吳育云

房地產(chǎn)行業(yè)屬于資本密集型的行業(yè)，具有前期資金投入大、資金周轉(zhuǎn)要求高等特征，需要足夠多的資金進(jìn)行周轉(zhuǎn)，僅僅依賴地產(chǎn)企業(yè)自身的資金儲備，是無法滿足投資和發(fā)展需求的，因此需要進(jìn)行適度融資，合理利用自己杠桿。當(dāng)今，房地產(chǎn)企業(yè)的融資規(guī)模在不斷擴(kuò)大，其融資的主要方式為銀行信貸、信托融資，股票融資債券融資的方式相對來說還是比較少的。

一、房地產(chǎn)企業(yè)融資中存在的問題

（一）金融環(huán)境的制約

其一，國家政策在近期加嚴(yán)。商業(yè)銀行、信托公司是房地產(chǎn)企業(yè)融資的最主要合作伙伴?！蛾P(guān)于規(guī)范銀信類業(yè)務(wù)的通知》的出臺，明確嚴(yán)禁銀行、信托違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，加強相關(guān)融資的前端管控與審核。另外，銀行在給房地產(chǎn)企業(yè)做信貸融資前，要對企業(yè)進(jìn)行審批，就是要求企業(yè)符合相關(guān)國家標(biāo)準(zhǔn)的要求，且審批的周期很長，不利于企業(yè)資金的周轉(zhuǎn)。近年來，由于新的金融法律條文的出臺，房地產(chǎn)的債券及信托融資越來越嚴(yán)格，有的房地產(chǎn)企業(yè)因為某項不符合要求，就失去融資的資格。其二，金融市場的約束。我國金融市場在高速發(fā)展，但是相關(guān)金融政策卻沒有跟上發(fā)展的步伐，很多金融產(chǎn)品沒有健全的信用保障制度，市場對新型的金融模式缺乏有效的監(jiān)督管理，阻礙了金融產(chǎn)品在市場中的運用，也就制約了房地產(chǎn)企業(yè)融資的途徑。

（二）企業(yè)缺乏完備的財務(wù)制度

當(dāng)今，我國很多的房地產(chǎn)企業(yè)在企業(yè)規(guī)模上還不夠大，對比一些較大的房地產(chǎn)企業(yè)而言，中小型的房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)制度上，就不會很完善，比如財務(wù)部足夠時間及能力去編制企業(yè)的融資。此外，一些房地產(chǎn)企業(yè)為達(dá)到籌集資金的目的，盲目擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模，反而使得企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債增加，負(fù)債經(jīng)營后就需要不斷補償債務(wù)，償清后繼續(xù)舉債，這樣的惡性循環(huán)使得企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險不斷增加，也不會形成資產(chǎn)的增值，企業(yè)發(fā)展也就裹足不前了。一些房地產(chǎn)企業(yè)的融資預(yù)算采取的步驟仍為：上級提出任務(wù)、財務(wù)部進(jìn)行核算、向銀行申請貸款，企業(yè)缺乏縱觀全局的掌控技術(shù)人員，采取的還是粗放式的制度，組織領(lǐng)導(dǎo)水平還不夠先進(jìn)科學(xué)。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)籌集資金能力低

房地產(chǎn)企業(yè)所投資的每個項目都有其風(fēng)險程度，因此，企業(yè)的盈虧情況與其自身資金儲備量息息相關(guān)，一般都會核算控制好自有資金。當(dāng)前，很多房地產(chǎn)企業(yè)在自有資金的投入上，其百分比不超過總資金的25%，這當(dāng)中還有很大一部分是商品房預(yù)售的銷售金額。自有資金的不足很大程度上會影響到銀行放貸，這樣房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈很容易產(chǎn)生斷裂。此外，自有資金籌集不足，負(fù)債率上升，那么企業(yè)經(jīng)營業(yè)存在很大的風(fēng)險。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道窄

當(dāng)今世界各地，針對房地產(chǎn)的融資渠道紛繁復(fù)雜，但中國政府對這些渠道的監(jiān)管很嚴(yán)格，尤其是海外的投資審核監(jiān)管更是難上加難，海外對地產(chǎn)投資不僅門檻高、對金額也有限制。一些融資需要通過股權(quán)實現(xiàn)，但是國內(nèi)很多中小型的房地產(chǎn)企業(yè)，還不具備上市的資金規(guī)模，因此融資情況很受限制。當(dāng)前，企業(yè)一般有兩種方式實現(xiàn)融資，第一就是銀行信貸，前文已經(jīng)提過，銀行門檻高，一般地產(chǎn)企業(yè)很難得到融資；第二就是民間借貸的方式，但其最大的缺點就是利息過高，這大大增加了企業(yè)的負(fù)債率，影響其資金周轉(zhuǎn)，融資的效果也很差。

（五）資產(chǎn)負(fù)債比率大

眾所周知，房地產(chǎn)的開發(fā)工程量大，項目周期長，所需的資金也十分可觀，企業(yè)如果僅僅靠自有資金周轉(zhuǎn)，就沒有發(fā)展的可能。房地產(chǎn)企業(yè)要保持自身在競爭中不倒，就不得不采取融資借貸的方式，很多時候只有民間借貸，這樣就會產(chǎn)生很高的資產(chǎn)負(fù)債率，融資成本就增加了，企業(yè)發(fā)展中的風(fēng)險也大大增加。

二、房地產(chǎn)企業(yè)的融資策略

（一）積極引進(jìn)外商投資

國外資本目前在我國房企投資比例不到1%，這種狀況已經(jīng)維持了較長時間，因為房產(chǎn)是我國支柱產(chǎn)業(yè)之一，而且這個行業(yè)有著較大的波動性，對于資金方面國家有著嚴(yán)格的管控，而國外資金不能很好提供支撐，因此引進(jìn)外資并不是很容易的事情。另一方面，外資作為拓寬融資渠道的有效方式，未來的增長潛力非常大，這就需要國家在未來發(fā)展中，進(jìn)一步完善房產(chǎn)行業(yè)的資金運作，在不斷的發(fā)展中，及時讓政策適應(yīng)市場的需求，讓房產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展逐步的穩(wěn)定成熟，如果房產(chǎn)具有良好的前景，就會吸引越來越多的外資加大相關(guān)的投資，房產(chǎn)行業(yè)也會由此煥發(fā)出新的生命力。另外，房產(chǎn)企業(yè)除了讓外國資本直接投資外，利用外商間接投資也是不錯的方式，企業(yè)也可以積極的想辦法來獲得國外資本的關(guān)注。

（二）財務(wù)制度的完善

財務(wù)管理信息是投資人了解企業(yè)的主要方式之一，因此讓財務(wù)信息更加可靠、真實，就能夠給投資方建立可靠的企業(yè)形象，讓投資人對企業(yè)能夠有更全面的了解，這就需要企業(yè)需要不斷提高財務(wù)人員的業(yè)務(wù)水平和能力，培養(yǎng)財務(wù)人員負(fù)責(zé)及守信的意識。另一方面，企業(yè)需要積極維護(hù)自身的形象，不留有不良的信用記錄，把自身的發(fā)展情況和獲得的知識技術(shù)產(chǎn)權(quán)等信息及時介紹給銀行等信貸機(jī)構(gòu)，建立誠信經(jīng)營的印象，這樣銀行等機(jī)構(gòu)就可以更方便的了解企業(yè)，同時也為逐步拓寬自身融資渠道建立了很好的條件。

（三）做好預(yù)算工作

在進(jìn)行融資活動前，企業(yè)應(yīng)該先要進(jìn)行合理的規(guī)劃，規(guī)劃應(yīng)該符合企業(yè)發(fā)展的總體戰(zhàn)略目標(biāo)，全方位進(jìn)行相關(guān)的研究和商討，讓所確定的融資目標(biāo)盡量貼近于企業(yè)當(dāng)前的客觀實際。規(guī)劃的首要條件就是確定相關(guān)的預(yù)算。不能夠單獨有財務(wù)人員關(guān)起門來確定，也不是幾個人之間簡簡單單核算就能確定的，這個還是需要每個相關(guān)部門之間充分溝通及協(xié)調(diào)來進(jìn)行，各個團(tuán)隊及部門通力合作才能進(jìn)行，應(yīng)當(dāng)安排主要負(fù)責(zé)人對預(yù)算工作進(jìn)行組織和協(xié)調(diào)，和每個部門的業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人充分溝通，這樣才能讓各個成員對于這項工作的作用更加重視，讓最終的預(yù)算和實際情況不會出現(xiàn)太大偏差，資金的利用率得到顯著提升。

（四）擴(kuò)充自有資金

資產(chǎn)負(fù)債率維持在合理區(qū)間，可以讓財務(wù)的杠桿效應(yīng)得到更好發(fā)揮，通常認(rèn)為會給企業(yè)的不斷發(fā)展提供更強的動力，不過，當(dāng)資產(chǎn)負(fù)債率超過限度時，企業(yè)所面臨的財務(wù)風(fēng)險也是非常大的，可以說給企業(yè)的發(fā)展甚至生存都帶來了一定的隱患。所以，特別是房產(chǎn)企業(yè)需要重視自由資金的來源，使得不斷的發(fā)展及擴(kuò)大，這才是企業(yè)發(fā)展良性循環(huán)的保障，大中型企業(yè)可以使用多種方式來平衡資產(chǎn)負(fù)債率高的壓力，比如引入新股東、原始股東進(jìn)行增股等方式。

（五）建立多元化融資渠道

確定了企業(yè)的資金預(yù)算后，就需要選擇適合的融資方式，就要進(jìn)一步拓寬企業(yè)的融資渠道，不依賴于銀行貸款的方式，不斷降低企業(yè)融資的風(fēng)險。房產(chǎn)企業(yè)需積極跟進(jìn)國家政策的向?qū)Вo緊把握國家所鼓勵的融資渠道，國家目前對于資本市場大力提倡，縮小間接的銀行融資的渠道。比如民間貸款、股權(quán)融資、上市、和大企業(yè)的合作、增加自由資金及同等企業(yè)聯(lián)營的方式等。一方面這些渠道可以有效拓寬企業(yè)資金的來源，同時也分散了企業(yè)融資所引起的潛在風(fēng)險，讓企業(yè)風(fēng)險降低。另一方面，也給民間閑散資金有了合適的投資渠道，使得金融市場的進(jìn)一步發(fā)展提供源源不斷的動力。

（六）提高業(yè)務(wù)人員的綜合素質(zhì)

房產(chǎn)企業(yè)有著復(fù)雜的財務(wù)人員構(gòu)成，有著較高的人員流動性，而員工的工作質(zhì)量好壞直接關(guān)系到企業(yè)目標(biāo)是否能夠很好的實現(xiàn)，因此對于員工的待遇福利等需采用合理的方式來進(jìn)行保障，特別是對于企業(yè)的核心骨干人員需制定特別的鼓勵計劃，激勵他們給企業(yè)融資管理建言獻(xiàn)策。此外建立規(guī)范合理的財務(wù)人員崗位職責(zé)也非常有必要，讓員工能夠敬崗愛業(yè)，把有關(guān)的業(yè)務(wù)人員的獎金、崗資進(jìn)行結(jié)合，鼓勵員工不斷學(xué)習(xí)探索新的業(yè)務(wù)知識。

三、結(jié)語

本文筆者根據(jù)自身多年行業(yè)工作經(jīng)驗，總結(jié)了幾點房地產(chǎn)企業(yè)融資存在的幾點問題，并提出了幾點建設(shè)性的建議。望從事相類似工作同行對此有所收獲與啟發(fā)。（作者單位為海南碧桂園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）