周薇

【摘 要】企業(yè)的稅收籌劃是在稅法規(guī)定的范圍內(nèi)，運(yùn)用合理的方式減輕企業(yè)面臨的稅負(fù)，幫助企業(yè)實(shí)現(xiàn)預(yù)期的財(cái)務(wù)目標(biāo)。稅收籌劃和偷稅漏稅有本質(zhì)的區(qū)別，其核心是財(cái)務(wù)管理活動(dòng)的一種，符合相關(guān)規(guī)定。對(duì)小型房地產(chǎn)企業(yè)而言，其面臨的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)非常大，生存形勢(shì)不容樂(lè)觀，更加需要做好稅收籌劃，以提升其競(jìng)爭(zhēng)力，更好的適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；稅收籌劃；財(cái)務(wù)管理

引言：

伴隨我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的不斷發(fā)展以及住房制度方面改革的深入，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在很多方面都實(shí)現(xiàn)了突破性的發(fā)展。近些年來(lái)，房?jī)r(jià)的上漲壓力非常大，政府也加大了宏觀調(diào)控的力度，去產(chǎn)能和供給側(cè)改革都在如火如荼的進(jìn)行，房地產(chǎn)行業(yè)也成為社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)與焦點(diǎn)。對(duì)于小型非常房地產(chǎn)企業(yè)而言，其整體實(shí)力不強(qiáng)，在發(fā)展過(guò)程中也面臨著諸如投資大和風(fēng)險(xiǎn)高以及周期性較長(zhǎng)的特點(diǎn)等。伴隨國(guó)家宏觀調(diào)控的深入，小型房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的利潤(rùn)空間被進(jìn)一步壓縮，盈利能力隨之下降，并且由于其經(jīng)營(yíng)規(guī)模相對(duì)較小，融資難度較大以及管理水平比較低等情況，企業(yè)的生存空間越來(lái)越有限，面臨的壓力越來(lái)越大，必須要依靠稅收籌劃來(lái)實(shí)現(xiàn)規(guī)范化經(jīng)營(yíng)和管理水平的提升。

一、小型房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)

（一）組織結(jié)構(gòu)比較單一

對(duì)于小型房地產(chǎn)企業(yè)而言，其整體實(shí)力相對(duì)于大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)比較弱，經(jīng)營(yíng)的范圍比較有限，品牌知名度不高，組織結(jié)構(gòu)也相對(duì)簡(jiǎn)單，也很少會(huì)設(shè)置分支機(jī)構(gòu)或者分公司等。在此背景下，進(jìn)行稅收籌劃時(shí)，無(wú)法利用分支機(jī)構(gòu)或分公司進(jìn)行操作。此外，人力資源儲(chǔ)備有限，員工綜合素質(zhì)不高，人員配置缺乏專業(yè)化也是制約其稅收籌劃能力的重要因素，也要做好這一方面的風(fēng)險(xiǎn)防范措施。

（二）資金力量薄弱

小型房地產(chǎn)企業(yè)大多存在資金實(shí)力比較薄弱的問(wèn)題，這也限制了其自身的經(jīng)營(yíng)發(fā)展。首先，缺乏土地儲(chǔ)備的能力，無(wú)法根據(jù)未來(lái)的發(fā)展規(guī)劃和發(fā)展戰(zhàn)略等儲(chǔ)備足夠的土地，即使發(fā)現(xiàn)有價(jià)值有升值潛力的土地也沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。其次，融資渠道比較少，對(duì)于小型房地產(chǎn)企業(yè)而言，其進(jìn)行融資主要依靠自我積累和金融機(jī)構(gòu)的貸款或者內(nèi)部籌資等。誕生由于自身實(shí)力弱，在貸款方面經(jīng)常受阻，而向非銀行金融機(jī)構(gòu)貸款時(shí)，常常面臨高息的情況，加大了其財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)。在此情況下，要促進(jìn)小型房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，必須要做好稅收籌劃等，以降低其經(jīng)營(yíng)成本，合理的配置現(xiàn)有資源。

（三）所處的稅收環(huán)境還不夠成熟

大多數(shù)小型房地產(chǎn)企業(yè)廣泛的活躍在三四線城市，所面臨的稅收環(huán)境都不夠成熟，很多稅務(wù)人員的專業(yè)素養(yǎng)比較有限，在管理方面和征收水平方面比較低。在此背景下，小型房地產(chǎn)企業(yè)開展稅收籌劃就會(huì)面臨非常大的風(fēng)險(xiǎn)因素，這也是開展稅收籌劃不得不考慮的難題，否則很有可能導(dǎo)致籌劃的失敗，反而加重了企業(yè)的稅負(fù)，與籌劃初衷背道而馳。

（四）小型房地產(chǎn)企業(yè)的管理水平比較有限

小型房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展容易受到自身實(shí)力的限制，在人力資源和其他管理工作方面水平非常低，專業(yè)化程度相對(duì)大中型房地產(chǎn)企業(yè)而言還有很大的差距。這也導(dǎo)致了小型房企在確定開發(fā)產(chǎn)品的類型以及定價(jià)和確認(rèn)收入方面，存在比較大的隨意性，沒(méi)有注意到這些問(wèn)題的關(guān)鍵性?；诙愂栈I劃的視角看待這些問(wèn)題也存在很多的不合理之處，由此可見，小型房企的稅收籌劃空間非常大，需要專業(yè)人員做好該工作，為其發(fā)展注入更多的動(dòng)力。

二、小型房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃策略分析

（一）立項(xiàng)階段的稅收籌劃

首先，要選擇最為適合的建房方式。很多小型房地產(chǎn)企業(yè)更加偏好自行建造和銷售房地產(chǎn)，運(yùn)用這種方式進(jìn)行籌劃的空間相對(duì)較小，而如果采用合建或者代建的方式進(jìn)行籌劃，則空間相對(duì)更大[1]。一方面，在采取代建的方式建造房產(chǎn)時(shí)，會(huì)向客戶收取代建收入。雖然在此過(guò)程中，小型房企雖然獲得了一定的收入，但是并沒(méi)有出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移，其收入也是勞務(wù)報(bào)酬的一種。對(duì)于房企而言，也可以利用這種方式減輕企業(yè)的稅負(fù)，但是要求在開發(fā)前就必須要確定最終的用戶，采用定向的方式進(jìn)行開發(fā)，防止在開發(fā)之后，還需繳納增值稅，加重企業(yè)的稅負(fù)。在采用合作建房的方式時(shí)，在建成后，如果需要按比例分房自用，可以避免被征收土地增值稅，對(duì)于在建成之后又轉(zhuǎn)讓的，再根據(jù)規(guī)定征收增值稅。

其次，對(duì)于開發(fā)多出房地產(chǎn)的情況，企業(yè)可以根據(jù)需要進(jìn)行分別核算，也可以進(jìn)行合并核算，實(shí)際運(yùn)用這兩種方式所繳納的稅負(fù)是不同的，這也給企業(yè)的稅收籌劃提高了很大的空間。一般來(lái)說(shuō)，通過(guò)合并的方式進(jìn)行稅收籌劃的利益更大，也存在一些特殊情況，這就需要企業(yè)根據(jù)實(shí)際情況做出選擇。

（二）項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中的稅收籌劃

首先，可以增加扣除項(xiàng)目來(lái)做好增值稅的稅收籌劃。對(duì)于小型房地產(chǎn)企業(yè)而言，土地增值稅在其開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本中所占的比例非常高，而對(duì)于建設(shè)的普通住宅來(lái)說(shuō)，在增值率低于20%的情況下，可以免征增值稅。對(duì)于這種情況，小型房企可以采用增加扣除項(xiàng)目的方法，使得房地產(chǎn)的增值率控制在20%以下，也就可以享受免稅的待遇。

其次，對(duì)于借款利息進(jìn)行稅收籌劃。對(duì)于小型房企而言，由于其資金實(shí)力較弱，經(jīng)常需要借貸，這些貸款通常都有數(shù)額大、利息高以及借貸期限長(zhǎng)的特征。因此，在對(duì)稅收進(jìn)行籌劃時(shí)，可以采用合適的對(duì)利息進(jìn)行扣除的方式。對(duì)于完工之前所產(chǎn)生的諸多利息費(fèi)用，可以在開發(fā)成本中計(jì)入完工之前的借款利息，并將其作為扣除基數(shù)。尤其對(duì)于小型房企而言，可以采用開發(fā)成本加上土地成本并扣除20%的方式，作為扣除項(xiàng)目，盡可能的將增值額降低，實(shí)現(xiàn)稅率與稅基的同時(shí)降低，最終降低企業(yè)的稅負(fù)。對(duì)于在完成開發(fā)之后所產(chǎn)生的利息費(fèi)用，凡是能夠進(jìn)行轉(zhuǎn)讓和分?jǐn)偦蛘哂山鹑跈C(jī)構(gòu)出具相關(guān)證明的，可以據(jù)實(shí)進(jìn)行扣除，但是不能高于同期的銀行貸款利率。對(duì)于無(wú)法進(jìn)行轉(zhuǎn)讓或分?jǐn)?，也不能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，可以按照10%的比例扣除成本。企業(yè)可以以此為依據(jù)做出決策。如果小型房企在資本結(jié)構(gòu)中，主要是以負(fù)債籌資為主，利息費(fèi)用的比例必然較高，這就可以由金融機(jī)構(gòu)出具證明，按照實(shí)際數(shù)額進(jìn)行扣除。而如果小型房企以權(quán)益資本為主，所產(chǎn)生的利息費(fèi)用也比較低，則可以不用再計(jì)算應(yīng)該分?jǐn)偟睦?。采用這種方式就能夠扣除更多的開發(fā)房地產(chǎn)的費(fèi)用，有助于企業(yè)價(jià)值最大化的實(shí)現(xiàn)。endprint

最后，對(duì)于銷售與裝修分離的情況，經(jīng)營(yíng)收入也是分離的。近年來(lái)，小型房企為獲得更高的收入，推出的精裝房的比例越來(lái)越高。小型房企在與客戶簽訂購(gòu)房合同時(shí)，需要稍加變通，有可能取得非常好的效果。比如小型房企可以事先成立一家裝修公司，并且與客戶簽訂兩份合同，分別是裝修合同與銷售合同，并且在銷售合同中注明金額需要繳納土地增值稅，在裝修合同中注明金額無(wú)需繳納增值稅。這樣一來(lái)，不僅降低了稅基，也降低了稅率水平，企業(yè)的稅負(fù)也因此實(shí)現(xiàn)了降低。

（三）銷售過(guò)程中的稅收籌劃

在進(jìn)行房地產(chǎn)銷售時(shí)，也需要做好稅收籌劃，通過(guò)優(yōu)化銷售模式，不僅能夠?qū)崿F(xiàn)稅負(fù)的降低，也能夠獲得貨幣的時(shí)間價(jià)值。一方面對(duì)于納稅主體而言，可以采用新設(shè)分立的方式，成立銷售公司，專門負(fù)責(zé)房產(chǎn)的銷售工作，運(yùn)用這種方式可以極大的拓展企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃的空間。另一方面企業(yè)可以縮短遞延納稅的時(shí)間或者降低賬面收入。小型房企可以將房地產(chǎn)產(chǎn)品交由銷售公司負(fù)責(zé)銷售，并開具銷售清單，在確認(rèn)收入時(shí)，需要交易事項(xiàng)發(fā)生之后，因此可以盡可能的拖延納稅時(shí)間，銷售公司也就可以避免繳納營(yíng)業(yè)稅[2]。也可以將一些費(fèi)用進(jìn)行轉(zhuǎn)嫁，銷售公司就可以不交或者少交所得稅。而對(duì)于按揭方式購(gòu)房的客戶，在確認(rèn)收入時(shí)，應(yīng)按照首付款到賬之日起進(jìn)行計(jì)算。因此，可以通過(guò)協(xié)商的方式，開立代收專戶，先將按揭款存入代收賬戶，然后進(jìn)行分期轉(zhuǎn)賬，并以此為基礎(chǔ)確認(rèn)收入并進(jìn)行納稅。

三、房地產(chǎn)企業(yè)開展納稅籌劃時(shí)的注意事項(xiàng)

（一）應(yīng)當(dāng)多部門聯(lián)合進(jìn)行納稅籌劃

對(duì)于小型房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)部門而言，其主要的職能是對(duì)其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行及時(shí)準(zhǔn)確和完整的記錄與反應(yīng)。就納稅籌劃本身而言，其系統(tǒng)性非常強(qiáng)，在開展該項(xiàng)工作時(shí)，需要發(fā)揮小型房企的多個(gè)部門的作用，并注意各部門之間的配合。企業(yè)在進(jìn)行財(cái)務(wù)核算時(shí)，并不包括應(yīng)稅項(xiàng)目，而企業(yè)稅負(fù)的產(chǎn)生主要就是存在于其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中。在小型房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的最初環(huán)節(jié)，會(huì)涉及到很多應(yīng)稅項(xiàng)目。所以，在進(jìn)行稅收籌劃時(shí)，需要小型房企從最初的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)開始，就應(yīng)著手該項(xiàng)工作。由此可見，對(duì)小型房地產(chǎn)企業(yè)而言，進(jìn)行稅收籌劃并不是某一個(gè)部門的事情，更不應(yīng)當(dāng)將其作為財(cái)務(wù)部門本身的工作，需要小型房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)各部門之間的協(xié)作，以做好稅收籌劃。而要真正做好稅收籌劃方面的工作，在促進(jìn)各部門的合作的同時(shí)，還需要對(duì)業(yè)務(wù)流程進(jìn)行規(guī)范，并做好稅務(wù)方面的管理工作，從而幫助小型房地產(chǎn)企業(yè)將其稅負(fù)水平降到最低。

（二）科學(xué)的防范稅收籌劃的風(fēng)險(xiǎn)

相對(duì)而言，稅收籌劃是一項(xiàng)比較復(fù)雜的工作，也與小型房企的其他方面的工作一樣，同樣存在很多風(fēng)險(xiǎn)因素，面臨一定的風(fēng)險(xiǎn)。一般而言，稅收籌劃的風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生主要是由于一些干擾因素的影響，也有可能是工作方面的疏忽所導(dǎo)致的稅收籌劃失敗?？傮w而言，小型房企在進(jìn)行稅收籌劃時(shí)，存在的風(fēng)險(xiǎn)主要包含以下類型：其一，在進(jìn)行稅收籌劃時(shí)，違反了稅法以及相關(guān)的法律法規(guī)，被有關(guān)部門給予處罰。如果小型房企沒(méi)有準(zhǔn)確把握稅法有關(guān)的法律法規(guī)，也沒(méi)有向?qū)I(yè)的機(jī)構(gòu)進(jìn)行咨詢，而對(duì)一些經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)做一些會(huì)計(jì)處理，很容易觸犯法律底線，脫離法律與制度的框架，進(jìn)而給其發(fā)展帶來(lái)負(fù)面影響。其二，小型房企由于人員綜合素養(yǎng)不高，其在運(yùn)用稅收優(yōu)惠政策時(shí)，存在很多不準(zhǔn)確的地方，進(jìn)而帶來(lái)諸多的風(fēng)險(xiǎn)因素。其三，小型房企在進(jìn)行稅收籌劃時(shí)，沒(méi)有控制好相關(guān)的成本，導(dǎo)致成本過(guò)高，甚至超過(guò)了籌劃所帶來(lái)的收益，進(jìn)而導(dǎo)致稅收籌劃失敗。

針對(duì)小型房企在稅收籌劃過(guò)程中存在的很多風(fēng)險(xiǎn)因素，需要其做好相關(guān)的應(yīng)對(duì)措施。首先，應(yīng)強(qiáng)化對(duì)企業(yè)稅收籌劃工作人員的培訓(xùn)，使其形成風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。其次，小型房企的管理人員需要對(duì)稅收籌劃工作充分重視起來(lái)并及時(shí)處理好在此過(guò)程中的出現(xiàn)的問(wèn)題，防止工作失誤。最后，對(duì)于小型房企而言，稅收籌劃實(shí)際上也是一種理財(cái)活動(dòng)，需要不斷提升工作人員的水平。因此，小型房企需要從管理層和專業(yè)人員兩個(gè)渠道開展稅收籌劃工作，才能盡可能的降低企業(yè)的稅負(fù)。

結(jié)語(yǔ)

小型房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中面臨的挑戰(zhàn)非常多，加之本身屬于資金密集型行業(yè)，如果不能做好稅收籌劃工作，將大大增加其經(jīng)營(yíng)負(fù)擔(dān)。結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的特性，本文認(rèn)為應(yīng)當(dāng)從立項(xiàng)、建設(shè)以及銷售三個(gè)階段，做好稅收籌劃工作。

【參考文獻(xiàn)】

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[2]陳晶晶.淺析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收籌劃[J].中國(guó)管理信息化， 2009， 12（8）：35-36.endprint