楊桐

摘 要：房地產(chǎn)企業(yè)的飛速發(fā)展，對資金具有巨大的需求，因此融資對房地產(chǎn)企業(yè)而言至關(guān)重要。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為我國支柱性產(chǎn)業(yè)之一，在我國國民經(jīng)濟(jì)中占據(jù)了大量的市場份額，也在我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起到了一定的推動發(fā)展作用。由于房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)需要巨額的資金投入，這使得房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)資金需要準(zhǔn)備充足，這將會降低企業(yè)的融資作用的風(fēng)險(xiǎn)，再加上房地產(chǎn)企業(yè)的融資的房地產(chǎn)企業(yè)的基礎(chǔ)之一。因此，對房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)啟動資金應(yīng)該預(yù)備充足。鑒于此，本文主要分析我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資現(xiàn)狀及其優(yōu)化。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；融資；優(yōu)化

1、我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資方式

1.1、房地產(chǎn)企業(yè)固有資產(chǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)的固有資金主要是企業(yè)在進(jìn)行生產(chǎn)生活中的運(yùn)營條件下的，通常用于自己管理和分配的必須償還的企業(yè)資金。在相關(guān)的文件規(guī)定中，為了避免房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)杠桿占用率所占比例過高帶來的企業(yè)資金風(fēng)險(xiǎn)，在房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項(xiàng)目中必須要有20%的占有率，來保障房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項(xiàng)目的順利進(jìn)行。

1.2、房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)融資

房地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)融資是在征得企業(yè)股東的同意下，部分股東愿意出售自己的房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)，并通過增加企業(yè)資金的途徑來更新股東的方式加快企業(yè)的融資作用。

1.3、房地產(chǎn)企業(yè)通過銀行貸款進(jìn)行融資

房地產(chǎn)企業(yè)的銀行貸款的融資方式主要是通過第三方證券公司來向銀行申請貸款，來募集房地產(chǎn)企業(yè)融資資金，房地產(chǎn)企業(yè)通過貸款的方式進(jìn)行融資是我國現(xiàn)階段最主要的融資方式，也是最常用的融資方式。

1.4、房地產(chǎn)企業(yè)信托

房地產(chǎn)企業(yè)通過雇傭信托融資公司對企業(yè)來開展信托計(jì)劃來募集啟動資金 ，通過發(fā)揮信托公司的專業(yè)特長來合理管理房地產(chǎn)企業(yè)資金，加強(qiáng)對房地產(chǎn)企業(yè)信托資金的使用。信托公司通過收取一定的費(fèi)用來幫助房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行資金管理。

1.5、房地產(chǎn)企業(yè)債券融資

房地產(chǎn)企業(yè)債券融資主要是企業(yè)先接取部分資金先進(jìn)行企業(yè)融資工作，在債券融資所獲得資金后要主動承擔(dān)起責(zé)任，要在借款期到來之前一并交還所借本金和利息。

1.6、民間中介的融資模式

民間的融資企業(yè)開展業(yè)務(wù)主要是作為中介的資金進(jìn)行融資，通過不同途徑的資金募集來進(jìn)行融資，這有一定的風(fēng)險(xiǎn)因素，需要做好風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)工作，通俗來說就是借用民間高利貸來進(jìn)行融資。

2、我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資現(xiàn)狀

2.1、融資方式單一，可選融資渠道少

據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，截至2016年末，房地產(chǎn)企業(yè)國內(nèi)貸款累計(jì)為2.15萬億元，占資金來源的15%；自有資金2.05萬億元，占房地產(chǎn)所有資金來源的14%。截至2017年4月末，房地產(chǎn)開發(fā)資金中，銀行貸款累計(jì)為8800億元，同比增加17%，占房地產(chǎn)開發(fā)資金來源的19%，較上一年末提升了4個(gè)百分點(diǎn)。銀行貸款一直是房地產(chǎn)企業(yè)的融資首選，購房者通過定期還房貸方式能夠逐漸將資金回收。不同于大型房地產(chǎn)企業(yè)可以采用股權(quán)融資、并購與合作開發(fā)融資、海外融資等多種融資策略，房地產(chǎn)企業(yè)在融資方式的選擇上多采用銀行貸款，除此之外，其他融資渠道對房地產(chǎn)企業(yè)形成的約束較多，獲取資金的可能性較低。

2.2、融資限制多，造成融資成本上升

房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展實(shí)力和風(fēng)險(xiǎn)管理上不如大型房地產(chǎn)企業(yè)，受限于自身規(guī)模，面臨著融資限制較多。房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫，各方在投資的同時(shí)提高對泡沫產(chǎn)生的警惕。在各種融資方式選擇上都有一定的硬性條件。例如，股權(quán)融資對股東資金實(shí)力和閑置資金的要求較高，但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的股東難以滿足其持續(xù)擴(kuò)張和投資的需求；上市融資需要在經(jīng)營管理和財(cái)務(wù)指標(biāo)上滿足證監(jiān)會規(guī)定的上市硬性條件，一方面，房地產(chǎn)企業(yè)滿足這些條件需要時(shí)間和成本；另一方面，即使上市成功，但其經(jīng)營管理和信息披露不達(dá)標(biāo)，也難以持續(xù)從資本市場獲取融資來源；在引進(jìn)海外融資上，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的信用等級及自身規(guī)模對海外投資者還沒有足夠的吸引力，因此，對房地產(chǎn)企業(yè)，銀行貸款是其最佳選擇。但同時(shí)，銀行等金融機(jī)構(gòu)在放款時(shí)會根據(jù)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況、信譽(yù)程度來確定貸款利率，信用風(fēng)險(xiǎn)越高，債權(quán)資金的使用成本就越高。對房地產(chǎn)企業(yè)來說，借款期間的還本付息壓力也會增大，同時(shí)，在選擇其他融資方式時(shí)，還有可能因高財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)而受到進(jìn)一步的限制。

3、現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)企業(yè)融資優(yōu)化措施

3.1、完善房地產(chǎn)企業(yè)融資市場制度

要完善我國房地產(chǎn)企業(yè)的房地產(chǎn)融資市場體系，就要建立一個(gè)新的不同于以往的以市場為主導(dǎo)功能的房地產(chǎn)融資的金融體系，在這個(gè)金融體系的基礎(chǔ)上還要建立一個(gè)新的市場體系來健全房地產(chǎn)企業(yè)的資金流動，來使得房地產(chǎn)企業(yè)的流動資金更多，更有利于與房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)。再加上我國房地產(chǎn)企業(yè)資金流動性是房地產(chǎn)企業(yè)資金流通和變現(xiàn)的主要途徑，因此，房地產(chǎn)企業(yè)資金流動體系的建立非常重要。通過現(xiàn)代的金融模式來建立起資金流動市場體系的模型，在模型的基礎(chǔ)上結(jié)合現(xiàn)代金融工具去建立流通的市場體系，同時(shí)在資產(chǎn)證券和基金管理等工具的共同輔助下來加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的資金流動，使得企業(yè)的信用風(fēng)險(xiǎn)和市場風(fēng)險(xiǎn)大大降低，改變以銀行貸款為主體的融資模式，來使得我國房地產(chǎn)企業(yè)的市場體系更加專業(yè)化和科學(xué)化。

3.2、房地產(chǎn)企業(yè)的多元化模式

房地產(chǎn)企業(yè)融資途徑往往是采取多種途徑進(jìn)行的，因此，企業(yè)融資多元化很重要，可以明顯的降低房地產(chǎn)企業(yè)在融資過程中的融資風(fēng)險(xiǎn)，有利于房地產(chǎn)企業(yè)市場金融工具和金融產(chǎn)品的發(fā)展。在銀行貸款為主要形式下的金融模式的基礎(chǔ)上，要加大房地產(chǎn)企業(yè)多元化融資途徑的進(jìn)行，可以通過加強(qiáng)全國信用評估體系的評估來直接增加信用評價(jià)的真實(shí)可靠，還可以通過股票融資和債券融資的方式來完善我國現(xiàn)階段的證券交易市場，并積極發(fā)展信托公司、完善信托市場和規(guī)范信托業(yè)法律法規(guī)，來促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的多元化發(fā)展的融資模式。

3.3、明確房地產(chǎn)企業(yè)過程中的中介機(jī)構(gòu)

由于政府的擔(dān)憂，使得房地產(chǎn)企業(yè)的銀行貸款受到一定的限制，導(dǎo)致銀行信貸融資途徑不能順利進(jìn)行，再加上我國民間資金的不斷深入推進(jìn)和改革開放的發(fā)展，使得房地產(chǎn)企業(yè)資金的流入呈現(xiàn)不規(guī)范的形式，多余的啟動資金的處理和合理進(jìn)入房地產(chǎn)企業(yè)成為了一個(gè)大問題。我現(xiàn)階段主要通過建立的高效有序的房地產(chǎn)金融體系來打破現(xiàn)有的房地產(chǎn)僵局和降低房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，解決資金過剩問題和資金利用信息不對稱問題。

3.4、企業(yè)要不斷提升自身實(shí)力，優(yōu)化現(xiàn)有融資模式，積極開發(fā)融資潛力

目前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)盲目投資現(xiàn)象嚴(yán)重，過度浪費(fèi)企業(yè)資本，不利于房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)衡量自身的融資能力，結(jié)合可持續(xù)發(fā)展觀念，完善企業(yè)內(nèi)部融資機(jī)制，優(yōu)化融資規(guī)模和融資結(jié)構(gòu)，不斷增加自有資金持有率和項(xiàng)目持有率，大力吸納企業(yè)外部投資，并勇于嘗試新型的融資工具及手段，形成以銀行貸款為核心，股市及債券、基金融資為輔的多元化安全可靠的融資方式。

總之，房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，具有高投入、高風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)的特點(diǎn)，對我過的經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著不可或缺的重要拉動作用，但在國家調(diào)控下，資金短缺與市場壓力也成為了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的重要問題。為避免產(chǎn)業(yè)資金鏈斷裂，導(dǎo)致不必要的資源浪費(fèi)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)亟待改變現(xiàn)有的融資方式，加強(qiáng)自有資本控制，提高企業(yè)可持續(xù)發(fā)展能力。

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