洪小翠

(北京市測(cè)繪設(shè)計(jì)研究院，北京 100038)

基于大數(shù)據(jù)的房屋精細(xì)化管理模式探索

洪小翠*

(北京市測(cè)繪設(shè)計(jì)研究院，北京 100038)

隨著房屋管理職能的發(fā)展和延伸，政府部門積累了數(shù)量龐大、結(jié)構(gòu)復(fù)雜的房屋管理數(shù)據(jù)。近年來(lái)大數(shù)據(jù)在政務(wù)管理領(lǐng)域的成熟應(yīng)用也為房屋管理大數(shù)據(jù)分析提供了可能。本文從房屋管理階段分析入手，分析了各階段涉及的相關(guān)流程和數(shù)據(jù)，隨后分別從數(shù)據(jù)采集與更新、大數(shù)據(jù)分析應(yīng)用兩個(gè)角度闡述了大數(shù)據(jù)在房屋精細(xì)化管理方面的應(yīng)用，以期為大數(shù)據(jù)在房屋精細(xì)化管理領(lǐng)域進(jìn)一步擴(kuò)展提供思路。

房屋管理；業(yè)務(wù)管理；數(shù)據(jù)管理；信息平臺(tái)

1 研究背景

房屋的日常管理過程既包括房屋空間位置、物理信息管理，也包括全生命周期過程中的交易、權(quán)屬、安全檢測(cè)、物業(yè)管理、修繕、征收拆遷等信息管理。這些信息通過行政備案、房屋測(cè)繪、交易登記、安全管理等業(yè)務(wù)辦理和采集、調(diào)查等渠道分別獲取。由于涉及范圍廣、情況紛繁復(fù)雜，在多年的管理實(shí)踐中，政府各部門積累了大量的相關(guān)數(shù)據(jù)，如何合理利用這些數(shù)據(jù)，用以輔助房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的制定和實(shí)施，是目前房屋管理領(lǐng)域面臨的重要問題。

隨著數(shù)據(jù)挖掘、大數(shù)據(jù)分析等技術(shù)手段日益成熟，政務(wù)管理領(lǐng)域也越來(lái)越多地運(yùn)用大數(shù)據(jù)分析成果，輔助管理決策的制定。伴隨著數(shù)據(jù)分析技術(shù)的發(fā)展，各類形式多樣、結(jié)構(gòu)復(fù)雜的房屋管理數(shù)據(jù)也能夠經(jīng)過有效清洗，反映市場(chǎng)運(yùn)行狀態(tài)，為管理部門制定調(diào)控政策提供支撐和依據(jù)，有助于房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期穩(wěn)定、健康發(fā)展。因此，本文從房屋管理數(shù)據(jù)的采集與更新、大數(shù)據(jù)分析及其應(yīng)用的角度對(duì)房屋精細(xì)化管理進(jìn)行探索，能夠?yàn)樯罨课莨芾頂?shù)據(jù)研究，加強(qiáng)大數(shù)據(jù)在房屋管理領(lǐng)域的應(yīng)用提供思路。

2 房屋管理階段分析

房屋的生命周期包含了以土地利用規(guī)劃作為生命起點(diǎn)，歷經(jīng)規(guī)劃、供地等生命計(jì)劃孕育過程，再歷經(jīng)房屋建設(shè)、交易、使用、維修直到房屋滅失為終點(diǎn)的全部過程。房屋管理階段可以按照房屋的自然存在劃分為四個(gè)階段：規(guī)劃階段、建設(shè)階段、保有階段和滅失階段。

2.1規(guī)劃階段管理

房屋的規(guī)劃階段指在房屋施工建設(shè)前的時(shí)間段。房屋規(guī)劃期涉及房屋管理內(nèi)容主要包括土地規(guī)劃、房屋立項(xiàng)、土地取得、勘察設(shè)計(jì)等業(yè)務(wù)階段。

(1)業(yè)務(wù)管理流程

在房屋建設(shè)施工前，涉及房屋管理的主體有政府的規(guī)劃部門、國(guó)土部門、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門，開發(fā)主體。

對(duì)應(yīng)的業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)為，國(guó)土部門通過招拍掛、協(xié)議出讓、劃撥、授權(quán)經(jīng)營(yíng)等方式轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)。規(guī)劃部門頒發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門辦理建設(shè)工程施工許可證。開發(fā)商除了要去上述各政府部門辦理相關(guān)證件以外，在規(guī)劃期還需要組織單位進(jìn)行勘察設(shè)計(jì)。同時(shí)在這一時(shí)期，還有其他相關(guān)主體參與了房屋管理，如水務(wù)、環(huán)境、地震、民防部門的審查，公安和交通部門的許可等。通過土地公開交易市場(chǎng)取得土地的房屋開發(fā)前期流程如圖1所示。

(2)房屋管理信息

由于業(yè)務(wù)管理流程復(fù)雜，在研究房屋全生命周期管理體系中，應(yīng)當(dāng)將重點(diǎn)的、關(guān)乎各管理責(zé)任主體之間信息交流互通的相關(guān)房屋管理信息提煉出來(lái)，作為房屋全生命周期管理體系建設(shè)的基本元素，通過信息的關(guān)聯(lián)、共享實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)的協(xié)同。

通過文獻(xiàn)研究和經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，本文認(rèn)為在規(guī)劃期重要的房屋管理信息如表1所示。

圖1 土地公開交易市場(chǎng)取得土地的房屋開發(fā)前期流程圖 規(guī)劃期房屋管理主要信息 表1

2.2建設(shè)階段管理

房屋的建設(shè)階段指房屋從開工建設(shè)到竣工驗(yàn)收的整個(gè)時(shí)間段。建設(shè)期涉及的業(yè)務(wù)階段主要包括建設(shè)過程管理(質(zhì)量、安全、進(jìn)度等)、竣工驗(yàn)收、預(yù)測(cè)備案、預(yù)售管理等。

(1)業(yè)務(wù)管理流程

房屋的建設(shè)期涉及的主體有政府建設(shè)部門、測(cè)繪單位、開發(fā)商、施工單位，預(yù)售階段還會(huì)涉及房屋登記部門、購(gòu)買的業(yè)主等。業(yè)務(wù)管理流程如圖2所示。

圖2建設(shè)期房屋管理業(yè)務(wù)流程

(2)房屋管理信息

房屋在建設(shè)過程中會(huì)產(chǎn)生大量相關(guān)信息，如開發(fā)商對(duì)施工單位的招投標(biāo)時(shí)有投標(biāo)邀請(qǐng)書、合同協(xié)議書、合同條款、工程報(bào)價(jià)等，開發(fā)商監(jiān)督施工建設(shè)過程中有施工技術(shù)記錄和日志、質(zhì)量?jī)?nèi)部驗(yàn)收表、施工技術(shù)測(cè)試報(bào)告等。本文著重于研究各主要管理主體之間需要交流共享的房屋管理信息，具體如表2所示。

建設(shè)期房屋管理主要信息 表2

2.3保有階段管理

房屋的保有階段指房屋竣工驗(yàn)收以后到房屋開始拆遷或者其他原因?qū)е路课轀缡?如地震等自然災(zāi)害)之前的時(shí)間段。

(1)業(yè)務(wù)管理流程

按照一般統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，我國(guó)房屋壽命約為50年，可見房屋建成后將進(jìn)入長(zhǎng)期的保有階段。同時(shí)，保有期中房屋物理上會(huì)出現(xiàn)維修加固等變化，權(quán)屬也將經(jīng)歷多次買賣、租賃等活動(dòng)，因此涉及的業(yè)務(wù)流程非常復(fù)雜，產(chǎn)生的信息也很多。保有期房屋管理業(yè)務(wù)流程如圖3所示。

圖3保有期房屋管理業(yè)務(wù)流程

(2)房屋管理信息

房屋保有期因其時(shí)間跨度長(zhǎng)、業(yè)務(wù)流程復(fù)雜，所產(chǎn)生的房屋管理信息也非常多。在房屋全生命周期管理體系的形成和完善過程中，房屋測(cè)繪、交易、登記、物業(yè)管理是保有期階段幾個(gè)重要的業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)，包含的管理信息具體如表3所示。

保有期房屋管理主要信息 表3

2.4滅失階段管理

房屋的滅失階段是指房屋開始拆遷或者其他原因?qū)е路课轀缡?如地震等自然災(zāi)害)，到政府部門再次開展土地一級(jí)開發(fā)，規(guī)劃土地用途之前的時(shí)間段。因此，本文所指的房屋滅失期并沒房屋完全消滅的階段，而是指房屋從開始消滅到完全消滅的整個(gè)過程。

在房屋滅失期，物業(yè)管理的業(yè)務(wù)流程與保有期保持一致。同時(shí)，滅失期相關(guān)政府部門的重要角色在于組織房屋拆遷、安置、補(bǔ)償?shù)取?/p>

滅失期涉及房屋管理信息除了物業(yè)管理信息以外，主要是政府的拆遷方案、安置和補(bǔ)償方案。這些信息對(duì)于追溯房屋的全生命周期、保障業(yè)主的合法權(quán)益有重要意義。

3 數(shù)據(jù)采集與更新策略

3.1政務(wù)數(shù)據(jù)采集

從我國(guó)省市一級(jí)的政府職能部門劃分來(lái)看，在全部40多個(gè)職能部門中，規(guī)劃、國(guó)土、住建三個(gè)部門與房屋管理關(guān)系最為密切，其次是發(fā)改、教育、環(huán)保、公安、司法、交通、地稅、工商等部門，幾乎所有的職能部門都涉及房屋管理的部分職責(zé)，如圖4所示。

圖4房屋管理相關(guān)職能部門

政務(wù)數(shù)據(jù)具有真實(shí)可靠性，可持續(xù)性，高價(jià)值性等特點(diǎn)。政務(wù)數(shù)據(jù)的難點(diǎn)在于各部門存在職能分散、權(quán)責(zé)不清的問題。鑒于房屋精細(xì)化管理建設(shè)中政務(wù)數(shù)據(jù)的重要性，各級(jí)行政部門應(yīng)當(dāng)予以支持，由房屋管理各部門的共同主管單位從政策、制度、規(guī)章方面予以支持，為政務(wù)數(shù)據(jù)的匯集利用掃清阻礙，提供便利。

政府部門間的協(xié)同辦公、信息共享是本輪行政體制改革的重要趨勢(shì)之一。房屋的精細(xì)化管理建設(shè)應(yīng)與各業(yè)務(wù)部門的業(yè)務(wù)協(xié)同、信息共享進(jìn)程相互配合，共同推進(jìn)，以體系的建設(shè)帶動(dòng)業(yè)務(wù)的協(xié)同，以業(yè)務(wù)協(xié)同進(jìn)一步推動(dòng)精細(xì)化管理的實(shí)現(xiàn)，共同提高房屋管理水平，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展。

3.2非政務(wù)數(shù)據(jù)采集

(1)從相關(guān)公司采集

在政務(wù)數(shù)據(jù)以外，房屋管理相關(guān)數(shù)據(jù)還能夠從一些從業(yè)的公司獲得，如物業(yè)管理公司和周邊的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)等，如表4所示。

相關(guān)公司數(shù)據(jù) 表4

從物業(yè)管理公司能夠獲取了項(xiàng)目的內(nèi)部配套設(shè)施、物業(yè)管理費(fèi)等信息，物業(yè)管理人員本管轄范圍內(nèi)的住戶情況也有所了解。但是，物業(yè)管理都存在不規(guī)范的地方，物業(yè)管理公司對(duì)本小區(qū)內(nèi)的設(shè)施變更、檢查維護(hù)等都缺乏必要的記錄。

項(xiàng)目周邊的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)周邊配套的醫(yī)院、學(xué)校、項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)格和交易量較為了解。鏈家等經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)建設(shè)了本公司的項(xiàng)目信息管理系統(tǒng)，能夠?qū)崟r(shí)掌握項(xiàng)目的市場(chǎng)交易情況。

(2)開展房屋外業(yè)調(diào)查

外業(yè)調(diào)查是獲取房屋管理信息的重要手段。通過現(xiàn)場(chǎng)查看，能夠了解房屋現(xiàn)存狀態(tài)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)滅失、維修的房屋，對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行及時(shí)更新。同時(shí)，對(duì)于項(xiàng)目?jī)?nèi)部物業(yè)狀況、設(shè)備使用情況也能夠獲取最真實(shí)的數(shù)據(jù)，從而與規(guī)劃設(shè)計(jì)的狀況進(jìn)行對(duì)比分析，發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目違規(guī)、違建等情況。

3.3數(shù)據(jù)更新策略

隨著房屋物理和屬性狀態(tài)的變化，房屋各類信息也需要實(shí)時(shí)更新，這對(duì)于房屋數(shù)據(jù)更新的及時(shí)性也提出了較高的要求。

目前各地區(qū)的房屋管理相關(guān)部門都在不同程度上有了信息系統(tǒng)的建設(shè)基礎(chǔ)。在現(xiàn)有系統(tǒng)的基礎(chǔ)上，通過開發(fā)系統(tǒng)間的接口，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)的串聯(lián)，做到數(shù)據(jù)的實(shí)時(shí)更新，是實(shí)現(xiàn)房屋業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)整合的有效方式。通過系統(tǒng)接口的安全設(shè)計(jì)，也能夠避免人為信息傳遞帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，確保數(shù)據(jù)安全。

對(duì)于相關(guān)公司、外業(yè)調(diào)查等渠道獲取的非政務(wù)數(shù)據(jù)，則需要采取定時(shí)采集更新，或由相關(guān)公司定時(shí)上報(bào)等方式進(jìn)行數(shù)據(jù)更新。

4 房屋管理大數(shù)據(jù)分析應(yīng)用實(shí)例

大數(shù)據(jù)技術(shù)在房屋管理領(lǐng)域的應(yīng)用有助于科學(xué)反映房地產(chǎn)市場(chǎng)變化趨勢(shì)，從而為市場(chǎng)調(diào)控政策的制定，政策實(shí)施影響分析作支撐。

4.1住房市場(chǎng)監(jiān)控

住房市場(chǎng)監(jiān)控是指通過對(duì)住房市場(chǎng)交易等數(shù)據(jù)的全方位調(diào)動(dòng)與使用，最大限度挖掘各個(gè)數(shù)據(jù)的使用潛力，通過設(shè)計(jì)多樣化的市場(chǎng)監(jiān)控指數(shù)，提升數(shù)據(jù)的綜合分析功能，加強(qiáng)對(duì)住房市場(chǎng)的有效監(jiān)控，并能夠根據(jù)分析結(jié)果反映的市場(chǎng)狀況通過政策調(diào)整迅速反饋于市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)優(yōu)化調(diào)控的作用。

住房市場(chǎng)監(jiān)控可以在成交量、成交價(jià)格、客群特征等方面建立多樣化的指標(biāo)體系。對(duì)日常管理中進(jìn)行分析利用的指標(biāo)進(jìn)行整理、分類，逐步建立一個(gè)包括交易量、交易價(jià)格、交易結(jié)構(gòu)等方面的數(shù)據(jù)分析指標(biāo)體系，規(guī)范分析行為，統(tǒng)一指標(biāo)分析口徑，提高分析效率，解決目前數(shù)據(jù)分析中常見的“影響要素干擾”、“統(tǒng)計(jì)口徑不一不具可比性”、“因素單一，分析結(jié)論過于單薄”等問題，以達(dá)到全面提高數(shù)據(jù)處理分析工作水平的目的。

4.2住房供需形勢(shì)分析

基于人口普查數(shù)據(jù)、住房普查數(shù)據(jù)、長(zhǎng)時(shí)間序列的住房交易網(wǎng)簽數(shù)據(jù)和住房需求調(diào)研數(shù)據(jù)，綜合借鑒地理學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)和人口學(xué)的研究思路和方法，對(duì)城鎮(zhèn)住房供需兩端的影響因素、分異特征和優(yōu)化對(duì)策等開展綜合分析。如從人口數(shù)量和特征入手，通過對(duì)城鎮(zhèn)人口空間分布特征進(jìn)行深入分析，篩選出具有明顯人口統(tǒng)計(jì)學(xué)特征的空間區(qū)域(比如：外來(lái)人口集聚區(qū)、青年人集聚區(qū)、老年人集聚區(qū)和大學(xué)以上學(xué)歷人口集聚區(qū)等)；然后，基于這些特定的空間區(qū)域(街道辦)，分析該區(qū)域內(nèi)住房的相關(guān)特征。

4.3城市軌道交通對(duì)商品房市場(chǎng)影響

軌道交通大規(guī)模的快速鋪開，將對(duì)城市的格局、形態(tài)以及居民的生產(chǎn)生活活動(dòng)等產(chǎn)生重大的影響，包括城市產(chǎn)業(yè)特別是商業(yè)布局、居民居住空間選擇等。國(guó)內(nèi)外諸多學(xué)者的研究表明，軌道交通的建設(shè)極大地推動(dòng)了居住空間和商業(yè)空間向郊區(qū)擴(kuò)散、向站點(diǎn)周邊集聚，強(qiáng)化了樞紐站點(diǎn)周邊商業(yè)設(shè)施等級(jí)和中心商務(wù)區(qū)功能，促成城市新中心的形成和城市功能布局的調(diào)整重構(gòu)，同時(shí)還對(duì)各類房地產(chǎn)的價(jià)值分布產(chǎn)生影響。通過研究總結(jié)其中的規(guī)律，有助于為政府科學(xué)規(guī)劃軌道交通線路和站點(diǎn)、優(yōu)化調(diào)整城市功能布局、確定軌道交通沿線土地用途和房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)控制要求、推動(dòng)軌道交通與房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)等提供決策依據(jù)。

5 結(jié) 論

大數(shù)據(jù)在房屋精細(xì)化管理中的應(yīng)用難點(diǎn)在于數(shù)據(jù)的采集與更新及數(shù)據(jù)的具體應(yīng)用形式。隨著大數(shù)據(jù)分析技術(shù)在政務(wù)管理領(lǐng)域的拓展和延伸，房屋管理將越來(lái)越多地使用大數(shù)據(jù)分析成果，提高精細(xì)化管理水平。本文列舉了住房市場(chǎng)監(jiān)控、住房供需形勢(shì)分析、軌道交通影響三個(gè)領(lǐng)域的房屋管理大數(shù)據(jù)分析。除此以外，在保障性住房建設(shè)管理、住房租賃市場(chǎng)監(jiān)管、房地產(chǎn)項(xiàng)目管理、房地產(chǎn)估價(jià)等諸多方面，大數(shù)據(jù)分析都能夠?yàn)槠鸬街匾饔?，為政府部門提高房屋管理水平提供技術(shù)支撐。

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TheExplorationofPreciseManagementModelBasedonBigData

Hong Xiaocui

(Beijing Institute of Survey and Mapping，Beijing 100038，China)

With the development and extension of housing management，the government has accumulated a large number of complex housing management data. In recent years，the mature application of big data in the field of government affairs also provides the possibility for big data analysis on housing management. This paper starts from the analysis on housing management phases and talks about the related processes and the data of each phase. It also analyzes the application of big data applications in housing precise management from two aspects，data acquisition & updating and data analysis & application，in order to provide ideas for the further expansion of big data application in the house precise management field.

housing management；operational management；data management；information platform

1672-8262(2017)05-97-05

P208.1

A

2017—07—15

洪小翠(1989—)，女，碩士，助理工程師，主要從事GIS系統(tǒng)設(shè)計(jì)與開發(fā)工作。

本論文獲得2017年“華正杯”城市勘測(cè)優(yōu)秀論文三等獎(jiǎng)。