劉響忠

【摘要】基準(zhǔn)地價(jià)修正法是土地估價(jià)的重要方法之一，基準(zhǔn)地價(jià)的更新是土地管理中不可缺少的部分，及時(shí)更新基準(zhǔn)地價(jià)對(duì)土地估價(jià)具有指導(dǎo)意義。本文以江西省鉛山縣為例，基于鉛山縣城區(qū)2010年基準(zhǔn)地價(jià)更新結(jié)果，對(duì)鉛山縣城區(qū)2010-2016年各級(jí)別的商業(yè)用地地價(jià)指數(shù)進(jìn)行測(cè)算，并運(yùn)用地價(jià)指數(shù)，更新該縣2017年商業(yè)用地各級(jí)別的基準(zhǔn)地價(jià)。更新結(jié)果顯示，鉛山縣城區(qū)2017年Ⅰ–Ⅴ級(jí)商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)分別為4030元/㎡、2754元/㎡、1694元/㎡、861元/㎡和407元/㎡。

【關(guān)鍵詞】基準(zhǔn)地價(jià)；地價(jià)指數(shù)；商業(yè)用地；鉛山縣

為了實(shí)現(xiàn)土地市場(chǎng)的健康、平穩(wěn)發(fā)展，完善城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)體系，提高土地市場(chǎng)管理的效率，掌握城市地價(jià)水平，必須弄清地價(jià)隨時(shí)間變化的趨勢(shì)[1]。地價(jià)指數(shù)的測(cè)算可以反映近期土地價(jià)格的變化趨勢(shì)，為基準(zhǔn)地價(jià)的更新提供技術(shù)支持。通過測(cè)算鉛山縣城區(qū)2010-2016年的地價(jià)指數(shù)，對(duì)2017年的地價(jià)指數(shù)進(jìn)行預(yù)測(cè)，從而更新鉛山縣城區(qū)2017年的基準(zhǔn)地價(jià)，并指導(dǎo)土地估價(jià)人員進(jìn)行土地評(píng)估工作。

1、地價(jià)指數(shù)及其測(cè)算方法

1.1 地價(jià)指數(shù)的概念

地價(jià)指數(shù)是指在正常的土地市場(chǎng)條件下，土地價(jià)格隨時(shí)間變化的趨勢(shì)與幅度的相對(duì)數(shù)[2]。地價(jià)指數(shù)的測(cè)算是基準(zhǔn)地價(jià)更新和征收土地增值稅的基礎(chǔ)，同時(shí)也是土地估價(jià)人員進(jìn)行土地估價(jià)的重要依據(jù)。本文主要是測(cè)算鉛山縣城區(qū)2010-2016年商業(yè)用地的定基地價(jià)指數(shù)。

1.2 商業(yè)用地地價(jià)指數(shù)的測(cè)算方法

在選取樣點(diǎn)地價(jià)時(shí)，可根據(jù)該地區(qū)近年來的交易案例或者通過調(diào)查采樣等運(yùn)用一系列估價(jià)方法對(duì)樣點(diǎn)地價(jià)進(jìn)行測(cè)算，經(jīng)過檢驗(yàn)和修正，確定最終的樣點(diǎn)地價(jià)。各級(jí)別商業(yè)用地的平均價(jià)格計(jì)算如2、地價(jià)指數(shù)的預(yù)測(cè)方法以及基準(zhǔn)地價(jià)的更新

本文中涉及鉛山縣城區(qū)2010-2016年各級(jí)別商業(yè)用地定基地價(jià)指數(shù)，顯然數(shù)據(jù)的個(gè)數(shù)比較少，且符合時(shí)間序列，故可以采用移動(dòng)平均法和GM模型對(duì)2017年鉛山縣城區(qū)各級(jí)別商業(yè)用地地價(jià)指數(shù)進(jìn)行預(yù)測(cè)。再根據(jù)一次移動(dòng)平均法和灰色預(yù)測(cè)模型分別預(yù)測(cè)出的2017年鉛山縣城區(qū)各級(jí)別商業(yè)用地地價(jià)指數(shù)，對(duì)其取算數(shù)平均值，作為最終的預(yù)測(cè)結(jié)果。將2010年鉛山縣城區(qū)各級(jí)別商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)乘以預(yù)測(cè)出的各級(jí)別地價(jià)指數(shù)，從而更新出2017年鉛山縣城區(qū)各級(jí)別商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)。

3、實(shí)證研究

3.1 研究區(qū)域概況

江西省鉛山縣位于江西省的東北部，武夷山的北麓，信江的上游，東北與上饒縣相接，西與弋陽縣相連，南與福建省武夷山市和光澤縣接壤，北與橫峰縣毗鄰。全縣轄7鎮(zhèn)10個(gè)鄉(xiāng)，江西省武夷山自然保護(hù)區(qū)、境外上市企業(yè)江西銅業(yè)公司永平銅礦就在該縣。鉛山縣處于丘陵地區(qū)、地勢(shì)南高北低，縣境東、南、西三面環(huán)山。全縣有貫穿東西的饒鷹公路、國防線閩贛公路、河橫公路以及縣城通往各鄉(xiāng)的公路；縣境北部有311高速，上武高速貫穿南北；橫穿縣境南北的橫南（橫峰縣、上饒市至福建省南平市）鐵路總長73公里。鉛山縣城區(qū)2010年Ⅰ–Ⅴ級(jí)商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)分別為2235元/㎡、1553元/㎡、926元/㎡、481元/㎡和301元/㎡，數(shù)據(jù)來源于國土部門2011年6月11日公布的鉛山縣城區(qū)2010年基準(zhǔn)地價(jià)表。

3.2 樣點(diǎn)地價(jià)的選取和整理

根據(jù)近年來鉛山縣城區(qū)的商業(yè)用地交易案例，并參考鉛山縣城區(qū)2011-2016年建設(shè)用地供地臺(tái)賬，選取樣點(diǎn)，并以2011-2016年每年的1月1日為估價(jià)日期，運(yùn)用市場(chǎng)比較法等估價(jià)方法對(duì)其進(jìn)行土地價(jià)格評(píng)估。因?yàn)椴煌?jí)別商業(yè)用地的價(jià)格相差很大，需要按照土地級(jí)別，整理樣點(diǎn)地價(jià)。依據(jù)2010年鉛山縣城區(qū)土地定級(jí)和基準(zhǔn)地價(jià)更新結(jié)果，對(duì)鉛山縣城區(qū)的商業(yè)用地樣點(diǎn)地價(jià)進(jìn)行分類、修正和檢驗(yàn)，統(tǒng)一界定地價(jià)監(jiān)測(cè)樣點(diǎn)的土地用途、估價(jià)期日、容積率、土地使用年限和土地開發(fā)程度等地價(jià)內(nèi)涵，并對(duì)其進(jìn)行修正[3]。鉛山縣地價(jià)指數(shù)編制時(shí)標(biāo)準(zhǔn)地價(jià)定義為每年1月1日某用途土地法定最高出讓年限、土地開發(fā)程度為“五通一平”，容積率為1.4，建筑密度不大于30%情況下所評(píng)估的城市各土地級(jí)別的某用途土地完整土地使用權(quán)的平均價(jià)格。最終選取的商業(yè)用地Ⅰ級(jí)樣點(diǎn)7個(gè)、Ⅱ級(jí)樣點(diǎn)6個(gè)、Ⅲ級(jí)樣點(diǎn)4個(gè)、Ⅳ級(jí)樣點(diǎn)2個(gè)、Ⅴ級(jí)樣點(diǎn)2個(gè)，合計(jì)21個(gè)。

3.3鉛山縣城區(qū)商業(yè)用地地價(jià)指數(shù)測(cè)算

3.3.1 鉛山縣城區(qū)各級(jí)別商業(yè)用地的平均地價(jià)計(jì)算

對(duì)評(píng)估出的樣點(diǎn)地價(jià)運(yùn)用公式（1）。通過計(jì)算，鉛山縣城區(qū)2011-2016年商業(yè)用地分級(jí)地價(jià)均值可由表1反映出來。

3.3.2 鉛山縣城區(qū)各級(jí)別商業(yè)用地地價(jià)指數(shù)測(cè)算

以2010年為基期，利用2010年鉛山縣城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)更新結(jié)果，根據(jù)計(jì)算出的2011-2016年商業(yè)用地分級(jí)地價(jià)均值，運(yùn)用公式（2），鉛山縣城區(qū)2011-2016年各級(jí)別商業(yè)用地定基地價(jià)指數(shù)計(jì)算結(jié)果如下表：

3.4 2017年鉛山縣城區(qū)商業(yè)用地各級(jí)別地價(jià)指數(shù)預(yù)測(cè)

利用一次移動(dòng)平均法預(yù)測(cè)出2017年鉛山縣城區(qū)商業(yè)用地Ⅰ–Ⅴ級(jí)地價(jià)指數(shù)分別為172.60、169.80、175.25、171.20、129.15。借助DPS數(shù)據(jù)處理系統(tǒng)，運(yùn)用其中的GM模型，預(yù)測(cè)出2017年鉛山縣城區(qū)商業(yè)用地Ⅰ–Ⅴ級(jí)地價(jià)指數(shù)分別為（下轉(zhuǎn)43頁）（上接41頁）188.05、184.86、190.60、186.95、141.21，且DPS對(duì)模型的評(píng)價(jià)為很好。根據(jù)利用一次移動(dòng)平均法和灰色預(yù)測(cè)模型分別預(yù)測(cè)出的2017年鉛山縣各級(jí)別商業(yè)用地地價(jià)指數(shù)，對(duì)其取算數(shù)平均值，作為最終的預(yù)測(cè)結(jié)果。鉛山縣城區(qū)2017年Ⅰ–Ⅴ級(jí)商業(yè)用地定基地價(jià)指數(shù)最終預(yù)測(cè)結(jié)果分別為180.33、177.33、182.93、179.07、135.18。

3.5 2017年鉛山縣城區(qū)商業(yè)用地各級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)更新結(jié)果

將2010年鉛山縣城區(qū)各級(jí)別商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)乘以預(yù)測(cè)出的各級(jí)別地價(jià)指數(shù)，從而更新出2017年鉛山縣城區(qū)各級(jí)別商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)。鉛山縣城區(qū)2017年Ⅰ–Ⅴ級(jí)商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)更新結(jié)果分別為4030元/㎡、2754元/㎡、1694元/㎡、861元/㎡和407元/㎡。

4、結(jié)論與討論

地價(jià)指數(shù)反映了土地的價(jià)格隨時(shí)間變化的趨勢(shì)與幅度，因此通過測(cè)算鉛山縣城區(qū)商業(yè)用地地價(jià)指數(shù)可以客觀地顯示鉛山縣城區(qū)商業(yè)用地價(jià)格平均變化情況，同時(shí)顯示出土地市場(chǎng)運(yùn)行的基本情況。基于地價(jià)指數(shù)的測(cè)算進(jìn)行基準(zhǔn)地價(jià)更新的方法是可行的，并且具有一定優(yōu)越性，也是未來基準(zhǔn)地價(jià)更新的發(fā)展趨勢(shì)。為了使鉛山縣城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)更新工作更加的高效，進(jìn)行地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)勢(shì)在必行。

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作者簡介：

劉響忠，男，江西上饒人，江西省鉛山縣國土資源局，研究方向：土地資源管理。