文/高建文，浙江信達(dá)地產(chǎn)有限公司

美國次貸危機(jī)對我國房地產(chǎn)金融業(yè)的啟示

文/高建文，浙江信達(dá)地產(chǎn)有限公司

2008年的次貸危機(jī)通過資金流動(dòng)的傳導(dǎo)對實(shí)體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了很大的沖擊，進(jìn)而又影響了國際貿(mào)易與金融。中國也通過這次危機(jī)真切的感受到了開放帶來的金融安全問題。而國際金融市場上金融衍生產(chǎn)品擴(kuò)張過猛便是造成這一問題的國際因素，國內(nèi)因素則與國內(nèi)金融市場的發(fā)育不完全有關(guān)。本文在剖析美國次貸危機(jī)的基礎(chǔ)上，對中國房地產(chǎn)金融面臨的問題進(jìn)行了相關(guān)分析，并提出了相關(guān)政策建議。

金融監(jiān)管；次貸危機(jī)；銀行業(yè)；資本管理

1 美國金融危機(jī)產(chǎn)生的原因

1.1 長期寬松的貨幣政策刺激消費(fèi)過度

眾所周知，美國的貨幣政策一向比較寬松，其低利率的政策不僅刺激了美國民主的消費(fèi)欲，又引起了股價(jià)上漲。而股市的財(cái)富效應(yīng)又反過來刺激消費(fèi)，使得樓價(jià)上漲，而持續(xù)上漲的房價(jià)刺激了貸款公司發(fā)放貸款的欲望和各類投資者想要在房產(chǎn)中獲益的沖動(dòng)。于是，一個(gè)房價(jià)和股價(jià)相互刺激的泡沫開始逐漸擴(kuò)大，大量的美國民眾向金融機(jī)構(gòu)借款，金融機(jī)構(gòu)又從金融市場借錢，最后變成美國找全世界借錢。美國逐漸卷入了一個(gè)債務(wù)泡沫中，只要其中任何的一個(gè)環(huán)節(jié)出問題都將使得泡沫破滅，引發(fā)金融危機(jī)。

1.2 過度的金融創(chuàng)新使得風(fēng)險(xiǎn)集中

從20世紀(jì)90年代中期開始，全球金融市場有大量的流動(dòng)資金尋找投資和收益，美國的金融機(jī)構(gòu)為了滿足這類需求而設(shè)計(jì)出了大量的金融衍生產(chǎn)品，而這類產(chǎn)品的推出速度過快，失去了政府的管控。有些衍生產(chǎn)品甚至是毫無基礎(chǔ)的情況下被推出的，這使得金融衍生產(chǎn)品的演化變得越來越復(fù)雜化，更容易釀成危險(xiǎn)。

1.3 信用評級不真實(shí)導(dǎo)致信息不對稱

信用評級機(jī)構(gòu)一旦出現(xiàn)不真實(shí)、不夠公正的評級，就會(huì)影響到金融風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)警系統(tǒng)甚至危及到整個(gè)金融信用體系的安全。例如世通公司、安然公司的丑聞暴露了許多權(quán)威評級公司的漏洞，使得金融風(fēng)險(xiǎn)大幅增加。

2 當(dāng)前我國房地產(chǎn)金融市場面臨的主要問題

2.1 部分房地產(chǎn)負(fù)債經(jīng)營易導(dǎo)致信用風(fēng)險(xiǎn)

我國大部分的房地產(chǎn)開放商并沒有足夠的自有資金，其開發(fā)資金主要以銀行信貸等間接融資為主要來源，企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率較高。隨著我國房地產(chǎn)市場的競爭日益劇烈，市場監(jiān)管力度不斷加大，隨著貸款的門檻逐漸提高，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金鏈日益緊張，一旦資金鏈斷掉就會(huì)引起不良貸款。

2.2 發(fā)放房地產(chǎn)貸款的過程中存在操作風(fēng)險(xiǎn)

目前，房地產(chǎn)貸款仍然是銀行的一種優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，隨著商業(yè)銀行之間的業(yè)務(wù)競爭日趨激烈，部分商業(yè)銀行為了搶占更多的市場客戶來源，采取了變相的違規(guī)做法。近些年來我國部分地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格上漲幅度較大，房屋供求不合理，這種現(xiàn)象容易產(chǎn)生房產(chǎn)泡沫，而房價(jià)持續(xù)走高的原因不僅因?yàn)槭袌霰旧砉┎粦?yīng)求，也由于流動(dòng)性過剩，因此投資者對于住房投資需求高漲，這意味著我國的房地產(chǎn)市場內(nèi)在還存在著不穩(wěn)定性。假如一部分房屋購買者的收入減少，其貸款成本將會(huì)增加，出現(xiàn)還貸問題，這將會(huì)發(fā)生連鎖反應(yīng)，誘發(fā)大量的投機(jī)性拋盤，導(dǎo)致房價(jià)出現(xiàn)大漲后又大跌的潛在風(fēng)險(xiǎn)。一旦發(fā)生金融危機(jī)，那么經(jīng)濟(jì)增長的趨勢會(huì)被迫中斷，這將會(huì)引起房價(jià)大幅下跌，銀行收取的抵押物價(jià)格也會(huì)因此縮水，給銀行帶來很大的損失。

2.3 擅自開辦按揭貸款業(yè)務(wù)

轉(zhuǎn)按揭和加按揭的貸款成數(shù)一般會(huì)受房產(chǎn)評估價(jià)值的影響，在經(jīng)濟(jì)過熱、房價(jià)走高的環(huán)境下，極容易加大住房貸款的規(guī)模，而且多數(shù)的信貸資金會(huì)被貸款人用于購買多套房或者投入股市，這樣會(huì)增加銀行的風(fēng)險(xiǎn)，使得房地產(chǎn)和股市泡沫成分加重。

2.4 住房貸款管理不足

由于住房貸款這方面的管理不夠嚴(yán)格，我國出現(xiàn)了部分假貸款事件，假按揭并不是真的以購房為目的，是開放商和其他關(guān)系人冒充購房人，通過虛假的銷售方式，獲得銀行貸款來達(dá)到降低財(cái)務(wù)成本的目的，以此來緩解資金周轉(zhuǎn)困難的問題。在發(fā)放住房貸款的過程中，有些銀行貸款的制度形同虛設(shè)，工作人員甚至和開放商、中介機(jī)構(gòu)共同合作，構(gòu)造虛假貸款，一起哄抬房價(jià)，騙取銀行貸款。根據(jù)監(jiān)管部門對某些商業(yè)銀行的調(diào)查結(jié)果顯示，商業(yè)銀行在上一季度涉及“假按揭”的金額達(dá)到數(shù)十億，由于多數(shù)假按揭的貸款人不具備還款能力并且沒有還款意向，因此，該類虛假貸款已經(jīng)成了個(gè)人貸款的風(fēng)險(xiǎn)來源。

3 美國次貸危機(jī)對我國房地產(chǎn)金融業(yè)的啟發(fā)

3.1 金融創(chuàng)新和審慎經(jīng)營應(yīng)該互相配合

美國的次級債危機(jī)蘊(yùn)含了大量的金融創(chuàng)新衍生品，通過金融創(chuàng)新，一方面，貸款機(jī)構(gòu)進(jìn)一步獲得了大量客戶資源，開發(fā)了不同的還款方式，十分有效的轉(zhuǎn)移并分散了信貸風(fēng)險(xiǎn)；另一方面，推動(dòng)了債券市場和信貸市場的活躍度，使得美國經(jīng)濟(jì)很快復(fù)蘇。但在美國次貸危機(jī)中，恰恰是因?yàn)槭袌錾系母鲄⑴c者低估了以次貸為基礎(chǔ)的金融衍生品的風(fēng)險(xiǎn)，再加之金融機(jī)構(gòu)將其包裝成高級的信用衍生品，才使得房產(chǎn)貸款的風(fēng)險(xiǎn)具有一定的隱蔽性。但不可否認(rèn)的是，按揭貸款證券化及各類金融衍生品在分散住房的按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)方面發(fā)揮了積極作用，使更多的金融機(jī)構(gòu)和金融投資者參與到了房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中，這樣有利于分散原本集中于銀行體系中的信用風(fēng)險(xiǎn)。但是，如果商業(yè)銀行、機(jī)構(gòu)投資者、投資銀行、評級機(jī)構(gòu)、會(huì)計(jì)審計(jì)機(jī)構(gòu)缺乏一定的前瞻性，會(huì)出現(xiàn)信息披露不完善的情況，就會(huì)掩蓋房地產(chǎn)金融的真實(shí)風(fēng)險(xiǎn)和真實(shí)收益情況。目前，我國銀行業(yè)的經(jīng)營明顯出現(xiàn)同質(zhì)化，而且其信貸資產(chǎn)的占比較高，大量的風(fēng)險(xiǎn)無法釋放，迫切的需要金融創(chuàng)新來解決這個(gè)問題。近些年來，我國房地產(chǎn)金融產(chǎn)品的創(chuàng)新取得了不錯(cuò)的進(jìn)步，商業(yè)銀行經(jīng)過不斷的探索后，推出了寬限期還款方式、固定利率住房貸款、住房貸款人接力等各種高效管理、供借款人挑選的新產(chǎn)品，有些商業(yè)銀行還推出了居民住房與居民養(yǎng)老相配合的新型金融產(chǎn)品。房地產(chǎn)的信貸證券化之后，可以十分有效的分散銀行業(yè)的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)，來改善資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。所以對房地產(chǎn)貸款證券化也是我國銀行業(yè)加快金融創(chuàng)新的一個(gè)重要突破點(diǎn)，從美國的經(jīng)驗(yàn)來看，美國次級債危機(jī)的根本問題是風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)出現(xiàn)了紕漏，而不是創(chuàng)新本身的問題。從美國的次級抵押貸款到次級債危機(jī)，這是一個(gè)伴隨著金融創(chuàng)新、風(fēng)險(xiǎn)不斷強(qiáng)化、不斷擴(kuò)散的過程。因此，我們應(yīng)當(dāng)掌握金融創(chuàng)新的機(jī)理，必須在金融創(chuàng)新的基礎(chǔ)上控制好風(fēng)險(xiǎn)程度，在此基礎(chǔ)上繼續(xù)推動(dòng)房地產(chǎn)的金融創(chuàng)新問題。如果把美國的次貸危機(jī)產(chǎn)生的原因歸為金融創(chuàng)新，那就太過盲目了。雖然金融衍生品使得美國次級債危機(jī)最后擴(kuò)散到全球，但是我們不能因此而放棄金融衍生品的進(jìn)一步成長，發(fā)展衍生品是金融市場的必然趨勢。而我國的房貸資產(chǎn)證券化正處于起步階段，也應(yīng)當(dāng)?shù)玫礁斓陌l(fā)展。當(dāng)危機(jī)到來時(shí)，它有報(bào)警器和減震器的作用，可以將風(fēng)險(xiǎn)分散到二級市場的投資者身上，減輕周期性波動(dòng)帶來的信用風(fēng)險(xiǎn)，并且可以將積累在金融體系中的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步釋放。我國商業(yè)銀行一個(gè)個(gè)在加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理、完善貸款規(guī)則的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步的開發(fā)信貸產(chǎn)品，來促進(jìn)房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)調(diào)整。

3.2 切實(shí)加強(qiáng)和改進(jìn)房地產(chǎn)的信貸管理系統(tǒng)

美國的次級債危機(jī)爆發(fā)的重要原因之一在于房地產(chǎn)的上漲刺激了投資者、房貸機(jī)構(gòu)的逐利性，在優(yōu)質(zhì)抵押貸款市場的客戶被充分挖掘后，房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)開始尋找等級較低的購房群體，因此次級抵押貸款市場迅速壯大起來。由于次級抵押貸款的利率比一般的貸款要高幾個(gè)百分點(diǎn)，而且房價(jià)上漲時(shí)，房屋成了很好的還款保證，因此受到了很多金融機(jī)構(gòu)的追捧。在惡性競爭的環(huán)境下，房貸機(jī)構(gòu)甚至降低借貸的標(biāo)準(zhǔn)、忽視還款來源、不顧貸款人的償付能力，各種高風(fēng)險(xiǎn)的貸款產(chǎn)品也被創(chuàng)造出來，銀行將這些貸款證券化，把風(fēng)險(xiǎn)從銀行轉(zhuǎn)移到了資本市場。而這種風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的辦法并不合適，風(fēng)險(xiǎn)沒有消失，而是為后來的爆發(fā)在蓄勢，因此房市降溫時(shí)，持續(xù)的風(fēng)險(xiǎn)最終顯現(xiàn)，許多人出現(xiàn)了還款危機(jī)，喪失抵押品的贖回權(quán)，引發(fā)次級房貸市場震蕩并且波及到整個(gè)房貸市場。近些年來，我國的房產(chǎn)市場和美國當(dāng)時(shí)的房產(chǎn)市場十分相似，房價(jià)和股價(jià)都出現(xiàn)虛增和猛漲，綜合考慮目前的經(jīng)濟(jì)形勢，流動(dòng)性過剩已經(jīng)成了宏觀經(jīng)濟(jì)的主題。從美國次級債風(fēng)波的教訓(xùn)來看，房價(jià)快速上漲會(huì)掩蓋大量的信用風(fēng)險(xiǎn)，因此，我國的商業(yè)銀行一定要高度重視房地產(chǎn)發(fā)展中的各類金融風(fēng)險(xiǎn)，把金融發(fā)展和風(fēng)險(xiǎn)管理有機(jī)的結(jié)合起來。

3.3 市場經(jīng)濟(jì)條件下要加大金融監(jiān)管力度

市場不是萬能的，政府的適度監(jiān)管十分重要。如果政府的監(jiān)管部分沒有必要的風(fēng)險(xiǎn)勸告，沒有對市場運(yùn)行的合理檢測，不能對金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行及時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)提醒，那么就會(huì)失去對金融危機(jī)的預(yù)警。從美國的次級債運(yùn)作過程來看，資產(chǎn)評級公司的評級直接推動(dòng)著市場的發(fā)展，倘若金融產(chǎn)品自身設(shè)計(jì)有缺憾，加上資產(chǎn)評級公司的管理不善，最終會(huì)引起危機(jī)的爆發(fā)。就我國目前的實(shí)際情況而言，金融監(jiān)管和金融創(chuàng)新之間還沒有形成良性的互動(dòng)，我國必須吸取美國的教訓(xùn)，必須堅(jiān)持以規(guī)則性監(jiān)管為主的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)原則監(jiān)管和規(guī)制監(jiān)管有機(jī)結(jié)合。

4 總結(jié)

美國次貸危機(jī)的產(chǎn)生有各方面的原因，信息不對稱導(dǎo)致市場失靈也是成因之一。有關(guān)次級房貸的大量真實(shí)信息僅存于經(jīng)紀(jì)公司和貸款公司，在資產(chǎn)證券化之后將風(fēng)險(xiǎn)都轉(zhuǎn)移給了市場，而信息沒有很好的傳遞給投資者。投資者沒有真實(shí)的信息，完全依賴于評級公司的定價(jià)，而事實(shí)上評級公司的評級卻有很大的問題，由于信息不對稱的原因，市場并不能對所有的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行準(zhǔn)確識別。因此，我國必須審慎考慮如何使得資產(chǎn)證券化，商業(yè)銀行投資的債券品種應(yīng)該是各種低風(fēng)險(xiǎn)的金融債券產(chǎn)品，對于高風(fēng)險(xiǎn)的金融產(chǎn)品更要審慎選擇。對于房地產(chǎn)開發(fā)的資質(zhì)和準(zhǔn)入條件要嚴(yán)格把控，遵守有關(guān)法律的住房首付比例、貸款利率等方面的規(guī)定，不容許虛假貸款，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)警示和防范。

[1]王魯慎.美國次貸危機(jī)原因、影響及啟示[D].吉林大學(xué),2009.

[2]王紫燕.美國次貸危機(jī)與中國商業(yè)銀行住房抵押貸款問題研究[D].吉林大學(xué),2009.

[3]魏潤卿.中國房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展研究[D].華東師范大學(xué),2009.