文/賴勤

房貸利率與樓市

文/賴勤

我國自1998年實(shí)行住房制度改革以來，逐步發(fā)展了住房交易市場，房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)在相互支持中得到了迅速發(fā)展，其中，個(gè)人住房貸款對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展功不可沒。最近，個(gè)人住房貸款市場出現(xiàn)了一些變化，北京、上海、廣州等城市的多家銀行多次出臺收緊房貸政策，據(jù)悉，部分銀行將首套房貸利率上浮10%，甚至上浮20%。究竟是什么原因?qū)е铝朔抠J利率的上升？是因?yàn)殂y行響應(yīng)中央號召落實(shí)“房子是用來住的，不是用來炒的”，還是因?yàn)殂y行自身的經(jīng)營需要？業(yè)界普遍認(rèn)為房貸收緊的情況可能還會持續(xù)，這對樓市會有什么影響？歷史上是否出現(xiàn)過類似的情況？這些問題都值得我們?nèi)ド钊胩骄俊?/p>

一、房貸利率基本情況

據(jù)多家媒體報(bào)道，近期許多城市的個(gè)人住房貸款利率均有不同程度的上漲，例如:北京市的部分商業(yè)銀行從年初首套房貸利率的8.5折，到現(xiàn)在的1.1倍，房貸利率漲了近30%；廣州市內(nèi)部分商業(yè)銀行自6月初起把首套房貸利率上調(diào)5%-20%；福州地區(qū)部分銀行上調(diào)了首套房貸利率，其中上浮比例高的達(dá)到10%，二套房貸利率也首次調(diào)升至基準(zhǔn)利率的1.2倍；成都部分銀行的首套房貸款利率從最早的7.5折到8折、8.5折、9折，基準(zhǔn)，房貸利率一路上漲……

有媒體爆出“全國已有20家銀行停貸”的消息，讓購房人摸不著頭腦，雖說之后媒體發(fā)現(xiàn)該消息的統(tǒng)計(jì)樣本是全國35個(gè)城市的533家銀行（分支行），暫停房貸業(yè)務(wù)的20家銀行占比僅有3.75%，但這也在一定程度上反映出銀行在收緊房貸業(yè)務(wù)。

從“融360”統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)可以看出，房貸利率在 2014年二、三季度見頂，首套房利率此后一路下跌，2016年9月跌至谷底，利率僅為4.41%，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率的9折，此后房貸利率開始逐步回升，并在近期加速上升，今年5月份達(dá)到了4.73%，約等于基準(zhǔn)利率的9.6折，與利率最低時(shí)點(diǎn)2016年9月相比，利率增加了0.3個(gè)百分點(diǎn)，增幅7.26%。二套房利率從頂部下跌至2015年11月，此后穩(wěn)定在5.40%。

圖1 全國首套房平均利率和二套房平均利率

二、房貸利率提高原因探究

房貸一直被認(rèn)為是銀行的優(yōu)質(zhì)貸款，但最近銀行對個(gè)人房貸的態(tài)度發(fā)生了比較大的變化，個(gè)人房貸從曾經(jīng)搶手的香餑餑變成雞肋甚至是燙手山芋，這直接體現(xiàn)在各大銀行的房貸利率的折扣上。不同城市的房貸利率有不同程度的上浮趨勢，導(dǎo)致這一變化的原因如下。

（一）樓市調(diào)控

2016年底召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議指出，要在宏觀上管住貨幣，微觀信貸政策要支持合理自住購房，但同時(shí)嚴(yán)格限制信貸流向投資投機(jī)性購房。央行行長周小川在今年全國兩會上也表示，去年部分熱點(diǎn)城市房價(jià)快速上漲，帶動房地產(chǎn)貸款猛增，預(yù)計(jì)今年住房貸款還會以相對較快的速度發(fā)展，但確實(shí)要適當(dāng)平衡，隨著政策調(diào)整估計(jì)會適當(dāng)放慢?！肮茏∝泿拧痹趯?shí)踐中肯定會落到具體的額度管控上，銀行的個(gè)人住房貸款額度必然會下降，在物以稀為貴的情況下，房貸利率的提高也屬正常現(xiàn)象。

今年3月以來，政府堅(jiān)決執(zhí)行“房子是用來住的，不是用來炒的”指導(dǎo)方針，因城施策進(jìn)行了新一輪的宏觀調(diào)控，多數(shù)熱點(diǎn)城市出臺了為樓市降溫的升級版調(diào)控政策，如：北京規(guī)定二套房“認(rèn)房又認(rèn)貸”,首付比例最高提至8成，離婚1年內(nèi)購房按二套房貸執(zhí)行；廣州規(guī)定社保繳費(fèi)年限由3年改為5年，單身限購一套，同時(shí)執(zhí)行認(rèn)房又認(rèn)貸等。這些政策積極發(fā)揮了政府對市場運(yùn)作的調(diào)節(jié)作用，限制投資性資金大量涌入房地產(chǎn)行業(yè)，與此同時(shí)，信貸機(jī)構(gòu)也積極配合樓市調(diào)控，因此，許多銀行上調(diào)房貸利率。

（二）銀根收緊

從金融市場來看，銀根正在日益趨緊。央行收緊了貨幣總閘門，今年大幅減少了貨幣投放，使得金融機(jī)構(gòu)超儲率降至1.3%的歷史低位，貨幣市場資金整體偏緊。在此背景下，銀行加劇了對半年末時(shí)點(diǎn)流動性沖擊的擔(dān)憂，紛紛上調(diào)人民幣存款基準(zhǔn)利率、大額存單利率以及理財(cái)產(chǎn)品收益率來應(yīng)對可能的“錢荒”。近期，部分銀行理財(cái)利息已超過5%，即超過五年及以上期基準(zhǔn)貸款利率。銀行間市場同業(yè)拆借月加權(quán)平均利率從2016年初到8月一直穩(wěn)定在2.1%左右，此后便開始上升，并且有加速上升的趨勢，2017年5月達(dá)到了2.88%，分別比上月和上年同期高0.23個(gè)和0.78個(gè)百分點(diǎn)，分別上升8.7%和37.1%。今年5月官方利率與銀行間市場同業(yè)拆借月加權(quán)平均利率的差額為2.02%，比2015年5月4.23%的差額減小很多。此外，相比之前的樓市降溫期，如2011年7、8月份差額4%和2013年11月份差額3.41%，目前的差額都是很小的。除了2013年6月是銀行鬧錢荒最厲害的月份外，當(dāng)前是過去七年甚至或許是過去幾十年商業(yè)銀行最難受的時(shí)間段。在官方利率與銀行間市場同業(yè)拆借月加權(quán)平均利率的差額減小的情況下，銀行只能通過減少個(gè)人房貸利率優(yōu)惠幅度或增加上浮比例來平衡資金成本的上升。

圖2 銀行間市場同業(yè)拆借月加權(quán)平均利率和五年期以上貸款基準(zhǔn)利率

（三）金融秩序整頓

4月25日在中共中央政治局就維護(hù)國家金融安全進(jìn)行的第四十次集體學(xué)習(xí)會上，習(xí)近平總書記強(qiáng)調(diào)，必須充分認(rèn)識金融在經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會生活中的重要地位和作用，切實(shí)把維護(hù)金融安全作為治國理政的一件大事，扎扎實(shí)實(shí)地把金融工作做好。從這里可以看出中央對維護(hù)國家金融安全的重視程度。

今年尤其是3月下旬以來，政府出臺了多項(xiàng)政策，用一套組合拳對金融市場進(jìn)行了嚴(yán)肅整頓，用切實(shí)有效的手段對金融市場的漏洞進(jìn)行了彌補(bǔ)。這些政策包括：MPA考核、銀監(jiān)會10天7個(gè)文件密集落地、證監(jiān)會嚴(yán)懲數(shù)家公司、保監(jiān)會發(fā)布39條措施明確保險(xiǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防控的九大重點(diǎn)領(lǐng)域……從實(shí)際效果看，這些政策減小了影子銀行的規(guī)模，降低了金融杠桿，但與此同時(shí)，對銀行等金融機(jī)構(gòu)的流動性也造成了沖擊，從而導(dǎo)致資金面偏緊，實(shí)際利率上升。

三、房貸利率與樓市的關(guān)系

自從我國實(shí)行住房商品化以來，房地產(chǎn)業(yè)便與金融業(yè)緊密地結(jié)合在一起，金融業(yè)對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了有力的資金支持，同時(shí)，金融市場的變化或多或少都會對樓市造成影響，而個(gè)人住房貸款作為多數(shù)居民購房時(shí)的選擇，它的變動更是會對樓市產(chǎn)生較為顯著的影響。以前人們關(guān)注更多的是購房首付比例，并且國家出臺的樓市調(diào)控政策也更多著手于最低首付款比例，但是近期房貸利率的變化也會對購房者的還貸負(fù)擔(dān)和購房意愿產(chǎn)生影響。房貸利率和樓市的關(guān)系值得我們?nèi)ジ钊氲靥骄俊?/p>

（一）房價(jià)與房貸利率為負(fù)相關(guān)關(guān)系

2009年到2017年間，全國70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比增幅與個(gè)人住房貸款利率密切相關(guān)，并且兩者走勢正好相反。住宅價(jià)格環(huán)比增幅最大的三個(gè)時(shí)期分別是2009年四季度、2013年一季度和2016年三季度，此時(shí)的房貸利率水平正好是處在同周期的低谷階段，其中2009年四季度和2016年三季度的個(gè)人房貸利率只有4.5%，處于歷史低位。此外，當(dāng)住宅價(jià)格環(huán)比跌幅最大時(shí)，房貸利率維持在較高的水平，如2012年一季度左右，此時(shí)的房價(jià)環(huán)比跌幅達(dá)到了0.3%，而房貸利率達(dá)到了7.62%，為近十年的歷史最高峰值。

圖3 70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比增幅與房貸利率

觀察70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格同比增幅與房貸利率的走勢，可以看出，從2009年一季度至今年一季度，兩者的走勢基本是相反的，當(dāng)房價(jià)同比增幅高時(shí)，房貸利率往往較低，而當(dāng)房價(jià)同比增幅低時(shí)，房貸利率往往處在同時(shí)期的高位。例如,2010年上半年房價(jià)同比增幅達(dá)到了10%以上的高點(diǎn)，此時(shí)的房貸利率低于4.5%，是一個(gè)階段性的低點(diǎn)；當(dāng)2015年一季度左右房價(jià)同比跌幅達(dá)到峰值的6.4%時(shí)，房貸利率處于一個(gè)較高的水平，當(dāng)房貸利率逐漸降下來，房價(jià)才觸底反彈。

圖4 70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格同比增幅與房貸利率

（二）住宅成交面積與房貸利率為負(fù)相關(guān)關(guān)系

從2011年一季度到2017年一季度，全國商品房銷售面積累計(jì)同比增幅與房貸利率也保持著走勢相反的趨勢。房貸利率達(dá)到2個(gè)峰值點(diǎn)時(shí)，即2011年下半年7.5%左右和2014年二三季度近7%，商品房銷售面積都處于同期的低谷。當(dāng)2013年一季度全國商品房銷售面積累計(jì)同比增幅達(dá)到峰值的49.5%時(shí)，房貸利率處于同期的低谷，只有6.3%左右。

圖5 全國商品房銷售面積累計(jì)同比增幅與房貸利率

四、歷史相似時(shí)點(diǎn)對比

追溯之前央行公布的個(gè)人房貸的數(shù)據(jù)可以看出，利率上升的情況在歷史上也發(fā)生過，如2009年6月份至2011年和2012年9月份至2014年三季度，它們分別在在2011年下半年和2014年二三季度達(dá)到了同期的高點(diǎn)。

圖6 房貸利率走勢

（一）2009年6月份至2011年

這輪房貸利率上升始于2009年6月份，持續(xù)時(shí)間長達(dá)10個(gè)季度，增幅高達(dá)76%。此輪房貸利率上升的主要原因有如下兩點(diǎn)：

1．CPI漲幅居高不下，出于抑制通貨膨脹等原因，央行先后進(jìn)行了5次加息，每次上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，貸款基準(zhǔn)利率的上浮導(dǎo)致了房貸利率的上浮。

2．政府加強(qiáng)了樓市調(diào)控，出臺了一系列限購限貸政策，主要政策包括2010年1月的“國十一條”、2010年4月的“新國十條”、2010年9月的“9.29新政”、2011年1月的“新國八條”等，其中的二套房利率上浮等政策直接導(dǎo)致了房貸利率的上升。

（二）2012年9月份至2014年三季度

這輪房貸利率上升始于2012年9月份，持續(xù)時(shí)間為8個(gè)季度，增幅達(dá)12%。此輪房貸利率上升的主要原因有如下兩點(diǎn)：

1．央行“去杠桿”的金融調(diào)控和利率市場化的步伐加快，導(dǎo)致了銀行鬧錢荒，從而出現(xiàn)了“錢緊”、“錢貴”，進(jìn)而推高了房貸利率。

2．樓市調(diào)控趨緊，出臺的主要政策包括2013年2月的“新國五條”和部分城市的地方性調(diào)控政策，這些政策導(dǎo)致了房貸利率的上升。

（三）2016年四季度至今

這輪房貸利率上升始于2016年四季度，至今仍保持著上升趨勢。現(xiàn)階段CPI保持在較低的水平，因此目前不存在通脹的壓力，此次房貸利率上升的原因與2009年6月份至2011年間的利率上升的原因不同，而與2012年9月份至2014年三季度房貸利率上升的原因更接近，都存在樓市調(diào)控和銀根收緊的情況。

與前兩個(gè)利率上升的時(shí)間段一樣，此次房貸利率上升也伴隨著一系列的樓市調(diào)控政策，包括：2016年國慶假期期間22個(gè)城市收緊房地產(chǎn)市場調(diào)控和許多城市出臺的限購限貸政策，以及今年3月以北京為首的諸多城市跟進(jìn)的一輪調(diào)控。

圖7 房貸利率、五年期以上貸款基準(zhǔn)利率和CPI同比增幅

從房貸利率走勢圖中可以看到，雖然2012年9月份至2014年三季度的利率增幅僅為12%，遠(yuǎn)低于2009年6月份至2011年的76%，但是前者房價(jià)和房屋成交面積的降幅不亞于后者。可見，房貸利率并不是影響樓市的最關(guān)鍵因素，而是與房貸利率相伴而來的一系列樓市調(diào)控政策，它們共同構(gòu)成了一套“組合拳”，對房價(jià)和房屋成交面積進(jìn)行了調(diào)控。

五、房貸利率與樓市趨勢

未來半年，預(yù)計(jì)政府不會放松對樓市的調(diào)控，并且短期內(nèi)銀根將持續(xù)收緊，國家仍將繼續(xù)整頓金融秩序，金融去杠桿仍將繼續(xù)。種種跡象表明，今年底以前房貸利率仍將上浮。預(yù)計(jì)明年，我國央行存在加息的可能：一方面，美聯(lián)儲的多次加息會逼迫其他國家跟進(jìn)；另一方面，如果我國一直不加息，則銀行不僅無法合理發(fā)放新增房貸，而且截至2016年底，全國共有19萬億元存量房貸，其中包括很多7折、8折、8.5折、9折利率的房貸，這些有折扣的存量房貸，將導(dǎo)致一定程度的虧損。預(yù)計(jì)明年我國貨幣流動性趨緊的情況仍可能得不到改善，房貸利率仍將上浮。此外，與歷史上的房貸利率相比，現(xiàn)在的房貸利率是較低的，因此，即便未來半年房貸利率抬升，其仍處于偏低位。

限購限價(jià)限轉(zhuǎn)售等房地產(chǎn)政策主導(dǎo)樓市降溫的階段已經(jīng)過去，未來半年和一年，貨幣、房貸、資金面將成為熱點(diǎn)城市樓市降溫的主導(dǎo)性因素。去年以來，在一系列調(diào)控政策的施壓下，熱點(diǎn)城市樓市已經(jīng)有了筑頂下行的趨勢，預(yù)計(jì)未來半年樓市調(diào)控政策松緊度基本不變，但金融環(huán)境繼續(xù)呈緊縮態(tài)勢。預(yù)計(jì)個(gè)人房貸利率還將持續(xù)攀升，今年11月可能達(dá)到5.1%左右，屆時(shí)從本輪房貸利率開始上漲的2016年底算起，其持續(xù)增長時(shí)間將達(dá)到一年左右，增長0.6個(gè)百分點(diǎn)。

在上輪樓市降溫期，從2012年9月到2014年4月利率持續(xù)上升19個(gè)月，增長0.58個(gè)百分點(diǎn)，房價(jià)便出現(xiàn)了下跌。從以上情況可以看出，本輪房貸利率的增長持續(xù)時(shí)間和增長幅度與上輪樓市降溫期的情況類似，同時(shí)還應(yīng)考慮到當(dāng)前全國一二線和部分三線城市面臨的房地產(chǎn)調(diào)控強(qiáng)度，已經(jīng)全面超過2011年和2014年。

因此，綜合考慮房貸利率變化與房地產(chǎn)市場調(diào)控強(qiáng)度，我們認(rèn)為：熱點(diǎn)城市的樓市將延續(xù)最近開始的降溫趨勢。國家統(tǒng)計(jì)局公布的5月份70城房價(jià)環(huán)比漲幅為0.8%，我們認(rèn)為這一指標(biāo)將于11月前后下拐，即房價(jià)環(huán)比正轉(zhuǎn)負(fù)，并且本輪房價(jià)下行的時(shí)間預(yù)計(jì)將比2014年更長。

(作者單位：上海易居房地產(chǎn)研究院)