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        集體土地小步入市,后續(xù)問題應(yīng)當(dāng)關(guān)注

        2017-11-22 05:11:13艾琳江蘇省鎮(zhèn)江市質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局鎮(zhèn)江212002
        產(chǎn)權(quán)導(dǎo)刊 2017年10期
        關(guān)鍵詞:影響建設(shè)

        艾琳(江蘇省鎮(zhèn)江市質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局,鎮(zhèn)江212002)

        集體土地小步入市,后續(xù)問題應(yīng)當(dāng)關(guān)注

        艾琳(江蘇省鎮(zhèn)江市質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局,鎮(zhèn)江212002)

        8月28日,國(guó)土資源部和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)通知,確定北京、上海等13個(gè)城市開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)。今后,村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織,可以通過自行開發(fā)、聯(lián)營(yíng)、入股等方式運(yùn)營(yíng)集體租賃住房。

        按照兩部委的設(shè)想,允許集體土地建設(shè)租賃住房,目的是為了增加租賃住房供應(yīng),緩解住房供需矛盾,構(gòu)建購(gòu)租并舉的住房體系,建立健全房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制。同時(shí),也是為了拓展集體土地用途,拓寬集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民增收渠道,促進(jìn)集體土地優(yōu)化配置和節(jié)約集約利用,加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程。

        事實(shí)也是,在經(jīng)歷了相當(dāng)一段時(shí)間的研究和探索以后,集體土地也確實(shí)到了需要在政策上放權(quán)、實(shí)踐中試驗(yàn)的時(shí)刻。尤其在一、二線城市已經(jīng)深受房?jī)r(jià)困擾、城市發(fā)展和居民生活、社會(huì)和諧都受到嚴(yán)重影響的情況下,如果集體土地入市,能夠有效緩解房?jī)r(jià)帶來的矛盾,應(yīng)該是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。

        雖然相關(guān)專家認(rèn)為,由于此次政策只是在13個(gè)城市試點(diǎn),不可能在短期內(nèi)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生多大影響。但是,這種觀點(diǎn)不夠正確,至少是過于靜態(tài)而機(jī)械地看問題。因?yàn)椋圏c(diǎn)只能是選擇部分城市,甚至小部分城市進(jìn)行。否則,就不能稱之為試點(diǎn)了。然而,試點(diǎn)的影響,卻未必是“面”所能決定的。對(duì)政策而言,更主要的是變化。也就是說,變化大,即便試點(diǎn)的面不廣,影響也大。變化小,即便試點(diǎn)的面很廣,影響也不會(huì)大。而對(duì)于集體土地入市來說,毫無疑問,政策上的變化是很大的,更何況,試點(diǎn)城市絕大多數(shù)是房?jī)r(jià)很高的一、二線城市。

        實(shí)際上,對(duì)此次政策,最應(yīng)當(dāng)考慮的并不是短期影響還是長(zhǎng)期影響、大影響還是小影響,而是能否走得更遠(yuǎn)、走得更快、走得更穩(wěn)。也只有讓試點(diǎn)走好了、走穩(wěn)了,集體土地入市的工作才能真正走下去,并走向與城鎮(zhèn)國(guó)有土地“同權(quán)同價(jià)”的平臺(tái)。因此,在試點(diǎn)過程中,應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注這樣幾個(gè)方面的問題:

        首先,不能以租代售。今年7月20日,住建部、國(guó)家發(fā)改委等9部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》明確提出,要在超大城市、特大城市開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)工作,多渠道增加租賃住房供應(yīng)。此次的試點(diǎn),無疑是落實(shí)通知的具體行動(dòng)。但是,一定要注意的是,政策不能走形,不能被濫用和扭曲。其中,必須嚴(yán)密防止以租代售。如北京市唐家?guī)X租賃住房項(xiàng)目就明確由海淀區(qū)住房保障事務(wù)中心整體躉租,租期10年,統(tǒng)一進(jìn)行出租、運(yùn)營(yíng)和管理。不然,一旦租賃期被無限期放長(zhǎng),就會(huì)出現(xiàn)以租代售現(xiàn)象。到時(shí)候,租賃市場(chǎng)就會(huì)出現(xiàn)混亂,并有可能出現(xiàn)利益輸送、貪污腐敗等方面的問題。

        其次,能否租購(gòu)?fù)瑱?quán)。對(duì)集體土地建設(shè)租賃房問題,解決“住”的問題,只是一個(gè)方面?!白 钡膯栴}解決了,如果“權(quán)”的問題不解決,仍然會(huì)出現(xiàn)許多新的矛盾和問題。其中,子女入學(xué)是最大的問題。一旦租房者的子女不能像購(gòu)房者一樣享受入學(xué)的條件,就會(huì)對(duì)租房者心理產(chǎn)生不利影響,從而倒逼其繼續(xù)加入到購(gòu)房者行列,最終使租房政策很難落實(shí)。所以,如何解決集體土地建租賃房后的租房者權(quán)利,讓租房者享受與購(gòu)房者平等權(quán)利,對(duì)此項(xiàng)政策的落實(shí)并發(fā)揮作用影響很大。從總體上講,這一政策落地以后,配套政策必須隨之出臺(tái)。相關(guān)試點(diǎn)地區(qū),也可以依據(jù)本地實(shí)際,在配套政策上更大膽一點(diǎn)、放寬一點(diǎn)。

        再次,實(shí)現(xiàn)配套完善。集體土地大多在城郊結(jié)合部,或者是現(xiàn)在的農(nóng)村。也就是說,各項(xiàng)配套都很不完善。就算有些配套,也條件較差、問題較多,很難滿足需要。這也意味著,集體土地入市建租賃房后,配套能否同步跟上,能否像城鎮(zhèn)國(guó)有土地開發(fā)過程中一樣,必須同步配套、同步建設(shè),也是一個(gè)考驗(yàn)。因?yàn)?,現(xiàn)在許多地方的安置房,就存在著配套不全、設(shè)施不完善的問題,繼而引發(fā)了許多矛盾。也正因?yàn)槿绱?,就必須把配套作為一?xiàng)重要工作,列入集體土地建設(shè)租賃房的重要內(nèi)容,確保配套不滯后、不缺位、不偷工減料。也只有這樣,集體土地入市建租賃房的政策才能完全落實(shí)到位,并為“同權(quán)同價(jià)”打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

        最后,堅(jiān)持收益共享。集體土地建設(shè)租賃房,不是只考慮城市居民的居住問題,也是為了拓寬農(nóng)村居民的增收渠道,增加農(nóng)民收益。這就意味著,集體土地入市以后,在收益問題上,必須公開透明,必須讓廣大農(nóng)民也看到土地入市后帶來的實(shí)實(shí)在在利益,讓廣大農(nóng)民看到在土地入市過程中沒有侵犯他們的權(quán)益,讓廣大農(nóng)民看到土地入市是真正公平公正的。同時(shí),由于是集體土地,農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織也必須保留一部分收益,以便于今后能夠更好地為廣大農(nóng)民服務(wù)、為發(fā)展農(nóng)村公共事業(yè)服務(wù)。這其中,做好失地農(nóng)民的社會(huì)保障工作十分重要。切不可社會(huì)保障工作不做好,給社會(huì)穩(wěn)定帶來壓力。

        當(dāng)然,這些新建的房屋如何分配、如何租賃,各地可以進(jìn)行大膽地探索,但有一點(diǎn)必須肯定,那就是決不能再犯經(jīng)濟(jì)適用房的錯(cuò)誤,讓有權(quán)者、有關(guān)系者成為既得利益者。集體土地建設(shè)的租賃房,必須是解決中低收入階層、城市外來人口等的住房問題。這就進(jìn)一步要求我們,好政策必須要好落實(shí),切不可走樣。

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