胡郁

住房公積金貸款的風險及防控的幾點思考

胡郁

住房公積金是城鎮(zhèn)住房制度的重要組成部分，在制度的設計上是調動單位和職工的力量，建立資金互助機制，支持參繳職工解決住房問題。住房公積金貸款作為發(fā)揮住房公積金作用的重要手段其風險及防控無疑成為住房公積金管理機構的重點工作。住房公積金貸款的對象是以單位為其連續(xù)繳存公積金為前提條件，具有固定單位和穩(wěn)定收入的在職職工，所以一向被視為較安全的優(yōu)良貸款品種。但作為一項中長期貸款品種，其風險具有隱蔽性、滯后性、社會性等一系列特征。如果沒有有效的風險防范將成為住房公積金健康發(fā)展的最大的潛在風險?，F(xiàn)就住房公積金貸款的風險與防控談幾點思考：

一、住房公積金貸款的風險

（一）貸款機制脫節(jié)。

住房公積金貸款按規(guī)定采用委托銀行貸款方式，貸款資格的審查、貸款的審批等均由住房公積金管理中心負責。貸款抵押、貸款發(fā)放等由受托銀行辦理并收取手續(xù)費，住房公積金管理中心承擔住房公積金貸款風險。由此先天形成了住房公積金個人貸款發(fā)放與回收的嚴重脫節(jié)。受托銀行對每筆貸款抵押是否到位，是否逐月收回重視不夠。而住房公積金管理中心因不直直接面對還款者，也無法針對還款人的還款進度對其進行經常性的溝通與指導。

（二）貸款特有政策性。

1.住房公積金的性質決定了它服務的對象主要是廣大中低收入者。其經濟收入狀況在社會中屬中、低水平，對這樣的購房者，住房公積金管理中心提供貸款義不容辭，但是潛在的貸款逾期風險也不言而喻。

2.勞動力日益市場化，家庭收入不穩(wěn)定性增強，不能按時還貸現(xiàn)象不可避免地存在，使貸款資金安全性受到威脅，雖然目前一些城市也采取了抵押，擔保等手段，但借款人因失去工作，意外傷殘和家財被毀等原因，經濟狀況突然惡化甚至基本生活難以保障，導致上述手段無法施行或不足補償風險損失。

（三）個人誠信制度缺失。

住房公積金貸款與其他住房貸款一樣是建立在個人誠信的基礎上，以合同契約為紐帶的經濟行為。我國個人信用才剛剛開始介入經濟生活，現(xiàn)行的個人住房消費信貸是在個人信用殘缺不全的情況下推行的。信貸部門對個人資信情況了解較少，個人守信意識不強，尤其是面對惡意騙貸，較難規(guī)避個人信貸風險。在這種情形下，發(fā)放貸款勢必承擔較多的不確定因素帶來的違約風險。

（四）還貸法律欠健全。

目前我國經濟正處轉型期，與市場經濟相適應的各種配套法律制度和行為規(guī)則還沒有完全建立，盡管《合同法》等為住房抵押貸款提供了法律依據，但諸如受托銀行在公積金貸款回收方面應付責任，各種情況下對抵押物的處置方式等相關操作細則還不完善，使得還款的法律約束被軟化，抵押貸款逾期風險實質上不能得到最終化解，還需要整套行之有效的具體配套方法與它銜接。

（五）開發(fā)項目的風險。

開發(fā)商經營不善，或挪用資金，造成項目不能完工，形成“爛尾”，借款人購買并用來抵押的房產成了“空中樓閣”；借款人購買的房產存在較大質量問題。這些情況將導致個人貸款的相關合同難以履行，使借款人和公積金管理中心的權益受到侵害。

（六）公積金管理中心在辦理貸款過程中的內部管理風險。

即管理中心工作人員、委托銀行和擔保公司在貸款調查、審核、審批及辦理產權抵押登記等環(huán)節(jié)過程中出現(xiàn)責任心不強、工作疏忽等因素，對抵押擔保手續(xù)不健全或不符合規(guī)定的貸款給予辦理，最終導致了不良貸款的產生，給中心造成了無法追償的損失。如，對借款人情況審查不嚴；對開發(fā)項目手續(xù)是否齊全、工程進度是否符合要求審核不嚴；擔保機構保證金賬戶的資金流向情況控制不夠；缺乏與房屋土地部門必要的聯(lián)系，抵押登記不落實；檔案管理不嚴，丟失重要合同單據，由此造成公積金管理中心貸款風險。

二、住房公積金貸款的風險防范及完善對策

強調住房公積金貸款存在風險并不意味著可以對住房公積金貸款持消極態(tài)度。相反，只有大力發(fā)放公積金貸款，才能使中低收入職工更好的解決住房問題，只有大力發(fā)放公積金貸款，才能使住房公積金的作用更加凸顯，實現(xiàn)“住有所居”。我們在積極為需要公積金貸款的職工雪中送炭的同時，又要確保廣大繳存職工的權益不受侵害，因此，公積金管理人員應增強自身對公積金貸款潛在風險的識別能力，嚴格管理，規(guī)范操作，杜絕虛假騙貸現(xiàn)象發(fā)生，采取積極有效防范貸款風險的措施，確保資金安全。筆者認為要有效化解住房公積金貸款風險應從以下幾方面著手：

（一）完善貸款工作操作管理程序。

1.確立貸款三級協(xié)議制，首先是公積金管理中心與受托銀行按年簽訂委托協(xié)議，確立和銀行的委托關系和責任義務；其次是公積金管理中心、受托銀行、開發(fā)商按樓盤進程簽訂三方樓盤合作協(xié)議；最后是開發(fā)商與借款人簽訂購房合同、公積金管理中心向借款人下發(fā)委托貸款通知單，借款人和銀行簽訂借款協(xié)議。這樣可以形成規(guī)范有效的協(xié)議鏈、使公積金貸款各方的法律責任和權屬關系進一步得到明確，避免公積金管理中心承擔不必要的資金風險。

2.應建立起由開發(fā)商直接向中心交付階段性擔保保證金的機制。在階段性擔保期間，由開發(fā)商負責完成對借款人的抵押辦理工作，抵押到位一戶，公積金管理中心就解付一筆擔保保證金，確保公積金貸款抵押登記到位。同時，公積金管理中心還應切實掌握歷年來各受委托銀行住房公積金貸款的辦理情況，督促受托銀行規(guī)范貸款業(yè)務。

3.公積金管理中心應全面加強還貸管理制度建設，根據還貸工作流程，制定詳細的還貸管理制度和具體操作程序規(guī)則，供住房公積金管理中心和銀行內部管理人員遵照執(zhí)行。

4.受托銀行應及時向公積金管理中心反饋貸款人還貸信息，統(tǒng)一逾期貸款確認時間標準，并配合住房公積金管理中心共同做好逾期貸款的催收工作。

5.加強對受托銀行貸款業(yè)務的監(jiān)督加強對受托銀行履約情況的檢查，發(fā)現(xiàn)其有違規(guī)違約現(xiàn)象時，書面發(fā)函要求其整改，并與支付委貸手續(xù)費掛鉤。

（二）根據市場變化靈活制訂貸款政策。

1.房地產市場瞬息萬變，而且不同城市甚至同一城市的不同地區(qū)市場情況也大有不同，簡單劃一的貸款政策往往容易造成局部風險過高，有條件的城市應根據地區(qū)經濟發(fā)展狀況、房屋性質對貸款余額、首付款比例進行適當調整，即可鼓勵購買中低價格住房，盡量避免還貸風險。

2.公積金管理中心還應切實增加貸款品種、改進還貸方式，在時間、空間、方式等方面方便貸款人還貸，以滿足不同經濟收入者需要，盡量減少逾期現(xiàn)象，比如可開展貸款職工公積金賬戶余額與月還款額按月對沖業(yè)務。

3.按照繳存職工的公積金繳存賬戶余額、連續(xù)繳存時間、剩余繳存時間確定貸款額度。具體計算公式：貸款額度=（借款人公積金賬戶余額+共同借款人公積金賬戶余額）×N倍×繳存時間系數×剩余繳存年限系數。目前廣州、杭州、武漢、深圳、重慶等地公積金中心均采用此方法確定借款人公積金貸款額度，該方法更具公平性，公積金繳存職工可以在規(guī)定的貸款金額以內實現(xiàn)多繳多貸，更好地體現(xiàn)住房公積金繳存與使用的公平性和義務與權利的對等性原則。公積金中心資金來源主要是職工繳存的住房公積金，貸款額度的確定增加職工的公積金繳存賬戶余額因素，使得有限的資金得到更合理的運用，惠及更多繳存職工使用公積金貸款。貸款額度確定方法可有效減少借款人利用短時間繳存公積金取得貸款后停繳這類現(xiàn)象的發(fā)生，防范貸款風險。通過公積金繳存余額倍數、繳存時間系數、剩余繳存時間系數三個因素進行調整，使得政策調整更具靈活性，滿足未來政策調整需要。

（三）強化還貸的法律約束。

1.對貸款人加強宣傳普及住房貸款和房地產法律、法規(guī)知識，使其逐步轉變觀念，培養(yǎng)法律意識、遵守合同信用。對自己的經濟行為及其后果負法律責任。

2.強化對受托銀行代理合同，明確各自的權利義務，住房公積金管理中心有權視代理業(yè)務質量，對受托銀行未盡協(xié)助收貸業(yè)務責任情況支付委托費用，甚至依法解除委托合同。

3.聯(lián)手產權登記管理部門，完善產權登記制度，確保房屋權屬登記及權屬變更登記的唯一性和統(tǒng)一性，不能證出多門、一房多證，給少數騙貸者以可乖之機。

4.積極采取法律手段進行逾期貸款催收，對嚴重惡意逾期戶通過啟動法律程序進行追償。

（四）要建立公積金貸款項目認證制度，嚴格開發(fā)商準入制度。

項目認證制度對防范貸款風險相當重要，重點審查開發(fā)商的資質、資信等級、領導層的信譽及管理水平、資產負債及盈利水平、涉及辦理公積金貸款項目的建設情況、銷售前景、履行保證責任的意愿及能力、是否卷入訴訟或糾紛等情況。在開展調查認證時既要驗證書面文件、財務報表，又要深入施工現(xiàn)場進行現(xiàn)場察看。嚴格按照中國人民銀行規(guī)定的施工進度發(fā)放公積金貸款，有效控制“爛尾樓”現(xiàn)象。

（五）完善住房公積金管理中心內部制度。

1.提高貸款人員的素質。中心要求貸款工作人員不斷提高服務意識，強化學習意識、規(guī)范意識，使貸款調查、審查、審批、催收、內部稽查等工作流程化，制度化；強化風險意識。嚴格貸款申請人的資格關，抵押擔保關，審批發(fā)放關和還款催收關。強化責任意識，嚴格落實責任追究制，使中心全體職工增強責任明確目標，提高認識，把各項工作落實到實處；公積金管理中心不僅要重視工作人員的學歷層次，還要對中心的人員進行專業(yè)化人才的培養(yǎng)。僅僅依靠短期性的、個別的、有對象選擇性的培訓是不夠的，應建立整體性人才培養(yǎng)戰(zhàn)略下的綜合性人才培養(yǎng)體制，充分利用個人的基本教育水平，重視專業(yè)知識、技能的長期重點培養(yǎng)。同時住房公積金制度在落實的過程中僅僅靠法規(guī)、文件規(guī)范是不夠的，應該通過法制教育的方式來增強管理工作人員的法律意識，杜絕內部主觀違規(guī)造成公積金風險的可能性。

2.建立健全貸款三級審批責任制，實行“審貸分離，分級審批”原則，嚴格執(zhí)行貸款的各項法規(guī)政策，增強公積金管理中心員工的工作責任心，把好貸款審批關。

3.加強內部監(jiān)督，防范貸款風險。加強核算監(jiān)督。中心核算部門在記貸款賬時，逐筆核對中心的貸款發(fā)放通知書與借款借據是否完整一致；客戶簽字等要素是否齊全；貸款賬號、收款單位名稱及其開戶行賬戶是否填列準確；總數是否與記賬憑證數據一致；會計處理是否準確等。有效的規(guī)范銀行的操作，防止出現(xiàn)未經審批發(fā)放住房公積金貸款的問題。

4.加強內部稽核監(jiān)督，由公積金管理中心稽核部門定期對信貸部門辦理的業(yè)務進行稽核，檢查貸款的合規(guī)性和檔案的完整性，提出稽核意見，促進貸款業(yè)務的規(guī)范發(fā)展。住房公積金貸款的風險管理工作任重而道遠，我們應從源頭抓起，及時采取積極措施，將住房公積金貸款風險控制在最低點，為住房公積金充分發(fā)揮其住房保障作用奠定基礎。

（六）建立起多元化全方位的住房金融監(jiān)管體系。

1.要建立起社會審計監(jiān)管體系。通過財政審計部門對公積金管理中心收支情況進行審計監(jiān)督，保證其收支活動的合法性，督促其貫徹和執(zhí)行國家金融方針政策。

2.要堅持“誰決策貸款，誰負責回收”原則切實采取經濟、行政和法律手段，依法查處違法違規(guī)行為，對住房公積金管理中的違紀違法行為，加大查處力度，構成犯罪的，要移送司法機關追究刑事責任。

3.要緊抓政務公開這個關鍵不放松，持續(xù)加強住房公積金的透明化管理，向社會群眾公開個人帳戶、辦事流程、資金運作等相關信息，建立起公積金管理專業(yè)監(jiān)督與社會監(jiān)督交叉、上級監(jiān)督與群眾監(jiān)督互補的住房公積金監(jiān)督管理體系。

總之，住房公積金貸款的風險防范工作，是一項長期而又緊迫的工作，公積金管理中心在立足于服務廣大公積金繳存人的基礎上，除了不斷學習借鑒新經驗，還要加強自身素質建設，提高創(chuàng)新認識，加強監(jiān)督管理，更要從實際出發(fā)，最大程度上降低貸款風險，使我們的工作在健康良性的軌道上運行，更好的發(fā)揮住房公積金在解決廣大居民住房問題上的優(yōu)勢。

（作者單位：南昌住房公積金管理中心）