胡彬彬

【摘要】土地儲(chǔ)備制度是我國(guó)對(duì)于土地管理制度的改革和創(chuàng)新，雖然經(jīng)歷長(zhǎng)時(shí)間的發(fā)展，但不管在理論上還是實(shí)踐上都存在有一些不足，需要進(jìn)一步的完善，使得土地儲(chǔ)備制度跟上我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】土地儲(chǔ)備；成本管控效能；問(wèn)題；措施

1、影響土地儲(chǔ)備成本管控效能的主要原因

1.1土地儲(chǔ)備成本標(biāo)準(zhǔn)定義沒(méi)有統(tǒng)一

由財(cái)政部、國(guó)土資源部聯(lián)合出臺(tái)的《土地儲(chǔ)備資金財(cái)務(wù)管理暫行辦法》明確指出，對(duì)于土地儲(chǔ)備過(guò)程中所發(fā)生的費(fèi)用是否能夠直接列入土地儲(chǔ)備成本項(xiàng)下的問(wèn)題，可由地方財(cái)政部門依據(jù)具體情況酌情而定。但現(xiàn)實(shí)中，由于地區(qū)與地區(qū)之間的客觀差異性，使得各地對(duì)土地儲(chǔ)備成本的定義和內(nèi)涵認(rèn)知不一，且相當(dāng)模糊化和邊界化，到底何種費(fèi)用才能列入土地儲(chǔ)備成本，目前尚無(wú)明文規(guī)定，實(shí)踐操作中的彈性頗大。

1.2土地儲(chǔ)備及補(bǔ)償定價(jià)機(jī)制不健全

自全面實(shí)行土地資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)制度以來(lái)，各地方政府相繼出臺(tái)了相關(guān)指導(dǎo)性文件，明確了集體土地征收和國(guó)有土地上房屋的征收、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)及基本原則，但對(duì)于國(guó)有宗地收購(gòu)項(xiàng)目，則只是原則性地規(guī)定了“根據(jù)評(píng)估協(xié)商確定”，故而為收儲(chǔ)雙方留下了較大議價(jià)空間，導(dǎo)致同一區(qū)域內(nèi)的同類項(xiàng)目之間的價(jià)格、成本存在較大差異。

1.3土地儲(chǔ)備財(cái)務(wù)（融資）成本居高不下

土地儲(chǔ)備過(guò)程既是土地流轉(zhuǎn)的過(guò)程，又是資金循環(huán)的過(guò)程，所以，土地儲(chǔ)備的啟動(dòng)和運(yùn)行均需大量資金。但目前各金融機(jī)構(gòu)正逐步收緊信貸政策，由此使其在土地交易定價(jià)環(huán)節(jié)就擁有了所謂“話語(yǔ)權(quán)”；再加上各金融機(jī)構(gòu)信息公開(kāi)程度的參差不齊，競(jìng)爭(zhēng)的不充分，導(dǎo)致土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)長(zhǎng)期處于被動(dòng)地位，議價(jià)能力逐年下降，融資成本也隨之逐年提高。

2、提高土地儲(chǔ)備成本管控效能的工作思路

2.1進(jìn)一步細(xì)化土地儲(chǔ)備成本分類，明晰土地儲(chǔ)備成本影響因素

通過(guò)對(duì)土地儲(chǔ)備成本重新分類，將原來(lái)的土地開(kāi)發(fā)成本分為：土地征用成本、土地拆遷成本、土地動(dòng)遷成本、“三通一平”成本、安置建設(shè)成本、市政配套成本、公建項(xiàng)目成本、貸款利息、工作經(jīng)費(fèi)等其他等費(fèi)用，重新分為關(guān)于資金的成本、關(guān)于地的成本、關(guān)于人的成本，使影響成本因素明晰確切，便于制定相關(guān)資金、土地及人員的管控措施。

2.2樹立資金入口與出口互聯(lián)的資金管理理念，優(yōu)化土地項(xiàng)目資金結(jié)構(gòu)

樹立資金入口與出口互聯(lián)的資金管理理念。通過(guò)實(shí)現(xiàn)資金融入與投放的相互聯(lián)動(dòng)，根據(jù)土地儲(chǔ)備資金需求確定融資規(guī)模，同時(shí)也創(chuàng)新了融資渠道，降低了融資成本費(fèi)用。實(shí)現(xiàn)資金入口與出口的互聯(lián)的渠道及思路為：①加強(qiáng)與金融機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)合作與創(chuàng)新，探索并設(shè)計(jì)以土地儲(chǔ)備現(xiàn)金流作為標(biāo)的，以拆遷單位、人員為銷售對(duì)象的，產(chǎn)品收益將隨土地價(jià)值浮動(dòng)的可銷售金融產(chǎn)品。②土地儲(chǔ)備中心投資成立專業(yè)化的投資理財(cái)中心，專門負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)以儲(chǔ)備土地為標(biāo)的資產(chǎn)證券化、土地開(kāi)發(fā)信托等金融產(chǎn)品。以上兩種思路均可創(chuàng)新性實(shí)現(xiàn)：土地儲(chǔ)備中心土地儲(chǔ)備成本的提前回籠，為土地儲(chǔ)備中心提供了穩(wěn)定的、低廉的資金來(lái)源，同時(shí)也將土地收益的不確定性轉(zhuǎn)嫁于投資者，有效控制了土地儲(chǔ)備中心的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；前土地使用權(quán)所有者也可享受土地增值帶來(lái)的財(cái)富增長(zhǎng)，極大刺激了拆遷主體購(gòu)買該類金融產(chǎn)品的積極性。

成立土地儲(chǔ)備基金，改善土地儲(chǔ)備中心財(cái)務(wù)狀況。由于土地儲(chǔ)備資金需求規(guī)模巨大、資金期限長(zhǎng)，而傳統(tǒng)的銀行信貸融資期限短、融資成本高、融資額度緊張等，難以滿足土地儲(chǔ)備的資金需求。充足的財(cái)務(wù)資金能夠確保土地儲(chǔ)備工作的順利開(kāi)展，保證土地購(gòu)置、土地的開(kāi)發(fā)、土地的轉(zhuǎn)讓等環(huán)節(jié)的工作質(zhì)量，有效提高土地儲(chǔ)備中心的風(fēng)險(xiǎn)抵御能力。因此，土地儲(chǔ)備中心應(yīng)利用歷年積累的土地收益，成立土地儲(chǔ)備基金。土地儲(chǔ)備基金將由土地儲(chǔ)備中心統(tǒng)一運(yùn)作，滾動(dòng)用于土地儲(chǔ)備工作。土地儲(chǔ)備基金將有效提高土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)自有資金比例，強(qiáng)化其風(fēng)險(xiǎn)抵御能力，同時(shí)也減輕了對(duì)銀行信貸的依賴，有效降低了土地儲(chǔ)備利息成本。

2.3樹立土地供需互聯(lián)、執(zhí)法互聯(lián)的成本管理理念，加強(qiáng)土地儲(chǔ)備成本控制

樹立土地供需互聯(lián)、執(zhí)法互聯(lián)的成本控制理念。根據(jù)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要，結(jié)合實(shí)際招商引資及土地招、拍、掛情況，制訂科學(xué)、合理的土地的收儲(chǔ)計(jì)劃和出讓計(jì)劃，即需要多少地征收多少地。首先，供需互聯(lián)的理念，能夠有效避免土地閑置而產(chǎn)生的看管、垃圾清運(yùn)等費(fèi)用、因過(guò)度儲(chǔ)備土地而產(chǎn)生的融資成本。其次，土地儲(chǔ)備供需互聯(lián)，也有效避免了因大量土地囤積而造成的土地資源浪費(fèi)，確保土地價(jià)值規(guī)律的正常發(fā)揮，有效優(yōu)化了土地資源的配置。執(zhí)法互聯(lián)理念，則要求對(duì)收儲(chǔ)成本構(gòu)成要素進(jìn)行重新分類，明確各部門對(duì)發(fā)生在本部門儲(chǔ)備成本的監(jiān)督管理責(zé)任，從而敦促各執(zhí)行部門制定切實(shí)、可行的成本管控措施。采取靈活的收購(gòu)儲(chǔ)備方式，減少儲(chǔ)備資金占用。根據(jù)土地儲(chǔ)備中心資金狀況，靈活選擇多樣化的收購(gòu)、儲(chǔ)備、轉(zhuǎn)讓模式：資金較寬裕情況下，可采取熟地招標(biāo)、拍賣出讓；資金緊張時(shí)，可與有意向的開(kāi)發(fā)商合作進(jìn)行一級(jí)土地開(kāi)發(fā)，同時(shí)給予對(duì)方一定的優(yōu)惠政策，或者適當(dāng)情況下實(shí)行生地招標(biāo)、拍賣，從而減少土地儲(chǔ)備資金投放，轉(zhuǎn)移部分風(fēng)險(xiǎn)。另外，可將儲(chǔ)備期間的土地臨時(shí)出讓，如出租給綠化公司種植林木、作臨時(shí)停車場(chǎng)、堆場(chǎng)等，實(shí)現(xiàn)以地養(yǎng)地，降低土地儲(chǔ)備成本。

2.4構(gòu)建覆蓋全員、全過(guò)程的土地成本控制激勵(lì)約束機(jī)制

構(gòu)建覆蓋全員、全過(guò)程的現(xiàn)代成本控制激勵(lì)體系?！叭俊睆?qiáng)調(diào)的是對(duì)全部費(fèi)用加以控制，“全員”強(qiáng)調(diào)的是領(lǐng)導(dǎo)、管理者和工程技術(shù)人員的全部員工參與，樹立和提高成本控制意識(shí)，“全過(guò)程”是指對(duì)成本控制的各個(gè)階段都進(jìn)行成本控制。全面、公正、透明、合理的成本控制激勵(lì)機(jī)制能夠有效調(diào)動(dòng)各單位和部門的積極性，主動(dòng)實(shí)施成本控制措施。政府可以通過(guò)簽訂激勵(lì)合同的方式，實(shí)現(xiàn)激勵(lì)與約束。成本激勵(lì)合同是機(jī)會(huì)和風(fēng)險(xiǎn)的結(jié)合物，將成本控制績(jī)效與各責(zé)任主體的經(jīng)濟(jì)獎(jiǎng)勵(lì)與懲罰進(jìn)行掛鉤。目前，成本激勵(lì)合同應(yīng)用最多的是成本加酬金合同，即目標(biāo)成本合同，通過(guò)明確的成本目標(biāo)和獎(jiǎng)罰來(lái)刺激成本控制主體成本控制的積極性。另外是總價(jià)合同，總價(jià)確定后成本控制主體享有所有的成本結(jié)余同時(shí)承擔(dān)全部風(fēng)險(xiǎn)。

結(jié)論：

當(dāng)前，我國(guó)正處于深化土地使用制度改革的攻堅(jiān)時(shí)期，為落實(shí)國(guó)家對(duì)土地資源宏觀調(diào)控的根本需要，加強(qiáng)土地儲(chǔ)備成本管控、健全土地儲(chǔ)備制度等系列措施是其必然之舉，不僅能夠進(jìn)一步規(guī)范我國(guó)土地市場(chǎng)運(yùn)行，實(shí)現(xiàn)土地節(jié)約集約利用效率，還能更全面地為地方重大項(xiàng)目建設(shè)提供融資資源，提高土地資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力，實(shí)現(xiàn)地方及國(guó)家整體經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)。對(duì)此，各地土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)結(jié)合現(xiàn)狀，加大對(duì)土地收儲(chǔ)成本和資金運(yùn)作的管理力度，進(jìn)一步完善土地成本核算機(jī)制，以最大限度降低土地收儲(chǔ)成本，實(shí)現(xiàn)地方經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)。

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