林致新

房地產(chǎn)企業(yè)營改增后稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制策略

林致新

隨著《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》財(cái)稅[2016]36號(hào)的發(fā)布，自2016年5月1日起, 建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)等全部營業(yè)稅納稅人，納入試點(diǎn)范圍，由繳納營業(yè)稅改為繳納增值稅。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入了增值稅時(shí)代，也將面臨新的涉稅風(fēng)險(xiǎn)。本文分析了房地產(chǎn)企業(yè)營改增后面臨的主要稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，并提出了針對性的風(fēng)險(xiǎn)防范措施和對策，對房地產(chǎn)企業(yè)提高防范和控制涉稅風(fēng)險(xiǎn)，推動(dòng)企業(yè)的健康發(fā)展具有重要的意義。

房地產(chǎn)企業(yè)營改增后面臨的主要稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)營改增政策已經(jīng)徹底落實(shí)下來，從宏觀層面來看，這對其長遠(yuǎn)發(fā)展是具有很大的促進(jìn)和推動(dòng)作用的，消除了原來營業(yè)稅稅種存在的重復(fù)納稅的弊端，對企業(yè)合理納稅、降低稅負(fù)，促進(jìn)企業(yè)的健康發(fā)展具有深遠(yuǎn)的意義。但是從營改增政策落實(shí)的微觀層面來看，在試點(diǎn)階段，各方面的政策和實(shí)務(wù)操作均處于磨合期，將不可避免地出現(xiàn)一些財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，這需要我們研究和分析。

房地產(chǎn)企業(yè)在營改增前，一直是繳納營業(yè)稅的納稅人，營業(yè)稅的計(jì)算繳納及會(huì)計(jì)賬務(wù)處理方法相對增值稅簡單。營改增后，不僅僅是簡單改革去除營業(yè)稅，還將帶來諸多稅種計(jì)稅口徑的變動(dòng)，對稅務(wù)機(jī)關(guān)和房地產(chǎn)企業(yè)都將是一場牽一發(fā)而動(dòng)全身的改革，房地產(chǎn)企業(yè)要重新布局和規(guī)劃經(jīng)營策略，包括工程預(yù)決算、招投標(biāo)、合同簽訂、采購、成本控制、銷售定價(jià)、款項(xiàng)支付、增值稅發(fā)票開具和取得、會(huì)計(jì)核算等各個(gè)經(jīng)營環(huán)節(jié)。這些工作需要企業(yè)層面和各個(gè)部門密切配合，而不僅僅是財(cái)務(wù)部門一個(gè)人的戰(zhàn)斗，否則將給企業(yè)帶來稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和損失。

房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員在營改增前一直是營業(yè)稅申報(bào)納稅的直接辦理者，對實(shí)行多年的營業(yè)稅稅種的相關(guān)規(guī)定、計(jì)繳辦法、賬務(wù)處理等實(shí)務(wù)操作都了如指掌。但隨著營改增的突如其來，增值稅稅種的各項(xiàng)規(guī)定、操作流程比營業(yè)稅更加復(fù)雜、嚴(yán)格、環(huán)節(jié)更多，比如：增值稅價(jià)稅分離、增值稅發(fā)票的管理和認(rèn)證、增值稅預(yù)繳、增值稅申報(bào)、增值稅進(jìn)項(xiàng)稅的抵扣和留抵、會(huì)計(jì)核算方式等方方面面的實(shí)務(wù)操作，都將是財(cái)務(wù)人員必須要面對的。如果財(cái)務(wù)人員風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不強(qiáng)、不及時(shí)加強(qiáng)學(xué)習(xí)和培訓(xùn)，不熟悉增值稅的實(shí)務(wù)操作，將給企業(yè)帶來稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)企業(yè)營改增稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制策略

重新布局和規(guī)劃企業(yè)的經(jīng)營策略，調(diào)整各經(jīng)營環(huán)節(jié)

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)緊緊圍繞增值稅的特征，建立在企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層指導(dǎo)下以財(cái)務(wù)部門為中心、各業(yè)務(wù)部門密切配合的營改增應(yīng)對體系，重新布局和規(guī)劃企業(yè)的經(jīng)營策略，將原來各業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)認(rèn)真地進(jìn)行梳理、調(diào)整和改進(jìn)，使之適應(yīng)增值稅的管理要求，從而達(dá)到規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的目的。

調(diào)整工程造價(jià)預(yù)決算的計(jì)算方法。增值稅的最大特點(diǎn)是價(jià)稅分離，所以工程管理部門在編制工程造價(jià)預(yù)決算時(shí)，應(yīng)改變以往的計(jì)算方法，調(diào)整工程預(yù)決算造價(jià)編制系統(tǒng)的相關(guān)計(jì)算公式、數(shù)據(jù)指標(biāo)等，并在市場調(diào)價(jià)、詢價(jià)等環(huán)節(jié)要考慮增值稅專用發(fā)票方面的重要影響因素，以避免由于不了解增值稅的特征特點(diǎn)，導(dǎo)致工程項(xiàng)目造價(jià)成本和稅金計(jì)算錯(cuò)誤現(xiàn)象的發(fā)生。

以增值稅為導(dǎo)向，規(guī)范合同簽訂流程和慣穿各業(yè)務(wù)細(xì)節(jié)。合同簽訂是房地產(chǎn)企業(yè)開展經(jīng)營過程中的重要業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)梳理自身業(yè)務(wù)流程，找到潛藏于合同條款中的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)因素，抓住關(guān)鍵點(diǎn)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和發(fā)現(xiàn)，與此同時(shí)還要借助專業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)控制工具進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制，從降低稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、提升工作效率的視角來全面改善處理流程。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)增值稅的特征特點(diǎn)，制定完善、嚴(yán)謹(jǐn)、標(biāo)準(zhǔn)的合同模板，該模版應(yīng)該能夠詳細(xì)地列明合同的含稅價(jià)格、不含稅價(jià)格和增值稅稅額、對增值稅專用發(fā)票的稅率和開具并提交時(shí)間規(guī)定、對增值稅專用發(fā)票的法律責(zé)任約定、收款賬戶在合同中列明并須與合同簽約方保持一致等必須條款內(nèi)容。要保證做到“四流”一致，即合同流向、貨物或服務(wù)流向、款項(xiàng)支付流向、發(fā)票流向均對應(yīng)一致,杜絕虛假、虛開增值稅專用發(fā)票情況的發(fā)生,規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

營改增后，房地產(chǎn)企業(yè)面臨新的挑戰(zhàn)和機(jī)遇，要實(shí)現(xiàn)稅負(fù)只減不增的目標(biāo)，須重視經(jīng)營過程中的各業(yè)務(wù)細(xì)節(jié)，包括費(fèi)用報(bào)銷（如差旅費(fèi)、辦公用品費(fèi)等）、小額零星采購等，都應(yīng)優(yōu)先獲取增值稅專用發(fā)票，以享受可以進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅抵扣的營改增所帶來的紅利，但必須制定嚴(yán)格的發(fā)票管理制度，要求各業(yè)務(wù)部門在業(yè)務(wù)辦理過程中必須做到“三流”一致，即貨物或服務(wù)流向、款項(xiàng)支付流向、增值稅專用發(fā)票流向均對應(yīng)一致，規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，加強(qiáng)學(xué)習(xí)和培訓(xùn)，精準(zhǔn)把握增值稅實(shí)務(wù)操作要領(lǐng)

增強(qiáng)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制意識(shí)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)盡快地建立稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理文化，為稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理奠定良好的基礎(chǔ)和環(huán)境。房地產(chǎn)企業(yè)的管理層和治理層應(yīng)當(dāng)梳理稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范和管理意識(shí)，宣傳稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理文化建設(shè)的必要性，增強(qiáng)企業(yè)全員的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制意識(shí)，以實(shí)現(xiàn)在增值稅實(shí)務(wù)中，各部門間、各人員間得到密切的配合。

加強(qiáng)學(xué)習(xí)和培訓(xùn)，精準(zhǔn)把握增值稅實(shí)務(wù)操作要領(lǐng)。隨著營改增的全面鋪開，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局發(fā)布了一系列配套的實(shí)施管理辦法，是指導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)精準(zhǔn)辦稅的政策依據(jù)和行動(dòng)指南，如果財(cái)務(wù)人員不及時(shí)、深刻地熟悉、領(lǐng)會(huì)文件精神，必將無法準(zhǔn)確進(jìn)行增值稅的實(shí)務(wù)操作，也無法引領(lǐng)和指導(dǎo)其他部門人員精準(zhǔn)辦理，所以房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)部門要組織財(cái)務(wù)人員加強(qiáng)增值稅相關(guān)法規(guī)、政策的學(xué)習(xí)和培訓(xùn)，精準(zhǔn)把握增值稅實(shí)務(wù)操作要領(lǐng)，并針對性地組織其他部門人員進(jìn)行培訓(xùn)。

隨著營改增的全面推進(jìn)，增值稅稅種的科學(xué)性、合理性特點(diǎn)對于國家稅收體系的整體完善和優(yōu)化起到重要的作用。營改增使房地產(chǎn)企業(yè)由原來的營業(yè)稅納稅人轉(zhuǎn)變?yōu)樵鲋刀惣{稅人，面臨著新的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)只有及時(shí)地識(shí)別這些風(fēng)險(xiǎn)，采取有效的措施予以控制和防范，才能使房地產(chǎn)企業(yè)更加健康地發(fā)展。隨著營改增試點(diǎn)的不斷深入，無論從宏觀層面還是微觀層面，還將會(huì)出現(xiàn)一些新情況、新問題、新風(fēng)險(xiǎn)，需要我們不斷地去分析。

（作者單位：南寧港昌房地產(chǎn)有限公司）