隨著土地供應持續(xù)收緊，盤活存量成為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展大趨勢，吸引了不少企業(yè)投身其中。然而，選擇哪些城市進入，往往成為企業(yè)面臨的首要困局，行業(yè)亟待建立一個專業(yè)性衡量指標，用以指引企業(yè)選擇更適合的城市進入。為此，盈石集團研究中心推出“存量改造城市機會指數(shù)”，對人口、消費、存量三大影響城市進入抉擇的關鍵要素，進行多維度指標量化分析，構建人口機會指數(shù)、消費機會指數(shù)、存量機會指數(shù)三大分級指數(shù)，綜合得出“存量改造城市機會指數(shù)”模型，旨在建立城市機會指數(shù)衡量指標，并通過模型對各城市進行比較，為企業(yè)進入城市提供指導。

人口機會指數(shù)

盈石集團研究中心通過對人口現(xiàn)狀、城市商業(yè)競爭力、城市可持續(xù)發(fā)展三大影響人口未來發(fā)展的重要因素進行解構，建立人口機會指數(shù)模型。其中，人口系數(shù)反映當下人口質量及發(fā)展水平；城市商業(yè)競爭力系數(shù)反映城市對人口的吸引程度；可持續(xù)發(fā)展系數(shù)反映城市未來發(fā)展能力。

值得關注的是，城市商業(yè)競爭力系數(shù)和人口系數(shù)在各城市間存在較大差異，而可持續(xù)發(fā)展系數(shù)則差異較小，反映出城市未來將進入相對均衡化發(fā)展的階段，城市間差距將逐漸縮小。

消費機會指數(shù)

盈石集團研究中心通過對城市消費基礎、城鎮(zhèn)居民消費能力、消費升級接受度這三大影響城市消費發(fā)展的重要因素進行解構，建立了消費機會指數(shù)模型。其中，城市消費系數(shù)反映城市經(jīng)濟實力對社會消費的支撐力度；城鎮(zhèn)居民消費系數(shù)反映消費個體的經(jīng)濟實力及消費意愿；消費升級系數(shù)反映消費個體對更高層次需求的消費意愿增長趨勢。

可以看出，排名前列的多為大城市，由于其對社會消費的支持力度更大，因而城市消費機會更大，同時其城市休閑屬性也更為突出，人們更加關注消費品質，對消費升級的意愿更強。值得注意的是，一線城市在消費升級排名中均跌出前列，表明在高企的生活成本壓力下，一線城市消費升級機會并不比二線城市更多。

存量機會指數(shù)

盈石集團研究中心通過對城市商業(yè)開發(fā)狀況、商業(yè)老化狀況、同質化狀況三大影響城市存量發(fā)展的重要因素進行解構，建立了存量機會指數(shù)模型。其中，商業(yè)開發(fā)系數(shù)反映城市商業(yè)用地的開發(fā)力度及使用狀況；商業(yè)老化系數(shù)反映城市的早期開發(fā)引致物業(yè)老化或業(yè)態(tài)老化的程度；同質化系數(shù)則反映城市商業(yè)競爭機會。

商業(yè)開發(fā)系數(shù)受城市土地供應及開發(fā)力度影響最大，空置面積大的城市表明高速開發(fā)已給去化帶來一定難度。整體來看，華東地區(qū)城市商業(yè)老化系數(shù)相對偏低，因業(yè)態(tài)老化而獲得的存量改造機會相對較少。核心商圈機會指標中，有12個城市超級商圈全部坐落在核心商圈，這在二線城市中幾乎成為普遍現(xiàn)象，城市發(fā)展不均衡為存量市場帶來了機會，同時也是這些城市所面對的極大的挑戰(zhàn)。endprint