王坤良

摘 要：隨著時代的發(fā)展，我國經(jīng)濟(jì)水平得到了全面提升，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)也取得了良好的發(fā)展空間，獲取了較大的經(jīng)濟(jì)利潤。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在獲得新的發(fā)展機(jī)遇的同時也面臨著更加嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。為確保商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的有效實(shí)施，應(yīng)加強(qiáng)對商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的成本管理及核算，實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)。本文將對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)成本核算方法及成本控制對策進(jìn)行分析探討。

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)；成本核算；控制對策

現(xiàn)階段我國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)得到了飛速發(fā)展，基于此，加強(qiáng)對商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)成本核算及成本控制管理顯得尤為重要。就目前來看，我國商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在成本核算及控制方面還存在諸多問題，筆者將分別從：商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)成本核算中存在的問題、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)成本核算及控制對策探析，兩個方面來闡述。

一、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)成本核算中存在的問題

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)成本是指，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)為開發(fā)商品房需支出的費(fèi)用總和。通?？煞譃椋航ò渤杀?、土地成本、配套設(shè)施費(fèi)以及規(guī)劃設(shè)計費(fèi)。就目前來看，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)成本核算實(shí)施中還存在諸多問題，主要表現(xiàn)在：缺乏明確的成本核算對象、缺乏明確的成本費(fèi)用歸集與分配方法、成本核算周期科學(xué)性有所缺乏等方面，筆者將從這些方面來入手。

1.缺乏明確的成本核算對象

由于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目用地范圍不是一定的，且產(chǎn)品形態(tài)多種多樣，就目前來看，如何對成本核算對象進(jìn)行確定還缺乏明確的指示，這一現(xiàn)象為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)成本核算工作帶來一定影響。

2.缺乏明確的成本費(fèi)用歸集與分配方法

根據(jù)成本會計知識，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中應(yīng)對前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)等間接開發(fā)成本合理分配，但如何實(shí)施目前還缺乏明確的解決方法。

3.成本核算周期科學(xué)性有所缺乏

與一般企業(yè)不同，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品開發(fā)周期相對較長，在產(chǎn)品開發(fā)過程中應(yīng)根據(jù)生產(chǎn)周期來對開發(fā)成本加以核算。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)成本核算開展目的在于將可銷售面積開發(fā)成本準(zhǔn)則計算出來，幫助企業(yè)獲得更多的經(jīng)濟(jì)利潤，然而這項(xiàng)工作的開展往往會被配套設(shè)施延遲實(shí)施所影響，無法真正落實(shí)。

二、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)成本核算及控制對策探析

綜上，筆者對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)成本核算中存在的相關(guān)問題作了研究，為確保商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)成本核算及控制的開展，企業(yè)應(yīng)采取行之有效的管理對策，詳情如下。

1.商業(yè)地產(chǎn)成本核算方法

為確保商業(yè)地產(chǎn)成本核算方法的有效實(shí)施，首先應(yīng)對成本核算方法進(jìn)行歸集。成本核算對象多種多樣，對于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)而言工作量相對較大，且具有一定復(fù)雜性，導(dǎo)致成本核算資料無法及時更新，基于這一現(xiàn)象，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度管理，對成本歸集對象加以確定，另外對于規(guī)模較大的開發(fā)項(xiàng)目，則應(yīng)進(jìn)行分塊，確保成本結(jié)算的精確性。

另外商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)對成本項(xiàng)目有效劃分，使產(chǎn)品成本結(jié)構(gòu)正確反映出，這一舉措有利于企業(yè)成本的降低。值得注意的是，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)成本項(xiàng)目數(shù)量應(yīng)控制在一定范圍內(nèi)，并對單筆發(fā)生費(fèi)用進(jìn)行合并，如若費(fèi)用金額相對較大，則應(yīng)對單獨(dú)設(shè)立科目核算，這一措施便于工程工作量進(jìn)度的進(jìn)一步了解，為工程竣工提供科學(xué)數(shù)據(jù)。

建筑工程成本控制需要利用動態(tài)成本控制方法，具體做到：（1）對施工合同加以嚴(yán)格管理，全部建筑工程施工合同的內(nèi)容必須落實(shí)到位，如果由于施工設(shè)備或其他因素導(dǎo)致造價發(fā)生變化，就需要依據(jù)合同內(nèi)的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)定，調(diào)整造價；如果合同中沒有相應(yīng)的規(guī)定，就應(yīng)通過雙方共同協(xié)商補(bǔ)簽協(xié)議，當(dāng)雙方確認(rèn)備案后，再調(diào)整造價；（2）建立成本動態(tài)控制體系；一般而言建筑工程施工的周期比較長，在實(shí)際施工過程中仍有可能發(fā)生一些意外情況，為此，企業(yè)必須在施工中建立完善的應(yīng)對解決方案，對工程成本進(jìn)行動態(tài)監(jiān)控；同時，還需定期收集施工成本費(fèi)用進(jìn)行，并對成本預(yù)算進(jìn)行對比，查看兩者是否相一致，如果存在偏差，就需及時分析偏差原因，再提出一定的解決措施，對責(zé)任進(jìn)行明確，對完善的責(zé)任制度進(jìn)行構(gòu)建；此外，企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格遵照成本的預(yù)算進(jìn)行機(jī)械設(shè)備、人工及生產(chǎn)材料的資金投入。

2.商業(yè)地產(chǎn)成本控制方法

為確保商業(yè)地產(chǎn)成本控制的落實(shí)，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)從多個階段來實(shí)施，首先在項(xiàng)目開發(fā)確定前，應(yīng)將環(huán)境、市場及技術(shù)等因素考慮其中，并對其展開深入調(diào)查。在開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)之初，項(xiàng)目開發(fā)小組應(yīng)對周邊環(huán)境進(jìn)行熟悉，對市場定位及開發(fā)節(jié)奏加以確定。此外，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)對成本費(fèi)用進(jìn)行準(zhǔn)確估算，對成本控制目標(biāo)加以確定，對企業(yè)利潤的獲取合理推算。而在資金計劃方面，則應(yīng)對投資風(fēng)險進(jìn)行合理評估，并提出有效解決對策，通過項(xiàng)目評審會的成立來對項(xiàng)目來展開評審，確保資料的準(zhǔn)確性。這也是項(xiàng)目開發(fā)的重要前提。

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要更好的進(jìn)行工程成本控制，需要改變管理理念，提升成本效率，對現(xiàn)場項(xiàng)目管理組織機(jī)構(gòu)中進(jìn)度控制人員與其職責(zé)分工進(jìn)行明確；在以往的施工過程中，往往會存在人員分配不均勻與職責(zé)分工不明確的現(xiàn)象，在施工過程中，往往會存在部分施工人員的工作崗位較為空閑，有的施工人員的工作崗位較為緊張，或是有的施工人員并不熟悉自己所在崗位的具體工作內(nèi)容；為此，企業(yè)應(yīng)建立健全的人員分配體系，對施工人員有序進(jìn)場施工進(jìn)行合理安排，確保每個崗位上都有合適的施工人員，從而優(yōu)化配置人力資源；同時，企業(yè)在人力資源部門實(shí)施獎罰制度，通過合理的獎罰制度，從而激勵員工，結(jié)合施工人員的施工時間長短與施工質(zhì)量來進(jìn)行獎罰，對于施工技術(shù)比較好與出勤率比較高的工人，可以給予相應(yīng)的獎勵；此外，企業(yè)可以實(shí)行累進(jìn)時間獎勵，對于工齡比較長的工人，給予一定的激勵，這樣做能夠避免人才流失。

另外建立完善檢查分析制度，建筑工程施工由于受到市場因素與自然因素的影響，使得施工的周期比較長，并在一定程度影響工程的進(jìn)度及工程成本，為此，施工的管理人員應(yīng)該定時組織各位施工人員進(jìn)行檢查分析，及時發(fā)現(xiàn)問題，并立即采取相應(yīng)措施解決問題，這樣能夠在極大程度上降低因工程成本受到多方面客觀因素而造成的損失；在確保施工質(zhì)量與施工安全的基礎(chǔ)上，對施工工期進(jìn)行嚴(yán)格控制，準(zhǔn)確執(zhí)行工作方案，進(jìn)而確保按時及高質(zhì)量的完成施工。

與此同時，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還應(yīng)加大預(yù)算管理力度，對預(yù)算編制步驟加以分析，在企業(yè)中，總預(yù)算需要經(jīng)過許多環(huán)節(jié)分析之后才能夠有效編制預(yù)算，而且在編制預(yù)算中還有許多程序需要完善。第一步，通過董事會針對企業(yè)發(fā)展情況的分析，然后結(jié)合企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略而制定并下達(dá)度的總目標(biāo)；第二步，企業(yè)中的各部門在完成預(yù)算的編制之后就需要反復(fù)核查，確保科學(xué)性；第三步，做好預(yù)算管理工作，這就需要辦公室加強(qiáng)審查以及平衡各個業(yè)務(wù)預(yù)算情況，并且能夠匯總至企業(yè)的總預(yù)算處；第四步，預(yù)算管理部門結(jié)合企業(yè)發(fā)展情況以及總預(yù)算控制情況而提出修改意見或者是給予駁回修改，進(jìn)而促進(jìn)預(yù)算編制的科學(xué)性；第五步，批準(zhǔn)、下達(dá)和執(zhí)行。

企業(yè)在執(zhí)行預(yù)算中還涉及許多方面，但是各個部門執(zhí)行的情況都會集中反映出來。因此，在預(yù)算執(zhí)行方面就需要結(jié)合管理層的情況而能夠在預(yù)算范圍中完成對應(yīng)的工作，進(jìn)而有效提升預(yù)算執(zhí)行的效率。此外，在預(yù)算執(zhí)行過程中，可以反映出企業(yè)管理層在實(shí)施控制以及評價業(yè)績方面的能力，這就需要預(yù)算管理能夠?qū)?shí)際執(zhí)行情況而轉(zhuǎn)化為業(yè)績目標(biāo)，這可以提升企業(yè)業(yè)績的同時還可以能夠促進(jìn)企業(yè)發(fā)展。

三、結(jié)束語

綜上，筆者對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)成本核算中存在的問題進(jìn)行了研究，從中發(fā)現(xiàn)諸多問題，為確保成本核算及控制的實(shí)施，應(yīng)采取有效的管理手段，為商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

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