韓國棟 范蕭蕭

【摘要】隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展以及改革開發(fā)的不斷深入，三四線城市漸漸成為城鎮(zhèn)建設(shè)的重點。房地產(chǎn)業(yè)作為我國的支柱產(chǎn)業(yè)活躍在三四線城市，中小型房地產(chǎn)企業(yè)面臨眾多問題，例如管理理念不先進等。對此本文將圍繞三四線城市的發(fā)展進行探討，這對于企業(yè)如何走出困境、轉(zhuǎn)型升級、可持續(xù)發(fā)展提供一定參考價值。

【關(guān)鍵詞】三四線城市；中小型房地產(chǎn)企業(yè)；發(fā)展策略；研究

引言：

在市場調(diào)控的力度下，許多的房地產(chǎn)公司都面臨著不小的資金壓力、售房壓力，以及高漲的房價與政府、百姓之間的拉鋸戰(zhàn)。房地產(chǎn)行業(yè)要想健康持續(xù)的發(fā)展，就需要調(diào)整戰(zhàn)略部署，找準(zhǔn)行業(yè)的定位，不斷分析自身存在的問題，并積極尋求解決的辦法，為中小型房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展做好奠基。

1、三四線城市中小型房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展中存在的問題

根據(jù)對目前的房地產(chǎn)行業(yè)的了解與研究，我國的三四線城市中小型房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展的過程中存在著許多的問題：

1.1市場的結(jié)構(gòu)性供求失衡

由于我國的城鎮(zhèn)化趨勢在不斷擴大，國民經(jīng)濟在不斷升高，居民的收入水平也隨之增長，居民的生活結(jié)構(gòu)和消費結(jié)構(gòu)也在慢慢發(fā)生變化。根據(jù)可支配收入了解，三四線城市的居民消費水平較好，對于房產(chǎn)也有著一定的需求，尤其是工薪階層對住房的需求較高。但是有也一些較為富裕的人群，以投資房地產(chǎn)獲利，導(dǎo)致當(dāng)?shù)氐某捶坎粩酂崞饋?，再加上外來的炒房者進入三四線城市，就出現(xiàn)一個人擁有多套房產(chǎn)、但是住房空置的狀況，這些住房擁有者在等待著住房的升值，這就導(dǎo)致許多住房需求者買不上房子。這就是市場結(jié)構(gòu)的不合理，當(dāng)?shù)卣踩鄙傧鄳?yīng)的措施，有效需求不足，潛在的需求有龐大，大量的空置房造成資源的嚴重浪費。

1.2市場不夠規(guī)范

三四線城市的市場缺少政府的監(jiān)管與引導(dǎo)，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的體系不完善。首先是對于房地產(chǎn)三個級別（一級：新建房屋交易；二級：二手房交易買賣；三級：房屋租賃）的管理不到位，一些三四線城市會根據(jù)政府的要求，推行土地的收購、出讓制度，規(guī)范新建房屋的市場交易，但是對于二三級別的市場，政府沒有加以重視，也導(dǎo)致了二三級別的交易存在大量的非法操作，破壞市場的秩序。所以在規(guī)范新建房屋交易的同時，也要注意對一些中介結(jié)構(gòu)的監(jiān)督，避免二三級市場的交易影響到整個市場的交易。

1.3土地供應(yīng)與市場開發(fā)混亂

因為三四線城市的地方單位一味的追求地方財政的需要，也因為地方政府的認知錯誤，對土地進行盲目開發(fā)，大力支持房地產(chǎn)行業(yè)將土地拿去開發(fā)建設(shè)，反而導(dǎo)致許多土地不能及時的消化利用，造成資源的浪費嚴重，而房地產(chǎn)行業(yè)自身也缺乏認識，一味跟隨政府的腳步，沒有根據(jù)實際情況進行分析，也會導(dǎo)致自身損失利益?？偠灾?，就是政府沒有對當(dāng)?shù)剡M行整體的規(guī)劃，盲目使用土地建設(shè)，沒有正確引導(dǎo)市場的走向，供需失調(diào)，對中小型企業(yè)的發(fā)展環(huán)境造成破壞。

1.4融資困難

房地產(chǎn)行業(yè)的投資巨大，如果前期沒有充足的資金準(zhǔn)備是難以進行項目建設(shè)的，所以企業(yè)需要多方的支持，因此融資的來源較為復(fù)雜，但是常見一般就是在銀行進行貸款、銷售定金、企業(yè)債券等。

1.5缺乏品牌觀念

主要表現(xiàn)在下面幾個方面：第一，企業(yè)與項目的取名較為隨意，沒有特色，無法通過名字獲得好感；第二；商標(biāo)設(shè)計不夠重視，僅關(guān)注項目的開發(fā)與銷售；第三，對項目質(zhì)量不重視，負面的新聞較多；第四，誠信缺失，在營銷過程中夸大其詞，價格詐騙、面積不夠等。

2、三四線城市的中小型房地企業(yè)的發(fā)展規(guī)劃

2.1規(guī)范市場操作與政府干預(yù)

想要提高居民的購買力，首先要提高居民的收入，縮小居民之間的收入差距，做好社會保證制度，提高居民的消費能力，并實行限購政策，防止惡意炒房行為，減少住房空置，有效幫助居民購買房屋，同時也要協(xié)調(diào)好新建房屋、二手房交易、房屋租賃的市場規(guī)范，防止投機取巧的行為，最后政府要協(xié)調(diào)全局發(fā)展，合理開發(fā)用地，正確引導(dǎo)中小型房地產(chǎn)行業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。

2.2建立健全的融資機制

因為我國三四線城市受到國家多項政策的影響以及自身實力限制，在資金方面一時難以周轉(zhuǎn)，信貸的難度有比較大，又缺少其他渠道的進行融資，所以企業(yè)需要在國家政策的幫助下，不斷拓寬融資渠道，獲得足夠的資金進行活動。

首先要有效控制融資的規(guī)模，根據(jù)自身的實際情況進行有效籌集分析，一般來說籌集資金越多，所要的成本率就會增大，所以對于中小型的房地產(chǎn)企業(yè)在融資上要有限制，避免融資過度；其次要控制融資的成本，即在籌集過程中的花費，例如貸款的利息、手續(xù)費等，融資成本也是企業(yè)在運行過程中的一部分，合理控制融資成本就會為企業(yè)節(jié)省資金；最后要不斷拓寬融資渠道與融資形式，為企業(yè)發(fā)展尋找更多出路。

2.3提升品牌觀念

品牌是一家企業(yè)的核心，是運行過程中的形象，需要長期的維護。三四線城市規(guī)模雖小，但是一定要有自己的品牌，并圍繞其展開工作，實行品牌戰(zhàn)略主要有下面幾個方面：第一，對企業(yè)要與長遠的規(guī)劃與定位，制定遠大的目標(biāo)，并結(jié)合自身的特色發(fā)展，占據(jù)市場；第二，建立品牌的名片，注意不要與其他的商家雷同，同時也要對自己的商標(biāo)有效保護；第三，注重產(chǎn)品的質(zhì)量問題，在確定好市場的發(fā)展方向就要利用高質(zhì)量的產(chǎn)品吸引客戶；第四，引進先進的管理理念，彌補在管理過程中的缺失，不僅僅針對員工，對項目更要嚴加管理；第五，給企業(yè)建設(shè)良好的文化氛圍，有力文化氛圍就有了精神支柱，可以凝聚企業(yè)上下共同奮進。

結(jié)語：

三四線城市的中小型房產(chǎn)企業(yè)發(fā)展在社會進步迅速的當(dāng)今社會難免會遇到多多少少的問題，但是我相信只要企業(yè)擺正自身的位置，在政府的幫助下規(guī)范市場的運行操作，減少房屋的空置，同時提高居民的購買力，企業(yè)也要尋求多種途徑的融資方式，可能的減少在融資過程中的成本，建立自己的品牌，并圍繞品牌不斷發(fā)展，除此之外企業(yè)還有具備精神文化，并在這一文化的領(lǐng)導(dǎo)下不斷發(fā)展自身，在市場中占據(jù)一定的地位。

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