文嚴(yán)躍進(jìn)（易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)）

如何看待限售政策的不同版本

文嚴(yán)躍進(jìn)（易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)）

在今年全國(guó)各地出臺(tái)的政策中，限售政策無(wú)疑是最受關(guān)注的。限售政策管控了二手房銷售端，和限購(gòu)政策一道形成了政策閉環(huán)，這對(duì)于引導(dǎo)購(gòu)房行為和管控房?jī)r(jià)等都有積極的作用。

限售政策的原理其實(shí)并不復(fù)雜。過去部分炒房過程中，因?yàn)榉课菥o俏或房?jī)r(jià)上漲較為明顯，所以購(gòu)房者會(huì)在草簽、網(wǎng)簽、過戶等環(huán)節(jié)上轉(zhuǎn)讓此類房源。此類行為是典型的炒短線的做法，房子本身成為了被倒騰的對(duì)象，和居住功能沒有太多的關(guān)系。從穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)和引導(dǎo)理性購(gòu)房行為等角度出發(fā)，勢(shì)必需要通過限售政策來(lái)打破此類套現(xiàn)的機(jī)制，進(jìn)而使得房屋的持有行為更加穩(wěn)定。

當(dāng)然，隨著實(shí)施限售政策的城市數(shù)量逐漸增加，類似限售政策的具體落實(shí)版本也會(huì)有各類差異，體現(xiàn)了不同城市不同的限售思路。從分類來(lái)看，至少形成了四種不同的分類版本。

第一種分類是基于對(duì)限售房源的認(rèn)定。部分城市規(guī)定，限售政策出臺(tái)后所交易的房屋，在辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利證書以后，就會(huì)被納入到限售的范圍。如房屋購(gòu)買或網(wǎng)簽行為是在限售政策前發(fā)生的，那么此類房源可不被納入到限售的范圍中。此類規(guī)定可以理解為相對(duì)溫柔的限售版本，屬于“既往不咎”的類型。而對(duì)于其他城市來(lái)說，政策就會(huì)顯得比較嚴(yán)厲，比如明確規(guī)定只要沒有辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利證書或房產(chǎn)證的，就會(huì)被納入到限售范圍。換而言之，無(wú)論是政策前后何時(shí)交易的房子，在限售期中都是不允許自由買賣的。

第二種分類是基于限售期的長(zhǎng)短因素。大多數(shù)城市都規(guī)定了兩年的限售期，這可以理解為標(biāo)準(zhǔn)版本,也基本上符合當(dāng)前改善型置業(yè)的基本規(guī)律。但對(duì)于其他城市來(lái)說，規(guī)定則比較嚴(yán)厲，部分省會(huì)城市規(guī)定了三年的限售期。而類似保定和珠海在近期的政策中明確了十年的限售期，充分體現(xiàn)了政策管控的嚴(yán)厲性。當(dāng)然需要說明的是，十年限售期是有特殊性的，這和具體地塊的使用是掛鉤的。大多數(shù)情況是，未來(lái)會(huì)形成兩年限售期和三年限售期這兩種主流模式。

第三種分類是基于限售同時(shí)是否存在限購(gòu)政策的因素。大多數(shù)情況下，限售的城市也都是限購(gòu)的城市。這樣就能夠較好地堵住買賣之間的各類炒房資金。不過有一些城市其實(shí)是有特殊性的。比如開封等地，在沒有限購(gòu)政策出臺(tái)的情況下，也出臺(tái)了限售政策。從原因上分析，此類城市出臺(tái)限售政策，可以防范樓盤炒作和低入住率等現(xiàn)象的出現(xiàn)。

第四種分類是基于限售政策的詳細(xì)程度。從目前絕大多數(shù)城市的限售政策來(lái)看，對(duì)于“房屋在兩年內(nèi)不允許交易”的規(guī)定相對(duì)是比較明確的，但對(duì)于其他細(xì)則性條款其實(shí)并沒有做強(qiáng)調(diào)。部分城市的政策版本則較為詳細(xì)，也能夠更好地堵住政策漏洞。如江蘇啟東在限售政策的條文中，規(guī)定了限售政策落實(shí)過程中，需要查處期房轉(zhuǎn)讓信息平臺(tái)，防范部分購(gòu)房者在房屋沒有過戶的情況下就直接更名轉(zhuǎn)讓的風(fēng)險(xiǎn)。又如三亞在政策中規(guī)定了未竣工項(xiàng)目不允許進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的內(nèi)容。

從當(dāng)前諸多城市限售政策的內(nèi)容可以看出，管控的大方向基本上是一致的，但是細(xì)節(jié)性內(nèi)容往往會(huì)有差異。而隨著限售政策的落實(shí)，預(yù)計(jì)后續(xù)各類政策微調(diào)和打補(bǔ)丁的做法也會(huì)出現(xiàn)。不同城市的不同限售版本，也值得其他未落實(shí)此類政策的城市積極學(xué)習(xí)和借鑒。

責(zé)任編輯 劉墨非