李佳澤+張晉

【摘 要】農(nóng)村集體土地建設用地制度經(jīng)歷了禁止流轉(zhuǎn)、反復變動、探索放開等三個階段。近年來，隨著社會經(jīng)濟發(fā)展帶動城鎮(zhèn)化進程不斷加快，城市和農(nóng)村用地矛盾突顯，在這樣的背景下，農(nóng)村集體土地建設用地入市改革制成為創(chuàng)新發(fā)展方向。本文根據(jù)對實際試點的調(diào)查，總結(jié)了集體經(jīng)營性建設用地入市存在的問題，并從完善土地使用制度和監(jiān)管制度、保護農(nóng)民利益、統(tǒng)一城鄉(xiāng)建設用地市場機制等方面采取措施，確實保證農(nóng)民利益和長久發(fā)展，才能有利于社會經(jīng)濟改革的進一步發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】集體經(jīng)營性建設用地；入市；改革

一、引言

改革開放以來，中國的城鎮(zhèn)化水平取得了巨大的進步，城鎮(zhèn)居民人口已達七點七億人。農(nóng)村基礎(chǔ)設施建設和生態(tài)環(huán)境日益改善，農(nóng)村集體土地使用權(quán)價值日益突出，需求也在不斷增加。然而，隨著城市化的發(fā)展，出現(xiàn)了許多問題，尤其是城鄉(xiāng)之間的矛盾。農(nóng)村集體建設用地的民間流轉(zhuǎn)是普遍存在的，社會矛盾也逐漸暴露出來。由于國家土地法律法規(guī)相對滯后，農(nóng)村經(jīng)營建設用地在試點項目中出現(xiàn)了一系列問題。農(nóng)村集體建設用地如何改革，城市和農(nóng)村土地沖突之間的平衡辦法，促進城鄉(xiāng)土地資源的合理配置，并滿足保護農(nóng)民的土地財產(chǎn)權(quán)利，對實現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化和建設小康社會具有關(guān)鍵作用。

二、農(nóng)村集體建設用地制度的發(fā)展過程

（一）禁止流轉(zhuǎn)階段

集體土地基本上沒有流動性。隨著改革開放，市場經(jīng)濟體制的建立，城鄉(xiāng)土地資源的配置不同，配置效率是不同的，又受到政策法規(guī)的限制，城市國有建設用地的流動性逐漸增加，農(nóng)村集體建設用地轉(zhuǎn)移是被禁止的。1982年，國家建設用地相關(guān)條例規(guī)定，禁止任何單位進行農(nóng)村集體土地征用、土地出讓。農(nóng)村集體不得以土地股份的形式參與任何企業(yè)或者機構(gòu)的經(jīng)營活動。同時，非法轉(zhuǎn)讓，不符合制度沒收其所得的規(guī)定。這一階段農(nóng)村集體建設用地的流轉(zhuǎn)是立法禁止的，農(nóng)村土地市場根本沒有流動性。

（二）反復變動階段

國家政策的反復變化。首先是越來越認可。二十世紀八十年代末，隨著市場經(jīng)濟的逐步建立和推廣，農(nóng)村集體管理和建設用地也進入了市場，形成了無形的流通市場。1988年的《憲法》規(guī)定，土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓?！锻恋毓芾矸ā愤€修訂了第二項規(guī)定：“國有土地和土地使用權(quán)集體所有制可以依法轉(zhuǎn)讓”，明確承認農(nóng)村集體建設用地流轉(zhuǎn)。二是嚴格控制。隨著城市化進程的快速推進，農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)規(guī)模的擴大，呈現(xiàn)混亂狀態(tài)，嚴重影響了國家土地政策和土地利用規(guī)劃，政府嚴格限制農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，嚴格管理市場。1998年土地管理法嚴格限制農(nóng)村集體建設用地的使用，限制農(nóng)民進入的宅基地，只有通過統(tǒng)一的政府合用土地來改造國有土地建設。三是再次改變。由于城鄉(xiāng)建設用地和農(nóng)民財產(chǎn)權(quán)之間的矛盾，農(nóng)村集體建設用地可以在2004年依法轉(zhuǎn)讓?？偟膩碚f，在這一階段，國家對集體建設用地流入市場的態(tài)度正在根據(jù)實際情況發(fā)生變化，逐步從無序發(fā)展到有序發(fā)展，逐步從政策和制度上得到支持。

（三）探索放開階段

2008年城鄉(xiāng)建設用地頒布相關(guān)政策，建議探索建立統(tǒng)一的市場，逐步放寬農(nóng)村集體建設用地管理的限制，城鄉(xiāng)土地權(quán)利的平等。2013年，國家進一步深化和明確了建設用地集體管理的態(tài)度。2015年2月，全國設立33個建設用地集體管理試點地區(qū)，在2015年11月提出了集體管理建設的基本思路和制度改革。在適應新形勢的這一階段，農(nóng)村集體土地開發(fā)集體管理的改革，逐步放開，釋放出改善使用、管理、轉(zhuǎn)讓和權(quán)力義務的潛力，使其更適應社會發(fā)展的需要。

三、農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地進入市場的問題

首先，缺乏對集體建設用地轉(zhuǎn)移的規(guī)劃。試點地區(qū)主要集中在區(qū)、縣，城市規(guī)劃和管理中農(nóng)村集體建設用地缺乏高水平管理，不利于改善城鄉(xiāng)土地利用高效、合理規(guī)劃和可持續(xù)利用土地資源發(fā)展。在實踐中，不同的集體經(jīng)濟組織在土地利用的轉(zhuǎn)讓中，導致區(qū)域發(fā)展、規(guī)模、流通等方面的區(qū)域發(fā)展盲目同質(zhì)性現(xiàn)象嚴重，導致城鄉(xiāng)土地利用規(guī)劃不統(tǒng)一。

二是不能嚴格控制集體建設用地范圍。一方面，政府的政策缺乏明確的標準。隨著城市邊界的快速發(fā)展，城市的集體土地價值逐漸擴大，農(nóng)民想要實施集體土地產(chǎn)權(quán)，但沒有統(tǒng)一標準的分類需求；另一方面，集體土地市場成交量增加。雖然國家對土地使用和控制有嚴格的限制，但由于利益，非法占用耕地現(xiàn)象已經(jīng)發(fā)生，嚴重影響了國家土地保護政策的實施。

三是不合理的土地增值收入的確定和分配。首先，缺乏一個合理的估值體系。在國家層面上，缺乏統(tǒng)一的指導，市場轉(zhuǎn)移價格相對較大，但也存在著混亂；二是收入分配不合理。土地的轉(zhuǎn)移到城市方面農(nóng)民最關(guān)心的就是轉(zhuǎn)移收入的問題。目前，增值收入分配不規(guī)范，和國家分布、集體和個人的不合理機制導致弱勢個體農(nóng)民的權(quán)益不能受到完善保護。不同地區(qū)甚至同一地區(qū)的價格差異、發(fā)展機會都是不平等的。

四是不符合農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化的過程。隨著城市化的發(fā)展，農(nóng)民分化越來越嚴重，一些農(nóng)民成為城市居民。在這個過程中，地方政府應該更加注意土地收購和轉(zhuǎn)讓。重視農(nóng)民的市民化能力和可持續(xù)發(fā)展，農(nóng)民的市民化能力與土地城鎮(zhèn)化水平不相匹配等問題，防止農(nóng)民進城后出現(xiàn)生活成本高、失業(yè)、文化差異大等問題。

四、完善和推進農(nóng)村集體管理土地改革

（一）開發(fā)和實施更高水平的土地規(guī)劃和利用。

一方面，需要高水平的土地規(guī)劃。較高的規(guī)劃水平可以保證其科學性、協(xié)調(diào)性和權(quán)威性，防止實際的任意突破，確保計劃的真正實現(xiàn)；另一方面，嚴格控制。嚴格控制農(nóng)村集體土地的土地利用限制，加強土地整理，利用土地復墾作為耕地，補充農(nóng)村土地資源。

（二）確定土地權(quán)益，確保農(nóng)民利益

目前，農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)的定義尚不明確，集體成員的定義不規(guī)范，集體成員集體所有制還不明確。缺乏對農(nóng)民和意識的權(quán)利意識，同時代表農(nóng)民的基本權(quán)利、缺乏維護的權(quán)利，因此必須明確地量化集體建設用地使用權(quán)、集體產(chǎn)權(quán)和個人利益。一方面，有利于提高農(nóng)民集體意識，增強農(nóng)民參與管理和監(jiān)督的積極性。另一方面，提高農(nóng)民在集體建設用地市場流通中的地位，保護農(nóng)民的權(quán)益也是有益的。

（三）建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的市場機制

城鄉(xiāng)一體化的土地利用市場機制：首先，完善集體建設用地評價體系。結(jié)合城市土地價格和土地開發(fā)權(quán)的形成機制，形成合理的計量體系，合理定價。二是創(chuàng)新進入市場的方式。國家的統(tǒng)一征收不利于集體建設用地的價值，市場價值應當體現(xiàn)在方法的創(chuàng)新上。三是建立開放的交易平臺。在開放公平的平臺上，開展集體建設用地的市場流通，確保雙方的合法權(quán)益。

（四）完善收入分配制度，關(guān)注土地流失農(nóng)民的可持續(xù)發(fā)展

第一，要充分尊重農(nóng)民的意愿，在農(nóng)民的同意下，優(yōu)先考慮農(nóng)民的利益分配，特別是農(nóng)民的利益分配。三是確保農(nóng)民可持續(xù)發(fā)展。城市的發(fā)展，農(nóng)民的分化，為農(nóng)民提供農(nóng)業(yè)補貼專項資金，保障糧食的積極性，為農(nóng)民提供就業(yè)機會，提高他們的內(nèi)部培訓能力，提高就業(yè)能力。

五、結(jié)論

總之，我國農(nóng)村集體土地利用改革中的許多問題需要更多的改革。改革不是一蹴而就的，需要長期的努力，需要平衡國家利益、集體利益和個人利益，注重農(nóng)民利益和可持續(xù)發(fā)展能力，只有這樣才能確保改革的深化。

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