張楠

《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱規(guī)定）于2004年由市人大常委會(huì)審議通過，2010年啟動(dòng)第一次修訂工作，2011年4月1日起正式施行。自實(shí)施以來(lái)，新規(guī)定在健全住宅小區(qū)綜合管理體制、規(guī)范和完善業(yè)主自我管理、提升物業(yè)服務(wù)水平、強(qiáng)化物業(yè)行業(yè)監(jiān)管等方面均發(fā)揮了積極作用。然而，由于上海住宅小區(qū)量大面廣，物業(yè)管理涉及主體多元化、訴求多樣，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)、小區(qū)設(shè)施管養(yǎng)、業(yè)主維權(quán)等難點(diǎn)問題和復(fù)雜矛盾依然突出。針對(duì)住宅物業(yè)管理中的問題和矛盾，2017年，市人大常委會(huì)再次將規(guī)定的修訂列入地方立法項(xiàng)目，現(xiàn)已進(jìn)入正式立法調(diào)研階段。

住宅物業(yè)管理是重大的民生民心工程，規(guī)定的二次修訂事關(guān)千家萬(wàn)戶的安居樂業(yè)，本屆市人大常委會(huì)格外重視。早在一年前，由市人大常委會(huì)主任殷一璀任組長(zhǎng)的工作組就對(duì)規(guī)定的具體實(shí)施開展了深入透徹的執(zhí)法檢查，為法規(guī)的進(jìn)一步修訂與完善做充分準(zhǔn)備。在執(zhí)法檢查過程中，發(fā)現(xiàn)問題和推動(dòng)解決問題是兩大重要環(huán)節(jié)，此次執(zhí)法檢查與立法調(diào)研同步進(jìn)行，執(zhí)法檢查組與立法調(diào)研組形成合力，使得小區(qū)住宅物業(yè)管理方面的問題“挖”得更全、更深，后期問題的解決也更具針對(duì)性、有效性。

三路進(jìn)發(fā)查“癥結(jié)”

2016年5月底，執(zhí)法檢查正式啟動(dòng)。市人大常委會(huì)主任殷一璀指出，市人大常委會(huì)選擇《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》實(shí)施情況開展執(zhí)法檢查，既是對(duì)“民有所呼”的回應(yīng)，也是對(duì)上海創(chuàng)新基層社會(huì)治理的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，以及對(duì)各種住宅物業(yè)管理情況的問題破解。

堅(jiān)持問題導(dǎo)向才能抓好問題整改。為此，執(zhí)法檢查組先后赴靜安區(qū)、楊浦區(qū)和浦東新區(qū)，對(duì)售后公房和直管公房、商品房、大型居住區(qū)等不同類型小區(qū)開展檢查調(diào)研；52位市人大代表組成6個(gè)小組赴12個(gè)小區(qū)深入開展調(diào)研；長(zhǎng)寧、靜安、普陀、楊浦、閔行、青浦、松江等區(qū)人大常委會(huì)受委托對(duì)本轄區(qū)住宅物業(yè)管理情況組織了全面檢查。三管齊下，住宅物業(yè)管理中的各類“急難愁”問題無(wú)處遁形。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)的“三難”。目前，物業(yè)服務(wù)的市場(chǎng)化定價(jià)機(jī)制尚未形成，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不一；物業(yè)管理成本逐年攀升，物業(yè)管理費(fèi)上調(diào)卻困難重重，程序上要經(jīng)二分之一業(yè)主同意，操作中也遭到不少業(yè)主強(qiáng)烈抵觸；物業(yè)服務(wù)合同由物業(yè)公司與業(yè)主大會(huì)統(tǒng)一簽訂，收繳則是物業(yè)公司向業(yè)主逐個(gè)收取，繳費(fèi)率較低。最終形成定價(jià)難、調(diào)價(jià)難、收繳難三大難題，直接影響物業(yè)服務(wù)企業(yè)的健康發(fā)展。

業(yè)主自我管理的“三難”。熱心于業(yè)委會(huì)工作的成員往往年齡偏大，缺乏專業(yè)知識(shí)，管理能力不強(qiáng)，而具備專業(yè)知識(shí)和管理能力的業(yè)委會(huì)成員卻又存在參與積極性不高等問題；業(yè)委會(huì)作為群眾自治組織，規(guī)定對(duì)業(yè)委會(huì)的定位、成員職責(zé)設(shè)定、功能作用發(fā)揮等相關(guān)內(nèi)容缺乏明確描述，最終導(dǎo)致業(yè)委會(huì)組建難、業(yè)委會(huì)作用發(fā)揮難、業(yè)主大會(huì)形成有效決定難的“三難”困境。

專項(xiàng)維修資金續(xù)籌難。目前，國(guó)家對(duì)首期專項(xiàng)維修資金的交納規(guī)定較為具體，并將其與房屋交付直接掛鉤，因此，專項(xiàng)維修資金的首次歸集有了強(qiáng)有力的保障。但對(duì)于后期維修資金的續(xù)籌，則規(guī)定較為籠統(tǒng)，僅對(duì)續(xù)籌的條件進(jìn)行了明確，但是對(duì)誰(shuí)來(lái)組織續(xù)籌以及續(xù)籌的標(biāo)準(zhǔn)未進(jìn)一步細(xì)化。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全市商品住宅小區(qū)共有8000多個(gè)，維修資金達(dá)到續(xù)籌線（業(yè)主分戶賬面住宅專項(xiàng)維修資金余額不足首期交存額30%的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)續(xù)交）的小區(qū)約400個(gè)，近兩年僅有10多個(gè)小區(qū)續(xù)籌成功。

綜合管理體制理順難。住宅物業(yè)管理涉及政府、街道、居委會(huì)、業(yè)委會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、行業(yè)協(xié)會(huì)和社會(huì)組織等多個(gè)主體，政府的職責(zé)邊界在哪里，業(yè)委會(huì)與物業(yè)之間，業(yè)委會(huì)、物業(yè)與居委會(huì)之間的關(guān)系與互動(dòng)模式如何界定，第三方社會(huì)組織如何有效介入等都是住宅物業(yè)管理中繞不開的話題。如何破解“九龍治水”的亂局，促使各方形成合力實(shí)現(xiàn)共贏也是本次執(zhí)法檢查發(fā)現(xiàn)的一大難題。

對(duì)癥下藥求實(shí)效

針對(duì)本次執(zhí)法檢查中的老大難問題，市人大常委會(huì)主任、市人大常委會(huì)住宅物業(yè)管理規(guī)定執(zhí)法檢查組組長(zhǎng)殷一璀在2016年市第十四屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十三次會(huì)議上所作的執(zhí)法檢查報(bào)告中有針對(duì)性地提出了五點(diǎn)建議，重點(diǎn)著眼于業(yè)主自我管理意識(shí)與業(yè)委會(huì)建設(shè)能力提升、建立物業(yè)服務(wù)行業(yè)良性發(fā)展機(jī)制、加大小區(qū)綜合管理工作力度、強(qiáng)化專項(xiàng)維修資金使用管理，從建立完善機(jī)制體制等長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度為住宅物業(yè)管理開出處方，務(wù)求實(shí)效。

隨后，有關(guān)部門的后續(xù)整改工作也提上日程。其中針對(duì)小區(qū)專項(xiàng)維修資金續(xù)籌難的問題解決舉措已初見成效：

一是基本全面解決歷史遺留問題。1996年6月，本市實(shí)施商品住宅維修資金管理制度，對(duì)此前部分商品住宅小區(qū)維修資金缺失，以及1996年6月至2000年底部分商品住宅小區(qū)維修資金應(yīng)繳未繳的情形，目前已完成70%財(cái)政補(bǔ)貼資金的劃轉(zhuǎn)，對(duì)相關(guān)住宅維修資金予以補(bǔ)建。同時(shí)，對(duì)原以職工住宅立項(xiàng)的“售后房”小區(qū)公共設(shè)施維修資金不足部分，按初始籌集標(biāo)準(zhǔn)，已全部完成補(bǔ)建。2017年年底前，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會(huì)將繼續(xù)督促區(qū)政府完成全部政府補(bǔ)貼部分的劃轉(zhuǎn)，力求徹底解決遺留問題。

二是繼續(xù)加強(qiáng)維修資金續(xù)籌管理。探索多種形式建立“蓄水”機(jī)制，通過法定續(xù)籌、日常續(xù)籌和公共收益補(bǔ)充等方式，逐步建立小區(qū)維修資金長(zhǎng)效補(bǔ)充機(jī)制。同時(shí)，加強(qiáng)物業(yè)使用領(lǐng)域信用信息管理，對(duì)未按規(guī)定將公共收益納入維修資金的物業(yè)服務(wù)企業(yè)和項(xiàng)目經(jīng)理，予以記分處理，記分情況與企業(yè)誠(chéng)信和招投標(biāo)管理掛鉤；對(duì)未按業(yè)主大會(huì)決定履行續(xù)籌義務(wù)，經(jīng)行政部門送達(dá)整改通知書后仍不整改的業(yè)主，將其行為信息納入公共信用信息平臺(tái)。這意味著，商品房的“養(yǎng)老金”管理將納入征信平臺(tái)。

三是不斷加強(qiáng)公共收益的管理。針對(duì)小區(qū)公共收益賬目不透明、公布不及時(shí)，未按照規(guī)定比例納入專項(xiàng)維修資金等情況，定期開展專項(xiàng)檢查，及時(shí)將公共收益按比例轉(zhuǎn)入維修資金賬戶。

為了讓百姓住得舒心，市人大常委會(huì)住宅物業(yè)管理規(guī)定執(zhí)法檢查組始終堅(jiān)持問題導(dǎo)向，致力于找準(zhǔn)病灶除“病根”、對(duì)癥下藥開“處方”。對(duì)于今年啟動(dòng)的住宅物業(yè)管理規(guī)定二次修訂工作，市人大常委會(huì)將廣泛匯聚人大代表和社會(huì)各界意見，力求通過立法為市民群眾創(chuàng)造更加良好的居住環(huán)境。endprint