李申花

摘要：通過(guò)對(duì)土地增值稅相關(guān)政策的研究，對(duì)稅收征收過(guò)程中存在的問(wèn)題提出改進(jìn)建議，為房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃建言獻(xiàn)策。

關(guān)鍵詞：土地增值稅；研究；建議；籌劃

一、土地增值稅政策背景

為了規(guī)范土地、房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序，合理調(diào)節(jié)土地增值收益，維護(hù)國(guó)家權(quán)益，國(guó)家從1994年開(kāi)始征收土地增值稅，以土地轉(zhuǎn)讓收入減去扣除項(xiàng)目金額的增值額為征稅對(duì)象，按照四級(jí)超率累進(jìn)稅率征收，稅率最低檔為30%，最高為50%，各地按房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入的1%–2%進(jìn)行預(yù)征，在項(xiàng)目達(dá)到清算條件后進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。

該稅收的作用是為了合理調(diào)節(jié)土地增值收益，但實(shí)際上開(kāi)發(fā)商將稅收最終都算到了購(gòu)房成本里，由買(mǎi)房人承擔(dān)。1994年開(kāi)始征收土地增值稅至今，房地產(chǎn)價(jià)格經(jīng)過(guò)了一次又一次的大漲，有些開(kāi)發(fā)商依然在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中獲取暴利，在房?jī)r(jià)大漲的環(huán)境下，該稅種確實(shí)增加了財(cái)政收入。

二、稅收征收過(guò)程中存在的問(wèn)題

（一）對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)以土地作價(jià)入股征收土地增值稅有可能會(huì)重復(fù)征稅。在2006年以年前稅收政策中對(duì)企業(yè)以土地投資入股的不征收增值稅，而財(cái)稅〔2006〕21號(hào)文件出臺(tái)以后，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不再免征增值稅。

以土地投資入股實(shí)際上是擁有土地一方以土地作價(jià)按股權(quán)比例分紅，分得的利潤(rùn)是土地增值稅后的。所以在增資環(huán)節(jié)交稅，會(huì)影響企業(yè)以土地作價(jià)入股進(jìn)行開(kāi)發(fā)的積極性。而實(shí)際上有部分房企在競(jìng)得土地后，因資金短缺或缺少開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，需要尋找更有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商合作，即一方以土地作價(jià)入股，另一方出資并派出有經(jīng)驗(yàn)的管理團(tuán)隊(duì)進(jìn)行合作開(kāi)發(fā)，雙方按股權(quán)比例分紅，這樣避免了爛尾樓的產(chǎn)生，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)是有益的。

（二）暫行條例中規(guī)定對(duì)房地產(chǎn)成交價(jià)格低于評(píng)估價(jià)又無(wú)正當(dāng)理由的按評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收，但在實(shí)際執(zhí)行中對(duì)于“無(wú)正當(dāng)理由”的操作較為困難。比如企業(yè)給員工建的按成本價(jià)出售的房屋，如果按評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收，對(duì)企業(yè)而言損失較大。稅法的規(guī)定是成交價(jià)格低又無(wú)正當(dāng)理由的由稅務(wù)機(jī)關(guān)參照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，而稅收征收機(jī)關(guān)在實(shí)際操作中對(duì)“無(wú)正當(dāng)理由”的執(zhí)行有很大的彈性，由基層稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行裁定，而為了操作簡(jiǎn)便，稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)低于評(píng)估價(jià)的基本都按評(píng)估價(jià)格進(jìn)行核定，并沒(méi)有考慮企業(yè)的正當(dāng)理由。對(duì)于這種情況應(yīng)出臺(tái)相應(yīng)細(xì)則，明確規(guī)定，便于實(shí)際操作。

（三）預(yù)征稅款的退稅流程不明確。企業(yè)按預(yù)征率繳納的土地增值稅，在清算時(shí)如果不需交稅，預(yù)征部分應(yīng)該退還，可實(shí)際情況是企業(yè)交到稅務(wù)機(jī)關(guān)的稅很少有退稅的，因退稅流程漫長(zhǎng)而復(fù)雜，企業(yè)放棄退稅，也有的是稅務(wù)機(jī)關(guān)以各種理由拒絕退稅。對(duì)于稅款既然有預(yù)征，在退稅環(huán)節(jié)也應(yīng)有具體的指導(dǎo)細(xì)則，符合條件的應(yīng)該退稅，并且要簡(jiǎn)化退稅程序，減輕企業(yè)的負(fù)擔(dān)。

三、稅收籌劃的方法

（一）對(duì)于有明確銷(xiāo)售對(duì)象的房產(chǎn)采取代建的方式。比如企業(yè)為員工建造的房屋，如果以員工的名義成立一家股份制公司，代收房款代建房屋，可免交土地增值稅。但實(shí)際操作中手續(xù)繁雜，有可能因沒(méi)有銷(xiāo)售合同而無(wú)法辦理房產(chǎn)證。房管部門(mén)應(yīng)出臺(tái)相應(yīng)細(xì)則，以方便該種情況房產(chǎn)證的辦理。

（二）房地開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)合理預(yù)測(cè)項(xiàng)目收入、利潤(rùn)，對(duì)接近土地增值稅臨界點(diǎn)的定價(jià)要進(jìn)行合理籌化。土地增值稅為四級(jí)超率累進(jìn)稅率，增值率越高，稅率越高。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行開(kāi)發(fā)前，應(yīng)作好收入、利潤(rùn)的預(yù)測(cè)工作，根據(jù)以往的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)以及行業(yè)平均水平，合理預(yù)計(jì)利潤(rùn)，如果增值率在20%、50%、100%這樣的臨界點(diǎn)，要合理調(diào)整定價(jià)，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。

（三）將普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅分開(kāi)核算，充分利用普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值率在20%以?xún)?nèi)免征土地增值稅的優(yōu)惠政策。對(duì)于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值率在20%以?xún)?nèi)的可以免征土地增值稅。房地產(chǎn)企業(yè)在建造的房產(chǎn)項(xiàng)目中都設(shè)計(jì)有大量的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，以滿(mǎn)足不同客戶(hù)群體的需求。但有部分企業(yè)會(huì)計(jì)沒(méi)有分開(kāi)核算，稅法對(duì)非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和普通標(biāo)準(zhǔn)住宅沒(méi)有分別核算增值額的不能享受上述優(yōu)惠。各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)要加強(qiáng)對(duì)土地增值稅法律法規(guī)的學(xué)習(xí)，爭(zhēng)取作到規(guī)范核算，最大限度的爭(zhēng)取稅收優(yōu)惠。

（四）準(zhǔn)確核算土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用，避免將應(yīng)記入土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用的記入期間費(fèi)用。房地產(chǎn)的期間費(fèi)用（管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用）不以實(shí)際發(fā)生數(shù)扣除，而是根據(jù)利息支出是否按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)傋鳛橐欢l件，按房地產(chǎn)項(xiàng)目直接成本的一定比例扣除。對(duì)于能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)利息支出證明的，據(jù)實(shí)扣除（但最高不能超過(guò)商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計(jì)算的金額）管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用的扣除比例為土地成本加開(kāi)發(fā)成本之和的5%計(jì)算扣除。凡是不能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偦蛱峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)利息支出證明的（包括沒(méi)有貸款），期間費(fèi)用只能按土地成本加開(kāi)發(fā)成本之和的10%計(jì)算扣除。部分企業(yè)會(huì)計(jì)將單位所有人員的工資都記入管理費(fèi)用，可能導(dǎo)致費(fèi)用不能全額扣除。企業(yè)應(yīng)準(zhǔn)確核算管理費(fèi)用，將項(xiàng)目建設(shè)一線(xiàn)員工的工資計(jì)入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。提前籌劃管理費(fèi)用，人事部門(mén)可以在不影響總部工作的同時(shí)把總部的一些人員安排或兼職于每一個(gè)具體房地產(chǎn)項(xiàng)目中。那么這些人的有關(guān)費(fèi)用就可以分?jǐn)傄徊糠值椒康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中。期間費(fèi)用少了不影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的扣除，而房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本增大了是可以扣除的。也就是說(shuō)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在不增加任何開(kāi)支的情況下，通過(guò)費(fèi)用的準(zhǔn)確核算和合理轉(zhuǎn)移，可以增大土地增值稅允許扣除項(xiàng)目的金額，從而達(dá)到節(jié)稅的目的。

參考文獻(xiàn)：

[1]《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》國(guó)稅發(fā)[1993]138號(hào)

[2]《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》財(cái)法字[1995]6號(hào)

（作者單位：陜西省土地工程建設(shè)集團(tuán)）endprint