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        萬科A:軌道物業(yè)+物流地產擴張加速

        2017-10-18 09:17:03光大證券陳浩武
        股市動態(tài)分析 2017年39期
        關鍵詞:普洛斯長租萬科

        光大證券 陳浩武

        萬科A:軌道物業(yè)+物流地產擴張加速

        光大證券 陳浩武

        深圳地鐵集團成為第一大股東,未來在“軌道+物業(yè)”開發(fā)方面深化合作,萬科有望受益于優(yōu)質資源獲取能力提升。而物流地產的持續(xù)發(fā)力,在私有化普洛斯方案出現后展現雄心。此外,長租公寓品牌“泊寓”已覆蓋21個一線及二線城市,累計獲取房間數超過7萬間,萬科正以“別樣”的方式,不斷整固房地產龍頭大佬的地位。

        財務穩(wěn)健土儲豐富

        2017H1公司營業(yè)收入698.1億元,同比減少6.7%;歸母凈利潤73.03億元,同比增長36.5%。營收減少的主要原因是竣工規(guī)模較少;減收不減利的主要原因是毛利率改善及投資收益增加。

        截至2017H1萬科扣預收后資產負債率為71.8%,與年初基本持平;凈負債率為19.6%,較年初下降約6.3個百分點,保持在行業(yè)較低水平。貨幣資金/(短期借款+一年內到期的非流動負債)為2.2倍,短期償債能力較強,經營穩(wěn)定性高。公司主體評級與債券評級均為AAA,為拓寬融資渠道、降低融資成本提供有力保證。作為長久以來的標桿,萬科的財務可以說是行業(yè)中穩(wěn)健的典范。

        此外,在項目儲備上,截至2017H1在建項目權益建面約4256.9萬平方米,規(guī)劃中項目權益建面約3461.1萬平方米;舊城改造項目權益建面約294.1萬平方米。

        萬科向來以審慎拿地著稱,通過合作等多元化渠道以合理價格補充土儲資源。2017H1新增項目權益建面983.8萬平方米,權益地價537.9億元,分別占銷售面積和銷售金額的53%和19%;均價5468元/平方米,較去年均價降低約1000元/平方米。7月公司以551億元競得廣信資產包,獲得廣州核心區(qū)域16宗可開發(fā)土地,權益建面約211萬平方米。

        投資布局聚焦核心城市,按建面計算,2017H1新增項目78%位于一二線城市;按金額計算,新增項目92%位于一二線城市。公司全面布局以珠三角為核心的南方區(qū)域、以長三角為核心的上海區(qū)域、以環(huán)渤海為核心的北京區(qū)域,以及中西部區(qū)域;按建面計算,南方區(qū)域、上海區(qū)域、北京區(qū)域、中西部區(qū)域新增項目占比分別為17%、30%、18%、35%。

        軌道和物流物業(yè)加速擴張

        7月深圳市地鐵集團有限公司受讓恒大集團下屬企業(yè)持有的15.53億股份,合計持股32.43億股,占比29.38%,為公司第一大股東。此外,在監(jiān)管層的壓力下,鉅盛華及其一致行動人顯然沒有機會再對萬科股權產生威脅。

        深圳地鐵集團在地鐵項目建設方面,截至2016年末深圳已開通運營線路里程285公里,在建線路148.7公里。根據《深圳市軌道交通線網規(guī)劃(2016-2030)》,截至2030年深圳共規(guī)劃城市軌道線路32條,總規(guī)模約1142公里。

        地鐵物業(yè)開發(fā)方面,深圳地鐵集團實施“軌道+物業(yè)”戰(zhàn)略:上蓋物業(yè)及地下空間與軌道交通同步規(guī)劃、同步設計、同步建設。目前擁有地鐵上蓋物業(yè)開發(fā)項目建面約500萬平方米,產品涵蓋住宅、商業(yè)、寫字樓、酒店等業(yè)態(tài),均為大規(guī)模城市綜合體項目。

        深圳地鐵集團具備土地資源二次開發(fā)能力,公司具備物業(yè)開發(fā)、設計和銷售能力,雙方強強聯合、優(yōu)勢互補,未來或將在“軌道+物業(yè)”開發(fā)方面深化合作;公司有望受益于優(yōu)質項目資源獲取能力提升。

        此外,萬科還加速布局物流地產,7月公司公告間接全資附屬公司萬科地產(香港)參與私有化普洛斯,出資比例約為21.4%。普洛斯是全球領先的現代物流設施提供商,市占率在中國、日本、巴西均排名第一,在美國排名第二??蛻艉w零售業(yè)、第三方物流服務業(yè)、制造業(yè)。中國為普洛斯主要的區(qū)域市場,2017財年營收占比達67%。普洛斯目前在中國運營252個物流園,分布在上海、深圳、北京、哈爾濱、西安等38個城市,覆蓋華東、華南、華北、東北及中西部地區(qū)。

        萬科物流地產業(yè)務實施“聚焦大客戶,聚焦重點城市,主打高標庫產品”戰(zhàn)略,通過合作、并購等方式擴張,初步形成以核心城市群為基礎的網絡化布局。截至2017年8月累計獲取37個物流地產項目,權益規(guī)劃建面約223萬平方米。項目主要布局以北京、上海、廣州為核心的環(huán)渤海、長三角、珠三角城市群及武漢、成都等中西部省會城市。

        普洛斯若完成私有化,萬科物流地產板塊的規(guī)模效應與網絡效應將顯著增強;同時,普洛斯具備成熟的物流地產開發(fā)運營經驗,萬科具備豐富的房地產投資經驗,雙方強強聯合,有望釋放協同與共振效應。

        泛地產業(yè)務發(fā)力

        公司定位城市配套服務商,除房地產開發(fā)、物業(yè)服務兩項核心業(yè)務外,積極拓展商業(yè)地產運營、物流地產、長租公寓、滑雪、養(yǎng)老等多元化業(yè)務。2017H1房地產業(yè)務營收655.2億元,占比93.9%;物業(yè)管理業(yè)務營收30億元,占比4.3%;其他業(yè)務營收12.9億元,占比1.9%。

        物業(yè)服務。萬科物業(yè)涵蓋住宅物業(yè)服務、商寫物業(yè)服務、開發(fā)商服務、資產服務、樓宇智能化服務和生活服務等六大業(yè)務單元。截至2017年2月,萬科物業(yè)已布局65個大中城市,服務項目超1800個,合同面積超3.56億平方米。6月萬科物業(yè)連續(xù)第八次被評為中國物業(yè)服務百強企吖業(yè)第一名。

        商業(yè)地產運營。2016年公司聯合其他投資方收購印力集團96.55%股權;2017年5月公司與招銀資本、長江招銀共同設立兩支商業(yè)地產投資基金,投資公司所持有的商業(yè)地產項目,并委托印力集團運營管理;公司出資50.3億元,占比39%。公司將印力集團定位為商業(yè)開發(fā)和管理平臺,有利于整合商業(yè)地產板塊業(yè)務資源;同時將商業(yè)地產項目置入基金,有效縮短投資回收期、促進輕資產化擴張。

        長租公寓。公司已形成集中式長租公寓品牌“泊寓”。截至2017H1泊寓業(yè)務已覆蓋21個一線及二線城市,累計獲取房間數超過7萬間,累計開業(yè)超過2萬間,開業(yè)6個月以上項目的平均出租率約87%。7月九部門聯合印發(fā)《關于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》,長租公寓市場前景看好。

        我們預測2017/2018/2019年營收分別為2898.40億元/3355.34億元/3889.69億元,增長率分別為20.53%/15.77%/15.93%;歸母凈利潤分別為256.91億元/298.50億元/348.40億元,EPS分別為2.33元/2.70元/3.16元。根據公司歷史PE值和可比公司PE值,我們認為2017年公司合理估值水平PE為13倍,12個月目標價30元,給予增持評級。

        圖:萬科業(yè)務布局

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