何婧瑩

[摘要]隨著時(shí)代的發(fā)展與社會(huì)的進(jìn)步，城市化進(jìn)程不斷加快，人們對(duì)于住房的需求日益旺盛。在這種背景下，不論是開(kāi)發(fā)商的過(guò)度壟斷還是市場(chǎng)監(jiān)管的缺失，都導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)供需矛盾沖突加劇，房?jī)r(jià)過(guò)高妨害了房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常發(fā)展。論文結(jié)合筆者研究，從房產(chǎn)稅改革對(duì)房?jī)r(jià)的主要影響分析入手，探討了完善房產(chǎn)改革的具體策略。

[關(guān)鍵詞]房產(chǎn)稅改革；房?jī)r(jià)；影響；稅制完善

社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展推動(dòng)了城市化進(jìn)程的不斷加快，在這樣的背景下房地產(chǎn)建設(shè)日趨繁榮，如何有效調(diào)控房?jī)r(jià)，保障房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康、穩(wěn)定發(fā)展成為人們必須思考的問(wèn)題。房產(chǎn)稅改革作為政府推行的調(diào)控房?jī)r(jià)的重要手段，不論是從長(zhǎng)期還是短期來(lái)說(shuō)都是十分有效的。在實(shí)踐過(guò)程中，我們必須認(rèn)真分析，找到有效的措施進(jìn)一步完善稅制，才能進(jìn)一步確保房產(chǎn)稅改革對(duì)房?jī)r(jià)的有利影響，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康與穩(wěn)定。

1、房產(chǎn)稅改革對(duì)房?jī)r(jià)的主要影響分析

1.1從長(zhǎng)短期來(lái)看房產(chǎn)稅改革對(duì)房?jī)r(jià)的影響

從短期來(lái)說(shuō)，征收房產(chǎn)稅對(duì)于有剛性需求的消費(fèi)者來(lái)說(shuō)影響不大，但是因?yàn)檎鞫惡笸顿Y者投資的成本提升，因而投資性的需求將會(huì)減少，這樣就能夠?qū)σ宦飞蠐P(yáng)的房?jī)r(jià)有一定的抑制作用。但是從男—方面來(lái)講，因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)的周期較長(zhǎng)，因而短期影響并不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)供需關(guān)系有較大的影響。

如果從長(zhǎng)期來(lái)看的話，因?yàn)榈诙追砍杀镜奶嵘?，部分消費(fèi)者自然會(huì)降低購(gòu)買的欲望，一部分多房擁有者會(huì)出售手下多余的房屋。市場(chǎng)上房屋供應(yīng)的數(shù)量就增加了，但是租房?jī)r(jià)格則會(huì)上漲，租房供需矛盾又會(huì)顯現(xiàn)。因而從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，房產(chǎn)稅改革對(duì)房?jī)r(jià)的抑制效果不明顯。

1.2房產(chǎn)稅改革對(duì)房?jī)r(jià)的影響是間接的

實(shí)踐證明，房產(chǎn)稅改革對(duì)于房?jī)r(jià)的調(diào)控是有效果的，但是這種效果卻不是直接的，以較為間接的方式影響房?jī)r(jià)。以上海為例，上海2011年開(kāi)始進(jìn)行房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革，隨后其平均房?jī)r(jià)與往年相比下降了754/m2左右，但是出現(xiàn)的這種影響我們很難直接、果斷的說(shuō)就是房產(chǎn)稅改革所影響的。這種間接的影響體現(xiàn)在方方面面，它不直接地作用在房?jī)r(jià)上，但是最終會(huì)以其他形式呈現(xiàn)、反應(yīng)出來(lái)，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定，對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行一定程度的調(diào)控。

2、完善房產(chǎn)改革的具體策略

2.1適度擴(kuò)大征稅范圍

要想進(jìn)一步完善房產(chǎn)稅改革，擴(kuò)大其對(duì)房?jī)r(jià)調(diào)控的影響，就必須適度擴(kuò)大征稅的范圍。在對(duì)自有住宅進(jìn)行征稅時(shí)，征稅對(duì)象除了新購(gòu)置的增量房以及高檔的商品房以外，還應(yīng)該對(duì)已存有的普通商品房和存量房進(jìn)行征收。這樣一來(lái)，房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控效果就會(huì)十分顯著，避免了住宅投機(jī)行為的發(fā)生，更能夠體現(xiàn)稅收的公平。另一方面，要結(jié)合實(shí)際情況，有針對(duì)性地將征稅范圍擴(kuò)大到行政區(qū)內(nèi)，不論是農(nóng)業(yè)房、商業(yè)房還是工業(yè)房都可以適度征稅。需要注意的時(shí)，在對(duì)此類對(duì)象進(jìn)行征稅時(shí)，必須考慮實(shí)際的經(jīng)濟(jì)情況，保證地區(qū)間征稅的合理性。

2.2科學(xué)設(shè)置相應(yīng)的稅率

實(shí)踐證明，在各個(gè)試點(diǎn)區(qū)推行的房產(chǎn)稅改革方案設(shè)置的稅率雖然具有針對(duì)性，但是稅率較低，效果不甚明顯。為此，筆者認(rèn)為在完善房產(chǎn)稅改革時(shí)可以結(jié)合各地的實(shí)際情況適當(dāng)?shù)卣{(diào)整稅率。首先，中央確定基準(zhǔn)稅率后按照標(biāo)準(zhǔn)將稅率進(jìn)行不同層次的劃分，然后各地方在綜合房產(chǎn)位置、用途和性質(zhì)后選擇相應(yīng)的稅率層次，確保稅率的合理性與靈活性。其次，在征稅時(shí)要適當(dāng)照顧到困難群體，降低首套普通住宅的征收稅率，第二套普通商品房及高檔住宅則按照要求施行累進(jìn)稅率。

2.3完善房產(chǎn)評(píng)估體制

第一，要建立專門的房產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，對(duì)該機(jī)構(gòu)的資質(zhì)進(jìn)行嚴(yán)格的審批，保證房產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)可以真正為房產(chǎn)稅改革服務(wù)。第二，有效培養(yǎng)人才，為房產(chǎn)評(píng)估工作服務(wù)。人才培養(yǎng)可以從兩方面著手，既可以對(duì)現(xiàn)有工作人員進(jìn)行培訓(xùn)，也可以從校園中選拔相應(yīng)人才。人才培養(yǎng)與選拔后需要對(duì)其加強(qiáng)管理，確保其能夠真正發(fā)揮作用，履行職責(zé)。第三，評(píng)估方法必須科學(xué)、恰當(dāng)。這就要求政府機(jī)構(gòu)能夠引進(jìn)先進(jìn)的技術(shù)，借助評(píng)估軟件程序等進(jìn)行科學(xué)浮估，進(jìn)一步優(yōu)化評(píng)估的流程，保證評(píng)估的權(quán)威性。最后，以完善的法律作為輔助，對(duì)各種評(píng)估行為進(jìn)行約束，避免出現(xiàn)違法浮估行為。

2.4健全房產(chǎn)登記制度

要進(jìn)一步健全房產(chǎn)登記制度，擴(kuò)大登記范圍，保證登記的全面性。這就要求我們的房產(chǎn)登記能夠覆蓋城鄉(xiāng)、覆蓋有產(chǎn)權(quán)房和無(wú)產(chǎn)權(quán)房，并實(shí)現(xiàn)登記信息的全面與準(zhǔn)確。健全房產(chǎn)登記制度還要做到各部門的聯(lián)合協(xié)作，充分發(fā)揮各級(jí)政府和部門的作用，實(shí)現(xiàn)房管部門、稅務(wù)部門等部門通力合作，推動(dòng)房產(chǎn)稅改革的發(fā)展與完善。

2.5加大房產(chǎn)稅監(jiān)管力度

只有強(qiáng)大、完善的監(jiān)管制度與措施才能進(jìn)一步推動(dòng)房產(chǎn)稅改革，實(shí)現(xiàn)其對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控。而要想加大房產(chǎn)稅監(jiān)管，就應(yīng)該從以下兩個(gè)方面入手：首先，將房產(chǎn)稅評(píng)估體系公開(kāi)到網(wǎng)站上，這樣一來(lái)群眾就可以憑借此機(jī)制對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，以便及時(shí)掌握房產(chǎn)價(jià)值，如果對(duì)房產(chǎn)價(jià)值有疑問(wèn)的話還可以上訴。其次，對(duì)房產(chǎn)稅征繳后的使用情況進(jìn)行監(jiān)督與評(píng)議，相關(guān)部門要及時(shí)公開(kāi)稅收支出，以便群眾對(duì)其進(jìn)行監(jiān)督。與此同時(shí)，要規(guī)定房產(chǎn)稅收入的使用途徑，強(qiáng)制要求其必須用在保障性住房建設(shè)之中，一旦發(fā)現(xiàn)不符合規(guī)定就進(jìn)行投訴。實(shí)踐證明，這種方式可以加大對(duì)房產(chǎn)稅征收的監(jiān)管力度，保證房產(chǎn)稅改革的進(jìn)一步完善與發(fā)展，從而提高其調(diào)控房?jī)r(jià)的影響力，保障我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)健發(fā)展。

結(jié)語(yǔ)：

綜上所述，城市化的發(fā)展離不開(kāi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的支持，房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定與人們的生活息息相關(guān)。也正是因?yàn)槿绱?，如何調(diào)控房?jī)r(jià)，保障我國(guó)消費(fèi)者的合法權(quán)益成為人們必須思考的問(wèn)題。在調(diào)控房?jī)r(jià)，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)方面房產(chǎn)稅改革能夠發(fā)揮巨大的作用，在后續(xù)的推廣中，必須放眼于征稅范圍、稅率、房產(chǎn)評(píng)估以及房產(chǎn)登記等領(lǐng)域，從而進(jìn)一步發(fā)揮房產(chǎn)稅改革的作用，確保我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的健康、穩(wěn)定發(fā)展。