張亞珍/河南聯(lián)創(chuàng)工程造價(jià)咨詢代理有限公司

次貸危機(jī)下房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展

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2007年2月美國(guó)次貸危機(jī)首次引起了世界關(guān)注，2007年8月升格為全球金融風(fēng)暴，房屋抵押公司申請(qǐng)破產(chǎn)，投資銀行和商業(yè)銀行普遍發(fā)布盈利預(yù)警，主要全球股市崩盤，次貸危機(jī)給全球經(jīng)濟(jì)陷入衰退。探索次貸危機(jī)的原因可以幫助我們從危機(jī)中學(xué)習(xí)，積極發(fā)展房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，對(duì)發(fā)展過(guò)程中積累的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行理性審慎的對(duì)待，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，改善風(fēng)險(xiǎn)管理為確保穩(wěn)定和中國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)健康發(fā)展。

次貸危機(jī)；房地產(chǎn)；持續(xù)；發(fā)展

以下與2007年2月，美國(guó)第二大次貸危機(jī)新世紀(jì)金融公布2006年第四季度業(yè)績(jī)將會(huì)下滑，美國(guó)次貸危機(jī)浮現(xiàn)。過(guò)去一年來(lái)，次貸抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)充分暴露，房屋抵押公司處于破產(chǎn)邊緣，對(duì)沖基金被迫清盤，投資銀行宣布虧損，商業(yè)銀行和保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)也遭受重創(chuàng)，全球股市下挫風(fēng)險(xiǎn)終于演變成為全球金融危機(jī)。中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展也是一個(gè)嚴(yán)重的創(chuàng)傷，現(xiàn)在也在加劇。要從這個(gè)角度學(xué)習(xí)，從宏觀和微觀層面探索次貸危機(jī)的根本原因，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，有助于中國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展。

一、次貸危機(jī)發(fā)生的原因

自2007年以來(lái)，美國(guó)房屋銷售和房地產(chǎn)價(jià)格繼續(xù)下滑，是美國(guó)次貸危機(jī)的直接原因。次級(jí)抵押貸款危機(jī)對(duì)銀行信貸緊縮同時(shí)提高抵押貸款標(biāo)準(zhǔn)，降低房地產(chǎn)市場(chǎng)需求，從而打破房地產(chǎn)市場(chǎng)供求平衡，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)一步下滑，導(dǎo)致次貸危機(jī)。

（一）信用風(fēng)險(xiǎn)釋放

為了遏制國(guó)內(nèi)通貨膨脹，美聯(lián)儲(chǔ)從2004年6月至2006年6月連續(xù)兩年連續(xù)17次提高聯(lián)邦基金利率，利率上升直接導(dǎo)致利率浮動(dòng)利率上調(diào)，買房人數(shù)上漲量增加壓力。大部分貸款申請(qǐng)人沒(méi)有穩(wěn)定的收入來(lái)源，信用記錄也不錯(cuò)，當(dāng)發(fā)現(xiàn)無(wú)法償還時(shí)，欠款和違約是不可避免的。隨著利率上升，信用風(fēng)險(xiǎn)逐漸暴露。

（二）房地產(chǎn)泡沫破滅

利率上漲增加了購(gòu)房者的債務(wù)負(fù)擔(dān)，提高了投資房地產(chǎn)資本的成本，在一定程度上抑制了投資和投機(jī)需求。在供應(yīng)方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利率上調(diào)，增加財(cái)務(wù)費(fèi)用，迫使房地產(chǎn)企業(yè)加快現(xiàn)金流動(dòng)速度，緩解資本鏈緊張，銷售壓力增加。作為買家的一部分買家無(wú)法償還貸款，房屋抵押貸款公司拍賣后抵押，回到二級(jí)市場(chǎng)，增加住房供應(yīng)。供求平衡逐漸向買家傾斜，房?jī)r(jià)松動(dòng)。當(dāng)買家預(yù)期價(jià)格變動(dòng)時(shí)，觀望情緒進(jìn)一步擴(kuò)大，買家需求進(jìn)一步縮小。

（三）房地產(chǎn)市場(chǎng)炒作

房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)也是次貸危機(jī)的重要因素。自2000年以來(lái)，房地產(chǎn)牛市使得美國(guó)投資房地產(chǎn)的熱情空前高漲，當(dāng)時(shí)大多數(shù)美國(guó)人對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成長(zhǎng)期預(yù)期，房?jī)r(jià)上漲格局難以打破在短期內(nèi)。同時(shí)，住房抵押公司抓住市場(chǎng)需求，提供各種抵押貸款，特別是次貸抵押貸款，為置業(yè)人士提供優(yōu)質(zhì)的融資工具，增加房地產(chǎn)投資者的杠桿數(shù)，同時(shí)增加收入時(shí)間也使風(fēng)險(xiǎn)增長(zhǎng)了一倍。

（四）貸款限制過(guò)于寬松

市場(chǎng)的不合理性改變了資產(chǎn)證券化的過(guò)程，抵押貸款需求的急劇增加也增加了銀行抵押貸款的競(jìng)爭(zhēng)。證券化市場(chǎng)從賣方市場(chǎng)向買方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變。從過(guò)去由銀行控制轉(zhuǎn)為資產(chǎn)市場(chǎng)決策 - 只要有購(gòu)買需求，投資銀行將向銀行下單更多的產(chǎn)品，迫使公司發(fā)行更多的貸款。當(dāng)高素質(zhì)客戶不能完全滿足當(dāng)時(shí)的需要時(shí)，銀行將向低收入群體開放市場(chǎng)，次級(jí)業(yè)務(wù)將越來(lái)越大。資本市場(chǎng)資本不斷被引入房地產(chǎn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)價(jià)格繼續(xù)上漲，次貸業(yè)務(wù)繼續(xù)擴(kuò)大，流動(dòng)性更大，觸發(fā)價(jià)格上漲，最終美聯(lián)儲(chǔ)被迫提高聯(lián)邦基金利率，形成刺破泡沫的壓力。

（五）政府監(jiān)管不力

2001年，美聯(lián)儲(chǔ)在11個(gè)月內(nèi)將聯(lián)邦基金利率下調(diào)至11倍，基準(zhǔn)利率由6.5%下降至1.5%，成功延續(xù)了美國(guó)戰(zhàn)后歷史最長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)繁榮。 但是，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)利率非常低也導(dǎo)致通貨膨脹。 資本成本刺激美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮甚至過(guò)熱，經(jīng)濟(jì)繁榮，使美國(guó)居民收入大幅增加，兩者共同形成了房屋需求過(guò)高，房地產(chǎn)價(jià)格上漲;上漲也允許買家以房地產(chǎn)現(xiàn)金升值的形式抵押房地產(chǎn)融資，以推動(dòng)消費(fèi)，從而支持美國(guó)經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勁增長(zhǎng)。

二、次貸危機(jī)下的促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的措施

（一）完善個(gè)人信用體系

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)也是信貸經(jīng)濟(jì)，離開信貸，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不能正常運(yùn)行。建立個(gè)人信用體系可以解決我國(guó)住房抵押貸款信息不對(duì)稱所引起的逆向選擇和道德風(fēng)險(xiǎn)，使銀行能準(zhǔn)確判斷客戶的信用風(fēng)險(xiǎn)，降低不良貸款率。 個(gè)人信用制度的建立可以增加違約成本，提高放貸人的信用意識(shí)，減少違約的機(jī)會(huì)。

（二）加強(qiáng)內(nèi)部控制與外部監(jiān)管

銀行內(nèi)部控制是防范風(fēng)險(xiǎn)的第一道防線。美國(guó)顧問(wèn)調(diào)查結(jié)果顯示，超過(guò)90%的貸方報(bào)告?zhèn)€人收入較高，其中60%以上的人超過(guò)實(shí)際收入的一半以上?？刂沏y行的貸款和投資決策非常重要。加強(qiáng)對(duì)信貸投資審批流程的監(jiān)督，使銀行業(yè)務(wù)以慎重判斷，客觀示范，正確決策為依托。銀行在比較風(fēng)險(xiǎn)和利益方面需要合理的選擇，以提高其識(shí)別和捍衛(wèi)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力。

（三）防范房地產(chǎn)過(guò)熱跡象

從2006年開始，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了一波牛市，房地產(chǎn)投資和住房支出大幅增加。 隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)進(jìn)入加速期，房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)已成為區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿Α?例如，2007年深圳房?jī)r(jià)漲幅非常猛烈，2007年上半年深圳房地產(chǎn)銷售價(jià)格為13178元/平方米，同比增長(zhǎng)42.1%，而2006年同期連鎖增長(zhǎng)率僅為18.94%。 一年超過(guò)40%的增長(zhǎng)，不僅是因?yàn)樾枨笊仙?由于房地產(chǎn)的不動(dòng)產(chǎn)及其增值，在宏觀經(jīng)濟(jì)樂(lè)觀的情況下，市場(chǎng)參與者對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)的預(yù)期過(guò)于樂(lè)觀，出現(xiàn)了無(wú)理的“集體無(wú)意識(shí)”。

為此，在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，政府應(yīng)努力避免房地產(chǎn)市場(chǎng)的起伏，加快落實(shí)現(xiàn)有的房地產(chǎn)政策，其中包括六個(gè)國(guó)家，八個(gè)國(guó)家和房屋抵押貸款新政，房地產(chǎn)市場(chǎng)的違規(guī)行為如“抬價(jià)”等都會(huì)堅(jiān)決打擊。

三、結(jié)束語(yǔ)

總之，次貸危機(jī)是美國(guó)高債務(wù)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式的必然結(jié)果。 雖然美國(guó)政府已經(jīng)采取了從貨幣政策到財(cái)政政策的一些措施，但這些措施可能暫時(shí)穩(wěn)定美國(guó)經(jīng)濟(jì)，但只有通過(guò)新泡沫才能挽救以前泡沫崩潰的崩潰。 但次貸危機(jī)使我們能夠積極，審慎地關(guān)注中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)和住房抵押貸款業(yè)務(wù)，加強(qiáng)銀行風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理能力。

[1]李子強(qiáng).次貸危機(jī)的形成機(jī)理及其影響研究[D].山東師范大學(xué),2015.

[2]周陽(yáng).我國(guó)房地產(chǎn)融資多元化研究[D].西南財(cái)經(jīng)大學(xué),2014.

[3]趙臣.金融危機(jī)的比較研究與啟示[D].西南財(cái)經(jīng)大學(xué),2015.