近年來，我國房地產(chǎn)市場庫存高企，競爭充分，傳統(tǒng)地產(chǎn)的銷售額增速下滑，房企紛紛謀求轉(zhuǎn)型，找尋增值途徑。醫(yī)療產(chǎn)業(yè)與人民生活水平息息相關(guān)，在“健康中國2030”國家戰(zhàn)略背景下，各大房企與其他投資者積極探索“地產(chǎn)+健康”跨界發(fā)展新模式：在保留原有租購并舉的居住屬性基礎(chǔ)上，配之以健康服務(wù)，提升住宅品質(zhì)，實現(xiàn)地產(chǎn)增值。健康地產(chǎn)作為產(chǎn)業(yè)疊加的新興產(chǎn)物，能否成為傳統(tǒng)地產(chǎn)突破現(xiàn)有瓶頸的靈丹妙藥？

多重因素推動健康地產(chǎn)發(fā)展

居民醫(yī)療消費需求日益增長，成為地產(chǎn)升級的內(nèi)生性動力

隨著居民收入水平的提高，以及生態(tài)環(huán)境惡化與食品質(zhì)量安全問題的頻發(fā)，居民健康意識被極大喚醒。2015年，醫(yī)療保健支出占居民消費性支出比重由兩年前的6.1%躍升至6.7%。醫(yī)療支付范疇從單純的疾病治療，向預(yù)防、康復(fù)、護理、養(yǎng)生等多元領(lǐng)域拓展，更多人群愿意為優(yōu)質(zhì)的醫(yī)療服務(wù)與昂貴的醫(yī)療技術(shù)支付溢價。醫(yī)療服務(wù)的提供場所，也由傳統(tǒng)的大型綜合醫(yī)院，向基層和社區(qū)住宅延伸，這為房地產(chǎn)向醫(yī)療服務(wù)業(yè)跨界發(fā)展提供了廣闊平臺。

老齡化加劇推動人口結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變，醫(yī)養(yǎng)結(jié)合成為主要趨勢

我國現(xiàn)處于快速老齡化階段：2015年底，60周歲及以上人口達(dá)到2.2億，占總?cè)丝诘?6.1%；預(yù)計至2030年將突破25%。同時，人均預(yù)期壽命提高與未富先老將進(jìn)一步加重人口贍養(yǎng)負(fù)擔(dān)。醫(yī)養(yǎng)結(jié)合作為應(yīng)對人口老齡化的重要國策，一直是房地產(chǎn)市場所關(guān)注的熱點，養(yǎng)老地產(chǎn)備受投資者的青睞。

社會辦醫(yī)受政策影響日趨成熟，為地產(chǎn)轉(zhuǎn)型提供落腳點

自2009年新醫(yī)改方案發(fā)布實施以來，社會辦醫(yī)的政策思路逐步明晰。民營醫(yī)療機構(gòu)的主動性得到了充分發(fā)揮，在社會整體醫(yī)療衛(wèi)生資源中的占比快速擴大，醫(yī)療資源市場化逐漸成型，為傳統(tǒng)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型健康地產(chǎn)提供良好的支撐與發(fā)展動力。

十二五期間，發(fā)展改革委、衛(wèi)生部、財政部、商務(wù)部、人社部聯(lián)合出臺的《關(guān)于進(jìn)一步鼓勵和引導(dǎo)社會資本舉辦醫(yī)療機構(gòu)的意見》和國務(wù)院辦公廳印發(fā)的《關(guān)于促進(jìn)社會辦醫(yī)加快發(fā)展的若干政策措施》等政策，逐步放寬社會辦醫(yī)的準(zhǔn)入限制，強調(diào)在調(diào)整和新增醫(yī)療資源中優(yōu)先考慮社會資本，優(yōu)化社會辦醫(yī)環(huán)境，為擴大民營醫(yī)療資源的供給注入了新動力。

健康地產(chǎn)投資市場風(fēng)起云涌

傳統(tǒng)地產(chǎn)商在積極探求增值途徑。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2015年底，轉(zhuǎn)型的50家上市房地產(chǎn)企業(yè)中，共有16家向醫(yī)療健康領(lǐng)域發(fā)展。

保險機構(gòu)進(jìn)軍健康地產(chǎn)，擁有品牌、資金和客戶基礎(chǔ)方面的顯著優(yōu)勢，可通過開發(fā)與壽險產(chǎn)品相結(jié)合的養(yǎng)老社區(qū)，打造養(yǎng)老服務(wù)價值閉環(huán)，逐步展開在健康地產(chǎn)領(lǐng)域的布局。

控股集團型的多元化經(jīng)營機構(gòu)，擁有良好的融資和資金控制能力，能夠利用旗下子公司的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，以及母公司的資源和資本優(yōu)勢，向健康領(lǐng)域發(fā)展。

境內(nèi)外投資機構(gòu)擁有充盈的資本、先進(jìn)的技術(shù)和管理經(jīng)驗，不少先行者亦探索和國內(nèi)地產(chǎn)開發(fā)商的合作，提供差異化的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。

“地產(chǎn)+健康”的產(chǎn)業(yè)升級方向

早在2013年，國務(wù)院出臺了《關(guān)于促進(jìn)健康服務(wù)業(yè)發(fā)展的若干意見》，對于健康服務(wù)業(yè)的范圍進(jìn)行了定義與分類，其中便包括了醫(yī)療服務(wù)、養(yǎng)老服務(wù)、健康管理與促進(jìn)、健康產(chǎn)品研發(fā)、醫(yī)療人才教育、健康文化和旅游等多元化健康服務(wù)，為“地產(chǎn)+健康”產(chǎn)業(yè)升級提供了方向。

養(yǎng)老康復(fù)地產(chǎn)

養(yǎng)老康復(fù)地產(chǎn)以老年人口為目標(biāo)客戶群體，以滿足老年人日常生活一般需求與特殊需求為目的，集護理、醫(yī)療、康復(fù)、物業(yè)管理等多種業(yè)態(tài)為一體，常采用無障礙適老建筑設(shè)計。主要服務(wù)包括老年人的康復(fù)護理、基本醫(yī)療、健康及飲食管理等。

養(yǎng)生旅游地產(chǎn)

養(yǎng)生旅游地產(chǎn)的選址多集中于生態(tài)環(huán)境良好、氣候舒適宜人、具有豐富旅游資源或宗教養(yǎng)生文化的地區(qū)，康體健身和休閑娛樂配套設(shè)施完善，且居住形式具有時令特征。主要服務(wù)包括療養(yǎng)旅游、養(yǎng)生休閑、娛樂健身和觀光度假等。

健康服務(wù)地產(chǎn)

在傳統(tǒng)地產(chǎn)的基礎(chǔ)上，引入社區(qū)健康管理，采用信息化技術(shù)實現(xiàn)全生命周期健康跟蹤，輔以社區(qū)醫(yī)療、運動健身、居家養(yǎng)老等服務(wù)，是滿足全齡醫(yī)療需求的綜合性社區(qū)健康地產(chǎn)項目。主要服務(wù)包括健康管理、慢病管理、疾病早篩及診療等。

醫(yī)療健康產(chǎn)業(yè)城

醫(yī)療健康產(chǎn)業(yè)城是一種最廣泛的健康業(yè)態(tài)，包括康、醫(yī)、養(yǎng)、教、研、游。開發(fā)此種項目，可實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)間的聯(lián)動協(xié)同和規(guī)模效應(yīng)，擴大服務(wù)范圍，增強品牌影響力，拓寬和延長地產(chǎn)的價值鏈。產(chǎn)業(yè)城內(nèi)置主要服務(wù)項目，包括供綜合醫(yī)療、養(yǎng)生康復(fù)、健康管理、度假旅游、科教研發(fā)、商務(wù)會展和星級酒店等平臺化服務(wù)。

健康地產(chǎn)投資市場風(fēng)起云涌

進(jìn)入壁壘

資本壁壘：醫(yī)療健康行業(yè)屬于前期投資大、回收周期長的產(chǎn)業(yè)，需要良好的資金能力支撐。這對地產(chǎn)開發(fā)商的資金運作能力與資本實力提出了較高要求。

技術(shù)壁壘：地產(chǎn)開發(fā)商本身缺乏醫(yī)療服務(wù)管理經(jīng)驗和資源儲備，需要找準(zhǔn)專業(yè)化醫(yī)療運營方合作，并不斷自建醫(yī)療技術(shù)能力。

市場壁壘：醫(yī)療健康服務(wù)的品牌與聲譽，是優(yōu)質(zhì)醫(yī)療技術(shù)及成功案例長期積累的結(jié)果，也是客群選擇服務(wù)的重要因素。地產(chǎn)開發(fā)商在醫(yī)療健康品牌的打造上面臨瓶頸。

轉(zhuǎn)型渠道

收購參股：地產(chǎn)商可通過收購市場中成熟醫(yī)療機構(gòu)的股權(quán)，直接獲取成熟的醫(yī)療技術(shù)和管理運營團隊。該方式的難點則是優(yōu)質(zhì)標(biāo)的的選取、收購方式的商定及談判過程中的不可預(yù)測風(fēng)險。

投資自建：通過自建，使健康地產(chǎn)擁有醫(yī)療服務(wù)，在實現(xiàn)住宅增值的同時，為醫(yī)院輸送穩(wěn)定病患，最大化提高地產(chǎn)附加值。該方式對開發(fā)商來說，自主可控性強，缺點是醫(yī)療業(yè)態(tài)的催化成熟周期較長，前期投入巨大，且需要時間樹立口碑。

合作運營：由地產(chǎn)商負(fù)責(zé)投資開發(fā)，同時與具有聲譽的醫(yī)療機構(gòu)進(jìn)行合作，入駐的醫(yī)療機構(gòu)負(fù)責(zé)運營管理醫(yī)療健康業(yè)態(tài)。該方式可實現(xiàn)“專業(yè)的人做專業(yè)的事”，提高運營效能，增加健康地產(chǎn)產(chǎn)品的含金量。

展望

我國健康地產(chǎn)仍處于初級發(fā)展階段，鑒于民眾對醫(yī)療資源可及性需求的不斷增長，健康地產(chǎn)有很大開發(fā)空間，市場潛力巨大。

互聯(lián)網(wǎng)醫(yī)療將成為未來健康地產(chǎn)發(fā)展的重點，地產(chǎn)開發(fā)商可著力建設(shè)社區(qū)醫(yī)療網(wǎng)絡(luò)，應(yīng)用惠及全民的智能化移動醫(yī)療設(shè)備和遠(yuǎn)程醫(yī)療技術(shù)，打造高效協(xié)作的數(shù)字化健康社區(qū)。endprint