■ 于海龍 王勝斌 杜劍波 楊金龍

房屋成本法評估淺析

■ 于海龍 王勝斌 杜劍波 楊金龍

一些房地產(chǎn)估價師認為，成本法評估的房屋重置價格與區(qū)位無關(guān)，所以評估時不認真考慮理論成本和實際成本的聯(lián)系與區(qū)別，不認真考慮影響估價對象的個別因素、區(qū)位因素、環(huán)境因素及土地利用因素。其評估結(jié)果，導致被征收人用補償?shù)呢泿艧o法購買、或建造區(qū)位、規(guī)模、結(jié)構(gòu)、成新、用途與被征收房屋相類似的房地產(chǎn)，造成被征收人合法財產(chǎn)貶值。房屋價格選用成本法評估，提出比較科學、合理、有效的評估技術(shù)路線，幫助廣大房地產(chǎn)估價師解決評估難題。

一、成本法評估非住宅房屋成本

（一）理論成本與實際成本

1．理論成本定義

理論成本是指根據(jù)一定的歷史資料、或技術(shù)資料預先估算的尚未實際發(fā)生的財務成本（又稱估計成本）。理論成本是房地產(chǎn)在開發(fā)過程中所耗費的社會平均勞動成本，也是確定房地產(chǎn)市場價格的基礎(chǔ)。主要包括計劃成本、定額成本、重置成本、社會平均成本等。

計劃成本是指在一段時期內(nèi)，企業(yè)出于成本核算和管理的需要，根據(jù)工程項目的相關(guān)資料計算的一種預計成本，是對在未來一定時期內(nèi)的收入和支出情況所做的計劃，可以通過貨幣形式來對工程項目的投入進行評價并反映工程的經(jīng)濟成果。它是加強企業(yè)管理、實行經(jīng)濟核算、工程成本考核、施工計劃編制的依據(jù)，也是工程招投標報價和確定工程造價的主要依據(jù)。定額成本是指建筑企業(yè)在正常施工條件下，確定完成一定計量單位工程所需的人工、材料、機械臺班消耗量的價格標準，在成本法中應用頻率最高。

重置成本是指企業(yè)重新取得與其所擁有的某項資產(chǎn)相同、或與其功能相當?shù)馁Y產(chǎn)需要支付的現(xiàn)金或現(xiàn)金等價物。社會平均成本是指行業(yè)內(nèi)不同企業(yè)生產(chǎn)同種商品或提供同種服務的平均成本，是商品和服務的定價成本。社會平均成本是價值規(guī)律的基本要素，但社會平均成本不包含社會平均利潤。

2．實際成本定義

實際成本是指已經(jīng)發(fā)生的能夠確認和計量的支出，是企業(yè)核算的基本原則。主要包括會計成本、歷史成本、購買成本等。會計成本是會計能記錄在賬簿上的客觀支出，包括生產(chǎn)、銷售過程中發(fā)生的原料、動力、工資、租金、廣告、利息等。歷史成本是指企業(yè)在經(jīng)營過程中實際發(fā)生的一切支出。購買成本是指以購買方式取得房地產(chǎn)所支付的價款和稅費。

（二）成本法評估非住宅房屋應當采用的成本

理論成本是建立在實際成本之上的社會平均成本，雖然不包括客觀發(fā)生的，必要的、真實的、合法的可以計入會計賬簿的實際成本。但估價師在選擇成本法評估房屋征收價值時，除采用理論成本中的社會平均成本外，還要結(jié)合估價對象的實際成本及社會平均利潤，充分考慮被征收房屋的個別因素、區(qū)位因素、環(huán)境因素及土地利用狀況，出具符合房地產(chǎn)市場價值定義的報告。

例：自用自建的房屋在建設(shè)過程中發(fā)生超出預算的費用支出，屬于實際成本范疇，應當記入房屋的重置價格里。

二、成本法評估非住宅房屋的價值構(gòu)成

成本法評估非住宅房屋的價值內(nèi)涵應為房屋重置成本扣除折舊，加（減）影響因素價值，再加（減）土地重置成本及土地利用影響因素價值。

（一）房屋重置成本

房屋重置成本是指在當前的建筑技術(shù)、工藝水平、建材價格、運輸費用和人工費用情況下，重新購建與原有房屋結(jié)構(gòu)、式樣、質(zhì)量、功能基本相同的房屋所需的費用。即假設(shè)房屋在估價時點重新建造與舊有建筑物完全相同或具有同等效用的全新狀態(tài)的建筑物時所必要的建筑費、其他費用和正常的利稅。房屋重置成本具體價值構(gòu)成包括：

建安成本、前期費用、市政基礎(chǔ)配套費、公共配套設(shè)施建設(shè)費、其他配套費、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅費、開發(fā)利潤。

（二）房屋折舊

房屋折舊分外部折舊和內(nèi)部折舊（又稱物質(zhì)折舊）兩種。折舊方法有會計折舊法、經(jīng)租折舊法和觀察折舊法。房地產(chǎn)評估經(jīng)常用經(jīng)租折舊法或觀察折舊法，很少用會計折舊法。

1．會計折舊法

會計折舊法是指根據(jù)會計核算制度，采用快速折舊法對房屋進行均勻折舊，一般期限為20年，其賬面剩余價值是殘值。它是會計制度規(guī)定的會計核算辦法，不符合房屋物理折舊和功能折舊（即內(nèi)部折舊）的客觀規(guī)律，不能準確反映每個時期房地產(chǎn)市場價值。例：某被征收人（企業(yè)）的房屋已使用35年，運用會計折舊法已將其價值折舊為零。但房屋征收補償卻是按價值時點評估的房地產(chǎn)市場價值。房地產(chǎn)估價師一般不用會計折舊法確定房屋折舊。

2．經(jīng)租折舊法

經(jīng)租折舊法是指國家實行“房改”前，根據(jù)《房屋完損等級評定標準》，結(jié)合房屋的結(jié)構(gòu)和用途制定的房屋耐用年限折舊法（即兩年一個成新）。這個方法規(guī)定了房屋耐用年限，延長了折舊期限，但房屋折舊仍然像會計折舊法一樣均勻折舊。經(jīng)租折舊法客觀反映了房屋在正常維修養(yǎng)護情況下的自然壽命，沒有考慮房屋物理折舊、功能折舊的客觀規(guī)律，卻偏重于房屋剩余年限與耐用年限的比率。它提出的耐用年限使不同結(jié)構(gòu)、不同用途的房屋折舊有了年限標準。因為經(jīng)租折舊法簡單方便，所以房地產(chǎn)估價師廣為使用，但按房屋耐用年限等比（平均）折舊的結(jié)果，與觀察法折舊相比較，二者的差距較大。

3．觀察折舊法

觀察折舊法是指采用《房屋完損等級評定標準》對房屋結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝修等通過評定打分確定房屋成新的過程。估價師以實際觀察為依據(jù)，不考慮維修養(yǎng)護或“三原”（原址、原用途、原面積）改造，不考慮房屋自然壽命，卻偏重于現(xiàn)場對房屋的現(xiàn)場查勘和主觀判斷（估價師的主觀意識和專業(yè)知識對房屋成新評定影響較大）。

一般來說，由于房屋設(shè)計合理性的增強、建筑質(zhì)量的提高、建筑材料和建筑工藝的進步以及房屋使用維修養(yǎng)護等因素，極大地減緩了房屋的折舊速度。觀察折舊法或經(jīng)租折舊法評定房屋成新，均有一定的局限性和片面性。

（三）房屋價值調(diào)整因素

1．房屋實體價值調(diào)整因素

房屋征收評估經(jīng)常會遇到特殊的建（構(gòu)）筑物，這些估價對象往往沒有具體的定額、資料可以參照；或是由于偶然因素的影響，實際成本與理論成本存在較大差異。所以要根據(jù)估價對象房屋的結(jié)構(gòu)、設(shè)施、裝修及二次裝飾裝修等因素，通過制定評估技術(shù)路線進行增減調(diào)整。

（1）房屋結(jié)構(gòu)

房屋結(jié)構(gòu)調(diào)整一般根據(jù)估價房屋的結(jié)構(gòu)特點，以定額成本為基數(shù)測算調(diào)整參數(shù)。如房屋層高以標準層高為基礎(chǔ)，然后根據(jù)增加或減少的數(shù)量，制定調(diào)整參數(shù)。又如房屋結(jié)構(gòu)的搭借，墻體建筑成本一般占房屋總成本的比重較大，所以要以搭借房屋墻體長度測算并設(shè)定調(diào)整參數(shù)。

（2）配套設(shè)施

房屋配套設(shè)施包括一般配套設(shè)施和特殊配套設(shè)施兩類。一般配套設(shè)施是指給排水、供電、供暖、供氣等工程，其工程價格包括在定額成本中。特殊配套設(shè)施是指根據(jù)設(shè)計技術(shù)要求施工的建（構(gòu)）筑物。如與房屋結(jié)構(gòu)相關(guān)聯(lián)的橋吊、大型機器設(shè)備安裝以及藥廠GMP改造工程等。

特殊配套設(shè)施工程由于造價較高、質(zhì)量要求高，需要根據(jù)實際發(fā)生的建造成本評估，或通過測算的參數(shù)調(diào)整。但無論是通過評估測算，還是參數(shù)調(diào)整，都要注意避免重復計算工程項目。

（3）裝飾裝修

裝飾裝修是指房屋竣工后的二次裝飾裝修。裝飾裝修工程分為簡單裝修和高檔裝修。簡單裝修評估一般采用單位比較法、分布分項法和工料測量法。

高檔裝修評估由于設(shè)計、工藝和材料比較特殊的原因，一般邀請工程造價機構(gòu)，或工程造價師根據(jù)裝飾裝修設(shè)計圖紙或?qū)嶋H裝飾裝修狀況，以價值時點為基準日作出全新裝飾裝修預算。然后，評估機構(gòu)要根據(jù)預算價格扣除折舊，剔除與房屋評估重復（分部分項）工程，合理確定被征收房屋的裝飾裝修價值。

值得注意的是，采用單位比較法評估房屋二次裝飾裝修價值，要以建筑面積計算裝飾裝修價格，但不能大于房屋建筑面積。公式：

裝飾裝修價值=（預算價值-重復工程價值）×（1-折舊率）

（4）房屋用途

房屋用途調(diào)整是指當房屋用途和土地用途不一致時，要依據(jù)房屋用途評估并調(diào)整土地價值的方法。評估實踐中經(jīng)常遇到在工業(yè)或教育用地上建設(shè)的證載用途辦公樓、宿舍、商服等房屋。一般情況下，可以選擇比較法、收益法、成本法評估。公式：

被征收房屋價值=房屋評估價值+土地評估價值

我國實行房地合一、地隨房走的登記原則，根據(jù)這個原則評估被征收房屋的市場價值，充分體現(xiàn)了評估的合法原則與征收的公平補償原則。

2．房屋區(qū)位價值調(diào)整因素

估價師對選用成本法評估是否應當考慮區(qū)位因素有不同的認識。一種觀點認為，相同的建筑物無論建在哪里，建筑成本都是相同的，與區(qū)位無關(guān)。另一種觀點則認為，房屋征收評估價格是客觀市場價格，而不是房屋的成本價格。因此，制定包括商業(yè)繁華度、工業(yè)或辦公集聚度、交通條件、臨街狀態(tài)和環(huán)境質(zhì)量等因素的評估技術(shù)路線，才能客觀合理公平地反映被征收房屋的市場價格。

（1）商業(yè)繁華度

商業(yè)繁華度是指對商業(yè)用途房屋的評估，該地區(qū)商業(yè)化程度，包括該區(qū)域在城市中的位置、客流的數(shù)量與質(zhì)量、距商業(yè)中心的距離、經(jīng)營類別等。

（2）工業(yè)、辦公集聚度

工業(yè)或辦公集聚度是指對于工業(yè)或辦公房屋評估，是各種生產(chǎn)或服務行業(yè)以及生產(chǎn)要素在一定地域范圍的有效集聚程度。它是由具有共性或互補性而相互聯(lián)系的企業(yè)依托相關(guān)的功能服務平臺支撐在空間上的集聚，并形成強勁、持續(xù)競爭優(yōu)勢的經(jīng)濟群落。

（3）交通條件

交通條件是指城市道路交通情況，包括城市人口與公交線路配置比例、城市車輛與道路交通建設(shè)比例等。

（4）臨街狀態(tài)

臨街狀態(tài)是指用于商業(yè)房屋評估，分為臨商業(yè)街、主街、支路、巷道及臨街深度等。

（5）環(huán)境質(zhì)量

環(huán)境質(zhì)量是指環(huán)境的總體或某些要素，對人群的生存和繁衍以及社會經(jīng)濟發(fā)展的適宜程度。

（6）其它因素

其它因素是指以上因素不包括的影響估價對象的因素。

以上指標，交通條件、臨街狀態(tài)和環(huán)境質(zhì)量是共性指標，對不同用途的房屋價值影響程度不同，估價師可以依據(jù)實際情況選用適當?shù)膮?shù)進行調(diào)整。

（四）土地使用權(quán)價值及土地利用價值調(diào)整

1．土地使用權(quán)價值調(diào)整

土地使用權(quán)有兩種：國有土地使用權(quán)與集體建設(shè)用地使用權(quán)。國有土地使用權(quán)評估要考慮有期限約定和無期限約定對價格的影響。但不能假設(shè)土地取得方式或使用年限。另外，評估非住宅房屋占用的集體建設(shè)用地使用權(quán)價格，應當將安置補償費、土地補償費從評估價格中剔除，避免重復評估，錯位補償。

2．土地利用價值調(diào)整

（1）容積率

容積率是指房屋建設(shè)占用的范圍，及土地面積和房屋面積的比率。容積率是反映土地價值的重要指標。如政府為避免被征收人通過“搶建”房屋獲得更多的補償款，制定了相關(guān)的獎勵政策避免“搶建”。即：對于“搶建”的空地，另外發(fā)給一定數(shù)額的獎勵（不包括土地補償）。這種補償實際就相當于房屋的開發(fā)利潤（盡管地上沒建房屋）。房屋征收保持涉及容積率問題可按以下方法評估，但利潤率應當在合理范圍。公式：

土地容積率價值=土地上未建設(shè)房屋利潤

或：P土容=房屋價值×利潤率×（土地面積/房屋面積-1）

（2）場地平整

場地平整是指土地使用權(quán)人對土地開發(fā)的過程。場地平整的費用大致有個標準，但特殊的場地平整應當按實際發(fā)生計入土地開發(fā)成本。如魚塘、垃圾坑、洼地、山坡地回填或地上地下建筑物、構(gòu)筑物拆除和礪料運輸。被征收人應當提供財務憑證、施工結(jié)算憑證及土地原始狀況的影像或其他證明。

（3）地面硬化

包括室外硬化和室內(nèi)硬化兩種。室外硬化是指道路、貨場。室內(nèi)硬化是指建筑設(shè)計以外的，根據(jù)非住宅房屋的經(jīng)營需要而進行的二次地面鋪裝（扣除機器設(shè)備基座占用面積）。一般來說，室內(nèi)硬化面積不能大于房屋的使用面積。室內(nèi)、外硬化面積不能大于土地使用權(quán)面積。

（4）地面綠化

地面綠化是指在地面種植的花草樹木。草坪花卉按占地面積評估（包括擋土圍欄）。

綜上所述，成本法與其他評估方法的評估結(jié)果一樣，都可以客觀揭示房地產(chǎn)市場價格規(guī)律，但處在不同區(qū)位的房屋，其市場價格不同。《國有土地房屋征收與補償條例》第十九條規(guī)定，對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。換言之，就是保障被征收人用獲得的補償款，在市場上能夠購買到與被征收房屋區(qū)位、結(jié)構(gòu)、面積、成新等類似的房地產(chǎn)，使被征收人的合法財產(chǎn)權(quán)益不因房屋征收而減損。如果房地產(chǎn)估價師能夠充分理解成本構(gòu)成要素，能夠充分熟悉理論成本與實際成本的關(guān)聯(lián)性，能夠充分考慮影響房地產(chǎn)價格的各項因素，那么出具的房地產(chǎn)評估報告一定會符合市場價格的定義。

（作者單位：遼源市住建局）