熊穎

高土儲(chǔ)和高負(fù)債給恒大帶來(lái)高增長(zhǎng)的同時(shí)也帶來(lái)了高風(fēng)險(xiǎn)，已經(jīng)做過(guò)“老大”的恒大決定放慢步伐、穩(wěn)健發(fā)展?！扒笞儭笔呛愦?017年給自己的新標(biāo)簽

2017年9月18日，福布斯數(shù)據(jù)顯示，許家印身價(jià)增至391億美元，略高于馬化騰和馬云，再一次成為中國(guó)首富。

之所以說(shuō)“再一次”，是因?yàn)?009年11月，許家印也曾登頂首富寶座。

不過(guò)此次許家印“首富之位”還沒(méi)坐穩(wěn)，隨著尾盤恒大股價(jià)沖高回落和騰訊股價(jià)的小幅上漲，幾個(gè)小時(shí)后馬化騰以388億美元的身價(jià)再回榜首。

透過(guò)許家印兩次登頂又兩次回落的首富過(guò)山車，可以看出，恒大的商業(yè)模式并非一成不變，從低谷期的特價(jià)銷售，到擴(kuò)張期的瘋狂圈地，再到成熟期“三低一高”的模式轉(zhuǎn)型以及多元化的輕資產(chǎn)布局，“恒大模式”漸隱漸現(xiàn)。

“特價(jià)模式”讓利回血

許家印第一次和“首富”聯(lián)系在一起是2009年冬天。

2009年11月5日，恒大在香港聯(lián)交所正式上市。當(dāng)天收盤，恒大市值達(dá)到705億港元，恒大總裁許家印也憑借68%的持股將479.49億港元（約合人民幣422億人民幣）收入囊中，首次成為中國(guó)首富。

不過(guò)，這個(gè)首富之位來(lái)得有些遲，2008年許家印本有機(jī)會(huì)坐在這個(gè)位置。2007年，恒大啟動(dòng)IPO計(jì)劃，當(dāng)時(shí)業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，如果恒大在香港上市成功，許家印將有可能成為中國(guó)的新一任首富。之后反轉(zhuǎn)的劇情是，2008年3月20日，土地儲(chǔ)備量位居全國(guó)第一的恒大集團(tuán)在香港首次公開(kāi)發(fā)行股票遇冷擱淺，許家印的首富之路也因此中斷。

IPO計(jì)劃失敗后，恒大資金鏈幾近崩潰，不少業(yè)內(nèi)人士甚至直接將其與“死亡”掛鉤。不過(guò)“被收購(gòu)”“被倒閉”的恒大隨即拿出業(yè)績(jī)打臉“吃瓜群眾”，2008年恒大實(shí)現(xiàn)銷售收入118億元。

中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)秘書(shū)長(zhǎng)、搜房控股有限公司董事長(zhǎng)莫天全曾公開(kāi)表示，2008年下半年全國(guó)主要城市商品房的成交量都有40%左右的下滑。在樓市遇冷的大背景下，恒大這場(chǎng)“業(yè)績(jī)爭(zhēng)奪戰(zhàn)”打得并不容易。

為了挽救資金鏈、回籠資本，恒大地產(chǎn)開(kāi)啟“特價(jià)模式”。2008年國(guó)慶期間，恒大地產(chǎn)在全國(guó)12個(gè)核心城市的18個(gè)精品樓盤同時(shí)開(kāi)盤，并予以“八五折”特價(jià)銷售。而這一“讓利策略”讓恒大在國(guó)慶黃金周短短七天時(shí)間內(nèi)取得了50億元銷售業(yè)績(jī)，占2008年全年業(yè)績(jī)的42.37%，成為資金鏈回血的第一大功臣。

2009年3月5日，參加完全國(guó)兩會(huì)政協(xié)聯(lián)組會(huì)議的許家印在媒體圍堵時(shí)回應(yīng)恒大資金鏈問(wèn)題，“去年一季度，恒大計(jì)劃上市，但受到金融危機(jī)影響延緩了，120億～150億的融資計(jì)劃沒(méi)有實(shí)施，對(duì)企業(yè)有很大的影響，恒大因此比別的房地產(chǎn)企業(yè)多了一個(gè)寒冬?！彪S后許家印話鋒一轉(zhuǎn)，“但對(duì)于恒大來(lái)說(shuō)，最冷的寒冬已經(jīng)挺過(guò)去了?！?/p>

接下來(lái)迎接恒大的是“柳暗花明又一村”。沉寂了一年的恒大卷土重來(lái)，2009年重啟IPO。此次的上市之路，恒大走得尤為順利，截至公開(kāi)認(rèn)購(gòu)時(shí)，恒大保證金認(rèn)購(gòu)額高達(dá)38.6億元，較其招股首日超額近五倍。

一年時(shí)間，從跌入谷底到重新登頂，無(wú)論是上市還是成為首富，對(duì)恒大和許家印來(lái)說(shuō)都不是易事。

高負(fù)債下的“圈地運(yùn)動(dòng)”

恒大的關(guān)鍵詞有很多，而最讓人印象深刻、出現(xiàn)頻次最高的有兩個(gè)：一個(gè)是高土儲(chǔ)；另一個(gè)是高負(fù)債。

2006年，恒大引入美林、德意志銀行等多家國(guó)際知名投資機(jī)構(gòu)約10億美金的投資后，開(kāi)始瘋狂“圈地”。到2008年，恒大從偏安廣州一隅到全國(guó)22個(gè)城市，土儲(chǔ)面積增至4600萬(wàn)平方米，翻了8倍。而彼時(shí)，各大房企放緩拿地速度，2008年，碧桂園的土儲(chǔ)面積稍遜恒大，為4439萬(wàn)平方米；富力地產(chǎn)土儲(chǔ)面積2537萬(wàn)平方米、萬(wàn)科土儲(chǔ)面積2281萬(wàn)平方米，均約為恒大土儲(chǔ)面積的一半。

然而，2008年土儲(chǔ)面積的成倍增長(zhǎng)，于恒大而言只是開(kāi)始。

恒大在之后的“圈地運(yùn)動(dòng)”中顯得更加果敢。2010年，房企拿地基本處于停滯狀態(tài)，消耗庫(kù)存是房企間達(dá)成的無(wú)聲默契。而這個(gè)時(shí)候恒大反其道行之，大手筆買買買，成為房企中的“一股清流”。2010年，恒大土儲(chǔ)面積再次翻番達(dá)到9600萬(wàn)平方米，不但成為了全國(guó)最大的“地主”，還比土儲(chǔ)面積位居第二的綠地集團(tuán)高出一倍。

伴隨高土儲(chǔ)一同到來(lái)的還有高負(fù)債。2008年恒大負(fù)債合計(jì)199.39億元，而這一數(shù)字在2009年為499.14億元，2010年漲至830.86億元。雖然高負(fù)債在房地產(chǎn)行業(yè)已成常態(tài)，但每年負(fù)債額幾乎成倍增長(zhǎng)的房企卻僅恒大一家。

高負(fù)債一方面有利于房企抓住機(jī)會(huì)快速擴(kuò)張；另一方面也容易給企業(yè)帶來(lái)“資金鏈緊張”的沉重打擊。然而讓公眾不解的是，2008年IPO失敗后，恒大資金鏈幾近斷裂，已經(jīng)在高土儲(chǔ)上“栽了跟頭”的恒大為何還打算在同一個(gè)地方摔兩次。

恒大對(duì)“圈地”的熱情在房企中顯得有點(diǎn)特立獨(dú)行甚至一意孤行。不過(guò)時(shí)間證明恒大的眼光確實(shí)獨(dú)到，隨后各大房企加入圈地?zé)岢薄ⅰ暗赝酢鳖l現(xiàn)，而恒大卻早已憑借先發(fā)優(yōu)勢(shì)低成本購(gòu)入大量土儲(chǔ)。

易觀智庫(kù)房企中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴《中國(guó)新聞周刊》，“土地儲(chǔ)備是衡量上市房企的一個(gè)重要指標(biāo)。所謂“巧婦難為無(wú)米之炊”，土地是最基本的投資生產(chǎn)要素”，而這一道理，恒大2006年就已經(jīng)參透，是最早一批具有土儲(chǔ)意識(shí)的房企 。

俗話說(shuō)，“舍不得孩子，套不到狼。”2017年6月30日，恒大土儲(chǔ)面積達(dá)到2.76億平方米，且今年上半年新增土儲(chǔ)就超過(guò)6000萬(wàn)平方米，遙遙領(lǐng)先其他房企；此外，恒大負(fù)債合計(jì)13248億元，幾乎相當(dāng)于同行萬(wàn)科和碧桂園上半年的負(fù)債總和。

在高土儲(chǔ)和高負(fù)債的策略下，地產(chǎn)行業(yè)起步較晚的恒大一路狂奔。2016年，恒大土地儲(chǔ)備、銷售金額、資產(chǎn)規(guī)模、營(yíng)收規(guī)模均超萬(wàn)科，最終成為龍頭老大。今年以來(lái)，恒大股價(jià)更是持續(xù)走高，7月27日許家印資產(chǎn)凈值超過(guò)萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林，成為國(guó)內(nèi)地產(chǎn)首富；9月18日，恒大股票漲至27.75港元，再創(chuàng)歷史新高，許家印也因此成為中國(guó)首富。

向低負(fù)債輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型

高土儲(chǔ)和高負(fù)債給恒大帶來(lái)高增長(zhǎng)的同時(shí)也帶來(lái)了高風(fēng)險(xiǎn)，已經(jīng)做過(guò)“老大”的恒大決定放慢步伐、穩(wěn)健發(fā)展?！扒笞儭笔呛愦?017年給自己的新標(biāo)簽。

2017年8月28日，恒大在中報(bào)里提到三個(gè)轉(zhuǎn)變：一是從“規(guī)模型”發(fā)展戰(zhàn)略向“規(guī)模+效應(yīng)型”發(fā)展戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變；二要從高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)、低成本的“三高一低”向低負(fù)債、低杠桿、低成本、高周轉(zhuǎn)的“三低一高”發(fā)展模式轉(zhuǎn)變；三是完成“房地產(chǎn)業(yè)”向“房地產(chǎn)+服務(wù)業(yè)”轉(zhuǎn)變。

三大轉(zhuǎn)變，并不是恒大的隨心起意，一直都在“等風(fēng)來(lái)”的恒大終于迎來(lái)了自己轉(zhuǎn)型的時(shí)機(jī)。

2017年上半年，恒大合約銷售達(dá)人民幣2240.9億元，合約銷售建筑面積為2475.1萬(wàn)平方米；同時(shí)，恒大實(shí)現(xiàn)收入1879.8億元，較去年同期上升114.8%，實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)231.3億元，較去年同期上漲224.4%，股東應(yīng)占利潤(rùn)188.3億元，較去年同期上漲832.2%。亮眼的業(yè)績(jī)?yōu)楹愦蟮膽?zhàn)略轉(zhuǎn)型做足了準(zhǔn)備工作。

從“三高一低”向“三低一高”的轉(zhuǎn)變是恒大最為重視，也最下功夫的一個(gè)。2017年上半年，恒大提前完成了共計(jì)1129.4億元的永續(xù)債贖回工作，既是恒大降低負(fù)債的決心，也是其轉(zhuǎn)變邁出的第一步。

接下來(lái)恒大要走的“第二步”“第三步”還有很多，就像負(fù)債不是一天堆積而成的，恒大的“減負(fù)”工作也只能循序漸進(jìn)。為此，恒大準(zhǔn)備在2017年7月至2020年6月，將土儲(chǔ)總量控制在每年負(fù)增長(zhǎng)5%～10%；力爭(zhēng)在2020年6月30日將負(fù)債率將至70%左右。

如果說(shuō)“三低一高”模式對(duì)負(fù)債率提出的要求僅僅停留在一個(gè)模棱兩可的數(shù)字上，那從“規(guī)模型”發(fā)展戰(zhàn)略向“規(guī)模+效應(yīng)型”發(fā)展戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)變，就為降低負(fù)債指明了具體的操作方向：一方面，適度降低土儲(chǔ)規(guī)模以減少土地款支出，以審慎、務(wù)實(shí)的策略在必要地區(qū)補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備；另一方面，通過(guò)收購(gòu)兼并、合作開(kāi)發(fā)等項(xiàng)目獲取方式為下階段拓展項(xiàng)目。

不過(guò)恒大要想在2020年實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)并不是其在中報(bào)里規(guī)劃的那么簡(jiǎn)單。伴隨房企股價(jià)高漲的，還有對(duì)房地產(chǎn)前景的不看好，恒大未來(lái)將要面對(duì)的絕不僅僅只有“高負(fù)債”和“高土儲(chǔ)”這兩大包袱。

恒大的轉(zhuǎn)型不僅僅停留于房地產(chǎn)，還意味著更多元化的發(fā)展，而多元化的目的是為了幫助恒大實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)。不光是恒大，越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)走上了多元化的發(fā)展道路，比如萬(wàn)達(dá)的“去地產(chǎn)”模式、地產(chǎn)+金融、地產(chǎn)+旅游的多重組合方式。

恒大的“房地產(chǎn)+服務(wù)業(yè)”，加的也是多元化。恒大在其2017年中報(bào)提到，2016年集團(tuán)完成了以地產(chǎn)為基礎(chǔ)、金融、健康為兩翼、文化旅游為龍頭的多元化產(chǎn)業(yè)布局，完成了由“房地產(chǎn)業(yè)”向“房地產(chǎn)+服務(wù)業(yè)”的轉(zhuǎn)型。

不過(guò)恒大的多元化究竟能給恒大帶來(lái)多少收益仍是一個(gè)未知數(shù)。至少以目前的現(xiàn)狀來(lái)看，恒大冰泉18億元出售、恒大文化從新三板摘牌，恒大淘寶掛牌新三板以來(lái)4年半虧損超30億元，恒大想要通過(guò)多元化來(lái)實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)可能并不樂(lè)觀。