常紅磊
摘 要:在全球產業(yè)結構調整和升級的背景下,高青縣工業(yè)園區(qū)原有部分區(qū)域廠房閑置,如何騰籠換鳥盤活存量資產,激活城市活力,是其面臨的巨大挑戰(zhàn)。金海針織廠廠區(qū)更新為創(chuàng)業(yè)孵化園,城市功能、城市空間、城市形象得到了全面的更新,進而帶動了城市片區(qū)發(fā)展。
關鍵詞:廠房改造;城市更新;產業(yè)升級;創(chuàng)業(yè)社區(qū)
在全球產業(yè)結構調整和升級的背景下,一些被廢棄的舊廠房、老建筑群的價值如何被評定,成為城市的存量資源得到保護和再利用的重要環(huán)節(jié),不僅僅單純的騰籠換鳥,更是要融入到片區(qū)城市的更新和再發(fā)展中,用新的姿態(tài)適應和引領新時代城市生活,聯(lián)系過去、現(xiàn)在、未來,成為有時空縱深、保留情感記憶的城市空間。
高青縣工業(yè)園區(qū),是中國中小城市典型的工業(yè)園區(qū),面臨的產業(yè)升級調整的問題也具有典型意義。項目處在工業(yè)園區(qū)與老城區(qū)距離較近的地方,周邊已陸續(xù)進行城市功能建設?;卦瓰榻鸷a樋棌S用地,2005年建設,在城區(qū)高苑路發(fā)展軸線東向延伸段上,地塊總面積約86869平方米。項目用地周邊目前主要為廠房,不少已經閑置。用地內南側兩幢廠房已改造為行政服務大廳和社會救助中心,并已運營,為這片更新中的工業(yè)區(qū)帶來大量的人氣。廠區(qū)內成衣車間、食堂及員工宿舍閑置。
項目擬建設創(chuàng)業(yè)空間及相應配套商業(yè),同時對行政服務大廳和社會救助中心外立面改造,營造活力開放的創(chuàng)客社區(qū),搭建科研、技術和文化創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)平臺,推進城市片區(qū)發(fā)展。
一、現(xiàn)狀分析
工業(yè)園片區(qū)新建筑與老建筑混合交織,正處在工業(yè)區(qū)到城區(qū)全面過渡時期。目前用地功能單一、交通封閉、空間界面散亂、景觀無序,亟需通過整治,向城市多元功能、有序空間轉變,以促進片區(qū)的產業(yè)升級及城市更新。
現(xiàn)存建筑10年前建造,10年期間基本閑置,建筑主體保存良好,外立面采用白色瓷磚外飾,較少有殘缺。三棟單層廠房,南側兩棟內部已改造,另外一棟暫時為一家服裝廠使用,北側一棟兩層食堂,一棟四層員工宿舍,均閑置多年。廠區(qū)沿用之前做法圍墻與城市遮擋,南側廠房改造成行政服務大廳后三處出入口,人流車流眾多,交通不便。內部空地多數(shù)為林地。中部一處集中了幾個污水處理設備和水池,比較有工業(yè)特征,幾處為臨時搭建的非機動車棚。
二、拆改策略
通過現(xiàn)場踏勘,并對每一棟建筑及廠區(qū)環(huán)境進行詳細的考察,對結構安全、空間特征、建筑材料等要素逐項分析,得出拆改策略。對絕大多數(shù)主體建筑采用結構保留而立面改造的方式,部分建筑拆除新建;廠區(qū)外部污水處理等設備保留以改造成特色的工業(yè)主題公園;自行車棚等臨時建筑全部拆除。行政服務大廳和社會救助中心考慮到施工時仍要維持使用,確定外墻不拆,在外墻瓷磚外直接粉刷涂料和干掛飾面板。
三、功能策略
和眾多項目一樣,本項目業(yè)主提出大的功能定位——創(chuàng)業(yè)孵化園,具體功能及規(guī)模、配套功能初期是模糊的,需要我們對城市以及內部功能要求進行研究,提供給業(yè)主進行確定。
我們提出三個問題:一是創(chuàng)業(yè)孵化園需要哪些功能配套,哪些是必須園內配套,哪些是可以外部城市周邊配套?二是城市周邊配套目前有哪些,是否滿足近期需求?三是既有建筑有什么樣的功能適應性條件,適合轉化為什么功能?
最后功能確定為按山東省級示范園標準配置創(chuàng)客空間,原有食堂片區(qū)改造成餐飲中心,員工宿舍改造為商務酒店,沿街配置部分商業(yè)功能。
四、總體規(guī)劃
項目離老城區(qū)不到一公里,位于城市東西發(fā)展軸高苑路及工業(yè)園區(qū)南北發(fā)展軸思泉路交叉位置,南側水上樂園、溫泉酒店,我們判斷這個項目及周邊未來有可能成為一個新的片區(qū)中心。
規(guī)劃中,我們提出開放街區(qū)的理念,“窄路密網”,比《中共中央國務院關于進一步加強城市規(guī)劃建設管理工作的若干意見》發(fā)布早個大約半年。
街區(qū)尺度兼顧原有建筑格局,控制在大約100米乘120米的范圍,格網布置,分布行政服務中心、創(chuàng)客空間、餐飲中心、酒店、商業(yè)街、工業(yè)主題公園等混合功能,空間分合有序,營造出一個充滿人情味的、開放有活力的創(chuàng)客社區(qū)。
南區(qū)行政服務辦事功能,中區(qū)創(chuàng)客辦公功能,北區(qū)配套服務功能,中部南北向中軸串聯(lián)起服務中心、創(chuàng)客空間、主題公園、休閑廣場、餐飲中心等功能。每一處功能都有各自相對獨立的交通體系。景觀空間層次多元,涵蓋了工業(yè)主題公園、創(chuàng)業(yè)文化長廊、運動公園等,與屋頂綠化退臺組成多維多層次立體的景觀系統(tǒng),提供多種場所體驗,吸引更多的人休閑交流、文化傳播。
城市更新發(fā)展有個逐步完善的過程,規(guī)劃考慮近期建設和遠期建設的關系,預留部分土地,供片區(qū)發(fā)展到一定階段之后,根據(jù)當時的情況,再行建設。
五、創(chuàng)客中心建筑設計
創(chuàng)客中心是項目中中心建筑,定位為省級創(chuàng)業(yè)示范園標準。創(chuàng)業(yè)孵化園是以省級創(chuàng)業(yè)孵化園示范園標準設計,要求辦公空間不少于10000平方米,入住創(chuàng)業(yè)企業(yè)不少于100家。
在原有成衣車間的基礎上改擴建。成衣車間1層高,框架結構,屋頂為雙T板。建筑面積約4332平方米。創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新平臺在國內大量涌現(xiàn),我們思考創(chuàng)客是什么樣的人,需要什么樣的空間載體,什么樣的空間載體更能激發(fā)創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新熱情,促進他們的成長成功。設計中,營造了一個貫穿南北的活力軸,一個充滿豐富的共享交流的活力空間,一個提供公共服務的活力平臺,串聯(lián)起新老建筑。這個活力空間,開敞明亮,陽光從簡約的玻璃頂灑下來,綠樹下,創(chuàng)客咖啡是創(chuàng)客們分享經驗交流觀點碰撞思想火花的場所,大臺階是創(chuàng)客們產品發(fā)布、思想傳播、創(chuàng)業(yè)培訓的夢幻舞臺,屋頂露臺是創(chuàng)客們工作之余休閑談天或者室外小型冷餐會的絕佳美地,天井內院是創(chuàng)客們忙里偷閑享受一點點閑暇時光的靜謐花園。
辦公空間分為兩種類型,一種是在老建筑空間中的開敞式辦公,一種是新建筑中有隔斷的獨立辦公室。開敞辦公中根據(jù)創(chuàng)客的需要,設置單獨的電話小間、小型會議室等空間。
立面形象針對創(chuàng)業(yè)空間的特點,力求簡約時尚有格調。新老建筑形體組織高低錯落有致,穿插自然。新建筑底層局部架空,用作機動車停放。老廠房外立面原為白色瓷磚,改造中采用外刷灰色涂料,外掛穿孔鋁板的手法,簡潔明快。新建建筑采用玻璃幕墻外立面。通常,玻璃幕墻采用上懸窗做法通風,窗的開啟造成外立面的凌亂。在此項目中,我們在開窗的位置采用固定穿孔鋁板的方式,向內開下懸窗,一方面解決了開啟扇對外立面的影響,另一方面也呼應了老廠房立面。
六、商務酒店建筑設計
商務酒店原來是園區(qū)的員工宿舍,4層,共64間,縱橫墻承重磚混結構,建筑面積約2854平方米,設計目標為時尚主題型商務酒店,客房數(shù)100間以上,為創(chuàng)客社區(qū)及城市服務。設計充分利用原宿舍單廊單面房的特點,在廊道另一側加建一排客房,與原有宿舍房間共用廊道,客房數(shù)增加到115間。原宿舍南側增加酒店大堂,圍合出酒店前區(qū)的同時極大地提升了酒店的形象和空間品質。酒店與餐飲中心連通,酒店可以直接利用餐飲中心的配套,方便酒店顧客,同時提升了酒店和餐飲中心的商業(yè)價值。酒店共5層,建筑面積6966平方米。
高青創(chuàng)業(yè)孵化園設計是國內小城市城市工業(yè)區(qū)升級更新的典型。在這次改造項目實踐中,我們盡量把新的理念新的生活工作方式融入到設計中,以啟發(fā)當?shù)厝说纳钣^念的更新,激發(fā)帶動這個片區(qū)的城市活力。目前項目施工進行了大半,期望項目的落成能為高青城市片區(qū)帶來新的面貌,為高青人民提供一個喜聞樂見的活動場所,為創(chuàng)客們提供放飛他們夢想的地方。
作者單位:
上海易城工程顧問股份有限公司endprint