文/魏良澤 何俊，安慶宜能物業(yè)管理有限公司

住宅小區(qū)物業(yè)管理存在的問題及對策

文/魏良澤 何俊，安慶宜能物業(yè)管理有限公司

隨著我國城市化進程的不斷推進，房地產市場的強力崛起，物業(yè)管理行業(yè)應運而生，但是受社會和經濟發(fā)展水平的制約，當前住宅小區(qū)物業(yè)管理中仍然存在不少問題，本文對這些問題進行了分析，并以此為基礎提出了相應的解決對策，為提高城市住宅小區(qū)物業(yè)管理工作，提供參考。

住宅小區(qū)；物業(yè)管理；問題

我國物業(yè)管理行業(yè)出現于上世紀八十年代，第一家物業(yè)管理公司誕生于1981年。物業(yè)管理行業(yè)在發(fā)展過程中，城市住宅小區(qū)物業(yè)管理仍然存在著不少問題，本文對此進行了淺析，并提出相應的解決對策。

1 住宅小區(qū)物業(yè)管理存在的問題

物業(yè)管理機構對住宅小區(qū)提供的公共性服務，被稱為物業(yè)管理，也稱為物業(yè)服務。當前，在住宅小區(qū)物業(yè)管理中主要存在以下幾個方面的問題。

1.1 物業(yè)管理法規(guī)體系不夠健全。2003年出臺了《物業(yè)管理條例》，2007年的進行了修訂，初步形成了一套物業(yè)管理的法律框架。但是其中的很多內容并不完善，還存在著不少具體執(zhí)行上的漏洞。尤其是隨著我國城市化的快速發(fā)展，物業(yè)管理工作中的各種問題日益凸顯，業(yè)主與物業(yè)公司間的矛盾也日益突出。而在法律層面上卻缺少相應的協(xié)調發(fā)展，導致了很多物業(yè)管理糾紛的解決無法得到有力的法律支撐，最后導致矛盾日益激化，造成了很多不良的社會后果。因此，盡快建立完善的物業(yè)管理法規(guī)體系，已成為物業(yè)管理發(fā)展的一個重要問題。

1.2 業(yè)主的物業(yè)觀念及法制觀念有所欠缺。由于我國物業(yè)管理發(fā)展的時間相對較短，且法規(guī)體系建設不夠健全，業(yè)主在物業(yè)管理和相關法規(guī)觀念上的缺失，業(yè)主對物業(yè)管理的相關知識知之甚少，物業(yè)管理的收費標準及管理行為在認識上有偏差，這造成了物業(yè)管理中的矛盾和問題。目前，城市住宅小區(qū)大多數設有業(yè)主委員會，但多數業(yè)主委員會運作不規(guī)范，管理混亂，難以發(fā)揮業(yè)主組織應有的作用。

1.3 物業(yè)管理的水平偏低。物業(yè)管理行業(yè)屬于勞動密集型企業(yè)，專業(yè)人才缺泛，綜合素質偏低，物業(yè)管理整體服務意識較差，管理水平不高。此外, 由于我國物業(yè)管理的發(fā)展時間較短, 其發(fā)展水平較低, 在質量上與發(fā)達國家也存在很大的差距。

1.4 物業(yè)管理收費難且不夠規(guī)范。造成物業(yè)收費難、問題多，主要是收費標準不統(tǒng)一、不規(guī)范，存在亂收費現象，物業(yè)服務不到位，忽視業(yè)主的合法權益，業(yè)主往往拒絕交費。這樣勢必會造成收繳物業(yè)管理費的難度加大，沒有了管理費，小區(qū)的日常運營和良好維持就會出現問題，固進一步激化了矛盾，產生不良的連鎖反應和惡性循環(huán)。

1.5 業(yè)主和物業(yè)的矛盾凸顯。目前城市住宅小區(qū)物業(yè)公司大多數是前期房產開發(fā)商指定的，沒有通過公開競爭招標產生，物業(yè)管理沒有做到“以業(yè)主為本”，充分聽取業(yè)主們的意見，形成平等對話的平臺，而是更多的凌駕于業(yè)主之上，并推出一系列不合乎情理的管理方式，與房產商相互勾結，欺壓業(yè)主，造成雙方矛盾日益凸顯。多數城市住宅小區(qū)業(yè)主委員會徒有虛名，物業(yè)與業(yè)主的有效溝通難以開展。

2 提高住宅小區(qū)物業(yè)管理水平的對策

2.1 完善物業(yè)管理相關法規(guī)體系。要全面提高我國住宅小區(qū)物業(yè)管理的水平，必須對相關的法律法規(guī)進行完善，對物業(yè)服務企業(yè)、房地產開發(fā)公司和業(yè)主之間的責權進行明確，使物業(yè)管理做到有法可依，有章可循，能夠依法運行?，F行的《條例》對于物業(yè)服務的費用和標準、業(yè)主委員會的選舉、維修基金的保管和新舊物業(yè)公司的更替等問題并沒有給出具體的解決對策。以《條例》為基礎，完善物業(yè)管理方面相關法規(guī)體系，維護好各方利益。根據物業(yè)管理存在的實際問題，進行相應的司法解釋，使解決小區(qū)物業(yè)管理糾紛能夠有法可依。

2.2 提高住宅小區(qū)物業(yè)管理規(guī)模效益。市場經濟的發(fā)展, 注重規(guī)模化的效益，規(guī)?；陌l(fā)展不僅能幫助企業(yè)擴大規(guī)模，降低成本，還能在發(fā)展的過程獲取更多的話語權。隨著物業(yè)管理行業(yè)市場競爭和發(fā)展，向規(guī)?；l(fā)展是必然趨勢，在這一趨勢之中，物業(yè)管理公司要不斷地提高從業(yè)人員的相關素質, 在提升管理效率、降低管理成本同時,要創(chuàng)造出更多符合業(yè)主需求的個性化管理產品，以滿足業(yè)主個性化需求。同時, 物業(yè)管理公司還要積極與開發(fā)商進行深度交流與合作, 從而最大限度的協(xié)調好業(yè)主、開發(fā)商和物業(yè)自身這三者之間的關系。

2.3 提高住宅小區(qū)物業(yè)管理的專業(yè)化水平。物業(yè)管理行業(yè)的有序發(fā)展, 離不開專業(yè)化的建設。企業(yè)要有科學化經營理念、管理制度、運營方式，加強物業(yè)管理人力資源建設, 不斷規(guī)范業(yè)務管理，加強專業(yè)培訓, 形成良好而規(guī)范物業(yè)管理體系, 不斷提升物業(yè)管理水平，提高業(yè)主的滿意度。

2.4 提高住宅小區(qū)物業(yè)管理的信息化水平。隨著互聯網技術的快速發(fā)展, 企業(yè)的管理已邁入了信息化的發(fā)展軌道。物業(yè)管理企業(yè)要想獲得發(fā)展動力, 提升管理水平, 就必須融入信息發(fā)展軌道，借助現代的網絡技術, 促進物業(yè)管理的科學化發(fā)展，提升物業(yè)服務水平。隨著各地智能小區(qū)的推出和發(fā)展, 其業(yè)務管理也必然是智能化和網絡化,因此，大力提高信息化管理水平是物業(yè)管理必然要求。

2.5 提高住宅小區(qū)物業(yè)服務的品牌效應。隨著物業(yè)服務行業(yè)的發(fā)展，物業(yè)服務領域的專業(yè)細分和服務要求的不斷提升，打造物業(yè)服務品牌，開展特色服務，發(fā)揮品牌效應。同時，物業(yè)服務特色品牌企業(yè)基于精細化、智能化服務需求，在智慧社區(qū)、文化社區(qū)等方面不斷強化升級特色服務領域，形成獨具特色的服務品牌。

總之，在我國社會經濟快速發(fā)展的今天，城市住宅小區(qū)物業(yè)管理工作，是城市住宅小區(qū)建設發(fā)展的重要工作。物業(yè)管理在人們的生活中扮演著越來越重要的角色，對于提高和改善人們的生活水平有著重要的影響。因此，積極探究解決住宅小區(qū)物業(yè)管理中存在問題的對策，有助于提高物理管理水平，提高社會居民的幸福指數，保持社會和諧穩(wěn)定有著積極的意義。

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