王同翠

【案例】林女士所買的住房樓下建有一個地下停車場。買房時，開發(fā)商說她可以一并買一個地下停車位，并贈送她一個地下儲藏室。林女士想知道，小區(qū)地下停車場和地下儲藏室歸誰所有？開發(fā)商有權(quán)出售嗎？

【點評】小區(qū)地下停車場的所有權(quán)問題是一個較為復(fù)雜的問題?！吨腥A人民共和國物權(quán)法》第七十四條第二款規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。因此，在確定地下停車場的所有權(quán)時，基本上是按照‘誰投資，誰所有”的原則。結(jié)合實際，主要有以下兩種情況：

如果建地下停車場的費用已計入了公攤，那么，地下停車場就為全體業(yè)主共同所有，由全體業(yè)主通過約定決定停車場的使用和收費方式。這種情況下開發(fā)商出售車位就是侵權(quán)行為。

如果建地下停車場的費用沒有計入公攤，那么，地下停車場的建造成本是由開發(fā)商承擔的，開發(fā)商對地下停車場擁有處分的權(quán)利。如果開發(fā)商要保留地下停車場的所有權(quán)，那么就應(yīng)該在房屋買賣合同中寫清楚，且地下停車場的使用和收費標準應(yīng)由開發(fā)商和業(yè)主協(xié)商決定。另外，開發(fā)商也可以將地下停車場分割為若干車位向業(yè)主出售，那么停車場的各個車位歸購買的業(yè)主所有，而停車場的公共部分原則上應(yīng)該歸所有購買車位的業(yè)主共有。

至于地下儲藏室，其情況與地下停車場一致。若建地下儲藏室的費用已計入公攤，開發(fā)商就無權(quán)對其進行處分，其贈送行為屬于無權(quán)處分行為。若建地下儲藏室的費用沒有計入公攤，開發(fā)商就享有該儲藏室的所有權(quán)，可以對其進行處分，包括將其贈給業(yè)主。endprint