龐冠楠

去庫存是中央經(jīng)濟工作會議提出的“三去一降一補”五大重點任務(wù)之一。新常態(tài)下河南省房地產(chǎn)庫存分化趨勢沒有減緩，大多中小城市和縣級城市仍然面臨著較大的去庫存壓力，應(yīng)當(dāng)予以關(guān)注。

一、河南房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及庫存情況

2016年，河南省房地產(chǎn)開發(fā)投資6179.13億元，同比增長28.2%（扣除價格因素實際增長29.2%）。全省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積47359.55萬平方米，同比增長15.5%。全省商品房銷售面積11306.27萬平方米，同比增長32.1%。全省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實際到位資金6558.25億元，同比增長29.2%。

經(jīng)過2015年多輪政策刺激，河南省房地產(chǎn)銷售出現(xiàn)回暖，市場整體庫存壓力得到緩解，房地產(chǎn)去庫存工作取得了初步成效。但是，省房地產(chǎn)庫存也呈現(xiàn)出幾個顯著特征：一是后續(xù)發(fā)展態(tài)勢不清晰，受房地產(chǎn)政策影響較大。二是區(qū)域分化明顯，鄭州等市壓力較小，新鄉(xiāng)等市庫存壓力較大，多數(shù)縣城房地產(chǎn)市場處于低迷狀態(tài)。三是非住宅類商品房庫存去化周期長，商業(yè)營業(yè)用房待售面積呈上升趨勢。

二、河南房地產(chǎn)業(yè)去庫存面臨的問題

（一）城市經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)支撐薄弱

一些城市房地產(chǎn)需求相對低迷、庫存積壓嚴(yán)重，與產(chǎn)業(yè)就業(yè)支撐不足、居民收入不高、大量人口外流有很大關(guān)系。

（二）基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)不配套

許多城市商品房高庫存區(qū)域多在城市遠(yuǎn)郊區(qū)縣和新區(qū)，這些地方基礎(chǔ)設(shè)施水平低，整體功能不完善，難以對購房者形成較強的吸引力，房地產(chǎn)銷售前景不容樂觀。

（三）小產(chǎn)權(quán)房等業(yè)態(tài)沖擊

在許多城區(qū)特別是縣城，存在不少小產(chǎn)權(quán)房以及一些沒有納入統(tǒng)計口徑或者手續(xù)不完備的房屋開放項目。這些建在農(nóng)民集體土地上小產(chǎn)權(quán)房，不繳納土地出讓金和商品房買賣契稅等費用，房價比同地段商品房價格低得多，使用成本也很便宜，不僅造成了房地產(chǎn)稅費流失和不公平的市場競爭，而且給商品房去庫存帶來了一定沖擊。

三、河南省房地產(chǎn)業(yè)去庫存的對策

（一）強化土地精準(zhǔn)調(diào)控

商品住房銷售形勢好、庫存去化周期在6個月以下的省轄市、縣（市），要適當(dāng)擴大商品住房開發(fā)用地供應(yīng)規(guī)模；庫存總量大、去化周期超過18個月且商品住房銷售連續(xù)3個月同比不升反降的省轄市、縣（市），要減少以至停止商品住房開發(fā)用地供應(yīng)。商業(yè)服務(wù)、辦公等房地產(chǎn)庫存去化周期超過36個月的省轄市、縣（市）要適當(dāng)壓縮乃至?xí)和Ｐ略錾虡I(yè)服務(wù)用地供應(yīng)。房地產(chǎn)供應(yīng)明顯偏多或在建房地產(chǎn)用地規(guī)模過大的省轄市、縣（市），建設(shè)、規(guī)劃、國土資源等部門可根據(jù)市場狀況，以完善城市功能為導(dǎo)向，研究制定未開發(fā)房地產(chǎn)用地的用途轉(zhuǎn)換方案，通過調(diào)整土地用途、規(guī)劃條件，引導(dǎo)未開發(fā)房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)型利用，用于國家支持的新興產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)等項目，促進(jìn)其他產(chǎn)業(yè)投資。

（二）減停新建保障安置房

保障性需求是商品房去庫存的重要支撐力量。為了實現(xiàn)商品住房去化與保障房供應(yīng)不減的雙重目標(biāo)，保障房應(yīng)由新建轉(zhuǎn)為收購，并將貨幣化補償和補貼作為主要方式。為此，需要繼續(xù)增加預(yù)算支出，用于直接購買住房或者用于購房補貼。同時可借鑒“房票”模式進(jìn)行保障房貨幣化補償安置，減輕地方政府支出壓力。

（三）加快發(fā)展住房租賃市場

鼓勵設(shè)立住房租賃企業(yè)，通過租賃、購買等方式多渠道籌集房源，提供專業(yè)、規(guī)范的住房租賃服務(wù)，提高住房租賃企業(yè)規(guī)?；?、集約化、專業(yè)化水平，滿足不斷增長的住房租賃需求。鼓勵政府、企業(yè)、社團(tuán)、個人將擁有所有權(quán)、合法使用權(quán)或管理權(quán)并符合出租條件的房源用于出租。加強住房租賃企業(yè)備案管理，鼓勵個人委托住房租賃企業(yè)和房地產(chǎn)中介機構(gòu)出租住房。

（四）完善區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施配套

通過交通和公共服務(wù)設(shè)施配套，促進(jìn)區(qū)域間房地產(chǎn)市場均衡發(fā)展。加強城市公共資源均衡配置。在商品房庫存規(guī)模較大、樓盤相對集中的區(qū)域，加快道路、水、電、氣、暖等基礎(chǔ)設(shè)施和生活服務(wù)設(shè)施建設(shè)，切實增強宜居性，努力盤活存量；對新開發(fā)房地產(chǎn)項目，要確保配套設(shè)施建設(shè)同步規(guī)劃、同步建設(shè)、同步投入使用。同時，優(yōu)化公共資源配置，逐步實現(xiàn)醫(yī)療、教育、社會保障等公共服務(wù)全覆蓋。

（五）切實防范金融風(fēng)險

建立政府、銀行、房企等共同參與的房地產(chǎn)市場監(jiān)管平臺和風(fēng)險處置機制，及時掌握市場動態(tài)，加強房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的監(jiān)測、評價、預(yù)警和報告；建立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈風(fēng)險排查制度，明確風(fēng)險項目評判標(biāo)準(zhǔn)，排查風(fēng)險項目清單，密切關(guān)注重點地區(qū)和重點企業(yè)，排查出的風(fēng)險項目要及時處置，采取兼并重組等手段，促進(jìn)風(fēng)險項目建成銷售；嚴(yán)格執(zhí)行商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度，完善監(jiān)管方式，提高開發(fā)資金的流動性，防控市場風(fēng)險。

【本文系河南省政府決策研究招標(biāo)課題“新常態(tài)下河南省房地產(chǎn)去庫存對策研究”（2016B035）的階段性成果】

（作者單位：華北水利水電大學(xué)）endprint