文/鄭洪峰,中石化勝利石油管理局勝南社區(qū)管理中心桐鳳物業(yè)服務(wù)公司

新常態(tài)下提升物業(yè)經(jīng)營管理效率的思考與對策

文/鄭洪峰,中石化勝利石油管理局勝南社區(qū)管理中心桐鳳物業(yè)服務(wù)公司

物業(yè)公司經(jīng)營目標，是在分析物業(yè)公司外部環(huán)境和物業(yè)公司內(nèi)部環(huán)境的基礎(chǔ)上確定的物業(yè)公司各項經(jīng)濟活動的發(fā)展方向和奮斗目標,是物業(yè)公司經(jīng)營思想的具體化。物業(yè)公司在生產(chǎn)經(jīng)營活動中，風(fēng)險意識薄弱，不能對各類風(fēng)險進行有效的預(yù)防和控制，從而不能很好地實現(xiàn)生產(chǎn)發(fā)展的目標，甚至于遭受巨大損失。內(nèi)部控制是防范經(jīng)營風(fēng)險行之有效的手段之一。完整的內(nèi)部控制體系和完善的內(nèi)部控制制度，是約束、規(guī)范物業(yè)公司經(jīng)營管理行為的準則，。實施內(nèi)部控制可以及時發(fā)現(xiàn)和糾正各種錯弊及不法行為，有利于保證資產(chǎn)安全、完整，保證經(jīng)營成果與財務(wù)狀況真實、可靠，提高經(jīng)營效率和效果，促進物業(yè)公司實現(xiàn)發(fā)展戰(zhàn)略，實現(xiàn)管理層經(jīng)營目標，維護物業(yè)公司形象。

物業(yè)公司；經(jīng)營管理；經(jīng)營效率；內(nèi)部控制

內(nèi)部控制經(jīng)過不斷發(fā)展和完善，已經(jīng)被成熟應(yīng)用，其內(nèi)容和適用范圍也不斷擴大，對物業(yè)公司的經(jīng)營管理和風(fēng)險防控，實現(xiàn)管理層經(jīng)營目標起到越來越重要的作用。內(nèi)部控制與實現(xiàn)管理層經(jīng)營目標之間存在必然聯(lián)系，很多方面有異曲同工之效，實踐過程中能夠做到有機融合。本文從以上角度出發(fā)，主要論述了物業(yè)公司內(nèi)部控制與實現(xiàn)管理層經(jīng)營目標的聯(lián)系，以及如何通過加強內(nèi)部控制來有效實現(xiàn)管理層經(jīng)營目標。

1 內(nèi)部控制的定義、目標和原則

1.1 內(nèi)部控制，是由公司董事會、監(jiān)事會、經(jīng)理層和全體員工實施的，旨在實現(xiàn)控制目標過程。內(nèi)部控制主要由內(nèi)部環(huán)境、風(fēng)險評估、控制活動、信息與溝通、內(nèi)部監(jiān)督五個要素構(gòu)成。

1.2 內(nèi)部控制的目標，是經(jīng)營管理合法合規(guī)、資產(chǎn)安全、財務(wù)報告及相關(guān)信息真實完整，提高經(jīng)營效率和效果，促進物業(yè)公司實現(xiàn)發(fā)展戰(zhàn)略的具體體現(xiàn)。

1.3 建立與實施內(nèi)部控制，應(yīng)當遵循以下基本原則：

（1）合規(guī)性原則：內(nèi)部控制必須符合國家的法律、法規(guī)和政策；符合上市地（上海、香港、紐約、倫敦）證券監(jiān)管機構(gòu)有關(guān)上市公司的法律、法規(guī)和要求。

（2）全面性原則：內(nèi)部控制應(yīng)當貫穿決策、執(zhí)行和監(jiān)督全過程，覆蓋公司及所屬物業(yè)公司的各種業(yè)務(wù)和事項，涉及全體員工。公司的每一位員工既是內(nèi)部控制的主體，又是內(nèi)部控制的客體；既要對其負責(zé)的作業(yè)實施控制，又要受到其他人員或制度的監(jiān)督與制約。

（3）系統(tǒng)性原則：公司構(gòu)建系統(tǒng)的內(nèi)部控制體系，確保各部門和各崗位均能按特定的目標相互協(xié)調(diào)的發(fā)揮作用，最終實現(xiàn)公司內(nèi)部控制的總體目標。

（4）重要性原則：內(nèi)部控制應(yīng)當在全面控制的基礎(chǔ)上，關(guān)注公司戰(zhàn)略決策、重要業(yè)務(wù)事項和高風(fēng)險領(lǐng)域。

2 內(nèi)部控制的現(xiàn)狀，以及與實現(xiàn)管理層經(jīng)營目標的聯(lián)系

2.1 內(nèi)部控制的現(xiàn)狀

內(nèi)部控制在充分發(fā)揮作用方面還存在著對內(nèi)部控制的重要性認識不足、內(nèi)控環(huán)境不夠完善、內(nèi)控制度執(zhí)行不力等問題，從而產(chǎn)生了諸如會計信息失真、費用支出失控、潛在虧損增加、違法違紀現(xiàn)象時常發(fā)生等后果，與實現(xiàn)管理層經(jīng)營目標背道而馳。

2.2 內(nèi)部控制與實現(xiàn)管理層經(jīng)營目標之間的聯(lián)系

2.2.1 良好的內(nèi)部控制環(huán)境可以提高領(lǐng)導(dǎo)和員工對外部環(huán)境風(fēng)險的認識。外部環(huán)境風(fēng)險主要是指因工作對象、服務(wù)對象以及行業(yè)不正之風(fēng)等對正確行使權(quán)力的干擾，個人生活圈和社交圈的不利影響等因素。完善的內(nèi)部控制體系包括公司層面控制、業(yè)務(wù)層面控制、權(quán)限指引、檢查評價與考核辦法等，其中公司層面控制主要分為內(nèi)部環(huán)境、風(fēng)險評估、信息與溝通及內(nèi)部監(jiān)督四個部分。而內(nèi)部環(huán)境是建立與實施內(nèi)部控制的基礎(chǔ)，包括組織架構(gòu)、權(quán)責(zé)分配、發(fā)展戰(zhàn)略、人力資源、社會責(zé)任、物業(yè)公司文化、反舞弊及內(nèi)部審計等，對外部環(huán)境風(fēng)險的防范有著積極的作用，有效實現(xiàn)管理層經(jīng)營目標。

2.2.2 嚴格的內(nèi)部控制活動可以有效地監(jiān)督相關(guān)人員的業(yè)務(wù)活動，防范崗位職責(zé)風(fēng)險和業(yè)務(wù)流程風(fēng)險。崗位職責(zé)風(fēng)險主要是由于工作崗位的特殊性，可能造成崗位工作人員不履行或不正確履行職責(zé)的因素。而內(nèi)部控制可以通過不相容職責(zé)分離、授權(quán)審批、會計系統(tǒng)控制、財產(chǎn)保護、計劃控制、預(yù)算控制、合同管理、資金支付控制、信息技術(shù)控制、運營分析和績效考評等具體的控制措施來規(guī)范崗位操作，有效預(yù)防崗位職責(zé)風(fēng)險。對由于工作程序不規(guī)范或自由裁量空間過大而導(dǎo)致的業(yè)務(wù)流程風(fēng)險，內(nèi)部控制通過對各個業(yè)務(wù)流程制定詳細的流程控制要素，保證業(yè)務(wù)流程的規(guī)范合規(guī)，控制和防范崗位風(fēng)險，有效實現(xiàn)管理層經(jīng)營目標。

3 內(nèi)部控制制度對實現(xiàn)管理層經(jīng)營目標的作用

健全有效的內(nèi)部控制，能使物業(yè)公司充分發(fā)揮整體的作用。同時，由于嚴密的監(jiān)督和考核，能真實地反映工作實績，再配合合理的獎勵制度，便能激發(fā)員工的工作熱情及潛能，促進物業(yè)公司經(jīng)營效率的提高，實現(xiàn)管理層經(jīng)營目標。

3.1 事前防范，建立科學(xué)的財務(wù)控制體系及明確的規(guī)章制度。例如，集中、統(tǒng)一的財務(wù)管理體制是目前較為先進科學(xué)的體制，其運作模式為“三個統(tǒng)一、一個體系”，即資金管理統(tǒng)計核算統(tǒng)一、會計統(tǒng)一、財務(wù)人員管理統(tǒng)一，和一套科學(xué)的財務(wù)分析評價體系。建立一套完善的內(nèi)部控制制度，可以加強物業(yè)公司資金的管理，確保資金安全完整、正常運轉(zhuǎn)與合理使用，減少和避免損失的產(chǎn)生，實現(xiàn)管理層經(jīng)營目標。

3.2 事中控制，保障經(jīng)濟活動的安全性、完整性、合法性和效益性，及時發(fā)現(xiàn)工作漏洞。例如，在資金的使用環(huán)節(jié)進行有效的事中控制，可保障資金的安全，預(yù)防被盜、詐騙和挪用；保障資金的完整，杜絕“小金庫”、資金體外循環(huán)等侵占物業(yè)公司收入的違法行為發(fā)生。保障資金的效益，合理調(diào)度使用資金，選擇低風(fēng)險、高收益的投資方案，使其發(fā)揮最大的效益

3.3 事后監(jiān)督，注重信息反饋。在每個會計期間或每項重大經(jīng)濟活動完成之后，內(nèi)部審計監(jiān)督部門都應(yīng)按照有效的監(jiān)督程序，審計各項經(jīng)濟業(yè)務(wù)活動，及時發(fā)現(xiàn)內(nèi)部控制的漏洞和薄弱環(huán)節(jié)；各職能部門也要將本部門在該會計期間或該項經(jīng)濟活動之后的各項變動狀況的信息及時地反饋到各管理部門，及時發(fā)現(xiàn)資金的籌集與需求量是否一致，產(chǎn)品的賒銷是否嚴格遵守信用政策，存貨的控制是否與指標的一致，人、財、物的使用是否與計劃或預(yù)算相符，產(chǎn)品的生產(chǎn)是否根據(jù)計劃或預(yù)算合理安排等。這樣將各部門的資金等管理狀況與部門的業(yè)績指標掛鉤，做到責(zé)、權(quán)、利相結(jié)合，調(diào)動管理部門和職工的積極性，實現(xiàn)管理層經(jīng)營目標。

[1]張嵐.《廉政風(fēng)險防范管理》［J］..學(xué)習(xí)出版社. 2016.12