王遠新 劉倩

【摘要】隨著我國科技水平和經濟水平不斷的發(fā)展，與人民生活息息相關的建筑行業(yè)也開始蒸蒸日上，這就意味著房地產行業(yè)的發(fā)展需要跟上時代的步伐。市場經濟的操作體制下房地產估價業(yè)務的數(shù)量在急劇增加，而且整體分覆蓋范圍更廣，這就使得整個工作過程中的難度有了明顯的增加。本文將著重于我國房地產發(fā)展的主流趨勢和現(xiàn)代社會中存在的不同問題，結合新型的GIS技術進行其必要性的探討，對房地產估價在未來的實踐提出相應的改善措施。

【關鍵詞】GIS技術；房地產估價；市場經濟；建筑行業(yè)；空間性

1、前言

互聯(lián)網在人們的日常生活中扮演著越來越重要的角色，這也逐漸滲透到房地產行業(yè)的估價中，尤其是GIS技術的發(fā)展，使得我國在對房地產進行估價的過程中的準確性變得更高。房地產估價指的就是通過社會和市場經濟中的某些原則，采取科學的數(shù)據(jù)統(tǒng)計和計算方式，在專業(yè)人員的共同努力下，對制定的建筑房產做出較為準確的價值估算。GIS技術的引入使得圖形和數(shù)據(jù)有效的結合在一起，對提升房地產估價的準確性具有重要意義。

2、房地產發(fā)展的基本特征

房地產發(fā)展的基本特征主要是依賴于建筑的空間進行的，估價的科學性不僅僅取決于房地產相關的物理屬性，還取決于估價師對各種要素綜合后準確的判斷，例如房地產的區(qū)位屬性和環(huán)境屬性等[1]。

2.1房地產的物理屬性

房地產的物理屬性主要是指其技術經濟指標，詳細的數(shù)據(jù)主要有建筑占地面積、容積率、建筑密度、開間進深等基本信息。這類數(shù)據(jù)是保障房地產能夠投入施工的重要保障，也是民眾能夠了解清楚的數(shù)據(jù)信息。

2.2房地產的區(qū)位屬性

房地產的區(qū)位信息在某種程度上是對其估價影響最大的決定性因素。從宏觀區(qū)位的角度來說，主要與其經濟發(fā)展的趨勢息息相關；從中觀區(qū)位來說，需要在市場經濟的控制下，結合人群的主要需求和交通的便利度來考慮；從微觀區(qū)位來講，周邊的建筑性質，教育、醫(yī)療、商業(yè)、居住小區(qū)的性質和相應的規(guī)劃設計都具有重要的意義[2]?？偠灾康禺a的使用者是人群，所有估價的屬性都應該遵循“以人為本”的原則來進行控制。

2.3房地產的環(huán)境屬性

環(huán)境屬性對使用人群的影響主要來源于對綠地公園、氣候環(huán)境的影響，具有較高價值的房地產往往擁有好的景觀視野，濱湖、濱江等優(yōu)越地理區(qū)位的影響決定其環(huán)境屬性的有效價值。

3、GIS技術在房地產估價中應用的必要方面

GIS技術指的是地理信息系統(tǒng)，一種計算機技術和地理信息結合后所呈現(xiàn)的數(shù)據(jù)化和圖示化的產物，房地產的物理位置及環(huán)境屬性均為 GIS技術重要因素，將GIS技術融入到房地產估價中，不僅僅能夠將數(shù)據(jù)信息進行可視化的處理并呈現(xiàn)出來，也能對獲取的信息進行分析、整理，使得房地產估價更能真實的反應房地產的價格水平，確保房地產估價系統(tǒng)能動態(tài)地處理、分析強大的空間和屬性數(shù)據(jù)[3]。

3.1 GIS技術對數(shù)據(jù)的處理功能

GIS技術對于數(shù)據(jù)的處理主要借助于矢量化的形式，將信息錄入后進行綜合分析。在分析過程中，GIS技術的優(yōu)勢在于其能夠將數(shù)據(jù)進行簡單的分類處理，結合樹形結構進行分析。在樹形結構的每一個層級中，數(shù)據(jù)的分析都是根據(jù)時間、空間、自身屬性三個方面的性質進行合理化的處理，將其組合在一個時空整體中，實現(xiàn)單一片層的數(shù)據(jù)化。不僅僅維持了每個數(shù)據(jù)自身的獨立性，更是找出共同點使得其在房地產估價中具有整體性[4]。

3.2 GIS技術對三維空間的處理功能

GIS技術的對空間所進行的三維模擬，能夠在最大程度上呈現(xiàn)房地產建筑的各類信息[5]。不僅僅能夠為客戶提供平面和立體全方位的視覺感受，更能夠方便房地產估價行業(yè)的從業(yè)人員根據(jù)其不同的用途和不同的使用人群進行價值估算。與此同時，這種三維空間模擬的處理能夠便于使用者根據(jù)周邊地理信息所反映的周邊情況來確定房源的選擇，大大提升了估價行業(yè)人員的工作效率。

3.3 GIS技術對選擇房地產估價的優(yōu)化功能

結合GIS技術，房地產行業(yè)的主要經銷商可以根據(jù)客戶的不同需要，將所獲取的數(shù)據(jù)信息和圖示化信息展示給客戶。從而便于不同的使用人群在結合自身的需求后做出決定。這一技術的應用是對房地產行業(yè)的發(fā)展提供了可靠的數(shù)據(jù)保障和發(fā)展的機遇。

3.4 GIS技術對房地產估價信息的簡單化功能

由于GIS技術本身的操作簡單，所使用的軟件界面簡潔美觀，操作過程的靈活性和通用性較強，即使不了解GIS軟件的人也能夠進行智能化的信息查詢。而且GIS技術將房地產的數(shù)據(jù)信息所進行二維或者三維的圖示化處理，便于更多的行業(yè)外人士進行相關信息的把控[6]。

3.5 GIS技術對房地產估價信息高效的查詢分析功能

GIS技術的查詢技術不僅僅可以依靠數(shù)據(jù)進行查詢，也能夠借助圖形、房地產的屬性等進行綜合查詢。而且查詢結果不僅僅局限于當下的房地產信息，也會對其過去的歷史信息進行追溯，以文字信息、圖片、錄像等形成呈現(xiàn)出來。

4、GIS技術在房地產估價中的發(fā)展趨勢

我國正處于經濟和科技高速發(fā)展的現(xiàn)代化時期，各類信息對于人民的影響有效推動了時代的發(fā)展。高速化、準確化、全覆蓋化的房地產信息使得房地產行業(yè)估價的發(fā)展越來越完善。GIS技術在房地產經紀、估價等領域的發(fā)展趨勢整體上呈現(xiàn)一種網絡化的發(fā)展形勢。在地理信息的基礎上結合房地產所處環(huán)境中的經濟、人口信息，借助大數(shù)據(jù)的平臺，將多樣化的信息結合起來，以樹形結構作為發(fā)展的依據(jù)，并且引入反饋機制，保證人們和企業(yè)、房地產商之間進行有效的藥酒，實現(xiàn)較高效率的工作狀態(tài)，追求多樣復合化的發(fā)展態(tài)勢，呈現(xiàn)出一篇欣欣向榮的景象。

結語：

綜上所述，在對房地產進行估價的過程中，不僅僅要有效注重周邊環(huán)境等因素帶來的外部影響，也應該著重于對數(shù)據(jù)的研究，只有借助科學的計算方法，和GIS獨特的數(shù)據(jù)可視化技術，為業(yè)主呈現(xiàn)一個清晰易懂的房地產價值圖。也讓業(yè)內人士清楚的認識到GIS技術強大的信息查詢、分析和計算功能，并結合著建立模型的功能，在模糊數(shù)學理論等的指導下構建出實際的房地產估價趨勢模型，有效提升其發(fā)展過程中信息化的水平。

參考文獻：

[1]杜一衡.GIS在房地產估價中的應用——ArcGIS矢量疊加法在估價影響因素修正中的具體應用[A].中國房地產估價師與房地產經紀人學會.中國房地產估價師與房地產經紀人學會2011年年會論文集[C].中國房地產估價師與房地產經紀人學會，2011：6.

[2]張宇飛.GIS在房地產經紀、估價領域中的應用研究[A].中國房地產估價師與房地產經紀人學會.中國房地產估價師與房地產經紀人學會2011年年會論文集[C].中國房地產估價師與房地產經紀人學會，2011：4.

[3]汪灝.淺談計算機輔助技術在房地產估價中的應用[A].中國房地產估價師與房地產經紀人學會.中國房地產估價師與房地產經紀人學會2011年年會論文集[C].中國房地產估價師與房地產經紀人學會，2011：4.

[4]梁松，郝力，靖常峰.GIS技術在房地產市場信息系統(tǒng)中的應用研究[J].地理信息世界，2009，7（04）：66-72.[2017-08-12].

[5]田浩.基于ArcGIS的房地產估價空間決策支持系統(tǒng)的研究[D].哈爾濱工業(yè)大學，2007.

[6]宗躍光.地理信息系統(tǒng)（GIS）在房地產估價中的應用[A].中國房地產估價師1998年第1期（總第8期）[C].1998：2.