曾兆義

摘 要：對老舊小區(qū)進行改造和管理，關(guān)系到人民群眾的根本利益，一直是非常重要的民生工程。本文作者經(jīng)過多年現(xiàn)場管理經(jīng)驗，介紹了老舊小區(qū)改造和管理的工作原則，分析了老舊小區(qū)改造的一般模式，分析了老舊小區(qū)改造中的物業(yè)管理。

關(guān)鍵詞：老舊；小區(qū)；改造；管理

我國經(jīng)濟之所以能夠快速發(fā)展，離不開城鎮(zhèn)化建設(shè)。城鎮(zhèn)化是我國經(jīng)濟社會改革的一個重要方向。我國的改革開放事業(yè)已經(jīng)進行了幾十年，我國的城鎮(zhèn)化建設(shè)也走過了幾十年。城鎮(zhèn)化建設(shè)在我國實現(xiàn)現(xiàn)代化的過程中發(fā)揮了重要作用。在我國城鎮(zhèn)化的過程中，城市中各種新建筑拔地而起，新小區(qū)在城市中不斷涌現(xiàn)。在這一過程中，為了提高城市的文明程度，不得不對城市老小區(qū)進行改造。城市老小區(qū)長期是城市管理的薄弱環(huán)節(jié)，是城市建設(shè)的薄弱環(huán)節(jié)。城市老小區(qū)一般都建造歷史悠久，城市老舊小區(qū)一般都基礎(chǔ)設(shè)施落后，居民的生活條件較差。在城市建設(shè)中，老舊小區(qū)的改造和管理是面臨的一個重要問題。由于老舊小區(qū)的特點，對其改造和管理問題比較復雜。對老舊小區(qū)進行改造和管理，關(guān)系到人民群眾的根本利益，關(guān)系社會的安定團結(jié)，一直是非常重要的民生工程，引起了全社會的廣泛關(guān)注。

一、老舊小區(qū)改造和管理的工作原則

1.以人為本的原則。在對城市老舊小區(qū)進行改造和管理的過程，必須堅持以人為本的原則。為了使百姓的生活質(zhì)量得到提高，使百姓的生活環(huán)境得到改善，國家投入大量資金對老舊小區(qū)進行改造，從而造福人民。改造過程中要把住房百姓的利益放在第一位，堅持以人為本，一方面要考慮住房的便利，一方面要考慮住房的舒適，住房的設(shè)計應(yīng)該體現(xiàn)人性化，營造一個美好的居住環(huán)境，比如綠化好、合理的房間布局等。

2.綜合治理的原則。改造和管理老小區(qū)，應(yīng)該堅持綜合治理的原則。改造老小區(qū)，不僅是改造其建筑環(huán)境，而且是改造其景觀環(huán)境，還是改造其生態(tài)環(huán)境，是一個綜合的系統(tǒng)工程。改造老小區(qū)是對老小區(qū)的綜合治理，這離不開科學的規(guī)劃，離不開精心的設(shè)計。一些老小區(qū)需要拆遷重建，這樣小區(qū)的生態(tài)環(huán)境、景觀環(huán)境和建筑環(huán)境被徹底的改變，需要對這些進行重建，從而保障居民的居住條件。一些老小區(qū)需要進行修繕，在對門窗、樓道、墻體等進行修繕的同時，需要考慮小區(qū)的整體環(huán)境。

3.綠色生態(tài)的原則。綠色生態(tài)是改造和管理老舊小區(qū)應(yīng)該堅持的一個重要原則。在當今社會，綠色、環(huán)保的理念已經(jīng)深入人心，在房屋建造的時候，也應(yīng)該堅持綠色生態(tài)的原則。在對老舊社區(qū)的管理和改造中，使用的建筑材料要盡量是綠色的，這種材料對環(huán)境產(chǎn)生的危害小。在小區(qū)中應(yīng)該建設(shè)綠地。注重對能源扥節(jié)約，注重綠色能源的利用，注重對可再生能源的利用，健康科學的綠色生態(tài)小區(qū)是未來住宅小區(qū)發(fā)展的新方向。

二、老舊小區(qū)改造的一般模式

1.改造修繕。進行改造修繕的老舊小區(qū)一般是上世紀80年代建造的小區(qū)，這類小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施應(yīng)有盡有，非常完備，而且房屋的構(gòu)造比較合理，沒有過時。但這類小區(qū)畢竟建造已有一段時間，不論是墻面還是屋頂都有不同程度的破損，一些公共設(shè)施也年久失修，小區(qū)環(huán)境與新小區(qū)相比較差。對這類小區(qū)的改造，需要在已有的基礎(chǔ)上進行修繕。一般修繕改造的項目很多，對房屋建筑的修繕主要包括外墻粉飾、臺階修繕、雨搭修繕等，對管線的修繕主要包括更換下水道、更換電纜等，對服務(wù)設(shè)施的修繕主要包括維修圍墻、安裝監(jiān)控等。

2.重建拆遷。一些老舊小區(qū)從建成到現(xiàn)在已經(jīng)有了相當長的時間，在當時建造時，由于條件的限制，房屋極為簡陋，房屋結(jié)構(gòu)非常不合理，而且建筑的質(zhì)量也非常差。小區(qū)里的公共設(shè)施很不完備，即便有質(zhì)量也較差，小區(qū)道路不僅擁堵而且狹窄，甚至在小區(qū)里還有棚戶區(qū)，在小區(qū)居住的人口也非常多，小區(qū)也沒有什么歷史文化價值。在這樣的小區(qū)，百姓解決住房問題的愿望非常迫切，對于這樣小區(qū)的改造只能拆除，進行重新建設(shè)，從根本上改善居民的居住條件。

3.維護保留。在一些歷史悠久的城市里，有一些老舊小區(qū)，具有悠久的歷史文化。小區(qū)建筑具有很高的歷史文化價值，建筑風格很有代表性，可以很好的反映當時的時代特征，是建筑活化石，對研究當時的社會文化、建筑風格、風土人情很有幫助。對于這樣的老舊小區(qū)，要進行保護，進行再利用，充分挖掘其蘊含的文化價值。一些文化價值特別高的小區(qū)，保留其原有居住功能是對其最好的保護方式，對其結(jié)構(gòu)進行簡單改造，保持原有環(huán)境氛圍，保持原有大體結(jié)構(gòu)，滿足現(xiàn)代生活需要的一些條件，對改造的方式進行修繕，使其不可再生的文化價值得到保護。

三、老舊小區(qū)改造中的物業(yè)管理

1.加大宣傳力度。加大宣傳力度，普遍提高市民對物業(yè)管理重要意義的認識。沒有物業(yè)就沒有城市，更沒有現(xiàn)代化的城市。今后的城市建設(shè)重點是加強環(huán)境管理。管理要從加強物業(yè)管理入手。我區(qū)運用物業(yè)管理這種模式管理老舊小區(qū)的時間還不長。人們對此認識不足，經(jīng)驗不足是難免的。但決不能因此而放慢腳步，應(yīng)該是奮起直追。要宣傳、貫徹國家和省物業(yè)管理有關(guān)法律法規(guī)，開創(chuàng)物業(yè)管理的新局面，總結(jié)出新經(jīng)驗，創(chuàng)建自己城市的品牌。同時，要加大投入力度，為物業(yè)管理工作提供資金和人力資源保證；要引導媒體對物業(yè)管理工作進行客觀報道，為物業(yè)管理企業(yè)創(chuàng)造良好的輿論環(huán)境。

2.發(fā)揮社區(qū)組織的作用。充分發(fā)揮社區(qū)組織的作用。社區(qū)組織是政府與百姓相互溝通的最好橋梁，在管理城市工作中發(fā)揮著不可替代的作用，他有協(xié)調(diào)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間矛盾的職責和功能，是小區(qū)物業(yè)管理中不可缺少的中堅力量。只要業(yè)主、業(yè)委會、社區(qū)、物業(yè)企業(yè)密切配合，物業(yè)管理、物業(yè)事業(yè)一定會興旺發(fā)達。難度較大的現(xiàn)實。在和諧社區(qū)建設(shè)中，要認真總結(jié)和提煉小區(qū)物業(yè)管理工作中的成功經(jīng)驗，樹立典型，并及時加以推廣，為廣大居民提供舒適便捷的生活環(huán)境，營造安居樂業(yè)的良好氛圍。

3.萬行準物業(yè)管理工作。進一步推進和完善老舊小區(qū)準物業(yè)管理工作。一要加強組織領(lǐng)導，在全區(qū)范圍內(nèi)形成大力推進老舊小區(qū)準物業(yè)管理的工作氛圍和工作合力。二要注重對物業(yè)公司的引入和培育。物業(yè)公司的引入和培育是老小區(qū)準物業(yè)管理工作能否全面順利實施的關(guān)鍵一環(huán)。

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