◎ 歐成效

外國(guó)人居住圈

◎ 歐成效

在海外，90%的中國(guó)留學(xué)生喜歡居住在唐人街沿線或者是華人聚集區(qū)。因?yàn)檫@樣不僅更安全，還能交到更多的朋友，更有生活氣息。外國(guó)人也一樣，他們?cè)谥袊?guó)選址居住，考慮更多的并不是房屋租金，而是熟悉和抱團(tuán)。外國(guó)人喜歡集中居住，喜歡一眼看上去全是酒吧和比薩店的地方。外國(guó)人還有一個(gè)很大的特點(diǎn)——“肯花大價(jià)錢租房子，卻不愿意買房子”，他們以占城市人口2%的比例，影響了80%的城市人口對(duì)租金的印象。

在外國(guó)人落腳點(diǎn)的輻射范圍內(nèi)，房租都會(huì)暴漲，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于正常的租金水平。以上海中環(huán)以外的古北新區(qū)為例，古北新區(qū)遠(yuǎn)離市區(qū)，在改革開放之前，古北新區(qū)根本沒有人居住，那里的房?jī)r(jià)和房租都很低?？墒峭鈬?guó)人來了以后，其租金是市中心的5倍。

在這里，我們要花點(diǎn)篇幅講講“租金幻覺”的事。

假設(shè)給你一套 1000萬元的房子，合理的月租金應(yīng)該是多少呢？是房?jī)r(jià)的0.6%、0.8%，還是 1%？炒樓的會(huì)告訴我們一個(gè)最棒的月租金——房?jī)r(jià)的 0.6～0.8%。這是把你帶到溝里去了。真相就是除了古北新區(qū)，我們?cè)谄渌胤阶獠怀鲞@么高的月租金。在其他地段，1000萬元的房子的月租金遠(yuǎn)遠(yuǎn)不到 5萬元，有 2.5萬元都算不錯(cuò)了。

樓市客戶分為外國(guó)人、外地人和本地人三種。本地人是不租房的，外地人通常喜歡租最便宜的房子，真正租好房子的只有外國(guó)人。我國(guó)的高端租賃市場(chǎng)幾乎是由外國(guó)人支撐起來的，月租金在3萬元以上的用于居住的房子95%都是由外國(guó)人租賃的。

在沒有外國(guó)人的二線城市，無論你的房子值多少錢，你都租不出高價(jià)。

1000萬元的房子有很多種，但并不是每一種都適合租賃。真正能租出高價(jià)的房子只有坐落于“外國(guó)人居住區(qū)”半徑圓的范圍內(nèi)，去做外國(guó)人的生意才行。

本地人的房子地段好、戶型大，能租個(gè)好價(jià)格么？不能。在鄭州、長(zhǎng)沙和西安，哪怕你的房子再好，1000萬元的豪宅能租出高價(jià)么？不能。江西上饒的別墅，有人去買，可是有誰會(huì)去租呢？

我們?cè)谑蹣翘幝犑蹣切〗阕魍扑]時(shí)，她往往會(huì)說一個(gè)預(yù)估租金，這個(gè)租金數(shù)字99%是售樓謊言。真實(shí)的情況是只要你的房子不在外國(guó)人居住圈，月租金就是房?jī)r(jià)的0.2%左右。0.2%才是常態(tài)，而不是0.6%、0.8%或是1%。（摘自《中產(chǎn)階級(jí)如何保護(hù)自己的財(cái)富》 中國(guó)友誼出版公司 圖 /Nick Matej）