龔鴻博

【摘要】共有產(chǎn)權(quán)住房近日收到廣泛學(xué)者和人民的關(guān)注，其使得中低收入群體在房價(jià)大漲后還能實(shí)現(xiàn)有屋可居。本文從共有產(chǎn)權(quán)的基本理念入手，通過對(duì)澳大利亞共有產(chǎn)權(quán)發(fā)展歷程以及制度設(shè)計(jì)的了解認(rèn)為我國未來的共有產(chǎn)權(quán)住房應(yīng)加大市場(chǎng)參與性，通過完善相關(guān)政策指導(dǎo)，建立相關(guān)機(jī)構(gòu)，逐步實(shí)現(xiàn)通過市場(chǎng)機(jī)制解決共有產(chǎn)權(quán)住房問題，減輕政府財(cái)政壓力。

【關(guān)鍵詞】共有產(chǎn)權(quán)住房 澳大利亞 市場(chǎng)機(jī)制

2016年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確指出“房子是用來住的，不是用來炒的”，為還原住房居住屬性，使得全民住有所居，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展，共有產(chǎn)權(quán)住房制度受到政府以及學(xué)者們的高度關(guān)注。共有產(chǎn)權(quán)住房的興起，在一定程度上調(diào)整和完善已有的住房保障制度，要想在實(shí)踐中科學(xué)有效的實(shí)施共有產(chǎn)權(quán)住房計(jì)劃，需對(duì)其概念有充分的理解，并吸收國外經(jīng)驗(yàn)優(yōu)化政策設(shè)計(jì)。

一、共有產(chǎn)權(quán)概念解析

根據(jù)我國《物權(quán)法》規(guī)定，動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)可由兩個(gè)或兩個(gè)以上的個(gè)人或單位持有，共有包括共同共有和按份共有，前者指共有人對(duì)共有的動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)共同享有所有權(quán)，后者為按照其份額享有所有權(quán)。“共有產(chǎn)權(quán)”指同一財(cái)產(chǎn)有兩個(gè)或兩個(gè)以上的權(quán)利主體享有所有權(quán)，其制度包含了一系列的產(chǎn)品、方案和計(jì)劃。共有人可以是法人，也可以是自然人，如共同接受贈(zèng)與、合伙財(cái)產(chǎn)、夫妻共有財(cái)產(chǎn)等。針對(duì)于共有產(chǎn)權(quán)住房，除購房人外，共有人一般為住房保障機(jī)構(gòu)，但也不是必須是政府部門，既可以是自然人，也可以是各類法人，這根據(jù)各個(gè)國家政策而定。

據(jù)此將具有兩個(gè)或兩個(gè)以上權(quán)利主體按份享有所有權(quán)的住房界定為“共有產(chǎn)權(quán)住房”，如果共有人是公共組織，主要是為了緩解中低收入群里的購房支付能力不足問題，則具有保障性質(zhì)。共有產(chǎn)權(quán)住房使得住房保障對(duì)象通過共有產(chǎn)權(quán)方式擁有自己的住房，即實(shí)現(xiàn)安居，又能分享產(chǎn)權(quán)住房所帶來的收益。此外，相比較于傳統(tǒng)的住房政策鼓勵(lì)購買完全產(chǎn)權(quán)的住房，共有產(chǎn)權(quán)住房共有人之間可以彈性調(diào)整產(chǎn)權(quán)份額，更能滿足差異化的住房需求。從政府角度看，政府以共有權(quán)利人身份對(duì)共有產(chǎn)權(quán)住房的處分、收益和使用都享有合法的權(quán)利，更能實(shí)質(zhì)性合理調(diào)配住房保障資源，提高住房保障效率，也使得政府各種投入獲得收益性和流動(dòng)性，增強(qiáng)政府保障能力。

二、澳大利亞共有產(chǎn)權(quán)住房產(chǎn)生背景

澳大利亞政府認(rèn)為居民擁有自己的住房有利于整個(gè)社會(huì)健康穩(wěn)定的發(fā)展，并且房地產(chǎn)的發(fā)展也可以促進(jìn)其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，并且提供大量的就業(yè)機(jī)會(huì)。此外，澳大利亞政府將居民的住房權(quán)看做人權(quán)的一個(gè)組成部分，使人們獲得適當(dāng)?shù)淖》繉?duì)減少貧困以及消除貧困對(duì)整個(gè)社會(huì)具有重大意義。然而，房屋價(jià)格與房屋購買能力之間的差距越來越大，澳大利亞房屋平均購買成本在1996年僅是住戶年均收入的4倍，而在2007年就上漲到7倍，此外伴隨著低收入家庭購買能力的下降，使得更多的人無法擁有自己的住房。如果緊靠政府的財(cái)政補(bǔ)助解決住房問題給政府的財(cái)政帶來了很大的壓力。共有產(chǎn)權(quán)的本質(zhì)就是共同分擔(dān)房屋成本的產(chǎn)權(quán)所有者共同享有房屋所帶來的收益，這使得低收入人群可以和其他人共同購買房屋，提高住房自有率。

在過去的幾年里，澳大利亞共有產(chǎn)權(quán)住房已經(jīng)出現(xiàn)了顯著的增長，大多數(shù)州和地區(qū)都有了這個(gè)計(jì)劃，其已成為共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目最發(fā)達(dá)的國家之一，在政府的支持下出現(xiàn)了更多的為共有產(chǎn)權(quán)住房服務(wù)的機(jī)構(gòu)，也提出了更多創(chuàng)新性產(chǎn)品，對(duì)低收入家庭提供共有產(chǎn)權(quán)住房支持。如澳北區(qū)的“HomeNorth Xtra”自2004年至2007年3年間幫助了1000個(gè)住戶實(shí)行了共有產(chǎn)權(quán)住房計(jì)劃。這些政府支持的計(jì)劃本質(zhì)是為使得住房者階梯式的擁有住房所有權(quán)，而不是直接進(jìn)行補(bǔ)貼。

三、澳大利亞共有產(chǎn)權(quán)制度概覽

澳大利亞共有產(chǎn)權(quán)分為由政府主導(dǎo)和私營機(jī)構(gòu)主導(dǎo)兩種。以政府支持背景下的澳大利亞共有產(chǎn)權(quán)住房并不是任何人都可以獲得，為兼顧政策利益和市場(chǎng)需求，設(shè)定了一系列的準(zhǔn)入條件。首先，共有財(cái)產(chǎn)權(quán)人必須要有一定的支付能力以便能維持后續(xù)的貸款償還以及物業(yè)費(fèi)等基本需求；其次為了實(shí)現(xiàn)最初的政策目標(biāo)，促進(jìn)低收入群體住房擁有率，對(duì)收入最高水平進(jìn)行一定的限制，防止高收入人群進(jìn)入這一市場(chǎng)。澳大利亞各地區(qū)通過對(duì)家庭收入、財(cái)產(chǎn)價(jià)值以及占有份額比例來對(duì)進(jìn)入該市場(chǎng)的人群進(jìn)行限制，并隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展進(jìn)行不斷的調(diào)整，如澳北區(qū)和澳西區(qū)的“HomeNorth Xtra”和“First Start”支持的家庭收入以及資產(chǎn)需分別小于$105，000和$70，000，產(chǎn)權(quán)價(jià)值需分別小于$420，000和$355，000。按照澳大利亞政府規(guī)定，申請(qǐng)人在接受評(píng)估之后，政府部門會(huì)根據(jù)評(píng)估報(bào)告減免其購房費(fèi)用，并保留其余份額最高可達(dá)30%的所有權(quán)，受保障者則可以享有最高70%的房屋產(chǎn)權(quán)。

澳大利亞共有產(chǎn)權(quán)融資方式分為以政府為背景的優(yōu)惠融資方式以及通過金融市場(chǎng)融資，具有政府支持背景的機(jī)構(gòu)，如“HomeNorth Xtra”推動(dòng)了澳大利亞共有產(chǎn)權(quán)交易的發(fā)展，這些機(jī)構(gòu)將政策需要和市場(chǎng)可行性結(jié)合起來，他們?cè)讷@得政府補(bǔ)貼的同時(shí)也在市場(chǎng)上建立利益性的業(yè)務(wù)，如種子基金或從政府獲得的債務(wù)保證金。澳大利亞政府支持的機(jī)構(gòu)相對(duì)會(huì)比較保守，對(duì)市場(chǎng)的接觸持有謹(jǐn)慎態(tài)度，在受保護(hù)的擔(dān)保和支持協(xié)議下，他們一直在市場(chǎng)上規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，傾向于不讓自己暴露于更高的風(fēng)險(xiǎn)。

雖然由私營機(jī)構(gòu)主導(dǎo)的近似模式出現(xiàn)得相對(duì)較晚，但相對(duì)較新，其中的“共同所有權(quán)”模式值得我們借鑒和關(guān)注，其是一家名為“PodProperty”的機(jī)構(gòu)推出的。它幫助兩個(gè)或兩個(gè)以上的經(jīng)濟(jì)主體通過共同出資購買住房，代表了最自然的一種出資共有的形態(tài)，購房人的產(chǎn)權(quán)關(guān)系為英美法中的“混合共有”?！癙odProperty”就作為一個(gè)提供法律服務(wù)、貸款和房源的商業(yè)機(jī)構(gòu)，并收取一定的費(fèi)用，實(shí)際上作為一個(gè)使多個(gè)在社會(huì)上有住房需求的、分散的個(gè)人或家庭進(jìn)行合作購房的平臺(tái)。對(duì)于一套住房而言，PodProperty合作的聯(lián)邦銀行允許合作購房的貸款個(gè)人選擇不同的還款計(jì)劃，保持各自份額貸款的獨(dú)立性，而與要求合作購房的貸款個(gè)人互相充當(dāng)保證人，這在常規(guī)的抵押貸款中是無法實(shí)現(xiàn)的。在保障性上，首次購房住戶可以作為一個(gè)主體共同享受政府專門提供的“首次購房基金”支持，并且可以免繳印花稅。endprint

四、對(duì)我國的啟示與建議

在房價(jià)日益攀高的形勢(shì)下，澳大利亞人愈加青睞運(yùn)用共有產(chǎn)權(quán)模式應(yīng)對(duì)住房需求，經(jīng)濟(jì)適用住房共有產(chǎn)權(quán)模式也順勢(shì)成為澳大利亞主流的保障性住房政策。澳大利亞的共有產(chǎn)權(quán)模式一方面在金融政策上進(jìn)行了大量創(chuàng)新，同時(shí)共有產(chǎn)權(quán)比例的設(shè)定也為我國共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用住房相關(guān)政策提供了參考依據(jù)。共有產(chǎn)權(quán)住房不應(yīng)僅僅是對(duì)“經(jīng)濟(jì)適用房”政策的簡(jiǎn)單修補(bǔ)，而更應(yīng)發(fā)揮出市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，通過政府與市場(chǎng)充分結(jié)合更好的解決保障房問題。

首先，共有產(chǎn)權(quán)住房不是必須需要政府持有一部分產(chǎn)權(quán)，也可以是住戶與住戶之間根據(jù)出資份額共同享有所有權(quán)，這樣能更有效的利用社會(huì)上分散的資金，也能減輕財(cái)政壓力，更具有持續(xù)性。我國目前主要由政府參與共有產(chǎn)權(quán)房的實(shí)施，未將廣泛的公眾力量運(yùn)用起來，應(yīng)加強(qiáng)私營機(jī)構(gòu)的培養(yǎng)，促進(jìn)住戶與住戶之間共有產(chǎn)權(quán)形式的產(chǎn)生，運(yùn)用市場(chǎng)機(jī)制解決住房保障問題。共有產(chǎn)權(quán)住房應(yīng)定位為基本保障房與市場(chǎng)產(chǎn)品住房之間的政策性住房，應(yīng)采取“政府支持為輔”和“市場(chǎng)運(yùn)作”為主的指導(dǎo)原則。我國共有產(chǎn)權(quán)住房還處于初步發(fā)展階段，市場(chǎng)發(fā)育還不成熟，還不能完全交由市場(chǎng)解決，現(xiàn)階段還是有必要以政府為主。

其次，共有產(chǎn)權(quán)的關(guān)鍵在于政府設(shè)計(jì)新的住房交易模式，提供一定的政策支持，需推出一系列行政框架、監(jiān)管機(jī)構(gòu)和支持機(jī)制與之相適應(yīng)，需要培養(yǎng)更多的專業(yè)管理機(jī)構(gòu)使其能夠順利的實(shí)施，在政策上需體現(xiàn)關(guān)懷的義務(wù)，但也必須控制一定的風(fēng)險(xiǎn)，確保政策目標(biāo)和社會(huì)之間的必要平衡，監(jiān)督可持續(xù)性和商業(yè)可行性。由于各地區(qū)的收入水平以及房地產(chǎn)環(huán)境不一致，應(yīng)實(shí)行不同的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)以及管理措施，并進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整。鑒于共有產(chǎn)權(quán)房具有政策扶持和幫助性質(zhì)，應(yīng)限制共有產(chǎn)權(quán)房的住房面積，以滿足基本居住功能的普通商品住房標(biāo)準(zhǔn)為其戶型面積標(biāo)準(zhǔn)。在產(chǎn)權(quán)份額方面，并非政府支持力度越大，所占份額越高越好，需控制政府在共有產(chǎn)權(quán)住房中積壓的資金壓力，產(chǎn)權(quán)共有份額也可以根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行動(dòng)態(tài)彈性調(diào)整。

最后，傳統(tǒng)抵押貸款的性質(zhì)是貸款機(jī)構(gòu)對(duì)可靠的客戶進(jìn)行貸款，抵押人承擔(dān)了房價(jià)貶值風(fēng)險(xiǎn)，共有產(chǎn)權(quán)使得合作伙伴也將承擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。從融資方式上看，政府應(yīng)鼓勵(lì)更大的私人貸款機(jī)構(gòu)參與到共有產(chǎn)權(quán)住房貸款之中，通過政府對(duì)其進(jìn)行補(bǔ)貼保證其政策性，也通過產(chǎn)品創(chuàng)新實(shí)現(xiàn)收益性。

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