隨著土地供應(yīng)持續(xù)收緊,盤活存量成為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展大趨勢,吸引了不少企業(yè)投身其中。然而,選擇哪些城市進入,往往成為企業(yè)面臨的首要困局,行業(yè)亟待建立一個專業(yè)性衡量指標,用以指引企業(yè)選擇更適合的城市進入。為此,盈石集團研究中心推出“存量改造城市機會指數(shù)”,對人口、消費、存量三大影響城市進入抉擇的關(guān)鍵要素,進行多維度指標量化分析,構(gòu)建人口機會指數(shù)、消費機會指數(shù)、存量機會指數(shù)三大分級指數(shù),綜合得出“存量改造城市機會指數(shù)”模型,旨在建立城市機會指數(shù)衡量指標,并通過模型對各城市進行比較,為企業(yè)進入城市提供指導(dǎo)。
人口機會指數(shù)
盈石集團研究中心通過對人口現(xiàn)狀、城市商業(yè)競爭力、城市可持續(xù)發(fā)展三大影響人口未來發(fā)展的重要因素進行解構(gòu),建立人口機會指數(shù)模型。其中,人口系數(shù)反映當下人口質(zhì)量及發(fā)展水平;城市商業(yè)競爭力系數(shù)反映城市對人口的吸引程度;可持續(xù)發(fā)展系數(shù)反映城市未來發(fā)展能力。
值得關(guān)注的是,城市商業(yè)競爭力系數(shù)和人口系數(shù)在各城市間存在較大差異,而可持續(xù)發(fā)展系數(shù)則差異較小,反映出城市未來將進入相對均衡化發(fā)展的階段,城市間差距將逐漸縮小。
消費機會指數(shù)
盈石集團研究中心通過對城市消費基礎(chǔ)、城鎮(zhèn)居民消費能力、消費升級接受度這三大影響城市消費發(fā)展的重要因素進行解構(gòu),建立了消費機會指數(shù)模型。其中,城市消費系數(shù)反映城市經(jīng)濟實力對社會消費的支撐力度;城鎮(zhèn)居民消費系數(shù)反映消費個體的經(jīng)濟實力及消費意愿;消費升級系數(shù)反映消費個體對更高層次需求的消費意愿增長趨勢。
可以看出,排名前列的多為大城市,由于其對社會消費的支持力度更大,因而城市消費機會更大,同時其城市休閑屬性也更為突出,人們更加關(guān)注消費品質(zhì),對消費升級的意愿更強。值得注意的是,一線城市在消費升級排名中均跌出前列,表明在高企的生活成本壓力下,一線城市消費升級機會并不比二線城市更多。
存量機會指數(shù)
盈石集團研究中心通過對城市商業(yè)開發(fā)狀況、商業(yè)老化狀況、同質(zhì)化狀況三大影響城市存量發(fā)展的重要因素進行解構(gòu),建立了存量機會指數(shù)模型。其中,商業(yè)開發(fā)系數(shù)反映城市商業(yè)用地的開發(fā)力度及使用狀況;商業(yè)老化系數(shù)反映城市的早期開發(fā)引致物業(yè)老化或業(yè)態(tài)老化的程度;同質(zhì)化系數(shù)則反映城市商業(yè)競爭機會。
商業(yè)開發(fā)系數(shù)受城市土地供應(yīng)及開發(fā)力度影響最大,空置面積大的城市表明高速開發(fā)已給去化帶來一定難度。整體來看,華東地區(qū)城市商業(yè)老化系數(shù)相對偏低,因業(yè)態(tài)老化而獲得的存量改造機會相對較少。核心商圈機會指標中,有12個城市超級商圈全部坐落在核心商圈,這在二線城市中幾乎成為普遍現(xiàn)象,城市發(fā)展不均衡為存量市場帶來了機會,同時也是這些城市所面對的極大的挑戰(zhàn)。endprint