租用公租房。德國住房自有率低，說明其租房市場發(fā)達(dá)，德國可以說是歐洲規(guī)模最大的租房市場，而這樣的住房體系結(jié)構(gòu)來自于德國住房政策的鮮明導(dǎo)向。

德國住房政策導(dǎo)向：鼓勵供給、壓低房租、限制購房

第一，德國住房建筑市場較為活躍，新房供給充足。德國住房價格的決定因素較多，但最具決定性作用的是供給和需求的均衡。德國的住房供給體系比較完備，法制較為健全，制度交易性費(fèi)用很低。首先，德國人“自建房”較為容易。德國憲法對住房的“建筑權(quán)”作了明確規(guī)定，任何人都享有獲準(zhǔn)在其個人土地上造房的權(quán)利，除非有明確的立法禁止造房。其次，開發(fā)商的審批手續(xù)較為簡單。德國立法規(guī)定，如果造房方案符合市政規(guī)劃，地方主管部門就必須批準(zhǔn)，如果拒絕批準(zhǔn)，法院可以介入并支持造房?？梢哉f，德國對房地產(chǎn)開發(fā)的管理是法治化和程序化的。再次，德國地方政府在審批房地產(chǎn)開發(fā)與建筑方案時不存在“尋租”現(xiàn)象，反而態(tài)度非常積極，甚至有可能為土地提供者給予一定的財政激勵。德國聯(lián)邦政府每年都根據(jù)居民數(shù)量為地方政府提供補(bǔ)貼，而鼓勵開發(fā)土地是地方政府?dāng)U大住宅建造預(yù)算的一個重要途徑?；谏鲜鲞@些原因，德國每千人的住宅完成率比其他歐盟成員國要高出很多，甚至高出100%以上。

第二，德國租房市場穩(wěn)定，房租很低，監(jiān)管嚴(yán)格。德國的住房市場不存在“泡沫”，不存在房價飛漲現(xiàn)象，并且從未出現(xiàn)“搶購潮”，這其中一個重要原因就是租房市場穩(wěn)定，租金便宜，租房在住房選項中占主導(dǎo)地位。一般來說，買房子的一個重要原因就是想對沖上漲的房租，但是，如果房租穩(wěn)定并且便宜，那么買房者就會權(quán)衡。首先，德國的住宅絕大部分都是私有的，公共提供的住宅在全國住宅存量中僅占5%。而私有住宅在租房市場中產(chǎn)權(quán)明晰、競爭充分、承租方便、效率很高，其空置率是8%，在歐洲國家中是較低的。同時，德國法律授權(quán)州政府控制房租價格，即在三年里上漲幅度不得超過15%。總之，在租房市場中，德國國家規(guī)制與市場機(jī)制都發(fā)揮了很好的作用。其次，承租方的權(quán)利受到法律保護(hù)，只要正常繳納房租、行為正當(dāng)，就享有承租權(quán)，除非出租方自己需要出售、搬家等其他原因。同時，承租方二次出租受到法律保護(hù)，任何租戶都可充當(dāng)“二房東”，德國從“二房東”那里承租住房的家庭高達(dá)90萬個，占全部租房家庭的2.3%。最后，由于大多數(shù)的德國人是靠租房生活，德國政府對租房市場價格非常敏感，嚴(yán)格控制租房市場的價格，從行政立法保護(hù)承租方的權(quán)益，到地方政府立法限制租房價格；從鼓勵一級新房市場充分供給以平抑房租價格，到房東租房收入稅收優(yōu)惠政策等，都促進(jìn)了德國租房市場的繁榮。

第三，德國購房信貸監(jiān)管嚴(yán)格，條件苛刻。德國購買住房的按揭規(guī)定很保守，對借貸申請人的條件審核十分嚴(yán)格，不存在次級抵押貸款市場，抵押銀行的貸款與估值比例限制在60%以下，在發(fā)達(dá)國家中幾乎是最低的，并且還常常附加其他限制性條件。因此，在德國買房的抵押成本很高，房產(chǎn)不能成為投資品，炒房者受到了極大的限制，租房和買房的目的逐漸趨同歸一，租房就逐漸成為一種生活習(xí)慣。

德國住房特點：“兩高一低”，租房便宜買房貴

德國住房特點是“兩高一低”，即自建房成本高、買房價格高、租房價格低。

自建房的成本在德國很高，大約比法國高出一倍。其中，土地成本占購房款的三分之一左右，但各地情況差異較大。比如，在慕尼黑，土地成本占購房款的60%，每平米8000歐元左右。因此，德國人自建房就不如租房。

在德國買房很貴。各州的房價存在很大差異性，2016年曼海姆一套80平米的新建單元房平均價是28萬歐元，柏林是40萬歐元，慕尼黑是42萬歐元。新建帶草坪的別墅房在科隆是42萬歐元，而在慕尼黑是85萬歐元。相比之下，其鄰國法國2014年購房的均價只有22.8萬歐元，包括別墅和自建房在內(nèi)。

在德國租房很便宜，新建房的租金每月每平米均價10歐元，舊房租金8—9歐元。而法國租房價格比德國高很多，例如，巴黎平均租金是每月每平米26歐元，里昂、馬賽、圖盧茲、南特是12—13歐元。

由于德國住宅的“兩高一低”，絕大多數(shù)德國居民選擇租房。據(jù)德國官方數(shù)據(jù)顯示，德國家庭平均每月毛收入是4196歐元，凈收入是3218歐元，就是說，德國家庭的房租僅占其毛收入的11.2%，占凈收入的14.7%，這是德國全部人口的統(tǒng)計結(jié)果。而按照租房家庭這個群體的收入來計算，房租占租房家庭收入平均水平27.2%。德國房租水平低，使得那些低于貧困線的群體也可以租房。德國的貧困線每年調(diào)整一次。2015年的貧困線是一人獨(dú)居且年收入低于12401歐元（月均每月1033歐元），身邊有2個未滿14歲兒童的雙親年收入低于26041歐元（月均2170歐元）。據(jù)德國數(shù)據(jù)統(tǒng)計，收入低于500歐元以下的家庭租房支出每月是351歐元；而每月房租低于300歐元以下的家庭占全部1986萬租房家庭的8.2%，高于每月600歐元房租的家庭是35.8%，半數(shù)以上的家庭（56.1%）房租水平在300—600歐元之間。當(dāng)然，房租對獨(dú)居者和貧困者的壓力大一些，超過了其可支配收入的一半，分別是59.6%和51.2%。

德國租房市場中四個群體是主力軍

根據(jù)德國統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，在對德國住房市場的房客群體進(jìn)行分層研究之后，會發(fā)現(xiàn)有四個群體租房的比例非常高，可以說是租房市場的主力軍。

第一，在單親和雙親家庭中，單親家庭租房的比例高。德國的單親家庭約有154萬個，其中有未成年兒童的單親家庭租房的比例為78.8%，相比之下，有未成年兒童的雙親家庭租房比例是43.2%。

第二，在一人戶家庭和多人戶家庭中，一人獨(dú)居的家庭租房比例最高。在德國，一人戶家庭有1562萬個，占全國家庭總數(shù)的40%。所謂一人戶就是指獨(dú)立生活的成年單身，在這個群體里，租房的占72.4%，就是說，德國成年單身人群超過三分之二都是租房住，擁有個人住宅的還不到三分之一，僅為27.6%。兩人家庭全國共有1344萬戶，住在自有住宅的比例僅為52.7%，就是說，婚后“二人世界”的家庭幾乎近一半都是租房住。人口超過三人（包括三人）的家庭總共有961萬戶，租房的占41.4%。

第三，在獨(dú)居老人和同居老人中，獨(dú)居老年人租房的比例大。德國家庭人口全都超過65歲的“老人家庭”有963萬戶，其中47%是租房。如果把“老人家庭”分為“一人獨(dú)居”（主要指失去老伴）和“夫妻兩人”（包括兩人以上，即與子女合?。﹥深惖脑?，“一人獨(dú)居”的老人家庭有56%租房，就是說，超過一半的獨(dú)居老人是租房，而“夫妻兩人”的老年家庭有35.1%租房。

第四，在有未成年子女和沒有未成年子女的家庭中，有未成年子女家庭租房比例高。在德國，子女年齡低于18歲的家庭有773萬戶，其中50.3%是租房。相比之下，夫婦兩口之家的家庭數(shù)量是1358戶，其中40.1%是租房。

由于租房便宜買房貴，對很多人來講買不如租。于是，德國住房市場是買者寡、租者眾，尤其對青年人來說，一般到35歲以后才考慮買房，此前，他需要每月連續(xù)存款，待存款額達(dá)到購房款的20%—40%時，就有資格申請貸款了。在“兩高一低”的住房市場下，無論是青年人還是老年人，無論是單親家庭還是雙親家庭，他們都視租房為自己的家，租住同一套房的租期很長，一般都超過10年。

德國住房市場發(fā)生變化，默克爾面臨新挑戰(zhàn)

如同養(yǎng)老金制度改革在德國達(dá)成社會共識一樣，德國住房體系的制度目標(biāo)和理念追求也較為統(tǒng)一，即大力發(fā)展租房市場，努力建成一個“房客大國”。德國養(yǎng)老金制度和住房市場特征的形成，在很大程度上與德國的歷史有關(guān)。歐洲經(jīng)歷了兩次世界大戰(zhàn)，戰(zhàn)爭摧毀了大量民房，財富遭受巨大損失。第一次世界大戰(zhàn)之后，德國恢復(fù)樓房建筑的方式是國家出資；第二次世界大戰(zhàn)后，在住房極度短缺的情況下，德國轉(zhuǎn)而實行了市場、國家與合作社三方共同努力的混合提供方式。

同時，德國雖然是一個典型的福利國家，但其公租房的數(shù)量在全國住宅存量中僅占8%，大約有300萬套，在歐洲國家中比例是最低的。德國公租房有一個特點，就是政府并不親自建造公租房。在德國，公租房是指對住房提供商給予一定財政補(bǔ)貼之后用于非盈利性與公共目的的住房。根據(jù)法律規(guī)定，有權(quán)利申請公租房的公民包括低收入群體、單親家庭、懷孕婦女、老人、無家可歸者等。1989年住房政策改革之后，德國解散了非盈利的機(jī)構(gòu)體系，政府擁有的房產(chǎn)轉(zhuǎn)交給私人的市場機(jī)構(gòu)。目前，接受財政補(bǔ)貼的住宅提供商包括市政住宅公司、合作社、私人地主、商業(yè)性的開發(fā)商和投資者，他們從本質(zhì)上講已成為住宅市場的競爭主體。

由于住房體制改革等原因，在過去幾年里，德國住房市場出現(xiàn)了一些新變化。例如，將住房視為投資手段的投資者越來越活躍、住房自有率明顯上升、房價大幅度攀升等。一些德國專業(yè)機(jī)構(gòu)對德國住房市場做了預(yù)測，默克爾將面臨新的機(jī)遇和挑戰(zhàn)：首先，德國居民有購買第二居所的愿望，第二居所住房市場變化將有可能推動住房市場的需求變化；其次，德國是世界人口老齡化最嚴(yán)重的國家，未來10年里，德國老齡化將更加嚴(yán)峻，這將對住房市場的走勢帶來影響；最后，大量難民涌入德國將對住房市場產(chǎn)生影響，加之移民政策存在不確定性，這將有可能推動住房市場的需求端，推高潛在市場價格。

“租房文化”逐漸形成并根深蒂固，德國成為一個“房客大國”

二戰(zhàn)后德國逐漸成為“房客大國”，同時形成了獨(dú)特的“租房文化”。在德國決策層和德國國民的觀念中，房子僅是一個棲身之所，是社會基礎(chǔ)設(shè)施的一個組成部分，而不是投資工具。同時，苛刻的稅收政策對形成“租房文化”發(fā)揮了重要作用。德國的住房政策導(dǎo)向十分清晰：抑制房產(chǎn)交易，只要過手交易，就須繳納相當(dāng)于房產(chǎn)價值3.5%—6%的印花稅（各州比例不一樣）；房產(chǎn)交易之后如果有收益，就必須要繳納資本利得稅；對房價上漲的部分，須課征房產(chǎn)價值稅。德國的住房稅收政策對消滅“炒房”投機(jī)行為和抑制樓市泡沫發(fā)揮了重要作用。

獨(dú)特的歷史、難忘的經(jīng)歷和鮮明的政策導(dǎo)向等諸多因素，使德國“租房文化”逐漸形成并根深蒂固，德國由此成為一個“房客大國”。作為一個“房客大國”，德國的住房市場在發(fā)達(dá)國家中是最穩(wěn)定的，是住房價格波動最小和居住成本最低的；作為一個“房客大國”，與其他發(fā)達(dá)國家相比，德國的住房體系是金融化程度最低、綁架金融體系可能性最小的；作為一個“房客大國”，德國是二戰(zhàn)后唯一沒有出現(xiàn)過房地產(chǎn)泡沫的國家，是發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體中最不容易發(fā)生次貸危機(jī)的國家。

（作者為中國社會科學(xué)院世界社保研究中心主任）

【參考文獻(xiàn)】

①《現(xiàn)有政策效果平平 住房難成德大選“灰話題”》，新華網(wǎng)，2017年9月22日。