（黃石金安投資集團有限公司，湖北 黃石 435000）

公允價值在投資性房地產(chǎn)中的運用

劉丹

（黃石金安投資集團有限公司，湖北 黃石 435000）

隨著社會發(fā)展，公允價值在未來很有可能發(fā)展成為價值計量的主要模式。本文通過研究用公允價值計量模式計量投資性房地產(chǎn)的必要性，再經(jīng)過對公允價值和投資性房地產(chǎn)的概念以及公允價值現(xiàn)如今在投資性房地產(chǎn)中運用近況的探究，著重披露了公允價值計量在投資性房地產(chǎn)中的運用存在的問題，為了進一步完善公允價值計量模式，就這些存在的問題提出了一些對策。

公允價值；投資性房地產(chǎn)；信息平臺

世界經(jīng)濟發(fā)展的速度之快，使從前使用的歷史成本計量模式完全無法適應(yīng)此時的經(jīng)濟環(huán)境，因為在賬面價值上歷史成本計量與其實際市場價值有著較大的差異，這就給公允價值計量模式創(chuàng)造了契機。正因如此，我國也將會對公允價值計量模式進行規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化的革新。但是就目前而言，我國會計準(zhǔn)則對公允價值計量模式?jīng)]有一個清晰的界定，不僅在理論上存在缺陷，在操作上、在實際應(yīng)用中同樣存在一定的問題。我們怎樣才能改善這樣的政策，對在投資性房地產(chǎn)中運用公允價值計量模式提出一些建議，也正是本文寫作的中心目的。

一、公允價值和投資性房地產(chǎn)的基本概念

1、公允價值的定義

國際會計準(zhǔn)則委員會（IASC）的定義是：“在公平交易中，熟悉情況的當(dāng)事人自愿據(jù)以進行資產(chǎn)交換或負債清償?shù)慕痤~”。我國于2006年頒布的《企業(yè)會計準(zhǔn)則》對公允價值計量的屬性定義為：“在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進行資產(chǎn)交換或者債務(wù)清償?shù)慕痤~”。簡單來說，公允價值就是不管通過什么方式，或者參照什么市場，買賣雙方共同認可的價格。

2、投資性房地產(chǎn)的定義

國際會計準(zhǔn)則委員會（IASC）的定義是：“為賺取租金或為資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，但不包括用于商品或勞務(wù)的生產(chǎn)或供應(yīng)，或用于管理目的的房地產(chǎn)；不包括在正常經(jīng)營過程中銷售的房地產(chǎn)。”我國新會計準(zhǔn)則的定義是：“投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。主要包括已出租的土地使用權(quán)，持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，已出租的建筑物；并明確指出自用房地產(chǎn)和作為存貨的房地產(chǎn)不屬于投資性房地產(chǎn)核算的范圍?！?/p>

由此看來，投資性房地產(chǎn)不同于其他房地產(chǎn)，其主要的區(qū)別體現(xiàn)在產(chǎn)生的現(xiàn)金流和持有的目的上。

二、運用公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)的原因

使用公允價值計量投資性房地產(chǎn)其好處主要表現(xiàn)在以下兩個方面。

第一，公允價值使會計信息更合理。歷史成本無法真實地反映資產(chǎn)的價值，而公允價值計量模式可以。如今，房地產(chǎn)市場前景一片大好，中國想要發(fā)展經(jīng)濟，離不開房地產(chǎn)。企業(yè)可以依照此對運營策略進行調(diào)整，及時有效的提供公司真實的狀況，以便投資者及時的了解和判斷，做出正確合理的決策，讓企業(yè)在競爭中占取有利的地位。

第二，可以使企業(yè)的融資能力增強。一方面減少成本，另一方面投資性房地產(chǎn)有持續(xù)增值的趨勢，采用公允價值計量能給企業(yè)解決掉關(guān)于資金方面的問題。采用公允價值計量模式不僅提高了企業(yè)的融資能力，提高了企業(yè)的利潤，同時也提升了企業(yè)的價值。

三、我國投資性房地產(chǎn)公允價值運用的現(xiàn)狀及原因

1、運用的現(xiàn)狀

通過對上市公司的分析，有90%的公司選擇了成本模式計量屬性，而且這一現(xiàn)象更明顯的表現(xiàn)在金融行業(yè)中。

截至2013年4月30日數(shù)據(jù)，深市482家上市公司中，有239家公司存在投資性房地產(chǎn)，占比49.59%。239家存在投資性房地產(chǎn)的公司中，有225家上市公司對投資性房地產(chǎn)采用了成本計量模式，占比94.14%；僅14家上市公司采用了公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，占存在投資性房地產(chǎn)的上市公司總數(shù)的5.86%。

2、產(chǎn)生此現(xiàn)象的原因

（1）理論和技術(shù)上的的問題。目前還沒有具體的文件規(guī)定公允價值計量模式的使用條例，再者公允價值計量模式違背了會計的謹慎性原則，在實際操作時更不知如何下手。如今，公允價值仍處于發(fā)展階段，各方面的研究都還未標(biāo)準(zhǔn)化。在沒有一個具體的準(zhǔn)則來指導(dǎo)使用的情況下，很難可靠的體現(xiàn)“公允”二字。

（2）外部客觀因素的問題。一是缺少公平有效的交易市場。交易雙方如果不能及時有效的獲得相關(guān)的信息，就會出現(xiàn)因信息不對等而出現(xiàn)的不公平交易。再加上我國的資產(chǎn)評估機構(gòu)很難做到真正意義上的客觀公正，就算估計價值與實際價值相差不遠，也難以令人信服。二是法規(guī)制度不完善，監(jiān)管力度弱。我國的新會計準(zhǔn)則實施起來還是有或多或少的漏洞，特別是公允價值計量模式，沒有一個標(biāo)準(zhǔn)的法律法規(guī)來約束它。以往的會計準(zhǔn)則在不斷發(fā)展的市場環(huán)境下使用難免有些力不從心，又沒有及時的修訂，與制度相關(guān)的需要在實務(wù)操作中體現(xiàn)的規(guī)則規(guī)范也沒有完善。對于會計舞弊的行為懲處力度太輕，沒有一致的標(biāo)準(zhǔn)，更沒有嚴(yán)格的執(zhí)行。三是稅收問題。如果企業(yè)采用公允價值計量投資性房地產(chǎn)，一方面調(diào)整它的賬面價值，那么不但無法在稅前扣除一部分資金，當(dāng)公允價值上漲的情況下還會使隨之增長的稅費成為公司的累贅；另一方面會計和稅法是有差異的，采用公允價值計量模式無疑增加了企業(yè)計算應(yīng)交稅費的步驟，也加大了核算的難度。

（3）內(nèi)部主觀因素的問題。一是會計人員的綜合業(yè)務(wù)能力普遍偏弱。在規(guī)范會計實務(wù)的制度上較為死板，會計人員在進行會計核算時只能通過制度上的條條框框來操作。對于制度上沒有規(guī)定到的問題，即使有足夠的工作經(jīng)驗，也同樣很難根據(jù)實際情況進行確認和計量。然而公允價值計量模式在使用上正是需要會計人員根據(jù)具體的投資性房地產(chǎn)所在交易市場上的市場價格來進行較為精確的判斷。若會計人員的職業(yè)判斷力弱，就加大了公司核算的難度和風(fēng)險，從而影響到公司的決策。二是公司內(nèi)部管理存在不足，無法達到監(jiān)督的目的。這就直接導(dǎo)致公司無法有效地應(yīng)對內(nèi)部職員與外界的關(guān)系。在中國的國有股的上市公司中，內(nèi)部控制是占據(jù)首要地位的，這些控制者利用公司內(nèi)部的管理缺陷，與某些投資者進行不正當(dāng)?shù)慕灰?，獲取大額利潤。致使公允價值已經(jīng)成為當(dāng)事人可以自由約定的價格。

四、我國投資性房地產(chǎn)公允價值運用的對策

當(dāng)前國內(nèi)經(jīng)濟市場的現(xiàn)狀阻礙了公允價值在各企業(yè)的使用，要想使公允價值能夠發(fā)揮其用處并不是一件容易的事情。但是，使用公允價值計量模式是經(jīng)濟市場的發(fā)展走向。正是因為這樣，我們在找到問題根源的同時也要探究解決問題的方法。

1、完善理論，建立信息平臺

（1）完善操作指南和準(zhǔn)則。公允價值同樣需要相關(guān)理論的指導(dǎo)。為了使公允價值計量模式在實務(wù)運用中更加得心應(yīng)手，就需要進一步了解在投資房地產(chǎn)市場體系中該如何估價，并將其體現(xiàn)在會計準(zhǔn)則和規(guī)章制度中，使會計人員在實際核算中有據(jù)可依。并且不斷從會計實務(wù)中找出相應(yīng)的理論缺陷，以便更加完善準(zhǔn)則，使公允價值在投資性房地產(chǎn)中能夠運用自如。

（2）建立信息平臺，發(fā)展標(biāo)準(zhǔn)的公開交易市場。企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)房地產(chǎn)類型的不同，建立包含各種房地產(chǎn)實務(wù)操作中相關(guān)的公允價值信息數(shù)據(jù)庫，要搜集并不斷更新交易市場以及其他有關(guān)的數(shù)據(jù)。

國家可以根據(jù)地域、發(fā)展?fàn)顩r等一些情況的不同制定一個梯形的公允價值計量公式，不同價值的投資性房地產(chǎn)在公式中都能較為準(zhǔn)確的作出估計。與此同時從環(huán)境開始，從政策和市場入手，建立和完善資產(chǎn)評估系統(tǒng)的標(biāo)準(zhǔn)，不僅讓公允價值在會計實務(wù)中有憑有據(jù)，也降低了公司在使用公允價值計量投資性房地產(chǎn)時的風(fēng)險。

（3）發(fā)展資產(chǎn)評估行業(yè)。現(xiàn)階段采用公允價值必不可少的是評估，資產(chǎn)評估人員是關(guān)系交易雙方利益的重要主體，他們必須具備各個方面的知識，并且有豐富的經(jīng)驗，才能對投資性房地產(chǎn)的價值做出正確的判定。國家應(yīng)大力培養(yǎng)這類人才，加強他們的職業(yè)操守，保證絕對的公平公正，才能使公允價值計量模式正常的發(fā)展下去。

2、加強對公允價值計量模式的監(jiān)管，完善法規(guī)制度

由于沒有標(biāo)準(zhǔn)化的懲處制度，也沒有大力度進行監(jiān)管，造假所付出的代價不大，而得到的收益卻是巨大的，對企業(yè)來說是個增加凈利潤的好方法，所以我國會計造假層出不窮。國家應(yīng)該完善相關(guān)的法律法規(guī)制度，加大對違反者的懲處力度，形成一個健全的法律體系，加強對各個經(jīng)濟市場的監(jiān)督，讓會計造假無法進行，讓投機取巧者沒有機會。

3、調(diào)整稅收政策

公允價值的使用使企業(yè)喪失了稅收上的好處，使企業(yè)沒有了動力去采用公允價值的計量模式。國家應(yīng)當(dāng)采取相應(yīng)的措施來有效的避免企業(yè)因納稅問題而不采用公允價值計量模式的現(xiàn)狀。例如，若企業(yè)從成本法計量模式改為公允價值計量模式時，相關(guān)增加的稅費可以適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠減免，甚至提供一定的補助。

4、提高財務(wù)人員的職業(yè)素養(yǎng)

我國會計人員大部分都是按照條例進行核算，對于需要靠經(jīng)驗來判斷的問題顯得較生疏，為了鼓勵公允價值的引入，就必須加強對會計人員素質(zhì)的培養(yǎng)，進一步推進對學(xué)生的培養(yǎng)機制。目前的大學(xué)生大多都存在重理論、輕實踐的情況，無法學(xué)以致用，因此在這一方面國家應(yīng)出臺和完善對學(xué)生的培養(yǎng)教育模式等的一系列政策。在學(xué)校方面，來自財政的教育補助首先應(yīng)該著重投入到高等教育中，另外還需要做到調(diào)整好高校學(xué)科建設(shè)的方向，合理地設(shè)置專業(yè)，要與市場相結(jié)合，培養(yǎng)高素質(zhì)、有能力、有潛力的人才。

5、建立完善公司內(nèi)部制度

一是完善企業(yè)內(nèi)部的會計制度，對會計人員適當(dāng)?shù)募s束也能方便企業(yè)管理者進行有效的管理。二是加強企業(yè)對內(nèi)部控制的監(jiān)督，使公司內(nèi)部人員自覺遵守各條例，致力于公司的發(fā)展。三是加強風(fēng)險識別能力。企業(yè)發(fā)展離不開一個又一個的決策，而每一個決策又離不開對各種數(shù)據(jù)各種市場現(xiàn)象的判斷，此項決策的風(fēng)險有多大，獲取的收益是否值得公司為此冒險，這些都需要準(zhǔn)確的識別。

五、結(jié)語

當(dāng)前確認公允價值并不簡單，將來還是需要更好的對投資性房地產(chǎn)進行細致的研究。在我國目前現(xiàn)有的條件下理應(yīng)解決好這些存在的問題，為公眾和相關(guān)的利益者提供一個良好、合理的平臺，充分發(fā)揮公允價值在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用。

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（責(zé)任編輯：占雨秀）