邢海洋

“天涯”上有個(gè)帖子，請(qǐng)大家報(bào)報(bào)當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)的觀感。這一報(bào)不要緊，全國(guó)除了一線城市似乎所有的地方都在漲，西安、成都、石家莊，乃至所謂“十八線”小縣城。并且，大家通過(guò)自身的觀察也似乎體會(huì)出房?jī)r(jià)上漲的原因：棚戶區(qū)改造。一場(chǎng)由棚改引發(fā)的大面積漲價(jià)大有在全國(guó)蔓延之勢(shì)。

“浙江麗水，五年前市區(qū)房?jī)r(jià)6000～1.4萬(wàn)元，工業(yè)區(qū)4000～6000元，目前市區(qū)1.2萬(wàn)～3.1萬(wàn)元。1.2萬(wàn)元的是那種八九十年代房齡近30年的預(yù)制板樓面，外墻抹水泥那種?！闭憬ど虡I(yè)發(fā)達(dá)，人口涌入，房?jī)r(jià)上漲不足為奇?！拔靼材旰蠖址繚q了30%左右，新樓盤都很偏還漲得夸張，差不多都翻倍了。”西安是西北最重要的交通樞紐、文化經(jīng)濟(jì)政治中心，算得上二線城市，漲價(jià)也合理。鄭州、武漢乃至成都，新興的高鐵樞紐、制造業(yè)中心和科技重鎮(zhèn)，當(dāng)然也有上漲的理由?？蓪?shí)際上，湖北四線城市，常住人口不到100萬(wàn)的，當(dāng)?shù)鼐用褚哺嬖V大家，那里2015年房子已經(jīng)不好賣了，后來(lái)搞起了棚改，現(xiàn)金補(bǔ)償，市中心房?jī)r(jià)一下從6000多元/平方米拉到9000～1萬(wàn)元/平方米。

當(dāng)然從全國(guó)范圍看，這只是一些個(gè)例。查看安居客全國(guó)各城市二手房交易房?jī)r(jià)則能得到更廣泛的印象，除了被重點(diǎn)監(jiān)控、漲幅過(guò)高的一、二線城市，全國(guó)幾乎所有城市的房?jī)r(jià)都在漲，如被海景房困擾了多年的威海，去年同期是6000元/平方米，現(xiàn)在是8000元/平方米；?？谌ツ晖谑?500元/平方米，現(xiàn)在是1.1萬(wàn)元/平方米；洛陽(yáng)去年不到5000元/平方米，現(xiàn)在已經(jīng)超過(guò)6000元/平方米。甚至這些年一直被貼上“人口凈流出”標(biāo)簽的東三省省會(huì)的房?jī)r(jià)也都是近年新高。

稀缺的土地資源使得房子本來(lái)就具有升值保值功能，否則也就不會(huì)出現(xiàn)澳大利亞房產(chǎn)持續(xù)55年上漲的紀(jì)錄。當(dāng)“北上深”瘋漲的時(shí)候，市場(chǎng)上不乏賣掉男方和女方父母家三、四線小城的兩套房子，合力湊齊一線一套“老破小”首付的故事。那時(shí)候的房?jī)r(jià)邏輯是，人員只會(huì)向著珠三角、長(zhǎng)三角和京津冀沿海三大都市圈聚集，而疏離于這三大都市圈之外的地方，本地人升學(xué)就業(yè)養(yǎng)老向更大級(jí)別的城市流動(dòng)，流入的是更低級(jí)次的小城居民，人口聚集效應(yīng)并不明顯。并且。這里似乎有著無(wú)窮無(wú)盡的土地供應(yīng)，當(dāng)?shù)厝瞬蝗狈孔?、政府批地又蓋了很多房子，上一輪房地產(chǎn)高潮給一些三、四線城市甚至留下五六年的去化周期。

地域上看，全國(guó)34個(gè)省級(jí)行政區(qū)域中17個(gè)省、區(qū)、直轄市屬于人口凈流入狀態(tài)，其中主要以珠三角區(qū)域、長(zhǎng)三角區(qū)域和大北京為主，且集中在東南沿海區(qū)域。人口凈流出的14個(gè)省、區(qū)、直轄市中，主要集中在中部和西部地區(qū)，河北、河南等。可從經(jīng)濟(jì)增速看，這些人口凈流出的省GDP增速卻高于全國(guó)水平，處于城鎮(zhèn)化初級(jí)階段，仍能夠靠勞動(dòng)力的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移獲得更高的經(jīng)濟(jì)增速。故而，這里對(duì)城市房地產(chǎn)的需求并不弱。以筆者在山東沿海的觀察，大量旅游度假房的開(kāi)發(fā)雖然使行業(yè)顯得頗為蕭條，可剛需房的市場(chǎng)一直頗為旺盛。終于，當(dāng)閑置樓盤里陸續(xù)亮起了燈火，房源緊張的氣氛流布開(kāi)來(lái)。

中小城市供需逆轉(zhuǎn)的催化劑是棚戶區(qū)改造。棚戶區(qū)改造的初衷是對(duì)居住于老舊危房、居住條件惡劣的居民給予幫扶，改善他們的居住環(huán)境。2012年全國(guó)層面的棚改恰逢房地產(chǎn)蕭條，棚改也就被賦予了消化空置房的附屬功能。棚改全面貨幣化，每年全國(guó)棚改都有600萬(wàn)～700萬(wàn)套，同時(shí)還以同樣的速度做著規(guī)劃，未來(lái)三年還將有2000萬(wàn)套。而全國(guó)每年銷售房子大概1200萬(wàn)套，棚改約占一半。

三、四線城市的房子跟著漲上來(lái)，也封閉了一線下跌的空間。對(duì)于絕大多數(shù)城市居民來(lái)說(shuō)這是一個(gè)雙贏的結(jié)果，可一旦房?jī)r(jià)令進(jìn)城剛需族難以承受、阻擋了城市化的步伐，政府就需調(diào)控棚改節(jié)奏了。