周月明

泰禾集團通過大舉并購獲得土地及項目的開發(fā)模式下，對資金的渴求早就超過了一般房企，而在周轉(zhuǎn)速度不如預期時，“造血”速度又跟不上債務增速的一系列問題就更為突出

隨著房地產(chǎn)市場面臨越來越嚴格的調(diào)控，房子回歸住宅屬性，進一步降低杠桿的趨勢也越來越明顯。在這一新環(huán)境下，上市房企們也將面臨更多新的考驗。

發(fā)跡于福建、向來以做派迅猛著稱的泰禾集團（000732.SZ）就遇到了負債額勁升的難題，投資者與業(yè)內(nèi)人士對此也頗為關注。

泰禾集團近年來有哪些新動作？又出現(xiàn)了哪些問題呢？針對這些問題又有哪些應對措施？

激進擴張步伐

泰禾集團創(chuàng)建于1996年，2010年借殼上市。董事長黃其森出生于1965年，畢業(yè)于福州大學土木工程系，曾在銀行工作十余年，1996年，選擇下海創(chuàng)立泰禾集團。目前泰禾集團在福建房地產(chǎn)市場中排名第一。

泰禾集團的房子除了福建大本營外，多建在一線與熱點二線城市，而且多以高端樓盤為主。黃其森曾說過，盡量不在三四線城市拿地，因為他相信一二線城市的房子會保持提價。而作為科班出身的房企總裁，黃其森對中式住宅、天圓地方的概念也甚為“迷戀”，推出的樓盤多以“院子”命名。

而在中國房地產(chǎn)市場中，泰禾集團的拿地風格曾以激進著稱。連地產(chǎn)大佬任志強都忍不住在微博上評價泰禾在土地市場上的表現(xiàn)：“黃總有點瘋！”

對此，泰禾集團解釋稱：“公司并不是盲目不計成本的拿地，也不是什么地都去拿，公司堅持‘高周轉(zhuǎn)、高溢價、高品質(zhì)的策略，在大量拿地的同時也保持了資金鏈的穩(wěn)定?！?/p>

黃其森曾表示：“泰禾在拿地之前做足了功課，我們拿到地的時候，設計基本上已經(jīng)完成。泰禾90%以上的項目都基本上做到拿地7到8個月左右就可以開盤銷售。高周轉(zhuǎn)，能夠有效地規(guī)避政策風險和市場風險。所以我們的策略是不捂盤，以抵抗市場波動帶來的風險?！?/p>

克而瑞聯(lián)合中國房地產(chǎn)測評中心共同發(fā)布的《2017前三季度中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP100》排行榜中，泰禾集團的銷售金額排名第27，銷售面積排名第46。今年前三季度，公司營業(yè)收入159億元，在A股上市房企中排名第12位，同比增長39%。不過，相對于營收增速，公司的利潤增速則相對遜色。據(jù)公司財報，前三季度營業(yè)利潤增幅為6.4%，其中第一季度營業(yè)利潤同比下降24%，且營業(yè)成本增長30%，上半年房地產(chǎn)產(chǎn)品毛利率為26%，也同比下降0.63個百分點。

財務表現(xiàn)上出現(xiàn)這樣的變化，有業(yè)內(nèi)人士認為，這是由于泰禾集團今年以來大舉并購導致了成本上升。近期，為規(guī)避土地市場過熱的風險，泰禾集團主要以并購的方式進行擴張，僅今年上半年，公司便通過并購方式獲得太原晉陽湖項目、南昌御湖半山項目、濟南院子、杭州野風山項目等10個項目，同時因收購股權(quán)新增合并子公司13家。進入三季度，泰禾集團繼續(xù)新增并購了南京句容項目、廣州增城項目、北京僑禧、閩侯金水湖等項目。

負債高企背后

除了公司利潤增速放緩外，泰禾集團的資金鏈也令投資者擔憂。

頻繁的并購需要大量資金，據(jù)泰禾集團三季報顯示，今年前三季度投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流出額高達335億元，但經(jīng)營活動未能及時為其“補血”，反而處于“失血”狀態(tài)。泰禾集團的經(jīng)營活動現(xiàn)金流自2011年起呈持續(xù)凈流出之勢，2016年凈流出101億元，今年前三季度凈流出64億元。

這種情況下，泰禾集團只能通過籌資來滿足其對資金的渴求，今年1～9月，公司籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流入額為431億元，相比2015年、2016年之和還要高出近四成。

那么公司都是通過哪些方式籌錢呢？資金成本高么？目前的資金流動水平能否覆蓋債務？

就籌錢方式來看，2016年5月，泰禾集團籌劃非公開發(fā)行股票事宜，擬募資98億元（后調(diào)減至70億元），用于北京大興中央廣場（泰禾嘉信）項目、北京西局西府大院項目、北京昌平南邵項目、深圳尖崗山項目。但至今該定增方案仍未得以實施，泰禾集團只能轉(zhuǎn)向公司債、中票等成本更高的融資渠道。從半年報可以看到，期內(nèi)泰禾集團融資渠道包括銀行貸款、非銀行貸款、公司債、中票（3～5年），綜合融資成本為7.67%。

大舉融資，也令泰禾集團的負債規(guī)模急劇攀升，負債總額由2015年年末的677億元快速增加至今年三季度末的1569億元，僅今年三個季度便上升54%。公司的資產(chǎn)負債率持續(xù)高企，2015年年末、2016年年末分別為79.87%、82.40%，到今年三季度末升至85.48%。

而從債務結(jié)構(gòu)來看，據(jù)其發(fā)布的融資融券公告，截至2017年10月31日，泰禾集團借款余額為1263億元，當年公司累計新增借款510.43億元，累計新增借款占2016年年末凈資產(chǎn)的比例為235%。

更令投資者擔憂的是，截至三季度末，泰禾集團短期借款余額為263.09億元，一年內(nèi)到期的非流動負債余額為101.76億元，二者合計形成的短期負債達364.85億元。而期末貨幣資金只有156.68億元，僅相當于短期負債規(guī)模的43%左右，二者之間的缺口達208.17億元。

公司如何來填補這一資金缺口？今年最后一個季度是否能產(chǎn)生這么多的經(jīng)營現(xiàn)金流來彌補？對于《投資者報》記者的這一問題，公司方面并未給出解釋。

除了資金鏈條的問題外，公司曾備受重視的子公司泰禾金控今年也從表內(nèi)挪到表外。黃其森因為曾供職于銀行，對金融相當重視，早在2015年，公司就確立了“以房地產(chǎn)為核心，以金融和投資為兩翼”的“一核兩翼”發(fā)展戰(zhàn)略，成立了金融板塊子公司泰禾金控，但泰禾金控的業(yè)績并不理想，2015年凈利潤虧損為113萬元，2016年扭虧為盈，凈利潤為969萬元，到2017年，1～4月凈利潤僅為4.38萬元。對于泰禾金控表現(xiàn)不佳的原因，公司方面也未進行解釋，但泰禾金控挪到表外，令其財務情況更為撲朔迷離。