文/謝朝清，管理學院 2015級物業(yè)管理專業(yè)

淺談中小型物業(yè)企業(yè)的管理運營
--------以重慶渝海物業(yè)管理公司為例

文/謝朝清，管理學院 2015級物業(yè)管理專業(yè)

近年來，房地產(chǎn)市場的迅速發(fā)展，我國物業(yè)管理行業(yè)現(xiàn)呈現(xiàn)出生機勃勃的發(fā)展趨勢，既為物業(yè)管理企業(yè)創(chuàng)造了發(fā)展的機遇，也使物業(yè)管理企業(yè)面臨著發(fā)展的挑戰(zhàn)，就一些經(jīng)濟實力比較薄弱，社會經(jīng)驗不夠豐富的中小型物業(yè)管理企業(yè)而言，更是一個很大的考驗。本文在當前大環(huán)境下分析以重慶渝海物業(yè)管理公司為例的中小型物業(yè)管理企業(yè)可以知道：中小型物業(yè)企業(yè)由于自身條件的不足，企業(yè)運營模式存在著一些不完善的地方，限制著自身的發(fā)展，同時，企業(yè)自身應該全面發(fā)展的分析市場環(huán)境，查漏補缺，從自身出發(fā)，為中小型物業(yè)企業(yè)的發(fā)展奠定基礎。

物業(yè)管理;運營模式;優(yōu)化發(fā)展;創(chuàng)新能力

1 企業(yè)運營模式概述

1.1 企業(yè)運營模式的概念

工商管理學認為企業(yè)運營模式最基本、最主要的職能是財務會計、技術、生產(chǎn)運營、市場營銷和人力資源管理。企業(yè)的經(jīng)營活動是這五大職能有機聯(lián)系的一個循環(huán)往復的過程。

1.2 企業(yè)運營模式的結構

企業(yè)的運營模式大致分為五個部分：行政管理層面，銷售層面，生產(chǎn)層面，技術層面，資金管理層面。

1.3 企業(yè)運營模式結構職能特點

行政管理層是企業(yè)的“大腦”和“中樞”，銷售層是企業(yè)的“龍頭”，生產(chǎn)層是企業(yè)的“核心”，技術層是企業(yè)的“發(fā)動機”，資金管理層是企業(yè)的“潤滑劑”。各個層面環(huán)環(huán)相扣，緊密合作從而使得企業(yè)處于一種良好的正常運營狀態(tài)。

2 國內中小型物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

2.1 目前國內中小型物業(yè)管理企業(yè)運營管理現(xiàn)狀

縱觀我國物業(yè)管理行業(yè)的行業(yè)特征和市場現(xiàn)狀，大致可以這樣概括：少數(shù)幾個依靠房地產(chǎn)公司成長起來的大型物業(yè)管理公司，牢牢控制著其母公司開發(fā)的大部分樓盤，同時在國內占領著一些類似的樓盤；其他中小型物業(yè)管理公司只能依靠中小開發(fā)公司開發(fā)的中小樓盤，依賴性的實質其實是物業(yè)管理行業(yè)還未真正市場化。

3 典型案例分析——重慶渝海物業(yè)管理公司運營模式

重慶渝海物業(yè)管理公司組建于1995年8月，現(xiàn)有職工700余人，其中管理人員60余人。管理對象為政府辦公物業(yè)、軍事管理區(qū)、醫(yī)院、工業(yè)物業(yè)、綜合商業(yè)物業(yè)等，管理規(guī)模數(shù)百萬平方米。采用酒店管理模式。企業(yè)發(fā)展趨勢好，正在從中小型企業(yè)向著向著大中型物業(yè)企業(yè)發(fā)展，但簡單的擴大企業(yè)發(fā)展規(guī)模，是不能夠真正的保證可持續(xù)性發(fā)展的。物業(yè)服務行業(yè)作為典型的勞動力密集型企業(yè)，隨著勞動成本的不斷增加，物業(yè)收費難以短時間內提高，經(jīng)濟效益會一直處在微盈利狀態(tài)。法律法規(guī)制度建設的滯后，人才的匱乏，物業(yè)公司與業(yè)主的溝通等都存在問題。下面我大致的分析一下：

3.1 依靠大房地產(chǎn)公司成長。牢牢地控制著作為其母公司的開發(fā)公司開發(fā)的大部分樓盤，同時在國內東一個西一個地占領著一些類似的樓盤；數(shù)百個中小物業(yè)公司溫順地守著其依靠的中小開發(fā)公司開發(fā)的中小樓盤。物業(yè)服務內容單一，物業(yè)增值空間小。相對而言，大中型物業(yè)企業(yè)的物業(yè)管理的領域涉及的范圍較廣，不僅于保潔，保安和基礎的房屋建筑設施設備管理，還是涉及到許多對業(yè)主的有償服務，例如：家居清潔服務，房屋租賃，家具綠化服務。物業(yè)管理的利潤空間相對之間就大了很對，以重慶渝海物業(yè)公司為例的中小型物業(yè)管理企業(yè)運營結構不合理，導致公司在管理服務中得到的創(chuàng)新能力較弱，對于新的生產(chǎn)，技術層面的投入力度較小，拓展物業(yè)經(jīng)營的能力較小，沒有做到有效的開源節(jié)流，物業(yè)服務質量也難以得到提高，企業(yè)營業(yè)額也難以得到突破。

中小型物業(yè)服務企業(yè)面對自身運營模式中尊在的問題，就必須從企業(yè)自身管理出發(fā)，優(yōu)化內部內部結構，提高管理服務效率，促進中小型企業(yè)運營模式的優(yōu)化與改革，推動物業(yè)行業(yè)向著科學化，專業(yè)化和社會化持續(xù)化友好發(fā)展。

4 中小型物業(yè)管理企業(yè)運營模式的優(yōu)化改革

4.1 調整企業(yè)的資產(chǎn)運營

目前，我國大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)盈利能力不強，無法取得與物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模相適應的經(jīng)濟效益。物業(yè)管理企業(yè)單純依靠收取物業(yè)費已經(jīng)難以維持生計，遑論取得良好的可持續(xù)發(fā)展了。物業(yè)企業(yè)只有大力改善服務質量，提高物業(yè)費的收取率，或者是增加物業(yè)企業(yè)的經(jīng)濟增值點，才能在當前激烈的市場競爭中獲得生存與發(fā)展。因此，物業(yè)管理企業(yè)要改善企業(yè)的運營模式，調整物業(yè)企業(yè)的資產(chǎn)運營。

4.2 物業(yè)企業(yè)的資產(chǎn)化運營管理與物業(yè)集成化結合

物業(yè)管理企業(yè)在不斷發(fā)展過程中，物業(yè)已逐漸成為物業(yè)管理企業(yè)的巨大運營資產(chǎn)。物業(yè)的資產(chǎn)化運營管理與物業(yè)集成化結合，將構成物業(yè)管理企業(yè)全新的價值鏈，推動物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展。

4.3 企業(yè)管理融創(chuàng)新模式加強對物業(yè)管理企業(yè)不動產(chǎn)的經(jīng)營

1 加強對住宅小區(qū)的商鋪運營、停車場運營。物業(yè)管理企業(yè)要在居民住宅區(qū)規(guī)劃建設高質量的商鋪，將商鋪對外承租出去，實現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)拓展收入源的目的。2加強對物業(yè)管理企業(yè)旗下的商業(yè)樓宇管理運營。物業(yè)管理企業(yè)旗下的商業(yè)樓宇是物業(yè)管理企業(yè)重要的不動產(chǎn)資源。物業(yè)管理企業(yè)要合理規(guī)劃利用商業(yè)樓宇，在市場調研和評估的基礎上，對商業(yè)樓宇進行出租，收取豐厚的租金，增加物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)濟收益。3維護物業(yè)管理企業(yè)在管項目，提升在管項目價值，提高物業(yè)費水平。4維護管理物業(yè)產(chǎn)權，賺取豐厚租金。物業(yè)管理企業(yè)要加強對物業(yè)產(chǎn)權的管理，改善物業(yè)的基礎設施，為業(yè)主提供各項便捷的增值服務，增加物業(yè)經(jīng)濟效益的增值點。

5 結語

我國的物業(yè)管理企業(yè)長期以來一直是微利行業(yè)。中小型物業(yè)管理企業(yè)在發(fā)展過程中一定要沉住氣，用實踐積累經(jīng)驗，物業(yè)服務企業(yè)運營模式的改革要堅持從根本出發(fā)，加強對人力資本建設，優(yōu)化中小型企業(yè)人事管理制度。建立健全考核激勵機制，加強人力資本的建設，利用現(xiàn)代信息技術加強企業(yè)的管理，優(yōu)化內部內部結構，提高管理服務效率，促進中小型企業(yè)運營模式的優(yōu)化與改革，推動物業(yè)行業(yè)向著科學化，專業(yè)化和社會化持續(xù)化友好發(fā)展。

[1]徐彥琴.淺談我國物業(yè)管理的現(xiàn)狀和發(fā)展.現(xiàn)代企業(yè)教育.2010

[2]馬強.萬晟物業(yè)現(xiàn)代城項目運營模式優(yōu)化研究.吉林.吉林大學

[3]史方清.提升中小型物業(yè)企業(yè)核心競爭力的研究.北京交通大學.2009

謝朝清(1996—）,女,重慶城口人。現(xiàn)就讀于重慶師范大學涉外商貿(mào)學院，管理學院，2015級物業(yè)管理專業(yè)。