文/王建,中石化勝利石油管理局勝南社區(qū)管理中心桐鳳物業(yè)服務(wù)公司

物業(yè)管理模式運行特征性分析與改善對策探究

文/王建,中石化勝利石油管理局勝南社區(qū)管理中心桐鳳物業(yè)服務(wù)公司

隨著物業(yè)管理市場化向縱深發(fā)展，特別是《物權(quán)法》的頒布實施和物業(yè)管理師制度的推行，物業(yè)管理行業(yè)以業(yè)主自治為核心，以專業(yè)化服務(wù)為方向，以物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人為主導的物業(yè)管理新格局已開始顯現(xiàn)，并逐漸成為時代發(fā)展的趨勢。物業(yè)管理模式的轉(zhuǎn)變是物業(yè)管理行業(yè)法律環(huán)境和市場環(huán)境共同催生的結(jié)果。多種物業(yè)管理模式的存在，將會為廣大業(yè)主提供更多的市場選擇空間，這既有利于提高物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營管理水平，增強物業(yè)服務(wù)企業(yè)的市場競爭力，也有利于提升物業(yè)管理行業(yè)的整體發(fā)展水平。

物業(yè)管理；模式轉(zhuǎn)變；特征分析；發(fā)展

傳統(tǒng)的“一體化”物業(yè)管理模式及其成因物業(yè)管理模式又稱物業(yè)服務(wù)模式，是指社會上的一定組織開展物業(yè)服務(wù)活動的組織形式和運行機制。從物業(yè)服務(wù)企業(yè)的運行機制上來看，以上這些不同類型的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，在較長的時間內(nèi)，所采用的物業(yè)管理模式大多屬于“一體化”物業(yè)管理模式。“一體化”物業(yè)管理模式形成的基本原因∶ 一是自20 世紀80 年代以來我國進行的住房制度改革，形成了多元化的房屋產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)，迫切需要由物業(yè)服務(wù)企業(yè)打破多家管理的局面，在一定的物業(yè)區(qū)域內(nèi)接受業(yè)主的委托，實行統(tǒng)一的管理。二是物業(yè)管理涉及規(guī)劃、建筑施工、市政、公安、消防、園林綠化、環(huán)保、市容環(huán)衛(wèi)、衛(wèi)生防疫、物價、工商、民政、城管監(jiān)察等社會職能部門，以及供水、供電、供氣、電信等企事業(yè)單位。在城市化進程中進行的城市管理體制改革，需要改變傳統(tǒng)的城市多頭管理體制，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為總管家進行統(tǒng)一的協(xié)調(diào)與管理，以克服過去各自為政、條塊分割、低效運行的弊端。三是基于現(xiàn)代城市社區(qū)管理理念，從提高城市居民生活質(zhì)量的要求出發(fā)，也需要由專業(yè)化的物業(yè)服務(wù)企業(yè)為業(yè)主提供綜合性的服務(wù)。

1 “一體化”物業(yè)管理模式的特點與問題

“一體化”物業(yè)管理模式的特點是物業(yè)服務(wù)企業(yè)在管理的物業(yè)區(qū)域內(nèi)，接受全體業(yè)主的委托，為業(yè)主提供全方位的服務(wù)和管理，我們傳統(tǒng)意義上的房屋維修、保安、保潔、綠化等服務(wù)項目都由物業(yè)服務(wù)企業(yè)自主提供，并不依賴于社會上專業(yè)化的服務(wù)企業(yè)。這種管理體制形成的初期，整個社會的專業(yè)化水平偏低，物業(yè)服務(wù)企業(yè)只能選擇自主向業(yè)主提供服務(wù))。這種管理模式下的物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以說是麻雀雖小、五臟俱全，具有“大而全”、“小而全”的經(jīng)營特點。為了追求利益的最大化，實行“一體化”經(jīng)營模式的物業(yè)服務(wù)企業(yè)普遍通過擴大經(jīng)營規(guī)模來降低成本，實現(xiàn)規(guī)模效益，進而也推動了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的快速規(guī)模擴張。在這些因素的共同作用下，物業(yè)管理行業(yè)正面臨重大的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，其基本發(fā)展趨勢∶ 一是物業(yè)管理行業(yè)正在與房地產(chǎn)業(yè)實行分業(yè)經(jīng)營，從早期的建管合一向建管分離轉(zhuǎn)變。一個突出的表現(xiàn)就是部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正在積極探索新型物業(yè)服務(wù)模式，或者讓隸屬的物業(yè)服務(wù)企業(yè)徹底市場化，逐步減少補貼直至不再給予補貼，以提高物業(yè)服務(wù)企業(yè)的生存能力; 或者剝離物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)，將下屬的物業(yè)服務(wù)企業(yè)出售或轉(zhuǎn)讓，完全通過市場化為其開發(fā)的物業(yè)項目選聘獨立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。二是物業(yè)管理模式正逐步改變傳統(tǒng)“一體化”物業(yè)管理模式一統(tǒng)天下的局面，而是根據(jù)受托物業(yè)的類型、建筑規(guī)模和建筑等級的差異選擇實行不同的物業(yè)管理模式。

2 從“一體化”管理模式向“管理型”物業(yè)管理模式轉(zhuǎn)變

“一體化”物業(yè)管理模式雖然是各地物業(yè)服務(wù)企業(yè)普遍采用的一種管理模式，但在多年的實施過程中存在諸多問題∶ 一是這種管理模式僅僅把物業(yè)服務(wù)作為房地產(chǎn)開發(fā)的售后服務(wù)環(huán)節(jié)，沒有體現(xiàn)自身的價值。由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組建的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)服務(wù)價格的制定從先天開始多是著眼于房地產(chǎn)項目的銷售，而不是著眼于體現(xiàn)物業(yè)管理的價值。由于不能體現(xiàn)物業(yè)服務(wù)的價值，造成物業(yè)管理行業(yè)幾乎全行業(yè)虧損， “物業(yè)管理低價運行、成本不足由地產(chǎn)補貼”也就成了行業(yè)流行的模式。這也是大多數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)依附于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要原因，獨立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在市場上很難生存下去。二是形成了同質(zhì)化的物業(yè)服務(wù)形式和內(nèi)容。物業(yè)管理從它的發(fā)展初期就被定位于微利行業(yè)，強調(diào)為業(yè)主服務(wù)，尤其是在住宅物業(yè)的管理方面，在價格的制定上從業(yè)主角度考慮的較多，而忽視了物業(yè)服務(wù)本身的價值，并把物業(yè)管理日常運作成本作為服務(wù)定價的唯一依據(jù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的競爭集中于物業(yè)管理項目硬件的好壞和日常作業(yè)的頻次。不同等級的物業(yè)項目在物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和形式上出現(xiàn)了同質(zhì)化的現(xiàn)象。三是物業(yè)服務(wù)成本居高不下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)舉步維艱。實行“一體化”經(jīng)營模式的物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理與作業(yè)并舉，人員包袱沉重，經(jīng)營舉步維艱。最近已經(jīng)有多個物業(yè)服務(wù)企業(yè)由于入不敷出而從規(guī)模較小的物業(yè)項目撤離，也印證了這種發(fā)展趨勢。“管理型”物業(yè)管理模式已在物業(yè)管理市場比較發(fā)達的地區(qū)出現(xiàn)。其突出的特點∶ 一是物業(yè)服務(wù)企業(yè)在經(jīng)營模式上實行管理與作業(yè)分開，只承擔管理職能，物業(yè)服務(wù)企業(yè)本身并不提供具體的作業(yè)活動，而是通過分包的方式把具體的作業(yè)項目外包給專業(yè)服務(wù)公司。二是企業(yè)擁有職業(yè)化的物業(yè)管理專業(yè)人才隊伍，團隊成員具有較高的職業(yè)水準，具有顯著的管理與人才優(yōu)勢，能夠根據(jù)業(yè)主的要求提供項目的咨詢服務(wù)、幫助業(yè)主擬定管理計劃、接受業(yè)主的委托選聘專業(yè)公司提供專業(yè)服務(wù)、對專業(yè)公司進行監(jiān)督評估等。

3 探索型的物業(yè)管理模式

目前物業(yè)管理上還出現(xiàn)了其他一些探索型的物業(yè)管理模式，是否具有普遍意義，需要業(yè)界進行深入的研究。一種是業(yè)主自主經(jīng)營管理模式。業(yè)主自主經(jīng)營管理模式是指業(yè)主通過個人入股，建立經(jīng)濟實體，對全體業(yè)主共有的物業(yè)進行經(jīng)營管理。目前我國已經(jīng)有一些物業(yè)項目在探索實施這種管理模式。一種是信托物業(yè)管理模式。信托式物業(yè)管理模式避免了現(xiàn)行物業(yè)管理法規(guī)中有關(guān)業(yè)主行使權(quán)力必須通過業(yè)主組織，并且必須達到規(guī)定的 2 /3 以上或半數(shù)以上業(yè)主同意的規(guī)定，使單個業(yè)主也可以維護自己的權(quán)益。

4 結(jié)語

近年物業(yè)管理行業(yè)進入了快速發(fā)展期，物業(yè)服務(wù)企業(yè)將從“一體化”物業(yè)管理模式向“管理型”物業(yè)管理模式轉(zhuǎn)變，這種變革既是物業(yè)服務(wù)企業(yè)健康成長的需要，也是滿足人們多元化物業(yè)服務(wù)需求，提升物業(yè)管理行業(yè)整體發(fā)展水平的需要。

［1］張年.美國物業(yè)管理概況及其借鑒啟示［J］.中國物業(yè)管理，2016，(4) 57－57.