白俊霞

如今，司法拍賣房產(chǎn)早已不是什么新鮮事，而且由于多數(shù)情況下司法拍賣房屋最終銷售價低于市場價，因此去淘寶網(wǎng)上“司法拍賣”淘房子已成為不少人買房的又一條路徑。

機(jī)會誘人，但“撿漏”面臨的風(fēng)險隱患，你又了解多少？

火爆“雙11”，網(wǎng)上買套房

在廣州打拼的周素，一直想再買一個商鋪做投資。2015年“雙11”期間，她在瀏覽淘寶時，無意中點開了司法拍賣會場，看到里面有許多法院在拍賣房子，起拍價比市價要低很多。其中有一套商鋪引起了她的興趣，起拍價為98萬元，比同等條件的商鋪便宜了近40萬元。周素決定參與拍賣。她按照操作提示，先交納了10萬元保證金。開拍后她陸續(xù)加價到107萬元，終于競拍成功，需要再支付97萬元。

周素認(rèn)為這是可以貸款辦理的，誰知和法院聯(lián)系后才知道，必須要一次性付全款，否則就算她反悔，會扣除她的保證金。

周素不得不提早中斷了幾份理財產(chǎn)品，湊齊97萬元。她并不需要和原房主交接，只要憑法院出具的相關(guān)文書就可以辦理過戶。

競拍成功后，周素去商鋪查看，發(fā)現(xiàn)有一家正在經(jīng)營的服裝店。老板說租金早就付清了，租期到2017年3月。她這才想起來，拍賣公告里寫著商鋪狀態(tài)“租賃中”。按照買賣不破租賃的原則，她得等租期結(jié)束才能實際占有商鋪。

聽信中介，參與競拍繞彎路

陳志杰和女友打算結(jié)婚，兩人決定在北京買房。中介向他們推薦了“神秘房源”，性價比極其高，比同等條件的房子便宜了近50萬元。陳志杰表示要馬上見房主，合適的話當(dāng)天就可以簽訂合同買下來。中介這才告訴他，這套房子是司法拍賣房，并聲稱是和法院合作獲得的房源，如果陳志杰想買，必須和中介簽約委托購買，否則買不到。買房心切的陳志杰受中介蠱惑簽訂了合同。

中介承諾，保證在拍賣中以380萬元以內(nèi)的價格買到，并幫他辦妥一系列手續(xù)。除了支付比較高的中介費，陳志杰還要先給中介80萬元用于競拍。過了一個多月，中介通知陳志杰已經(jīng)如約把房子買到手，正在辦理相關(guān)手續(xù)。又過了幾天，他接到了法院的電話，通知他去法院辦理競拍成功的手續(xù)。按照中介的囑咐，他說會委托朋友去辦理。

法官有些疑惑：“這么大的事，你也委托朋友辦理？”在法官的追問下，陳志杰道出了實情。法官很嚴(yán)肅地告訴他，法院絕對不會和任何中介“合作”，他不用委托中介，自己就可以在網(wǎng)上參與司法拍賣，競拍保證金只有15萬元，他卻付給中介80萬元。

然而，事已至此，陳志杰不僅簽訂了委托合同，還有80萬元在中介手中。實際上，后期的一系列手續(xù)，依然需要他親自去法院辦理，中介只是陪同他，并沒有提供更多的服務(wù)。

讀懂公告，買房“撿漏”有門道

針對網(wǎng)上司法拍賣房屋的相關(guān)問題，北京市第三中級人民法院執(zhí)行三庭的陳恒法官作了詳細(xì)解答。

Q：想要購買司法拍賣的房產(chǎn)，去哪里了解拍賣信息？法院有固定的發(fā)布時間嗎？

A：從2017年1月1日起，所有網(wǎng)絡(luò)司法拍賣必須通過最高人民法院備案認(rèn)可的網(wǎng)絡(luò)拍賣平臺進(jìn)行發(fā)布。包括淘寶網(wǎng)、京東網(wǎng)、人民法院訴訟資產(chǎn)網(wǎng)、公拍網(wǎng)、中國拍賣行業(yè)協(xié)會網(wǎng)。法院沒有固定的時間發(fā)布拍賣信息，而是根據(jù)每個案件的執(zhí)行進(jìn)展情況來發(fā)布。如果想“撿漏”就需要隨時關(guān)注這些網(wǎng)站。

Q：購買司法拍賣的房產(chǎn)可以貸款嗎？辦理過戶手續(xù)時，是否會受原房主阻撓、限購政策等情況影響？

A：現(xiàn)在司法拍賣同時存在全款購買和貸款購買兩種支付方式，采用何種方式由法院根據(jù)案件、財產(chǎn)的具體情況來確定。司法拍賣房產(chǎn)的過戶手續(xù)，憑借的是法院出具的強(qiáng)制執(zhí)行裁定書、協(xié)助執(zhí)行通知書等法律文書，是一種司法強(qiáng)制行為，所以無需原房主配合。即便原房主拒不交出產(chǎn)權(quán)證，依據(jù)在房管部門的所有權(quán)登記情況，買房人也能順利過戶。

過戶是否受限購政策影響，實際上是買房人的購房資質(zhì)問題。過戶需要房管部門根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)完成，所以買受人應(yīng)該嚴(yán)格遵守關(guān)于購房資質(zhì)的規(guī)定，不要抱有僥幸心理。

如因買受人購房資質(zhì)不符合法律法規(guī)，致使房產(chǎn)不能順利過戶的，買受人應(yīng)自行承擔(dān)相應(yīng)風(fēng)險。

Q：參與網(wǎng)絡(luò)司法拍賣時，如何全面了解房產(chǎn)信息避免風(fēng)險？

A：網(wǎng)絡(luò)司法拍賣是公開透明的，關(guān)于房產(chǎn)的所有信息和風(fēng)險提示，法院都會寫在拍賣公告中，部分內(nèi)容還會突出顯示引起人們注意。比如說，房屋的產(chǎn)權(quán)情況，房屋目前的狀態(tài)，有沒有拖欠水電、物業(yè)費用等，都可以在拍賣公告中看到。在開始拍賣前，法院還會組織和安排現(xiàn)場看房，如果想親自了解房屋的現(xiàn)狀，可以聯(lián)系負(fù)責(zé)拍賣的法官。沒有實地看房就參與競拍，視為接受房產(chǎn)的現(xiàn)狀，事后發(fā)現(xiàn)瑕疵，由買房人承擔(dān)風(fēng)險。因此，參與網(wǎng)絡(luò)司法拍賣，務(wù)必要仔細(xì)查看拍賣公告，讀懂里面的風(fēng)險提示。

買到“未騰空”、“租賃中”的房產(chǎn)，買受人雖然能辦理過戶，但可能暫時無法實際占有使用。大多數(shù)情況下，“未騰空”指的是房產(chǎn)里有他人遺留的物品，需要買受人自行清理。“租賃中”的房產(chǎn)得等到租期屆滿時收回，但買房人也可以和承租人協(xié)商，退還房租、給予補(bǔ)償，從而提前解約。

Q：買房人參與司法拍賣時，如何避免不良中介的干擾？

A：網(wǎng)絡(luò)司法拍賣是法院在網(wǎng)絡(luò)平臺上獨立進(jìn)行的拍賣活動，從未委托任何中介機(jī)構(gòu)參與拍賣，所有拍賣過程與中介機(jī)構(gòu)無任何關(guān)系。買房人不要輕信不良中介的忽悠，遇到中介推薦司法拍賣房源，可以自行去指定的拍賣網(wǎng)站查詢，了解第一手情況后參與競拍。

摘自《中國婦女》