李峰

摘 要：福利分房是具有中國(guó)特色社會(huì)主義制度的產(chǎn)物，是單位根據(jù)職工的工作年限、職務(wù)級(jí)別、貢獻(xiàn)大小等諸多因素進(jìn)行綜合考慮，最終確定以租賃形式分給職工該住房使用權(quán)的情形。在現(xiàn)實(shí)社會(huì)中出現(xiàn)很多當(dāng)事人在婚前取得"福利房"的承租權(quán)，在婚后才取得該房所有權(quán)或者在一婚時(shí)取得"福利房"承租權(quán)，在二婚時(shí)取得該福利房所有權(quán)的情形，通過(guò)仔細(xì)研讀有關(guān)法法律、法規(guī)以及政策，我認(rèn)為通過(guò)福利分房取得的承租權(quán)與普通房屋的承租權(quán)有著本質(zhì)不同，"福利房"承租權(quán)本身就具有財(cái)產(chǎn)屬性，因此在司法判決中不能簡(jiǎn)單機(jī)械的就認(rèn)為只要是在婚姻關(guān)系存續(xù)期間取得"福利房"所有權(quán)，就徑行判決為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，雙方各占一半份額，而應(yīng)綜合考慮。

關(guān)鍵詞：福利房 承租權(quán) 財(cái)產(chǎn)性

一、“福利房”概述

“福利房”是指市人民政府、國(guó)有企事業(yè)單位、人民團(tuán)體、宗教團(tuán)體等所有，通過(guò)福利方式分配給職工，執(zhí)行市人民政府批準(zhǔn)租金標(biāo)準(zhǔn)的住房。公共租賃住房、廉租住房等保障性住房除外。 本條款雖然是對(duì)公有住房的規(guī)定，但該住房也是通過(guò)福利方式來(lái)分配給員工的，在此，本文姑且用“福利房”這一名詞來(lái)代替?？梢?jiàn)，“福利房”的所有權(quán)主體為市人民政府、國(guó)有企事業(yè)單位、人民團(tuán)體、宗教團(tuán)體等集體所有，職工只是從所在單位以租賃形式分得住房使用權(quán)。雖然從根本上來(lái)說(shuō)，福利房糾紛是歷史遺留問(wèn)題，在現(xiàn)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)背景下已經(jīng)很少看到福利房的現(xiàn)象，但從司法實(shí)踐中可以看出來(lái)現(xiàn)在這個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)正是福利房糾紛的大爆發(fā)時(shí)期，由于福利房的承租使用與普通房屋承租使用有很大不同（下文將詳細(xì)贅述），法官如果不能很好理解福利房本身的特性，容易導(dǎo)致司法實(shí)踐中侵害當(dāng)事人權(quán)益狀況的發(fā)生?！短旖蚴泄凶》孔兏凶馊斯芾磙k法》有效期為5年，直至2019年10月31日失效，因此無(wú)論從理論還是時(shí)效層面，我認(rèn)為對(duì)福利房都有很高的研究?jī)r(jià)值。

二、“福利房”承租權(quán) 與普通房屋承租權(quán)的區(qū)別

“福利房”的承租使用權(quán)與普通房屋租賃使用權(quán)有本質(zhì)的區(qū)別，最明顯的是福利房的使用權(quán)的長(zhǎng)期、永久的，不收和通達(dá)有關(guān)租賃期限不得超過(guò)20年的限制，產(chǎn)權(quán)人不能主動(dòng)收回。以下通過(guò)天津市有關(guān)福利房的具體政策，闡釋“福利房”承租使用權(quán)特有的權(quán)利內(nèi)容。

（一）承租人主體資格限制不同

從所處的歷史背景來(lái)看，福利分房是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下的產(chǎn)物，是在社會(huì)生產(chǎn)資料公有制背景下所產(chǎn)生的；普通房屋的租賃則是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下的產(chǎn)物，是雙方當(dāng)事人意思自治的結(jié)果。對(duì)于普通的房屋租賃權(quán)的產(chǎn)生而言，是在出租人與承租人雙方之間達(dá)成一致合意，訂立租賃合同，承租人依據(jù)該租賃合同享有對(duì)出租人租賃房屋使用、收益的權(quán)能，承租人一般需支付一定對(duì)價(jià)（租金），因此普通房屋租賃權(quán)的產(chǎn)生是當(dāng)事人意思自治的結(jié)果，對(duì)承租人的主體資格沒(méi)有限制。福利房承租權(quán)的產(chǎn)生并不單單依靠一份租賃合同，《辦法》第二條規(guī)定福利房時(shí)單位或團(tuán)體通過(guò)福利方式分配給職工的，可見(jiàn)福利房承租權(quán)由于本身作為一種福利方式存在，并不存在嚴(yán)格相應(yīng)的對(duì)價(jià)，其利益是明顯偏向于承租人的，但是并非所有人都能享受該福利，只有特定的單位職工才可享受該福利待遇，成為福利房的承租人。

（二）租金標(biāo)準(zhǔn)不同。普通房屋租賃中，租金的收取標(biāo)準(zhǔn)一般是由當(dāng)事人進(jìn)行協(xié)商，根據(jù)租賃合同約定來(lái)履行，通過(guò)協(xié)商最終確定的租金價(jià)格與市場(chǎng)調(diào)節(jié)下的租金價(jià)格相差不大。福利房的租金標(biāo)準(zhǔn)并不實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，《辦法》第二條明確規(guī)定福利房的租金標(biāo)準(zhǔn)按照市人民政府批準(zhǔn)的標(biāo)準(zhǔn)收取，也即實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。

（三）租賃期限不同。普通房屋租賃期限受我國(guó)《合同法》調(diào)整，普通租賃合同受20年最長(zhǎng)租賃期限期間的限制，超過(guò)20年租賃期限需再次續(xù)訂。 而福利房承租權(quán)則沒(méi)有期限限制，只要承租人或者有繼承資格的人存在，產(chǎn)權(quán)人就永遠(yuǎn)不得收回福利房的使用權(quán)。

（四）權(quán)利繼承主體范圍不同。對(duì)于普通房屋承租權(quán)繼承主體規(guī)定在我國(guó)《合同法》、《城鎮(zhèn)房屋租賃合同解釋》中，可見(jiàn)下列三類(lèi)人有權(quán)法定承受該房屋租賃合同：1、與承租人生前共同居住的人（不要求是近親屬或繼承人）；2、承租人的共同經(jīng)營(yíng)人（限于承租人為個(gè)體工商戶(hù)的情形）；3、承租人的其他合伙人（限于承租人參與個(gè)人合伙的情形）。對(duì)于福利房承租權(quán)的繼承主體，規(guī)定在《天津市公有住房變更承租人管理辦法》中，明確規(guī)定福利房承租權(quán)可以被繼承，并且配偶、父母、子女為第一順位繼承人，可以代位繼承，福利房承租人生前可以指定繼承人等等?？梢?jiàn)，福利房承租權(quán)的繼承主體與普通房屋租賃中法定承受主體有明顯不同。

（五）權(quán)利處分方式不同。對(duì)于普通房屋承租人來(lái)說(shuō)，其對(duì)房屋有占有、使用、收益的權(quán)能，當(dāng)然在一定條件下承租人也享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。 對(duì)福利房的承租人而言，其對(duì)房屋不僅有占有、使用、收益的權(quán)能，還有部分處分權(quán)能。

（六）是否具有財(cái)產(chǎn)價(jià)值。對(duì)于普通房屋的承租權(quán)來(lái)說(shuō)，很難說(shuō)承租權(quán)具有財(cái)產(chǎn)價(jià)值，因?yàn)樽饨鹗桥c房屋的使用權(quán)相對(duì)應(yīng)的。而對(duì)福利房的承租權(quán)來(lái)說(shuō)，由于福利房的承租人對(duì)房屋享有回購(gòu)、轉(zhuǎn)讓等部分處分權(quán)能，區(qū)別于普通房屋承租權(quán)。綜上可知，天津市現(xiàn)行房地產(chǎn)政策規(guī)定的“福利房的使用權(quán)”可以通過(guò)回購(gòu)方式變成現(xiàn)金，無(wú)可爭(zhēng)議地證明“福利房的使用權(quán)”屬于財(cái)產(chǎn)性權(quán)益；既然福利房承租人有權(quán)在生前指定繼續(xù)承租公有住房人（未指定時(shí)，其全部法定繼承人有權(quán)推選一人繼續(xù)承租），這顯然是一種私人權(quán)利。即福利房的使用權(quán)中含有私人財(cái)產(chǎn)權(quán)的屬性。

三、福利房承租權(quán)的財(cái)產(chǎn)價(jià)值

（一）福利房承租權(quán)財(cái)產(chǎn)價(jià)值的計(jì)算

福利房承租權(quán)不僅具有現(xiàn)金價(jià)值，根據(jù)天津市現(xiàn)行房地產(chǎn)政策，福利房的承租權(quán)還具有明確的計(jì)算方式。 可見(jiàn)，當(dāng)承租人申請(qǐng)回購(gòu)自己對(duì)福利房的承租權(quán)時(shí)，回購(gòu)價(jià)款就是福利房承租權(quán)的現(xiàn)金價(jià)值，1997年的《天津市關(guān)于加強(qiáng)公產(chǎn)房租賃過(guò)戶(hù)、調(diào)換、置換管理的若干意見(jiàn)》明確規(guī)定回收現(xiàn)住房。置換機(jī)構(gòu)的置換成本包括：回收住房資金占用費(fèi)（不得高于貸款利息）、評(píng)估費(fèi)、空房閑置租金、管理費(fèi)及稅金等。置換機(jī)構(gòu)的收益不得高于置換成本的10%。endprint

（二）福利房承租權(quán)財(cái)產(chǎn)價(jià)值的實(shí)踐意義

司法實(shí)踐中法官對(duì)于福利房承租權(quán)理解不夠深入，將其與普通房屋的承租權(quán)同等看待，導(dǎo)致判決顯失公平，嚴(yán)重?fù)p害一方當(dāng)事人利益，因此研究福利房承租權(quán)的現(xiàn)金價(jià)值對(duì)分割夫妻共同財(cái)產(chǎn)以及夫妻共同財(cái)產(chǎn)的認(rèn)定有重大的實(shí)踐價(jià)值。下面通過(guò)一個(gè)發(fā)生在天津市的真實(shí)案例來(lái)詮釋福利房承租權(quán)的現(xiàn)金價(jià)值，希望對(duì)以后實(shí)踐有一定借鑒意義。【案例】

【案情簡(jiǎn)介】孫某、安某某系水利部海河水利委員會(huì)干部，水利部海河水利委員會(huì)根據(jù)職工行政級(jí)別和技術(shù)等級(jí)等情況于1982年分配給孫某、安某某兩套公產(chǎn)房屋居住使用，房屋面積分別為三居室房屋85.93平方米、一居室房屋38.44平方米。1986年，孫某妻子安某某去世。1987年6月，孫某與李某某登記結(jié)婚。1997年，水利部海河水利委員會(huì)在職工住房制度改革公房出售時(shí)，兩套訟爭(zhēng)房屋分別以10236元、4668元出售給私人所有，兩套房屋均登記在被告孫某名下。 之后，孫某與李某某關(guān)于兩套房屋的所有權(quán)歸屬產(chǎn)生爭(zhēng)議，李某某將孫某訴至法院。李某某認(rèn)為兩套訴爭(zhēng)房屋的所有權(quán)是在其與孫某婚姻存續(xù)期間取得，應(yīng)為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，兩人各有一半的份額；孫某認(rèn)為兩套訴爭(zhēng)房屋是水利部海河水利委員會(huì)根據(jù)職工行政級(jí)別和技術(shù)等級(jí)、家庭子女等情況于1982年分配給自己與前妻安某某的福利房，且兩人均系水利部海河水利委員會(huì)干部，因此訴爭(zhēng)房屋應(yīng)屬于自己與前妻所有，前妻去世后也應(yīng)由自己和前妻所生子女所有，與李某某沒(méi)有任何關(guān)系。并且訟爭(zhēng)房屋是由被告自己購(gòu)買(mǎi)的產(chǎn)權(quán)，且原告同被告1987年結(jié)婚，雙方有婚前約定，原告承諾訟爭(zhēng)房屋系被告單方財(cái)產(chǎn)，原告不對(duì)訟爭(zhēng)房屋主張任何物權(quán)。因此孫某認(rèn)為兩套訴爭(zhēng)房屋并無(wú)李某某份額。

【法院判決】該案件經(jīng)過(guò)了一審、發(fā)回重審、二審終審以及再審程序。一審（（2014）東民初字第1083號(hào)）法院認(rèn)為根據(jù)我國(guó)婚姻法的規(guī)定，夫妻可以約定婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)以及婚前財(cái)產(chǎn)歸各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。約定應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式。沒(méi)有約定或約定不明確的，適用婚姻法第十七條、第十八條的規(guī)定。訟爭(zhēng)房屋原系水利部海河水利委員會(huì)分配給被告孫某及前妻安某某承租使用的公產(chǎn)房屋，安某某去世后，訟爭(zhēng)房屋由孫某承租居住。原告李某某同被告孫某結(jié)婚登記前，訟爭(zhēng)房屋屬于水利部海河水利委員會(huì)所有，并非原被告的私有財(cái)產(chǎn)，故原被告在取得訟爭(zhēng)房屋所有權(quán)之前對(duì)于訟爭(zhēng)房屋歸屬個(gè)人所有的約定并不具有法律約束力。最終，法院判決兩套訴爭(zhēng)房屋為原告李某某與被告孫某共同所有，被告孫某須協(xié)助原告李某某辦理上述房屋的共有人登記手續(xù)。

發(fā)回重審后，關(guān)于訴爭(zhēng)房屋到底分配給誰(shuí)的問(wèn)題，法院向水利部海河委員會(huì)取證，其在法院提供的情況說(shuō)明中明確指出，“孫英及其配偶和子女分得住房?jī)商住薄８鶕?jù)案中調(diào)取的原始住房分配表中記載了“妻、大女”的人口情況，再結(jié)合安某某（前妻）是水利部海河委員會(huì)干部的事實(shí)，可以肯定福利分房中至少是分配給孫英和安仲春的，對(duì)此予以確認(rèn)?？紤]原、被告的共同出資，原告份額可按照出資的數(shù)額占房屋在1997年公有住房出售中的房屋基礎(chǔ)價(jià)格比例予以計(jì)算。最終法院判決兩套訴爭(zhēng)房屋由原告李某某和被告孫某按份共有，三居室房屋原告所占份額5.96%，一居室房屋原告所占份額6.07%。

二審與再審最終的判決結(jié)果也與發(fā)回重審判決一致。

【法理分析】首先對(duì)于雙方婚前協(xié)議的效力，雙方婚前約定原告李某某承諾訟爭(zhēng)房屋系被告孫某單方財(cái)產(chǎn)，原告不對(duì)訟爭(zhēng)房屋主張任何物權(quán)。但由于原被告于1987年再婚，此時(shí)兩套房屋所有權(quán)還屬于水利部海河水利委員會(huì)所有，并非原被告的私有財(cái)產(chǎn)，故該協(xié)議時(shí)無(wú)效的，并且在取得房屋所有權(quán)之后也沒(méi)另行約定將訟爭(zhēng)房屋約定歸被告孫某所有，因此婚前協(xié)議不發(fā)生效力。其次，由于房屋所有權(quán)是在原被告婚后且婚姻存續(xù)期間取得，且原被告之間并無(wú)有效的關(guān)于夫妻財(cái)產(chǎn)的約定，是否可以以我國(guó)《婚姻法》第十七條的規(guī)定，直接認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，雙方各占一半份額，我認(rèn)為不是的。通過(guò)上文中對(duì)福利房承租權(quán)與普通房屋承租權(quán)的對(duì)比，可知兩者有本質(zhì)區(qū)別，且根據(jù)天津市《辦法》的規(guī)定，可以明確得出福利房承租權(quán)現(xiàn)金價(jià)值的計(jì)算方法和公式，并且單位分房時(shí)是根據(jù)被告孫某與其前妻安某某的工齡、職務(wù)級(jí)別以及歷史情況等各種因素將福利房分給孫某和安某某的，因此如果不縱觀全案，僅考慮1997年公有住房出售時(shí)被告承租房屋，被告用夫妻共同財(cái)產(chǎn)出資購(gòu)房的事實(shí)，而適用《最高人民法院關(guān)于適用﹤中華人民共和國(guó)婚姻法﹥?nèi)舾蓡?wèn)題的解釋?zhuān)ǘ返谑艞l 規(guī)定，則過(guò)于簡(jiǎn)單機(jī)械，沒(méi)有考慮1982年房屋分配時(shí)的具體情況和當(dāng)時(shí)歷史條件下的客觀事實(shí)。因此從公平角度出發(fā)，不應(yīng)適用上述該司法解釋?zhuān)驗(yàn)楦＠砍凶鈾?quán)具有財(cái)產(chǎn)屬性，與普通房屋承租權(quán)有本質(zhì)區(qū)別。最終筆者也認(rèn)定法院的終審判決，原告份額可按照出資的數(shù)額占房屋在1997年公有住房出售中的房屋基礎(chǔ)價(jià)格比例予以計(jì)算。

四、結(jié)語(yǔ)

福利房問(wèn)題雖屬于歷史遺留問(wèn)題，但現(xiàn)階段正處于問(wèn)題的大爆發(fā)時(shí)期，由于福利房承租權(quán)本身具有財(cái)產(chǎn)屬性，與普通房屋的承租權(quán)有本質(zhì)區(qū)別，因此在處理實(shí)踐問(wèn)題時(shí)不能簡(jiǎn)單機(jī)械的根據(jù)婚姻法司法解釋二第19條的規(guī)定直接認(rèn)定為雙方共同財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)從公平、公正的角度，結(jié)合《辦法》及相關(guān)規(guī)定綜合考慮，從而避免損害當(dāng)事人合法權(quán)益，造成不公平的裁決。endprint