付靖凱

摘要：文章首先介紹了目前我國農(nóng)村宅基地退出機制退出中農(nóng)民權(quán)益薄弱的主要體現(xiàn)，以貴州省都勻市宅基地退出方案為例提出了農(nóng)民權(quán)益保護視角下農(nóng)村宅基地退出機制的存在問題，對當(dāng)前農(nóng)村宅基地取得、管理、退出及價值評估等國內(nèi)研究進展進行了梳理，存在農(nóng)村宅基地退出補償?shù)臏y算方式和標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一、農(nóng)村宅基地價格評估方法的研究不足、缺少指導(dǎo)性的評估方法等問題，基于當(dāng)前的研究現(xiàn)狀提出了未來農(nóng)村宅基地價值評估研究方向及方法創(chuàng)新。并以此提出重要的見解和科學(xué)合理的建議。

關(guān)鍵詞：農(nóng)民；權(quán)益；農(nóng)村；宅基地；退出機制；完善建議

中途分類號F301.2 文獻標(biāo)識碼A

前言：隨著我國各省、市、縣城鎮(zhèn)化的不斷推進，對土地資源的需求空間要求越來越大，逐漸和我國的18億耕地紅線出現(xiàn)一些剛性上的沖突。而隨著國土資源部門的“城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤”試點成功，也進一步推動了農(nóng)村地區(qū)宅基地退出工作的進程，以便于使農(nóng)村的大量閑置宅基地得到充分的應(yīng)用。目前主要針對于農(nóng)村地區(qū)空心村、生態(tài)移民村及距離生產(chǎn)耕作區(qū)較遠(yuǎn)的零星村落展開了退出工作。但是在相關(guān)部門的實際工作落實中卻發(fā)現(xiàn)，農(nóng)民的基本權(quán)利在宅基地的退出過程中并沒有得到一個充分的保障，導(dǎo)致宅基地退出工作逐漸出現(xiàn)了多種不利于農(nóng)民權(quán)益的行為，而農(nóng)村宅基地退出機制的缺失是導(dǎo)致目前中國農(nóng)村宅基地利用存在問題的根本原因，因此構(gòu)建科學(xué)、合理的農(nóng)村宅基地退出機制是農(nóng)村土地使用制度改革的重要內(nèi)容和重要突破口，對于解決“三農(nóng)”問題具有積極的推動作用。下面我們依據(jù)實際情況不同，采用具體分析的方式闡述一下實際問題。

一、宅基地退出機制中補償標(biāo)準(zhǔn)的單一性和局限性

1、宅基地退出后復(fù)墾為耕地的與宅基地退出后轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)建設(shè)用地的標(biāo)準(zhǔn)，目前為止，在地理位置與耕地質(zhì)量的補償標(biāo)準(zhǔn)上，由于補償機制不完善的問題，就以目前貴州省都勻市為例，部分人以不情愿，不配合的形式間接阻礙了宅基地退出機制的落實和工作進程。一度出現(xiàn)了農(nóng)民宅基地退出工作進展緩慢的現(xiàn)象。

2、宅基地的折舊問題和補償機制

政策規(guī)定只對房屋的結(jié)構(gòu)類型進行補償，未對新、舊房屋予以劃分。（主要是新、舊房屋的年限、質(zhì)量等標(biāo)準(zhǔn)難以考量）所以新舊房屋的成本存在差距，補償機制的不完善，側(cè)面導(dǎo)致了貴州省都勻市宅基地退出工作進展緩慢。

二、宅基地退出后增減掛鉤到城鎮(zhèn)建設(shè)用地中的土地與規(guī)劃的耕地之間，同樣也是補償機制的不完善，綜合看，目前就宅基地退出機制中補償標(biāo)準(zhǔn)的細(xì)節(jié)等問題上，確實存在不少爭議。

三、農(nóng)民宅基地產(chǎn)權(quán)的繼承問題

目前我國的農(nóng)村宅基地繼承方面，雖有相關(guān)規(guī)定，但是部分特殊情況無法妥善處理。被繼承者遺留的宅基地只有一處，繼承者卻不止一個，那么搬遷后新房的產(chǎn)權(quán)歸屬問題，目前無法可依。

結(jié)合目前實際情況以及具體問題，農(nóng)民宅基地退出實際工作中確實存在一定的問題。但是作為農(nóng)民重要財產(chǎn)的農(nóng)村宅基地使用權(quán)具有獨立的經(jīng)濟價值，農(nóng)村宅基地征收補償與其他類型的土地的征收補償有很大區(qū)別，應(yīng)單獨進行規(guī)定，特別是對其保障功能做出明確的、科學(xué)的、合理的補償規(guī)定和要求。補償機制的合理科學(xué)與否，直接影響到工作的進度和農(nóng)民的搬遷意愿，間接影響了脫貧攻堅戰(zhàn)和城鎮(zhèn)化的進程。為了更加科學(xué)，合理的解決好農(nóng)民宅基地的退出問題，為了盡快打贏脫貧致富攻堅戰(zhàn)，早日實現(xiàn)中華民族偉大復(fù)興的中國夢。也為了盡快落實農(nóng)民退出宅基地，加快全國城鎮(zhèn)化的步伐的各項事宜，現(xiàn)給出以下幾點建議。

（一）健全農(nóng)民宅基地退出法律制度和監(jiān)管制度

首先需要將農(nóng)民的宅基地自由流轉(zhuǎn)制度給予進一步的完善，在法律面前明確農(nóng)民宅基地的流轉(zhuǎn)方式、主體、期限、收益分配以及價格等諸多方面的條理：其次需要將農(nóng)民宅基地的增值收益分配制度進一步健全，遵循“投資者收益”和“所有者收益”的基本原則，切實保障農(nóng)民在宅基地升值上的具體權(quán)益，針對宅基地運用在城鎮(zhèn)建設(shè)中的部分與其他部分土地，價值評測與補償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)不同，針對性進行補償與評測。建議有關(guān)部門及時健全農(nóng)民宅基地退出的監(jiān)督制度，需強化對試點區(qū)域的管理工作，并且明確化宅基地退出后的切實用途，強化對實際工作中違法亂紀(jì)行為的監(jiān)督和查處力度。最后針對于目前存在的城鄉(xiāng)宅基地處理的差異化問題，及時創(chuàng)建統(tǒng)一化，公正化的居民住房保障制度，保障退出宅基地后的農(nóng)民得到完善的保障。

（二）應(yīng)當(dāng)完善和明確農(nóng)村宅基地相應(yīng)的繼承方式和繼承對象

針對于我國農(nóng)村宅基退出的繼承問題，需嚴(yán)格按照國家的相關(guān)法律進行處理。根據(jù)目前我國的相關(guān)法規(guī)定，當(dāng)合法繼承人已擁有城鎮(zhèn)戶口便不再對農(nóng)村宅基地具有繼承權(quán)。但是宅基地上的房屋還具有繼承權(quán)。因此針對子女眾多的繼承問題，建議以戶口為基本依據(jù)，以長幼尊卑順序為主要因素考量，盡快出臺相關(guān)法規(guī)。

（三）盡快創(chuàng)新農(nóng)村宅基地管理機制

當(dāng)前對農(nóng)村宅基地管理的研究不太常見，因此農(nóng)村宅基地的管理是解決當(dāng)前農(nóng)村宅基地使用突出矛盾的一個關(guān)鍵點。隨著城市化的發(fā)展，農(nóng)村宅基地管理也面臨許多的難題。當(dāng)前農(nóng)村存在“一戶一宅”等農(nóng)村宅基地利用效率方面的問題，其根本原因是集體組織沒有嚴(yán)格執(zhí)行農(nóng)村宅基地管理政策，政策的落實是解決問題的核心和關(guān)鍵。

結(jié)束語：綜上所述，目前在我國主要實行的農(nóng)民宅基地退出形式和機制確實存在著一些問題。而就目前的實際情況而言，主要是農(nóng)民權(quán)益保障方面存在著諸多問題?；谖覈赝顺龅奶厥馇闆r以及國家土地資源的實際情況，健全農(nóng)民宅基地退出的相關(guān)法律法規(guī)、明確農(nóng)村宅基地退出繼承方式、明確農(nóng)村宅基地退出侵占方式是切實有效完善的途徑，值得我國諸多地方政府和有關(guān)部門在農(nóng)民宅基地的退出工作中充分合理的推廣和落實使用。