石姣璐梓

摘要： 地產(chǎn)項(xiàng)目所涉及的資金量巨大，直接關(guān)系到企業(yè)盈虧，因此，對地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析就顯得尤為重要。相比于較常規(guī)的風(fēng)險(xiǎn)分析方法，比如，敏感性分析，概率分析，都是以先驗(yàn)概率為基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，但是，項(xiàng)目發(fā)展過程中所產(chǎn)生的變化因素對先驗(yàn)概率的影響卻難以估計(jì)，運(yùn)用貝葉斯方法進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析，及時(shí)修正、調(diào)整，是一種更加行之有效的風(fēng)險(xiǎn)分析方法。因此，運(yùn)用貝葉斯方法對地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析，可得出更有針對性的結(jié)論，并對地產(chǎn)項(xiàng)目的投資決策提出合理的建議，為企業(yè)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，確保項(xiàng)目順利運(yùn)行。

Abstract： The amount of funds involved in real estate projects is huge， and it is directly related to the profits and losses of enterprises. Therefore， it is particularly important to carry out risk analysis of real estate projects. More conventional approaches to risk analysis， such as sensitivity analysis， probability analysis， all take the prior probability as the basic data， but in the process of the project development， the influence on the prior probability is difficult to be estimated. Compared to these conventional methods， Bayes method for risk analysis， timely correction and adjustment， is a more effective risk analysis method. Therefore， the use of Bayes method for real estate project risk analysis， can draw more targeted conclusions， and this paper puts forward reasonable recommendations for investment decisions on real estate projects to make enterprises avoid risks and ensure the smooth operation of the project.

關(guān)鍵詞： 地產(chǎn)項(xiàng)目；風(fēng)險(xiǎn)分析；貝葉斯方法

Key words： construction project；risk analysis；Bayes Method

中圖分類號：F293.3；F224 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1006-4311（2017）33-0050-03

0 引言

近年來，地產(chǎn)項(xiàng)目以其高回報(bào)成為投資大熱門，但高回報(bào)也伴隨著高投入，高風(fēng)險(xiǎn)。地產(chǎn)項(xiàng)目所涉及的投資金額大，投資周期較長，而且變現(xiàn)能力差，在整個(gè)項(xiàng)目的進(jìn)行中，通常會收到許多不同因素的影響及干擾，例如，投資過程中的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，市場環(huán)境變化帶來的風(fēng)險(xiǎn)，金融財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)，而這些因素中的很多也具有極強(qiáng)的不確定性，其影響時(shí)間的跨度也較大，這都使得對地產(chǎn)項(xiàng)目的投資具有相當(dāng)潛在的風(fēng)險(xiǎn)。因此對地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行合理的風(fēng)險(xiǎn)分析，明確各個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素及其具體的存在形式，也就是風(fēng)險(xiǎn)因素的概率分布，并據(jù)此，采取有針對性的風(fēng)險(xiǎn)管理措施，轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)，降低風(fēng)險(xiǎn)，為地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策提出合理建議。

然而，就目前我國地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀，對于地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析普遍缺乏深刻認(rèn)識，過分追求風(fēng)險(xiǎn)分析精確性的，卻忽視了對成本因素的考慮，如果為了獲得更加可靠的風(fēng)險(xiǎn)分析結(jié)果造成過大開銷，甚至超越規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)所節(jié)省的費(fèi)用，將得不償失。地產(chǎn)項(xiàng)目的全過程是動態(tài)的，各種風(fēng)險(xiǎn)不斷產(chǎn)生，整個(gè)分析過程也需要不斷更新，這就要求我們采用更合理的方法對地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行分析。

1 關(guān)于風(fēng)險(xiǎn)分析

對于地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析，是為了確定出各個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素的類型，并確定他們產(chǎn)生的原因，然后進(jìn)一步對其進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)測度，也就是要對地產(chǎn)項(xiàng)目中的一些敏感因素對相應(yīng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響，確定其影響程度，計(jì)算出概率以及這些風(fēng)險(xiǎn)因素將會造成的損失。

敏感性分析主要是針對所研究項(xiàng)目主要因素發(fā)生變化時(shí)，對相應(yīng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響程度，那些稍有變化便引起經(jīng)濟(jì)指標(biāo)明顯變化的因素被稱之為敏感因素，而那些顯著變化后，經(jīng)濟(jì)指標(biāo)依然變化不大的因素，是非敏感因素。對項(xiàng)目進(jìn)行敏感分析，主要是為了找出敏感因素，并確定出敏感因素對相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響程度具體是多少，從而為項(xiàng)目的投資決策提供有效依據(jù)。但是，對地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行敏感性分析時(shí)，通常是將各個(gè)因素分割開來考慮的，而不同的敏感因素的影響程度不同，在項(xiàng)目中可能發(fā)生的概率也不盡相同，因此，對于一些較為復(fù)雜的項(xiàng)目，敏感性分析并不完全適用，可由概率分析作為補(bǔ)充，概率分析是對經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)的定量分析，針對地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)際情況，進(jìn)行概率分析。

但是，以上兩種傳統(tǒng)的分析方法，敏感性分析和概率分析，是以事先概率為預(yù)測依據(jù)的，不利于對項(xiàng)目進(jìn)行中所出現(xiàn)的其他因素進(jìn)行分析，同時(shí)，也很難對預(yù)測概率做出及時(shí)的調(diào)整和修改，使整個(gè)分析過程更符合實(shí)際情況。運(yùn)用貝葉斯方法，及時(shí)根據(jù)新信息對先前得出的先驗(yàn)概率做出修正，從而得到更合理的后驗(yàn)概率，并就此提出決策依據(jù)，更符合地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)際。

2 貝葉斯方法及其原理

貝葉斯方法是基于貝葉斯定理發(fā)展起來的，根據(jù)數(shù)學(xué)家Thomas Bayes在1763發(fā)表的一篇名為An Essay toward Solving a Problem in the Doctrine of Chances中所提到的歸納推理理論，被后來一些統(tǒng)計(jì)學(xué)者發(fā)展為一種系統(tǒng)的統(tǒng)計(jì)推斷方法，并將其稱之為貝葉斯方法，貝葉斯學(xué)派自20世紀(jì)30年代形成以來，不斷發(fā)展壯大，相關(guān)研究經(jīng)久不息，直至20世紀(jì)80年代，貝葉斯網(wǎng)絡(luò)成功地應(yīng)用于專家系統(tǒng)，這也就標(biāo)志著貝葉斯方法開始成為不確定性專家知識及推理的重要方法之一。endprint

貝葉斯決策是風(fēng)險(xiǎn)決策的一種，雖然決策主體無法控制客觀因素的變化，但卻可以了解可能的變化狀況，以及各種狀況的概率分布情況，并利用未來可能出現(xiàn)的平均狀況，也就是期望值，來作為決策的依據(jù)所在。決策時(shí)產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)主要是由決策者難以掌握客觀因素的變化所引起的。但完全掌握各因素變化，并確定其具體情況幾乎是無法實(shí)現(xiàn)的，因此，利用貝葉斯方法并不是完全沒有風(fēng)險(xiǎn)的，只不過是通過新增加的信息對決策進(jìn)行優(yōu)化，從而降低風(fēng)險(xiǎn)，由此，不難看出，貝葉斯方法還是一種相對實(shí)際可行的決策方法，其優(yōu)點(diǎn)如下：①對于不完備的信息，貝葉斯方法提供了一種可以進(jìn)行進(jìn)一步?jīng)Q策的可能，根據(jù)實(shí)際情況不斷地運(yùn)用到項(xiàng)目中，對新出現(xiàn)的情況加以判斷，使風(fēng)險(xiǎn)分析更加合理；②區(qū)別于一般的決策方法，完全相信調(diào)查結(jié)果，或者完全不相信，貝葉斯方法對于一系列調(diào)查結(jié)果的可能性，做出數(shù)量化的評價(jià)，是更加科學(xué)的處理方式；③由于調(diào)查受到很多因素的影響，因此，調(diào)查結(jié)果并不完全準(zhǔn)，先驗(yàn)概率也不可完全相信，而貝葉斯方法則是將調(diào)查結(jié)果與先驗(yàn)概率所提供的信息相結(jié)合，充分利用所收集到的信息，使得決策更加實(shí)際可靠，大大降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。

貝葉斯方法的原理，是以新出現(xiàn)的信息為依據(jù)，對先驗(yàn)概率做出合理修正，從而得到更有價(jià)值的后驗(yàn)概率，已知：

上表所列出的描述市場前景的概率均為先驗(yàn)概率，未曾考慮可能出現(xiàn)的其他狀況，這就使得方案的優(yōu)選不夠穩(wěn)定，具有很大風(fēng)險(xiǎn)，若某狀態(tài)的概率發(fā)生變化，優(yōu)選結(jié)果也必將改變。在獲取大量信息后，可降低預(yù)測結(jié)果的不確定性，期望損益值也就更加可靠。該公司打算請咨詢公司做市場調(diào)查，得到更多信息數(shù)據(jù)資料用來預(yù)測市場前景，確保投資決策的準(zhǔn)確性。但是，咨詢公司的市場調(diào)查是需要一定費(fèi)用的，這筆費(fèi)用在什么范圍內(nèi)是合適的，有價(jià)值的。利用貝葉斯方法，對各種狀態(tài)下的先驗(yàn)概率做出修正，以得出可靠決策。

調(diào)查公司給出的關(guān)于市場前景的數(shù)據(jù)資料如表2。

利用貝葉斯方法，可得出，在咨詢公司預(yù)測市場前景良好的前提下，市場實(shí)際前景為較好的概率為：

同理，可得出其余修正后各狀態(tài)的概率，如表3。

在已經(jīng)掌握“市場前景良好”這一決策條件的基礎(chǔ)上，可得各方案的期望收益為：

E（U1）=0.538×700+0.385×300+0.077×（-300）=469.00（萬元）；E（U2）=303.75（萬元）；E（U3）=150.00（萬元）。

同理，在已經(jīng)掌握“市場前景一般”這一決策條件的基礎(chǔ)上，最優(yōu)方案為一，期望收益為283.40萬元；在已經(jīng)掌握“市場前景較差”這一決策條件的基礎(chǔ)上，最優(yōu)方案為三，期望收益為150萬元。

利用貝葉斯原理，可得到修正后預(yù)測前景良好的概率為P（R1），即：

同理可得，P（R2）=0.36，P（R3）=0.36

所以，在掌握全部信息后可得期望收益為：

E（U2）*=469×0.39+382.4×0.36+150×0.25=322.40（萬元）

則有E（U2）*-E（U1）*=22.4（萬元）

由以上計(jì)算結(jié)果可知，當(dāng)咨詢費(fèi)用不超過22.4萬元時(shí)，地產(chǎn)商請咨詢公司做市場調(diào)查是有利的。

4 決策建議

在發(fā)達(dá)的現(xiàn)代化市場經(jīng)濟(jì)體中，地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模更大，所需的建設(shè)內(nèi)容也紛繁復(fù)雜，要求的技術(shù)含量也越來越高，各方合作密切且關(guān)系也錯(cuò)中復(fù)雜，這就要求決策者必須排除個(gè)人主觀因素，廣泛采納各方面專家學(xué)者的意見，集思廣益，合理采納，定性結(jié)合定量，以嚴(yán)密的邏輯思維，科學(xué)的分析方法為依據(jù)，結(jié)合實(shí)際，反復(fù)驗(yàn)證，最終做出客觀的投資決策。地產(chǎn)項(xiàng)目不僅要?jiǎng)?chuàng)造社會效益，更要為企業(yè)帶來一定的經(jīng)濟(jì)效益，所以要充分考慮投資收益，盡力為企業(yè)創(chuàng)造更大收益。

5 結(jié)語

利用貝葉斯方法對項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析，是通過收集大量信息，并及時(shí)掌握其變化規(guī)律，即各種狀況的概率分布，當(dāng)信息量越大越充分時(shí)，市場環(huán)境的不確定性就更好掌握，期望損益值最大原則得到的最優(yōu)方案才是最合理的決策依據(jù)。

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