倪吉瑜 陳運(yùn)雄 / 湖南農(nóng)業(yè)大學(xué)公共管理與法學(xué)學(xué)院

淺談房地產(chǎn)開發(fā)全過程的成本控制

倪吉瑜 陳運(yùn)雄 / 湖南農(nóng)業(yè)大學(xué)公共管理與法學(xué)學(xué)院

當(dāng)前我國大部分房產(chǎn)企業(yè)還是實(shí)行較粗放的管理模式，企業(yè)的成本控制水平和能力不高，房地產(chǎn)企業(yè)只有做好企業(yè)長期的成本控制工作，達(dá)到企業(yè)各項(xiàng)資源的充分有效地利用，才能在現(xiàn)階段國家抑制房產(chǎn)業(yè)過熱及激烈的市場競爭中處于不敗之地。本文主要是對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制研究，分析成本控制相關(guān)問題并提出積極的解決建議，希望為實(shí)際中房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制工作提供一定的借鑒和參考。

房地產(chǎn)；房屋建設(shè)；成本控制；項(xiàng)目管理；公共管理

一、我國房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的問題

目前，房地產(chǎn)行業(yè)競爭越來越激烈，成本控制也越來越重要；房地產(chǎn)企業(yè)必須通過成本控制來降低企業(yè)成本，提高自身市場競爭力，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益最大化。綜合分析，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制方面還存在著一些問題，對(duì)此需要提出相應(yīng)的改進(jìn)措施，進(jìn)而促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)更好更快地發(fā)展。

1.成本管理意識(shí)不強(qiáng)。

一些房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理意識(shí)還只是停留在財(cái)務(wù)核算的基本層面上，對(duì)項(xiàng)目的開發(fā)成本控制關(guān)注得較少，造成實(shí)際成本與預(yù)算成本差異較大。目前很多房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)計(jì)技術(shù)人員缺乏預(yù)算知識(shí)，存在不熟悉建筑材料的價(jià)格預(yù)算，不具備將技術(shù)和預(yù)算有機(jī)結(jié)合起來等的多方面業(yè)務(wù)素質(zhì)，這就使得這些技術(shù)設(shè)計(jì)人員缺乏成本控制的意識(shí)和專業(yè)能力；房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算部門主管缺乏成本控制意識(shí)，不能嚴(yán)格按預(yù)算審核成本費(fèi)用，經(jīng)常出現(xiàn)超預(yù)算付工程款現(xiàn)象。另外就房地產(chǎn)企業(yè)自身來說，其中既有一部分企業(yè)本身入行不久，自身尚未樹立成本控制意識(shí)，另一方面多年來豐厚的獲利也使得房地產(chǎn)企業(yè)沒有成本控制意識(shí)的外在危機(jī)感。

2.成本控制體系不規(guī)范。

目前大部分房地產(chǎn)企業(yè)成本控制體系不夠規(guī)范，缺乏科學(xué)性和全面性。雖然很多房地產(chǎn)企業(yè)都十分的重視成本控制，但是還停留在粗放管理階段，成本控制環(huán)節(jié)較薄弱。有些雖然建立了較為完善的成本控制體系，但成本控制缺乏有效責(zé)任考核機(jī)制，監(jiān)督機(jī)制。我國的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展起步較晚，機(jī)構(gòu)設(shè)置方面還不健全，崗位分工也不明確，企業(yè)也沒有做到按組織結(jié)構(gòu)來劃分責(zé)任。這些都給房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制帶來了較大困難。

3.工程成本控制不合理。

一些房地產(chǎn)企業(yè)不重視施工前期的成本控制，成本管理僅僅限于管理施工階段，雖然工程簽證和結(jié)算抓得較好，但卻忽視了設(shè)計(jì)階段的成本控制的作用。在實(shí)際操作中，一些房地產(chǎn)商不重視項(xiàng)目的可行性研究，致使策劃報(bào)告的可操作性低，無法實(shí)現(xiàn)“指導(dǎo)投資決策”的要求。在具體工程施工過程中，一些房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)成本控制缺乏科學(xué)合理預(yù)算，招標(biāo)采購工程材料以及確定施工隊(duì)伍方面缺乏可行性研究及合理審核，造成施工及材料的質(zhì)量和價(jià)格方面控制力不強(qiáng)等問題。這些都使得在施工過程中缺乏科學(xué)合理的成本控制，隨意增加項(xiàng)目成本。

二、對(duì)我國房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的建議

1.提高成本管理意識(shí)。

房地產(chǎn)開發(fā)具有生產(chǎn)周期長，工作內(nèi)容多，活動(dòng)復(fù)雜的特點(diǎn)，這就更需要建立一個(gè)系統(tǒng)科學(xué)的成本預(yù)算、結(jié)算及監(jiān)督的體系，要把成本控制落實(shí)到房地產(chǎn)開發(fā)的每一個(gè)工作環(huán)節(jié)中去。成本控制要做到成本控制人人有責(zé)；有效的成本管理需要公司全體員工的積極參與，將成本控制實(shí)現(xiàn)到每一個(gè)細(xì)節(jié)。這樣才能使得成本控制在房地產(chǎn)企業(yè)中實(shí)現(xiàn)最大價(jià)值。房地產(chǎn)企業(yè)只有從觀念上提高成本管理意識(shí)，才能真正做到控制成本，降低成本，實(shí)現(xiàn)收益更大化。

2.規(guī)范成本控制體系。

建立科學(xué)合理的企業(yè)內(nèi)部成本控制體系，提高成本管理人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)，規(guī)范成本控制流程，在制度上規(guī)范和約束項(xiàng)目成本。要注重人才的培養(yǎng)選拔，尤其是財(cái)務(wù)人員和預(yù)算人員，不斷更新自己的知識(shí)能力，以應(yīng)對(duì)市場風(fēng)險(xiǎn)的不確定性，做到準(zhǔn)確預(yù)測(cè)，及時(shí)應(yīng)對(duì)，達(dá)到最終的成本控制目的。有了專業(yè)化的管理團(tuán)隊(duì)之后，就需要制定一套規(guī)范的成本控制體系，涉及到項(xiàng)目開發(fā)過程中的每一個(gè)環(huán)節(jié)。形成明確的崗位責(zé)任體系，把責(zé)任落實(shí)到具體的崗位，具體到每個(gè)人，讓成本控制形成體系，落到實(shí)處。

3.嚴(yán)格控制工程成本。

項(xiàng)目開發(fā)成本分類中，工程成本所占比例最高，也是最復(fù)雜的成本項(xiàng)，控制好工程成本對(duì)于整個(gè)項(xiàng)目成本控制至關(guān)重要。工程建設(shè)中的土建、裝飾、機(jī)電安裝、室內(nèi)裝修、弱電、消防、電梯、總平等的招投標(biāo)單位及中標(biāo)價(jià)范圍，都應(yīng)經(jīng)過公司的可行性分析及評(píng)估，嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)定操作。不同的房地產(chǎn)公司在控制工程成本方面有著不同的做法，但無論是哪一種方法，目的都是最優(yōu)的控制好工程成本，以實(shí)現(xiàn)成本控制的最終目標(biāo)。

4.嚴(yán)格控制資金運(yùn)營成本。

房地產(chǎn)企業(yè)涉及到巨大的資金流入流出，應(yīng)該做到嚴(yán)格控制資金運(yùn)營成本，提高企業(yè)利潤。在資金成本控制中，需要根據(jù)工程預(yù)算擬定資金計(jì)劃，確定項(xiàng)目每個(gè)階段資金需求額，根據(jù)項(xiàng)目各個(gè)階段資金需求籌集項(xiàng)目所需資金，籌集資金時(shí)應(yīng)選擇合理的融資渠道及融資時(shí)點(diǎn)，盡量考慮降低資金籌集成本，提高資金使用效率；在撥付款項(xiàng)時(shí)，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照公司付款審批流程和合同約定，審核工程款，注意配備齊備合法的單證，為資金的撥付使用嚴(yán)格把好關(guān)。財(cái)務(wù)部門要關(guān)注現(xiàn)有資金的流轉(zhuǎn)變化，壓縮現(xiàn)金庫存與現(xiàn)金的使用量，同時(shí)還應(yīng)盡快回籠資金，加強(qiáng)應(yīng)收款項(xiàng)的催收工作，在不違反合同約定，不影響項(xiàng)目工程進(jìn)度的情況下，盡量延緩應(yīng)付款項(xiàng)的支付，減少階段性資金流出。

三、瑞安市安陽新區(qū)1號(hào)地塊項(xiàng)目成本控制管理

1.工程項(xiàng)目簡介。

瑞安市安陽新區(qū)1號(hào)地塊(E-5-4)建設(shè)工程項(xiàng)目，系瑞安市舊城改造安置房工程。該工程選址于仲容路以北，羅陽大道以東，永寧大道以西，總用地面積10324m2（15.49畝），地上總建筑面積20617平方米，其中住宅建筑面積20199平方米，物業(yè)用房建筑面積275平方米，另地下室面積6351平方米。項(xiàng)目總投資約11843萬元。合同價(jià)6470萬元，于2014年3月28日開工建設(shè)。截止2016年3月份，1#樓外墻涂料完成至95%，內(nèi)裝修已完成；2#樓外墻涂料完成，內(nèi)裝修完成95%，地下室內(nèi)裝修、安裝完成85%。

2.工程項(xiàng)目成本管理工作。

根據(jù)相關(guān)理論和數(shù)據(jù)顯示，該項(xiàng)目的成本管理工作應(yīng)該還是比較到位。

瑞安市安陽新區(qū)1號(hào)地塊項(xiàng)目在實(shí)施之初就制定了細(xì)化的目標(biāo)成本，對(duì)工程成本進(jìn)行了目標(biāo)分解；根據(jù)崗位不同、管理內(nèi)容不同，確定每個(gè)崗位的成本目標(biāo)和所承擔(dān)的責(zé)任；把總目標(biāo)進(jìn)行層層分解、落實(shí)到每一個(gè)人，通過每個(gè)指標(biāo)的完成來保證總目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，并根據(jù)目標(biāo)完成情況給予相應(yīng)的獎(jiǎng)懲。

瑞安市安陽新區(qū)1號(hào)地塊項(xiàng)目對(duì)成本控制進(jìn)行了適時(shí)跟蹤，利用計(jì)算機(jī)等現(xiàn)代化管理手段，實(shí)行動(dòng)態(tài)成本管理，隨時(shí)反映工程各項(xiàng)指標(biāo)的完成情況，加強(qiáng)預(yù)控，并注意成本控制目標(biāo)與其它目標(biāo)控制的協(xié)調(diào)。在減少冗員的前提下，對(duì)于成木效益高的關(guān)鍵崗位和關(guān)鍵業(yè)務(wù)，適當(dāng)充實(shí)。對(duì)于材料設(shè)備嚴(yán)格管理，減少不必要的損耗。

財(cái)務(wù)方面，該項(xiàng)目嚴(yán)格按財(cái)經(jīng)紀(jì)律管理建設(shè)資金，對(duì)重要的物資和設(shè)備按規(guī)定進(jìn)行管理，及時(shí)、準(zhǔn)確、全面上報(bào)工程進(jìn)度情況，工程檔案齊全。資金落實(shí)，嚴(yán)格按工程進(jìn)度撥付工程款。做好每筆工程款撥付均按實(shí)際工程進(jìn)度進(jìn)行，由監(jiān)理單位、工程管理人員實(shí)際查看，并由分管領(lǐng)導(dǎo)簽字確認(rèn)，報(bào)主要領(lǐng)導(dǎo)簽字后報(bào)批支付。嚴(yán)格按財(cái)經(jīng)紀(jì)律管理規(guī)定進(jìn)行資金結(jié)算，做到每次工程費(fèi)用支出做有帳可查。嚴(yán)格執(zhí)行固定資產(chǎn)管理制度，凡是固定財(cái)產(chǎn)均進(jìn)行標(biāo)簽注明，電腦等重要物資由專人管理，實(shí)行誰使用誰負(fù)責(zé)原則。

陳運(yùn)雄，男，湖南祁東人，1963年生，湖南農(nóng)業(yè)大學(xué)公共管理與法學(xué)學(xué)院博士研究生，教授，碩士生導(dǎo)師，主要從事法學(xué)與公共管理研究。

倪吉瑜：（1983.10—）男，籍貫浙江瑞安，本科，經(jīng)濟(jì)師、助理工程師，湖南農(nóng)業(yè)大學(xué)公共管理與法學(xué)學(xué)院碩士研究生，研究方向行政管理。