秦婷

乳山市物業(yè)管理存在的問題

秦婷

本人分析了當(dāng)前物業(yè)管理工作存在的問題，并結(jié)合實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)探討了對(duì)物業(yè)管理工作提升的一些建議。

近年來，隨著乳山市城市化進(jìn)程的加速推進(jìn)，物業(yè)管理得到了迅速發(fā)展，同時(shí)也成為我市城市管理矛盾相對(duì)集中的領(lǐng)域，現(xiàn)就我市目前的物業(yè)管理現(xiàn)狀如何、當(dāng)前物業(yè)管理存在的問題以及如何才能促進(jìn)我市物業(yè)管理的健康發(fā)展問題談?wù)勎业目捶ā?/p>

乳山市物業(yè)管理現(xiàn)狀

乳山市自1998年開始在住宅小區(qū)推行物業(yè)管理，目前共有物業(yè)企業(yè)58家，其中：一級(jí)資質(zhì)企業(yè)一家，二級(jí)資質(zhì)企業(yè)三家，三級(jí)資質(zhì)企業(yè)有54家；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)下屬的物業(yè)企業(yè)43家（包括12個(gè)村屬企業(yè)），獨(dú)立物業(yè)企業(yè)15家。自2012年我局出臺(tái)《乳山市物業(yè)服務(wù)規(guī)范》以來，市區(qū)納入物業(yè)管理的179個(gè)小區(qū)，通過安裝監(jiān)控等增設(shè)公共設(shè)施設(shè)備，增加保潔、秩序維護(hù)人員等方式對(duì)小區(qū)服務(wù)水平進(jìn)行提檔升級(jí)，至此，72%的小區(qū)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到了《物業(yè)服務(wù)規(guī)范》中的一星級(jí)水平（0.34元/月·平方米），但是收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)超過0.4元/月·平方米的小區(qū)僅為33個(gè)，占18%。仍有50個(gè)小區(qū)物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低于一星級(jí)，約占28%。

存在的問題

體制不健全，職責(zé)不明確

一是物業(yè)管理體制有待于進(jìn)一步落實(shí)。我市自2014年出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)管理工作的意見》以來，雖然明確了屬地管理及各部門職責(zé)，但從實(shí)施效果看，《意見》并沒有得到有效落實(shí)。首先，屬地管理方面，我市除濱海新區(qū)將物業(yè)管理職能設(shè)在社會(huì)事務(wù)綜合管理辦公室，運(yùn)行了“四位一體”的物業(yè)管理服務(wù)模式外，城區(qū)街道辦事處沒有明確物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，且各社區(qū)對(duì)轄區(qū)的物業(yè)管理工作未能進(jìn)行有效監(jiān)管，屬地管理職能未很好落實(shí)；金嶺經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)因社區(qū)建設(shè)較晚，目前尚無物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，沒有對(duì)轄區(qū)物業(yè)進(jìn)行考核。

二是物業(yè)管理監(jiān)管有待進(jìn)一步加強(qiáng)。

對(duì)屬地管理機(jī)構(gòu)考核標(biāo)準(zhǔn)低、執(zhí)行不嚴(yán)、監(jiān)管不力。我市2014年制定了《關(guān)于城市社區(qū)物業(yè)管理考核的意見》及《城市社區(qū)物業(yè)管理考核評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)》，從執(zhí)行情況看，只2014年《考核意見》實(shí)施的當(dāng)年，對(duì)城區(qū)街道、濱海新區(qū)進(jìn)行了考核，以后便杳無音信。從制定標(biāo)準(zhǔn)看，只是從物業(yè)管理日常工作、其他工作及獎(jiǎng)勵(lì)事項(xiàng)三方面進(jìn)行了簡單、籠統(tǒng)地規(guī)定，內(nèi)容少、標(biāo)準(zhǔn)低。

對(duì)物業(yè)企業(yè)日常考核標(biāo)準(zhǔn)不一、手段單一、監(jiān)管不到位。為了發(fā)揮各轄區(qū)政府屬地物業(yè)管理監(jiān)管職責(zé)，我們將考核標(biāo)準(zhǔn)下放，在我市制訂的《乳山市物業(yè)服務(wù)企業(yè)監(jiān)督考核辦法》中規(guī)定，“日常服務(wù)考核標(biāo)準(zhǔn)由濱海新區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、城區(qū)街道結(jié)合實(shí)際情況制定?！睂?shí)際工作中，我們發(fā)現(xiàn)由于各轄區(qū)考核標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，監(jiān)管、考核力度參差不齊，造成同屬一個(gè)物業(yè)企業(yè)的不同項(xiàng)目，因處于不同考核主體下，考核結(jié)果容易產(chǎn)生差異。我市自實(shí)行《乳山市星級(jí)物業(yè)服務(wù)規(guī)范》以來，對(duì)各星級(jí)服務(wù)小區(qū)尚未對(duì)其進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理，目前只是綜合考核成績對(duì)物業(yè)企業(yè)進(jìn)行信用考評(píng)。這種粗放式、手段單一的監(jiān)管方式不利于我市物業(yè)管理工作的提升。

基礎(chǔ)化管理薄弱

就我市目前的建設(shè)狀況來看，已建成的住宅小區(qū)大都存在配套設(shè)施不完善的情況，有的小區(qū)無綠地或有綠地?zé)o綠化，有的設(shè)施不配套，無車輛停放點(diǎn)，無業(yè)主活動(dòng)場所，缺少物業(yè)管理用房及可供物業(yè)公司使用的商業(yè)用房等。由于我市老舊住宅小區(qū)共用部位、公用設(shè)施設(shè)備維修資金還沒有建立，委托移交管理的小區(qū)內(nèi)道路、地下管網(wǎng)等公共設(shè)施維修資金沒有保障，導(dǎo)致許多住宅小區(qū)超過保修期的共用部位、公用設(shè)施設(shè)備處于失修狀態(tài)，使物業(yè)企業(yè)常常處于不修業(yè)主不依，要修收不上錢的尷尬局面。

目前，老舊小區(qū)改造資金不足，改造范圍僅僅是對(duì)道路、綠化、樓道（窗、扶手、內(nèi)墻粉刷）等進(jìn)行局部簡單修補(bǔ)，改造并無統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行不徹底，因而基礎(chǔ)化管理薄弱。

建議

理順體制，完善考核，共同監(jiān)管。為了更好落實(shí)我市《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)管理服務(wù)工作的意見》，我們建議出臺(tái)與之配套的《實(shí)施方案》，盡快解決綜合管理體制不順暢、機(jī)制不健全、職責(zé)不明確、監(jiān)督考核不到位等問題。濱海新區(qū)和城區(qū)街道辦事處建立專門的區(qū)、街物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，協(xié)調(diào)解決區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理糾紛，真正承擔(dān)起屬地管理的職責(zé)。同時(shí)，完善《關(guān)于城市社區(qū)物業(yè)管理考核的意見》，加大對(duì)屬地管理部門的考核力度，并且結(jié)合我市實(shí)際情況，出臺(tái)相關(guān)獎(jiǎng)補(bǔ)辦法。我們也將在今后的工作中，與各職能部門進(jìn)行有效銜接，各司其職，共同管理，將我市物業(yè)綜合管理工作引入正軌。

重點(diǎn)扶持，資金獎(jiǎng)勵(lì)。目前，我市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在整個(gè)威海地區(qū)仍處于最低水平（我市無補(bǔ)貼），盡管今年物價(jià)部門確定了住宅小區(qū)五個(gè)等級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，最低標(biāo)準(zhǔn)為0.34元/平方米·月，但是每個(gè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)都包含垃圾清運(yùn)費(fèi)（2元/月/戶），而威海市其他地區(qū)并未包括在內(nèi)。市區(qū)住宅小區(qū)（包括未納入物業(yè)管理的零散及自建自管住宅）缺乏安防設(shè)施或者設(shè)施老化（部分新建小區(qū)除外），缺少機(jī)械化服務(wù)設(shè)施設(shè)備，大多處于依靠人力提供服務(wù)的境況，隨著勞動(dòng)力成本的逐年增加，占物業(yè)服務(wù)成本支出比重過大。目前，市區(qū)179個(gè)物業(yè)管理小區(qū)仍有50個(gè)區(qū)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低于0.3元/平方米·月（不含），占比28%；0.3元平方米·月至0.4元平方米·月（包含）間的為96個(gè)，占比54%；0.4元/平方米·月（不含）以上的僅為33個(gè)，占比18%。建議政府對(duì)各收費(fèi)檔次的小區(qū)、物業(yè)企業(yè)、社區(qū)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行資金補(bǔ)貼，將補(bǔ)貼以獎(jiǎng)勵(lì)形式發(fā)放。對(duì)目前尚未納入物業(yè)管理的區(qū)域，在實(shí)施基本保潔服務(wù)基礎(chǔ)上，給予資金補(bǔ)貼。

強(qiáng)化日常管理和考核

一是專家指導(dǎo)、量身打造。探索實(shí)行第三方中介機(jī)構(gòu)考評(píng)方式，依據(jù)《全市物業(yè)管理小區(qū)考核評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)》，委托威海市物協(xié)組織專家對(duì)市區(qū)所有物業(yè)管理小區(qū)及其相關(guān)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行考評(píng)，根據(jù)各物業(yè)企業(yè)及小區(qū)基本情況、收費(fèi)水平，結(jié)合《乳山市物業(yè)服務(wù)規(guī)范》，量身打造服務(wù)力量配備標(biāo)準(zhǔn)，確定人員及設(shè)備配備指標(biāo)，細(xì)化考核內(nèi)容，明確考核標(biāo)準(zhǔn)，使所有小區(qū)達(dá)到與之相符的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)或星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)要求，實(shí)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)質(zhì)價(jià)相符

二是加強(qiáng)基礎(chǔ)化管理，逐步擴(kuò)大物業(yè)管理履蓋面。我們將在理順體制，明確職責(zé)基礎(chǔ)上，鞏固老舊小區(qū)改造成果，按照創(chuàng)衛(wèi)要求，規(guī)范移交標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格把關(guān)，對(duì)達(dá)不到移交條件的小區(qū)實(shí)施基礎(chǔ)化準(zhǔn)物業(yè)管理，對(duì)整改到位后達(dá)到接管條件的實(shí)施專業(yè)化管理，逐步擴(kuò)大物業(yè)管理履蓋面。

（作者單位：乳山市住房保障和房產(chǎn)管理局）