王登山 律師

律師解疑

王登山 律師

問題

問：僅簽訂了以房抵頂工程款協(xié)議，能否視為已付款？

承、發(fā)包雙方于2013年6月簽訂施工合同，約定發(fā)包人將某寫字樓項目交承包人施工總承包。

2014年6月，工程完工、辦理竣工驗收手續(xù)和工程交付手續(xù)，后承包人向發(fā)包人遞交結算書，但發(fā)包人遲遲不肯結算。在承包人多次催促下，發(fā)包人提出將該寫字樓第6層抵頂工程款2000萬元，一周內辦理產權過戶，為此雙方簽訂《以房抵頂工程款協(xié)議》。

一年后，對抵頂的房屋發(fā)既未交付承包人，也未辦理產權過戶，發(fā)包人又怠于辦理工程結算，承包人無奈之下訴至法院，請求：發(fā)包人支付拖欠工程款1.5億元和相關利息及違約金。

庭審過程中，雙方對已付工程款爭議較大，承包人認為：已付款僅有3000萬，而發(fā)包人認為：因雙方簽訂《以房抵頂工程款協(xié)議》，故已付款應增加2000萬，共計5000萬。請問：僅僅簽訂了以房抵頂工程款協(xié)議，能否視為已付工程款？

律師觀點

律師觀點：

1.以房抵頂工程款協(xié)議合法有效。

以房抵頂工程款協(xié)議，即以物抵債協(xié)議，是債務清償的方式之一，是承、發(fā)包雙方關于如何清償債務所作的約定。根據合同法的規(guī)定，只要是雙方當事人真實意思的表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，該約定自成立時、即雙方簽約時則生效，不以承包人是否取得抵債物的所有權、使用權為生效要件。

2.以房抵頂工程款協(xié)議，系發(fā)包人另行增加的一種還款方式。

從法理上講，以物抵債協(xié)議，會發(fā)生兩種法律后果，第一種是債的更改，即新債務成立、消滅舊債務；第二種是新債清償，即新債務與舊債務并存，另行增加了一種清償債務的履行方式。

基于保護債權的理念，第一種債的更改，須有當事人明確消滅舊債務的合意，否則，屬于第二種新債清償。

本案中，承、發(fā)包雙方簽訂的《以房抵頂工程款協(xié)議》，并沒有明確約定該2000萬工程款債務消滅，故該協(xié)議屬于第二種新債清償，即發(fā)包人另行增加“以房抵債”的還款方式。

3.發(fā)包人并未實際履行以房抵頂工程款協(xié)議，不能視為已付款。

我國物權法第九條規(guī)定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發(fā)生效力；未經登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定”據此，房屋所有權的轉移，于辦理房屋所有權轉移登記之日發(fā)生效力。

本案中，《以房抵頂工程款協(xié)議》簽訂后，發(fā)包人并向承包人交付抵債的房屋，承包人沒有實際使用該房屋；更未辦理過戶登記手續(xù)，由此可見，發(fā)包人未履行該協(xié)議，承包人未獲得房屋所有權，擬以房抵頂的相應2000萬工程款債權并未消滅。故不能視為已付款。

4.以房抵債協(xié)議履行期限屆滿，發(fā)包人不履行，致使以物抵債協(xié)議目的不能實現的，承包人作為債權人有權請求債務人履行舊債務，即請求償還工程款。

以房抵頂工程款作為發(fā)包人新增的一種還款方式，承包人既可選擇要求發(fā)包人將房屋過戶至承包人名下，亦可直接要求發(fā)包人支付工程款。

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