鄭秉文

【摘要】德國可以說是歐洲規(guī)模最大的租房市場，而德國住房體系的形成源于德國的住房政策。鼓勵供給、壓低房租、限制購房是德國住房政策的重要導(dǎo)向，“兩高一低”、租房便宜買房貴是德國住房市場的主要特點。獨特的住房體系使得德國形成了獨特的“租房文化”，成為了“房客大國”。

【關(guān)鍵詞】德國 租房 住房政策 【中圖分類號】F299.3/.7 【文獻標識碼】A

在世界各國中，德國是住房自有率最低的國家之一。歐洲統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，在2015年歐洲國家住房自有率排名中，最高的國家是羅馬尼亞（96.4%），接下來依次是克羅地亞（90.3%）、立陶宛（89.4%）、斯洛伐克（89.3%）等，而德國的住房自有率為51.9%，僅高于瑞士。2016年底，德國發(fā)布的官方數(shù)據(jù)顯示，德國住房自有率僅為45.5%，其中16個州之間并不均衡，最高的是薩爾州（62.6%），最低的是首都柏林（14.2%）。德國全國住房存量為4170萬套，每千人507套，平均每兩人一套住房，每套平均91.7平米，4.4個房間。德國共有3867萬個家庭，其中44%的家庭住在自有住宅，51%的家庭租用私人出租房，5%的家庭租用公租房。德國住房自有率低，說明其租房市場發(fā)達，德國可以說是歐洲規(guī)模最大的租房市場，而這樣的住房體系結(jié)構(gòu)來自于德國住房政策的鮮明導(dǎo)向。

德國住房政策導(dǎo)向：鼓勵供給、壓低房租、限制購房

第一，德國住房建筑市場較為活躍，新房供給充足。德國住房價格的決定因素較多，但最具決定性作用的是供給和需求的均衡。德國的住房供給體系比較完備，法制較為健全，制度交易性費用很低。首先，德國人“自建房”較為容易。德國憲法對住房的“建筑權(quán)”作了明確規(guī)定，任何人都享有獲準在其個人土地上造房的權(quán)利，除非有明確的立法禁止造房。其次，開發(fā)商的審批手續(xù)較為簡單。德國立法規(guī)定，如果造房方案符合市政規(guī)劃，地方主管部門就必須批準，如果拒絕批準，法院可以介入并支持造房。可以說，德國對房地產(chǎn)開發(fā)的管理是法治化和程序化的。再次，德國地方政府在審批房地產(chǎn)開發(fā)與建筑方案時不存在“尋租”現(xiàn)象，反而態(tài)度非常積極，甚至有可能為土地提供者給予一定的財政激勵。德國聯(lián)邦政府每年都根據(jù)居民數(shù)量為地方政府提供補貼，而鼓勵開發(fā)土地是地方政府擴大住宅建造預(yù)算的一個重要途徑?；谏鲜鲞@些原因，德國每千人的住宅完成率比其他歐盟成員國要高出很多，甚至高出100%以上。

第二，德國租房市場穩(wěn)定，房租很低，監(jiān)管嚴格。德國的住房市場不存在“泡沫”，不存在房價飛漲現(xiàn)象，并且從未出現(xiàn)“搶購潮”，這其中一個重要原因就是租房市場穩(wěn)定，租金便宜，租房在住房選項中占主導(dǎo)地位。一般來說，買房子的一個重要原因就是想對沖上漲的房租，但是，如果房租穩(wěn)定并且便宜，那么買房者就會權(quán)衡。首先，德國的住宅絕大部分都是私有的，公共提供的住宅在全國住宅存量中僅占5%。而私有住宅在租房市場中產(chǎn)權(quán)明晰、競爭充分、承租方便、效率很高，其空置率是8%，在歐洲國家中是較低的。同時，德國法律授權(quán)州政府控制房租價格，即在三年里上漲幅度不得超過15%?？傊?，在租房市場中，德國國家規(guī)制與市場機制都發(fā)揮了很好的作用。其次，承租方的權(quán)利受到法律保護，只要正常繳納房租、行為正當，就享有承租權(quán)，除非出租方自己需要出售、搬家等其他原因。同時，承租方二次出租受到法律保護，任何租戶都可充當“二房東”，德國從“二房東”那里承租住房的家庭高達90萬個，占全部租房家庭的2.3%。最后，由于大多數(shù)的德國人是靠租房生活，德國政府對租房市場價格非常敏感，嚴格控制租房市場的價格，從行政立法保護承租方的權(quán)益，到地方政府立法限制租房價格；從鼓勵一級新房市場充分供給以平抑房租價格，到房東租房收入稅收優(yōu)惠政策等，都促進了德國租房市場的繁榮。

第三，德國購房信貸監(jiān)管嚴格，條件苛刻。德國購買住房的按揭規(guī)定很保守，對借貸申請人的條件審核十分嚴格，不存在次級抵押貸款市場，抵押銀行的貸款與估值比例限制在60%以下，在發(fā)達國家中幾乎是最低的，并且還常常附加其他限制性條件。因此，在德國買房的抵押成本很高，房產(chǎn)不能成為投資品，炒房者受到了極大的限制，租房和買房的目的逐漸趨同歸一，租房就逐漸成為一種生活習(xí)慣。

德國住房特點：“兩高一低”，租房便宜買房貴

德國住房特點是“兩高一低”，即自建房成本高、買房價格高、租房價格低。

自建房的成本在德國很高，大約比法國高出一倍。其中，土地成本占購房款的三分之一左右，但各地情況差異較大。比如，在慕尼黑，土地成本占購房款的60%，每平米8000歐元左右。因此，德國人自建房就不如租房。

在德國買房很貴。各州的房價存在很大差異性，2016年曼海姆一套80平米的新建單元房平均價是28萬歐元，柏林是40萬歐元，慕尼黑是42萬歐元。新建帶草坪的別墅房在科隆是42萬歐元，而在慕尼黑是85萬歐元。相比之下，其鄰國法國2014年購房的均價只有22.8萬歐元，包括別墅和自建房在內(nèi)。

在德國租房很便宜，新建房的租金每月每平米均價10歐元，舊房租金8—9歐元。而法國租房價格比德國高很多，例如，巴黎平均租金是每月每平米26歐元，里昂、馬賽、圖盧茲、南特是12—13歐元。

由于德國住宅的“兩高一低”，絕大多數(shù)德國居民選擇租房。據(jù)德國官方數(shù)據(jù)顯示，德國家庭平均每月毛收入是4196歐元，凈收入是3218歐元，就是說，德國家庭的房租僅占其毛收入的11.2%，占凈收入的14.7%，這是德國全部人口的統(tǒng)計結(jié)果。而按照租房家庭這個群體的收入來計算，房租占租房家庭收入平均水平27.2%。德國房租水平低，使得那些低于貧困線的群體也可以租房。德國的貧困線每年調(diào)整一次。2015年的貧困線是一人獨居且年收入低于12401歐元（月均每月1033歐元），身邊有2個未滿14歲兒童的雙親年收入低于26041歐元（月均2170歐元）。據(jù)德國數(shù)據(jù)統(tǒng)計，收入低于500歐元以下的家庭租房支出每月是351歐元；而每月房租低于300歐元以下的家庭占全部1986萬租房家庭的8.2%，高于每月600歐元房租的家庭是35.8%，半數(shù)以上的家庭（56.1%）房租水平在300—600歐元之間。當然，房租對獨居者和貧困者的壓力大一些，超過了其可支配收入的一半，分別是59.6%和51.2%。

德國租房市場中四個群體是主力軍

根據(jù)德國統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，在對德國住房市場的房客群體進行分層研究之后，會發(fā)現(xiàn)有四個群體租房的比例非常高，可以說是租房市場的主力軍。

第一，在單親和雙親家庭中，單親家庭租房的比例高。德國的單親家庭約有154萬個，其中有未成年兒童的單親家庭租房的比例為78.8%，相比之下，有未成年兒童的雙親家庭租房比例是43.2%。

第二，在一人戶家庭和多人戶家庭中，一人獨居的家庭租房比例最高。在德國，一人戶家庭有1562萬個，占全國家庭總數(shù)的40%。所謂一人戶就是指獨立生活的成年單身，在這個群體里，租房的占72.4%，就是說，德國成年單身人群超過三分之二都是租房住，擁有個人住宅的還不到三分之一，僅為27.6%。兩人家庭全國共有1344萬戶，住在自有住宅的比例僅為52.7%，就是說，婚后“二人世界”的家庭幾乎近一半都是租房住。人口超過三人（包括三人）的家庭總共有961萬戶，租房的占41.4%。

第三，在獨居老人和同居老人中，獨居老年人租房的比例大。德國家庭人口全都超過65歲的“老人家庭”有963萬戶，其中47%是租房。如果把“老人家庭”分為“一人獨居”（主要指失去老伴）和“夫妻兩人”（包括兩人以上，即與子女合?。﹥深惖脑挘耙蝗霜毦印钡睦先思彝ビ?6%租房，就是說，超過一半的獨居老人是租房，而“夫妻兩人”的老年家庭有35.1%租房。

第四，在有未成年子女和沒有未成年子女的家庭中，有未成年子女家庭租房比例高。在德國，子女年齡低于18歲的家庭有773萬戶，其中50.3%是租房。相比之下，夫婦兩口之家的家庭數(shù)量是1358戶，其中40.1%是租房。

由于租房便宜買房貴，對很多人來講買不如租。于是，德國住房市場是買者寡、租者眾，尤其對青年人來說，一般到35歲以后才考慮買房，此前，他需要每月連續(xù)存款，待存款額達到購房款的20%—40%時，就有資格申請貸款了。在“兩高一低”的住房市場下，無論是青年人還是老年人，無論是單親家庭還是雙親家庭，他們都視租房為自己的家，租住同一套房的租期很長，一般都超過10年。

德國住房市場發(fā)生變化，默克爾面臨新挑戰(zhàn)

如同養(yǎng)老金制度改革在德國達成社會共識一樣，德國住房體系的制度目標和理念追求也較為統(tǒng)一，即大力發(fā)展租房市場，努力建成一個“房客大國”。德國養(yǎng)老金制度和住房市場特征的形成，在很大程度上與德國的歷史有關(guān)。歐洲經(jīng)歷了兩次世界大戰(zhàn)，戰(zhàn)爭摧毀了大量民房，財富遭受巨大損失。第一次世界大戰(zhàn)之后，德國恢復(fù)樓房建筑的方式是國家出資；第二次世界大戰(zhàn)后，在住房極度短缺的情況下，德國轉(zhuǎn)而實行了市場、國家與合作社三方共同努力的混合提供方式。

同時，德國雖然是一個典型的福利國家，但其公租房的數(shù)量在全國住宅存量中僅占8%，大約有300萬套，在歐洲國家中比例是最低的。德國公租房有一個特點，就是政府并不親自建造公租房。在德國，公租房是指對住房提供商給予一定財政補貼之后用于非盈利性與公共目的的住房。根據(jù)法律規(guī)定，有權(quán)利申請公租房的公民包括低收入群體、單親家庭、懷孕婦女、老人、無家可歸者等。1989年住房政策改革之后，德國解散了非盈利的機構(gòu)體系，政府擁有的房產(chǎn)轉(zhuǎn)交給私人的市場機構(gòu)。目前，接受財政補貼的住宅提供商包括市政住宅公司、合作社、私人地主、商業(yè)性的開發(fā)商和投資者，他們從本質(zhì)上講已成為住宅市場的競爭主體。

由于住房體制改革等原因，在過去幾年里，德國住房市場出現(xiàn)了一些新變化。例如，將住房視為投資手段的投資者越來越活躍、住房自有率明顯上升、房價大幅度攀升等。一些德國專業(yè)機構(gòu)對德國住房市場做了預(yù)測，默克爾將面臨新的機遇和挑戰(zhàn)：首先，德國居民有購買第二居所的愿望，第二居所住房市場變化將有可能推動住房市場的需求變化；其次，德國是世界人口老齡化最嚴重的國家，未來10年里，德國老齡化將更加嚴峻，這將對住房市場的走勢帶來影響；最后，大量難民涌入德國將對住房市場產(chǎn)生影響，加之移民政策存在不確定性，這將有可能推動住房市場的需求端，推高潛在市場價格。

“租房文化”逐漸形成并根深蒂固，德國成為一個“房客大國”

二戰(zhàn)后德國逐漸成為“房客大國”，同時形成了獨特的“租房文化”。在德國決策層和德國國民的觀念中，房子僅是一個棲身之所，是社會基礎(chǔ)設(shè)施的一個組成部分，而不是投資工具。同時，苛刻的稅收政策對形成“租房文化”發(fā)揮了重要作用。德國的住房政策導(dǎo)向十分清晰：抑制房產(chǎn)交易，只要過手交易，就須繳納相當于房產(chǎn)價值3.5%—6%的印花稅（各州比例不一樣）；房產(chǎn)交易之后如果有收益，就必須要繳納資本利得稅；對房價上漲的部分，須課征房產(chǎn)價值稅。德國的住房稅收政策對消滅“炒房”投機行為和抑制樓市泡沫發(fā)揮了重要作用。

獨特的歷史、難忘的經(jīng)歷和鮮明的政策導(dǎo)向等諸多因素，使德國“租房文化”逐漸形成并根深蒂固，德國由此成為一個“房客大國”。作為一個“房客大國”，德國的住房市場在發(fā)達國家中是最穩(wěn)定的，是住房價格波動最小和居住成本最低的；作為一個“房客大國”，與其他發(fā)達國家相比，德國的住房體系是金融化程度最低、綁架金融體系可能性最小的；作為一個“房客大國”，德國是二戰(zhàn)后唯一沒有出現(xiàn)過房地產(chǎn)泡沫的國家，是發(fā)達經(jīng)濟體中最不容易發(fā)生次貸危機的國家。

（作者為中國社會科學(xué)院世界社保研究中心主任）

【參考文獻】

①《現(xiàn)有政策效果平平 住房難成德大選“灰話題”》，新華網(wǎng)，2017年9月22日。