近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存高企，競(jìng)爭(zhēng)充分，傳統(tǒng)地產(chǎn)的銷(xiāo)售額增速下滑，房企紛紛謀求轉(zhuǎn)型，找尋增值途徑。醫(yī)療產(chǎn)業(yè)與人民生活水平息息相關(guān)，在“健康中國(guó)2030”國(guó)家戰(zhàn)略背景下，各大房企與其他投資者積極探索“地產(chǎn)+健康”跨界發(fā)展新模式：在保留原有租購(gòu)并舉的居住屬性基礎(chǔ)上，配之以健康服務(wù)，提升住宅品質(zhì)，實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)增值。健康地產(chǎn)作為產(chǎn)業(yè)疊加的新興產(chǎn)物，能否成為傳統(tǒng)地產(chǎn)突破現(xiàn)有瓶頸的靈丹妙藥？

多重因素推動(dòng)健康地產(chǎn)發(fā)展

居民醫(yī)療消費(fèi)需求日益增長(zhǎng)，成為地產(chǎn)升級(jí)的內(nèi)生性動(dòng)力

隨著居民收入水平的提高，以及生態(tài)環(huán)境惡化與食品質(zhì)量安全問(wèn)題的頻發(fā)，居民健康意識(shí)被極大喚醒。2015年，醫(yī)療保健支出占居民消費(fèi)性支出比重由兩年前的6.1%躍升至6.7%。醫(yī)療支付范疇從單純的疾病治療，向預(yù)防、康復(fù)、護(hù)理、養(yǎng)生等多元領(lǐng)域拓展，更多人群愿意為優(yōu)質(zhì)的醫(yī)療服務(wù)與昂貴的醫(yī)療技術(shù)支付溢價(jià)。醫(yī)療服務(wù)的提供場(chǎng)所，也由傳統(tǒng)的大型綜合醫(yī)院，向基層和社區(qū)住宅延伸，這為房地產(chǎn)向醫(yī)療服務(wù)業(yè)跨界發(fā)展提供了廣闊平臺(tái)。

老齡化加劇推動(dòng)人口結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變，醫(yī)養(yǎng)結(jié)合成為主要趨勢(shì)

我國(guó)現(xiàn)處于快速老齡化階段：2015年底，60周歲及以上人口達(dá)到2.2億，占總?cè)丝诘?6.1%；預(yù)計(jì)至2030年將突破25%。同時(shí)，人均預(yù)期壽命提高與未富先老將進(jìn)一步加重人口贍養(yǎng)負(fù)擔(dān)。醫(yī)養(yǎng)結(jié)合作為應(yīng)對(duì)人口老齡化的重要國(guó)策，一直是房地產(chǎn)市場(chǎng)所關(guān)注的熱點(diǎn)，養(yǎng)老地產(chǎn)備受投資者的青睞。

社會(huì)辦醫(yī)受政策影響日趨成熟，為地產(chǎn)轉(zhuǎn)型提供落腳點(diǎn)

自2009年新醫(yī)改方案發(fā)布實(shí)施以來(lái)，社會(huì)辦醫(yī)的政策思路逐步明晰。民營(yíng)醫(yī)療機(jī)構(gòu)的主動(dòng)性得到了充分發(fā)揮，在社會(huì)整體醫(yī)療衛(wèi)生資源中的占比快速擴(kuò)大，醫(yī)療資源市場(chǎng)化逐漸成型，為傳統(tǒng)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型健康地產(chǎn)提供良好的支撐與發(fā)展動(dòng)力。

十二五期間，發(fā)展改革委、衛(wèi)生部、財(cái)政部、商務(wù)部、人社部聯(lián)合出臺(tái)的《關(guān)于進(jìn)一步鼓勵(lì)和引導(dǎo)社會(huì)資本舉辦醫(yī)療機(jī)構(gòu)的意見(jiàn)》和國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)的《關(guān)于促進(jìn)社會(huì)辦醫(yī)加快發(fā)展的若干政策措施》等政策，逐步放寬社會(huì)辦醫(yī)的準(zhǔn)入限制，強(qiáng)調(diào)在調(diào)整和新增醫(yī)療資源中優(yōu)先考慮社會(huì)資本，優(yōu)化社會(huì)辦醫(yī)環(huán)境，為擴(kuò)大民營(yíng)醫(yī)療資源的供給注入了新動(dòng)力。

健康地產(chǎn)投資市場(chǎng)風(fēng)起云涌

傳統(tǒng)地產(chǎn)商在積極探求增值途徑。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2015年底，轉(zhuǎn)型的50家上市房地產(chǎn)企業(yè)中，共有16家向醫(yī)療健康領(lǐng)域發(fā)展。

保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)進(jìn)軍健康地產(chǎn)，擁有品牌、資金和客戶(hù)基礎(chǔ)方面的顯著優(yōu)勢(shì)，可通過(guò)開(kāi)發(fā)與壽險(xiǎn)產(chǎn)品相結(jié)合的養(yǎng)老社區(qū)，打造養(yǎng)老服務(wù)價(jià)值閉環(huán)，逐步展開(kāi)在健康地產(chǎn)領(lǐng)域的布局。

控股集團(tuán)型的多元化經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)，擁有良好的融資和資金控制能力，能夠利用旗下子公司的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，以及母公司的資源和資本優(yōu)勢(shì)，向健康領(lǐng)域發(fā)展。

境內(nèi)外投資機(jī)構(gòu)擁有充盈的資本、先進(jìn)的技術(shù)和管理經(jīng)驗(yàn)，不少先行者亦探索和國(guó)內(nèi)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的合作，提供差異化的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。

“地產(chǎn)+健康”的產(chǎn)業(yè)升級(jí)方向

早在2013年，國(guó)務(wù)院出臺(tái)了《關(guān)于促進(jìn)健康服務(wù)業(yè)發(fā)展的若干意見(jiàn)》，對(duì)于健康服務(wù)業(yè)的范圍進(jìn)行了定義與分類(lèi)，其中便包括了醫(yī)療服務(wù)、養(yǎng)老服務(wù)、健康管理與促進(jìn)、健康產(chǎn)品研發(fā)、醫(yī)療人才教育、健康文化和旅游等多元化健康服務(wù)，為“地產(chǎn)+健康”產(chǎn)業(yè)升級(jí)提供了方向。

養(yǎng)老康復(fù)地產(chǎn)

養(yǎng)老康復(fù)地產(chǎn)以老年人口為目標(biāo)客戶(hù)群體，以滿(mǎn)足老年人日常生活一般需求與特殊需求為目的，集護(hù)理、醫(yī)療、康復(fù)、物業(yè)管理等多種業(yè)態(tài)為一體，常采用無(wú)障礙適老建筑設(shè)計(jì)。主要服務(wù)包括老年人的康復(fù)護(hù)理、基本醫(yī)療、健康及飲食管理等。

養(yǎng)生旅游地產(chǎn)

養(yǎng)生旅游地產(chǎn)的選址多集中于生態(tài)環(huán)境良好、氣候舒適宜人、具有豐富旅游資源或宗教養(yǎng)生文化的地區(qū)，康體健身和休閑娛樂(lè)配套設(shè)施完善，且居住形式具有時(shí)令特征。主要服務(wù)包括療養(yǎng)旅游、養(yǎng)生休閑、娛樂(lè)健身和觀光度假等。

健康服務(wù)地產(chǎn)

在傳統(tǒng)地產(chǎn)的基礎(chǔ)上，引入社區(qū)健康管理，采用信息化技術(shù)實(shí)現(xiàn)全生命周期健康跟蹤，輔以社區(qū)醫(yī)療、運(yùn)動(dòng)健身、居家養(yǎng)老等服務(wù)，是滿(mǎn)足全齡醫(yī)療需求的綜合性社區(qū)健康地產(chǎn)項(xiàng)目。主要服務(wù)包括健康管理、慢病管理、疾病早篩及診療等。

醫(yī)療健康產(chǎn)業(yè)城

醫(yī)療健康產(chǎn)業(yè)城是一種最廣泛的健康業(yè)態(tài)，包括康、醫(yī)、養(yǎng)、教、研、游。開(kāi)發(fā)此種項(xiàng)目，可實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)間的聯(lián)動(dòng)協(xié)同和規(guī)模效應(yīng)，擴(kuò)大服務(wù)范圍，增強(qiáng)品牌影響力，拓寬和延長(zhǎng)地產(chǎn)的價(jià)值鏈。產(chǎn)業(yè)城內(nèi)置主要服務(wù)項(xiàng)目，包括供綜合醫(yī)療、養(yǎng)生康復(fù)、健康管理、度假旅游、科教研發(fā)、商務(wù)會(huì)展和星級(jí)酒店等平臺(tái)化服務(wù)。

健康地產(chǎn)投資市場(chǎng)風(fēng)起云涌

進(jìn)入壁壘

資本壁壘：醫(yī)療健康行業(yè)屬于前期投資大、回收周期長(zhǎng)的產(chǎn)業(yè)，需要良好的資金能力支撐。這對(duì)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金運(yùn)作能力與資本實(shí)力提出了較高要求。

技術(shù)壁壘：地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商本身缺乏醫(yī)療服務(wù)管理經(jīng)驗(yàn)和資源儲(chǔ)備，需要找準(zhǔn)專(zhuān)業(yè)化醫(yī)療運(yùn)營(yíng)方合作，并不斷自建醫(yī)療技術(shù)能力。

市場(chǎng)壁壘：醫(yī)療健康服務(wù)的品牌與聲譽(yù)，是優(yōu)質(zhì)醫(yī)療技術(shù)及成功案例長(zhǎng)期積累的結(jié)果，也是客群選擇服務(wù)的重要因素。地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在醫(yī)療健康品牌的打造上面臨瓶頸。

轉(zhuǎn)型渠道

收購(gòu)參股：地產(chǎn)商可通過(guò)收購(gòu)市場(chǎng)中成熟醫(yī)療機(jī)構(gòu)的股權(quán)，直接獲取成熟的醫(yī)療技術(shù)和管理運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)。該方式的難點(diǎn)則是優(yōu)質(zhì)標(biāo)的的選取、收購(gòu)方式的商定及談判過(guò)程中的不可預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)。

投資自建：通過(guò)自建，使健康地產(chǎn)擁有醫(yī)療服務(wù)，在實(shí)現(xiàn)住宅增值的同時(shí)，為醫(yī)院輸送穩(wěn)定病患，最大化提高地產(chǎn)附加值。該方式對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，自主可控性強(qiáng)，缺點(diǎn)是醫(yī)療業(yè)態(tài)的催化成熟周期較長(zhǎng)，前期投入巨大，且需要時(shí)間樹(shù)立口碑。

合作運(yùn)營(yíng)：由地產(chǎn)商負(fù)責(zé)投資開(kāi)發(fā)，同時(shí)與具有聲譽(yù)的醫(yī)療機(jī)構(gòu)進(jìn)行合作，入駐的醫(yī)療機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)管理醫(yī)療健康業(yè)態(tài)。該方式可實(shí)現(xiàn)“專(zhuān)業(yè)的人做專(zhuān)業(yè)的事”，提高運(yùn)營(yíng)效能，增加健康地產(chǎn)產(chǎn)品的含金量。

展望

我國(guó)健康地產(chǎn)仍處于初級(jí)發(fā)展階段，鑒于民眾對(duì)醫(yī)療資源可及性需求的不斷增長(zhǎng)，健康地產(chǎn)有很大開(kāi)發(fā)空間，市場(chǎng)潛力巨大。

互聯(lián)網(wǎng)醫(yī)療將成為未來(lái)健康地產(chǎn)發(fā)展的重點(diǎn)，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可著力建設(shè)社區(qū)醫(yī)療網(wǎng)絡(luò)，應(yīng)用惠及全民的智能化移動(dòng)醫(yī)療設(shè)備和遠(yuǎn)程醫(yī)療技術(shù)，打造高效協(xié)作的數(shù)字化健康社區(qū)。endprint