常紅磊

摘 要：在全球產業(yè)結構調整和升級的背景下，高青縣工業(yè)園區(qū)原有部分區(qū)域廠房閑置，如何騰籠換鳥盤活存量資產，激活城市活力，是其面臨的巨大挑戰(zhàn)。金海針織廠廠區(qū)更新為創(chuàng)業(yè)孵化園，城市功能、城市空間、城市形象得到了全面的更新，進而帶動了城市片區(qū)發(fā)展。

關鍵詞：廠房改造；城市更新；產業(yè)升級；創(chuàng)業(yè)社區(qū)

在全球產業(yè)結構調整和升級的背景下，一些被廢棄的舊廠房、老建筑群的價值如何被評定，成為城市的存量資源得到保護和再利用的重要環(huán)節(jié)，不僅僅單純的騰籠換鳥，更是要融入到片區(qū)城市的更新和再發(fā)展中，用新的姿態(tài)適應和引領新時代城市生活，聯(lián)系過去、現(xiàn)在、未來，成為有時空縱深、保留情感記憶的城市空間。

高青縣工業(yè)園區(qū)，是中國中小城市典型的工業(yè)園區(qū)，面臨的產業(yè)升級調整的問題也具有典型意義。項目處在工業(yè)園區(qū)與老城區(qū)距離較近的地方，周邊已陸續(xù)進行城市功能建設?；卦瓰榻鸷ａ樋棌S用地，2005年建設，在城區(qū)高苑路發(fā)展軸線東向延伸段上，地塊總面積約86869平方米。項目用地周邊目前主要為廠房，不少已經閑置。用地內南側兩幢廠房已改造為行政服務大廳和社會救助中心，并已運營，為這片更新中的工業(yè)區(qū)帶來大量的人氣。廠區(qū)內成衣車間、食堂及員工宿舍閑置。

項目擬建設創(chuàng)業(yè)空間及相應配套商業(yè)，同時對行政服務大廳和社會救助中心外立面改造，營造活力開放的創(chuàng)客社區(qū)，搭建科研、技術和文化創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)平臺，推進城市片區(qū)發(fā)展。

一、現(xiàn)狀分析

工業(yè)園片區(qū)新建筑與老建筑混合交織，正處在工業(yè)區(qū)到城區(qū)全面過渡時期。目前用地功能單一、交通封閉、空間界面散亂、景觀無序，亟需通過整治，向城市多元功能、有序空間轉變，以促進片區(qū)的產業(yè)升級及城市更新。

現(xiàn)存建筑10年前建造，10年期間基本閑置，建筑主體保存良好，外立面采用白色瓷磚外飾，較少有殘缺。三棟單層廠房，南側兩棟內部已改造，另外一棟暫時為一家服裝廠使用，北側一棟兩層食堂，一棟四層員工宿舍，均閑置多年。廠區(qū)沿用之前做法圍墻與城市遮擋，南側廠房改造成行政服務大廳后三處出入口，人流車流眾多，交通不便。內部空地多數(shù)為林地。中部一處集中了幾個污水處理設備和水池，比較有工業(yè)特征，幾處為臨時搭建的非機動車棚。

二、拆改策略

通過現(xiàn)場踏勘，并對每一棟建筑及廠區(qū)環(huán)境進行詳細的考察，對結構安全、空間特征、建筑材料等要素逐項分析，得出拆改策略。對絕大多數(shù)主體建筑采用結構保留而立面改造的方式，部分建筑拆除新建；廠區(qū)外部污水處理等設備保留以改造成特色的工業(yè)主題公園；自行車棚等臨時建筑全部拆除。行政服務大廳和社會救助中心考慮到施工時仍要維持使用，確定外墻不拆，在外墻瓷磚外直接粉刷涂料和干掛飾面板。

三、功能策略

和眾多項目一樣，本項目業(yè)主提出大的功能定位——創(chuàng)業(yè)孵化園，具體功能及規(guī)模、配套功能初期是模糊的，需要我們對城市以及內部功能要求進行研究，提供給業(yè)主進行確定。

我們提出三個問題：一是創(chuàng)業(yè)孵化園需要哪些功能配套，哪些是必須園內配套，哪些是可以外部城市周邊配套？二是城市周邊配套目前有哪些，是否滿足近期需求？三是既有建筑有什么樣的功能適應性條件，適合轉化為什么功能？

最后功能確定為按山東省級示范園標準配置創(chuàng)客空間，原有食堂片區(qū)改造成餐飲中心，員工宿舍改造為商務酒店，沿街配置部分商業(yè)功能。

四、總體規(guī)劃

項目離老城區(qū)不到一公里，位于城市東西發(fā)展軸高苑路及工業(yè)園區(qū)南北發(fā)展軸思泉路交叉位置，南側水上樂園、溫泉酒店，我們判斷這個項目及周邊未來有可能成為一個新的片區(qū)中心。

規(guī)劃中，我們提出開放街區(qū)的理念，“窄路密網”，比《中共中央國務院關于進一步加強城市規(guī)劃建設管理工作的若干意見》發(fā)布早個大約半年。

街區(qū)尺度兼顧原有建筑格局，控制在大約100米乘120米的范圍，格網布置，分布行政服務中心、創(chuàng)客空間、餐飲中心、酒店、商業(yè)街、工業(yè)主題公園等混合功能，空間分合有序，營造出一個充滿人情味的、開放有活力的創(chuàng)客社區(qū)。

南區(qū)行政服務辦事功能，中區(qū)創(chuàng)客辦公功能，北區(qū)配套服務功能，中部南北向中軸串聯(lián)起服務中心、創(chuàng)客空間、主題公園、休閑廣場、餐飲中心等功能。每一處功能都有各自相對獨立的交通體系。景觀空間層次多元，涵蓋了工業(yè)主題公園、創(chuàng)業(yè)文化長廊、運動公園等，與屋頂綠化退臺組成多維多層次立體的景觀系統(tǒng)，提供多種場所體驗，吸引更多的人休閑交流、文化傳播。

城市更新發(fā)展有個逐步完善的過程，規(guī)劃考慮近期建設和遠期建設的關系，預留部分土地，供片區(qū)發(fā)展到一定階段之后，根據(jù)當時的情況，再行建設。

五、創(chuàng)客中心建筑設計

創(chuàng)客中心是項目中中心建筑，定位為省級創(chuàng)業(yè)示范園標準。創(chuàng)業(yè)孵化園是以省級創(chuàng)業(yè)孵化園示范園標準設計，要求辦公空間不少于10000平方米，入住創(chuàng)業(yè)企業(yè)不少于100家。

在原有成衣車間的基礎上改擴建。成衣車間1層高，框架結構，屋頂為雙T板。建筑面積約4332平方米。創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新平臺在國內大量涌現(xiàn)，我們思考創(chuàng)客是什么樣的人，需要什么樣的空間載體，什么樣的空間載體更能激發(fā)創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新熱情，促進他們的成長成功。設計中，營造了一個貫穿南北的活力軸，一個充滿豐富的共享交流的活力空間，一個提供公共服務的活力平臺，串聯(lián)起新老建筑。這個活力空間，開敞明亮，陽光從簡約的玻璃頂灑下來，綠樹下，創(chuàng)客咖啡是創(chuàng)客們分享經驗交流觀點碰撞思想火花的場所，大臺階是創(chuàng)客們產品發(fā)布、思想傳播、創(chuàng)業(yè)培訓的夢幻舞臺，屋頂露臺是創(chuàng)客們工作之余休閑談天或者室外小型冷餐會的絕佳美地，天井內院是創(chuàng)客們忙里偷閑享受一點點閑暇時光的靜謐花園。

辦公空間分為兩種類型，一種是在老建筑空間中的開敞式辦公，一種是新建筑中有隔斷的獨立辦公室。開敞辦公中根據(jù)創(chuàng)客的需要，設置單獨的電話小間、小型會議室等空間。

立面形象針對創(chuàng)業(yè)空間的特點，力求簡約時尚有格調。新老建筑形體組織高低錯落有致，穿插自然。新建筑底層局部架空，用作機動車停放。老廠房外立面原為白色瓷磚，改造中采用外刷灰色涂料，外掛穿孔鋁板的手法，簡潔明快。新建建筑采用玻璃幕墻外立面。通常，玻璃幕墻采用上懸窗做法通風，窗的開啟造成外立面的凌亂。在此項目中，我們在開窗的位置采用固定穿孔鋁板的方式，向內開下懸窗，一方面解決了開啟扇對外立面的影響，另一方面也呼應了老廠房立面。

六、商務酒店建筑設計

商務酒店原來是園區(qū)的員工宿舍，4層，共64間，縱橫墻承重磚混結構，建筑面積約2854平方米，設計目標為時尚主題型商務酒店，客房數(shù)100間以上，為創(chuàng)客社區(qū)及城市服務。設計充分利用原宿舍單廊單面房的特點，在廊道另一側加建一排客房，與原有宿舍房間共用廊道，客房數(shù)增加到115間。原宿舍南側增加酒店大堂，圍合出酒店前區(qū)的同時極大地提升了酒店的形象和空間品質。酒店與餐飲中心連通，酒店可以直接利用餐飲中心的配套，方便酒店顧客，同時提升了酒店和餐飲中心的商業(yè)價值。酒店共5層，建筑面積6966平方米。

高青創(chuàng)業(yè)孵化園設計是國內小城市城市工業(yè)區(qū)升級更新的典型。在這次改造項目實踐中，我們盡量把新的理念新的生活工作方式融入到設計中，以啟發(fā)當?shù)厝说纳钣^念的更新，激發(fā)帶動這個片區(qū)的城市活力。目前項目施工進行了大半，期望項目的落成能為高青城市片區(qū)帶來新的面貌，為高青人民提供一個喜聞樂見的活動場所，為創(chuàng)客們提供放飛他們夢想的地方。

作者單位：

上海易城工程顧問股份有限公司endprint