陳遠(yuǎn)鵬

深圳作為全國(guó)最大的房屋租賃市場(chǎng)，大部分人需要租房來(lái)解決住房問(wèn)題，因此，深圳十分重視租賃住房的增量供給與存量盤活，同時(shí)也在提高住房公積金支付房租比例、提升承租人公共配套服務(wù)水平等方面發(fā)力。

深圳有800多萬(wàn)非戶籍常住居民，與上海、北京相當(dāng)，而且作為一個(gè)新興的、移民為主的城市，流動(dòng)人口的規(guī)模和頻率在全國(guó)大城市中也是最高的，因此，形成了全國(guó)最大的住房租賃市場(chǎng)。

《深圳市住房建設(shè)規(guī)劃（2016-2020）》曾指出，“十三五”期間，預(yù)計(jì)深圳全市住房總需求約180萬(wàn)套，其中，購(gòu)房需求約70.8萬(wàn)套，租賃住房需求109.2萬(wàn)套。

從國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)看，租賃住房一般會(huì)解決30%左右的住房需求。未來(lái)，深圳的住房租賃市場(chǎng)的規(guī)模會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大。另一方面，租賃住房的供給來(lái)源將更多元。目前，深圳的供給來(lái)源主要是家庭和個(gè)人，未來(lái)專業(yè)的租賃企業(yè)將會(huì)成為主要供給源，而政府的公共租賃住房將主要發(fā)揮市場(chǎng)調(diào)節(jié)和保障作用。

民生考量越來(lái)越重要

“城市經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)、外來(lái)人口就多，相應(yīng)的租賃住房的需求也越旺盛，就更加需要規(guī)范和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)；從政府的政策導(dǎo)向來(lái)看，房地產(chǎn)已經(jīng)不是單純的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，其中的民生考量也越來(lái)越多，大城市的房?jī)r(jià)高，從民生的角度考慮發(fā)展和規(guī)范住房租賃市場(chǎng)更有必要?！敝袊?guó)（深圳）綜合開(kāi)發(fā)研究院鄭鑫博士對(duì)《小康》記者說(shuō)。

早在2003年，深圳市最初從管好流動(dòng)人口的角度出發(fā)來(lái)管理出租屋，并形成了相對(duì)比較成熟的模式——建立市區(qū)、鎮(zhèn)街、村居三級(jí)出租屋管理模式和“1+7”出租屋管理制度體系。

今年以來(lái)，深圳市著手制定發(fā)展租賃住房市場(chǎng)的政策和供給側(cè)改革。8月，深圳市規(guī)劃國(guó)土委發(fā)布了《深圳市關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的實(shí)施意見(jiàn)》（征求意見(jiàn)稿）、《深圳市住房租賃試點(diǎn)工作方案》（征求意見(jiàn)稿）兩份重要文件；9月，成立了深圳市房屋租賃運(yùn)營(yíng)管理有限公司，11月，深圳市人才安居集團(tuán)競(jìng)得了深圳2017年首宗“只租不售”住宅用地。如今，深圳市的一些房地產(chǎn)企業(yè)也開(kāi)始涉足住房租賃市場(chǎng)，出現(xiàn)了泊寓、合屋、18Plus公寓等租賃平臺(tái)。

“住房市場(chǎng)包含了買賣和租賃兩個(gè)部分，我國(guó)的住房自有率高達(dá)85%，這說(shuō)明我國(guó)住房的買賣市場(chǎng)相對(duì)發(fā)達(dá)，而住房租賃市場(chǎng)則相對(duì)發(fā)展不足。人口流動(dòng)是勞動(dòng)力在區(qū)域間進(jìn)行優(yōu)化配置的重要途徑，發(fā)達(dá)的租賃住房市場(chǎng)對(duì)人口流動(dòng)是有益的?！编嶖握f(shuō)， 在我國(guó)城鎮(zhèn)化率接近60%，人口在城市與城市間更頻繁流動(dòng)的背景下，培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)也是與城鎮(zhèn)化轉(zhuǎn)型相配套的重要制度設(shè)計(jì)。

多渠道發(fā)展租賃市場(chǎng)

深圳從今年7月被選取為首批住房租賃試點(diǎn)的城市之一，時(shí)間已經(jīng)過(guò)去近半年，深圳如何培育、規(guī)范和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)？

一是重視國(guó)有企業(yè)與民營(yíng)企業(yè)的互補(bǔ)。在市場(chǎng)培育初期，社會(huì)資本處于觀望期，深圳市屬國(guó)有企業(yè)深圳人才安居集團(tuán)、深圳房屋租賃運(yùn)營(yíng)管理有限公司早期進(jìn)入了租賃住房領(lǐng)域，發(fā)揮帶頭作用；同時(shí)，也鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、物業(yè)管理企業(yè)參與到住房租賃領(lǐng)域來(lái)。

二是重視增量供給與存量盤活。深圳市提出在“十三五”期間改造、規(guī)劃不低于100萬(wàn)套農(nóng)民自建房、村集體物業(yè)，統(tǒng)一租賃經(jīng)營(yíng)，來(lái)改善存量住房的供給；要求商品房用地配建不低于20%的自持性租賃住房，而且已經(jīng)成功拍出了一塊只租不售商品房用地，來(lái)不斷增加新的租賃住房供給。

“政府的政策導(dǎo)向和國(guó)企的帶頭作用對(duì)房地產(chǎn)商進(jìn)入租賃住房市場(chǎng)產(chǎn)生了一定的效果，一些房地產(chǎn)商已經(jīng)在考慮轉(zhuǎn)型發(fā)展；在產(chǎn)業(yè)用房領(lǐng)域只租不售其實(shí)已經(jīng)相當(dāng)普遍和成熟，房地產(chǎn)商運(yùn)營(yíng)產(chǎn)業(yè)用房和居住用房的經(jīng)驗(yàn)其實(shí)是可以借鑒的。要培育出發(fā)達(dá)、健康的住房租賃市場(chǎng)必須有多元化的市場(chǎng)供給主體，這也需要一個(gè)相對(duì)較長(zhǎng)的時(shí)間?！编嶖蜗颉缎】怠酚浾呓榻B道。

亮點(diǎn)：提升公共配套服務(wù)和公積金支付房租比例

“深圳市在提升租賃住房供給能力和水平的同時(shí)，推出了提高住房公積金支付房租比例、提升承租人公共服務(wù)水平等刺激需求端的措施，來(lái)提高居民對(duì)租賃住房的需求。”鄭鑫說(shuō)。

據(jù)了解，11月7日深圳市住房公積金管理委員會(huì)出臺(tái)的租房新政中明確要求，提取住房公積金用于支付房租的，職工每月可提取額不超過(guò)申請(qǐng)當(dāng)月應(yīng)繳存額的百分之六十五。而提取住房公積金用于其他住房消費(fèi)的，職工每月可提取額不超過(guò)申請(qǐng)當(dāng)月應(yīng)繳存額的百分之四十。

這是深圳市借助于租賃立法，相關(guān)部門落實(shí)租賃一定年限可享有配套公共服務(wù)的權(quán)利的體現(xiàn)。其中提出，要提高職工提取住房公積金支付房租的比例，住房公積金管理部門縮短相關(guān)手續(xù)辦理的時(shí)間。

另外，深圳還將借鑒美國(guó)的經(jīng)驗(yàn)，為低收入人群發(fā)放住房租賃券，享受這種補(bǔ)助的家庭可在市場(chǎng)上自由選擇適合自己居住住房，用住房租賃券抵扣部分租金。

深圳城中村租賃住房約占總租賃住房70%，作為深圳租賃市場(chǎng)主力軍的城中村的租客們將在以后的租賃市場(chǎng)中享受與普通商品租賃住房同等的公共配套服務(wù)。而且，深圳市還將城中村租賃住房統(tǒng)一納入住房租賃信息服務(wù)于監(jiān)管平臺(tái)，加大規(guī)范管理與市場(chǎng)監(jiān)測(cè)。深圳相關(guān)租賃管理部門將加大租賃合同備案管理，保護(hù)租賃雙方權(quán)益。

在備案的基礎(chǔ)上，符合條件、納入政府監(jiān)管平臺(tái)的城中村租賃住房，將享受與普通商品租賃住房同等的公共配套服務(wù)，給予辦理居住證明、子女上學(xué)等，政府將增加城中村周邊公共配套規(guī)劃與供應(yīng)。endprint