近幾年來，房企的毛利率及凈利率持續(xù)下滑，市場上三四線城市趨于飽和，一二線熱點城市拿地成本高企，房企提高或維持其凈利率的難度也在逐步增加。因此房企紛紛開始謀求多元化發(fā)展，尋求新的盈利增長點，其業(yè)務也逐步向金融、養(yǎng)老、物管等方向伸展。而目前政府積極籌劃建設的特色小鎮(zhèn)項目，以及逐步成熟的PPP模式又給房企提供了一種新的發(fā)展思路。

國家政策大力支持

2016年7月1日，住房城鄉(xiāng)建設部、發(fā)改委、財政部三部委聯(lián)合共同印發(fā)《關于開展特色小鎮(zhèn)培育工作的通知》，提出到2020年，培育1000個左右各具特色、富有活力的休閑旅游、商貿物流、現(xiàn)代制造、教育科技、傳統(tǒng)文化、美麗宜居等特色小鎮(zhèn)，引領帶動全國小城鎮(zhèn)建設，不斷提高建設水平和發(fā)展質量。同時政策中提到，對于各地特色小鎮(zhèn)的建設要堅持市場主導，充分發(fā)揮市場主體作用，政府重在搭建平臺、提高服務，因此特色小鎮(zhèn)的建設則更需要企業(yè)主動參與。政策中對于單個小鎮(zhèn)的投資規(guī)模暫未明確，但是參考浙江省出臺的《關于加快特色小鎮(zhèn)規(guī)劃建設的指導意見》，特色小鎮(zhèn)原則上3年完成固定資產(chǎn)投資50億元，而1000個類似于浙江省的特色小鎮(zhèn)需要的固產(chǎn)投資則在5萬億元左右，體量龐大，目前地方政府的債務壓力大，要對特色小鎮(zhèn)提供持續(xù)的財政輸出難度較高，因此需要政府引導，鼓勵社會資本廣泛參與，政府和社會資本合作為基本特征的PPP融資模式將會被各地政府廣泛利用，房企在其中的投資潛力巨大。

圖1 2016年PPP項目月度累計投資額（萬億元）

對于特色小鎮(zhèn)的開發(fā)建設，各地政府出臺了各項政策支持鼓勵。特色小鎮(zhèn)概念由浙江省最先提出，并且其一部分特色小鎮(zhèn)建設已初具規(guī)模，如基金小鎮(zhèn)、云棲小鎮(zhèn)、夢想小鎮(zhèn)等。因此浙江省出臺的關于特色小鎮(zhèn)的建設政策目前最為全面，有詳盡的項目扶持細則，評價方法等，對于其他省份具有積極的參考作用。同時天津、江蘇、福建、廣州、貴州、甘肅等地均出臺了相關政策，積極籌備申請建設特色小鎮(zhèn)。

表1 業(yè)務外包類模式特征

PPP項目擴張迅速

目前我國PPP項目規(guī)模仍在持續(xù)擴張，根據(jù)財政部建立的全國政府和社會資本合作（PPP）綜合信息平臺統(tǒng)計，地方PPP項目需求不斷加大，12月末全國PPP綜合信息平臺項目庫中含項目11260個，總投資額高達13.5萬億元。其中，已簽約落地 1351 個，投資額 2.2 萬億 元，落地率 31.6%，規(guī)?？捎^。

財政部PPP中心

對于房企，在PPP項目建設中參與空間充足。在入庫的所有項目中，城鎮(zhèn)綜合開發(fā)項目數(shù)有688個，其投資額占項目投資額的10%，已達萬億規(guī)模。

綜合來看，隨著特色小鎮(zhèn)的全國化布局，政府亟需社會資本來補充建設，同時房企也擁有豐富的項目建設經(jīng)驗，兩者通過合適的渠道合作將會實現(xiàn)雙贏。

表2 特許經(jīng)營類模式特征

表3 私有化類模式特征

政企主要合作方式

廣義來講，政企合作方式的PPP模式類型分為三類：外包類、特許經(jīng)營類及私有化類。而這三種的區(qū)別主要在于公私方的投資比例、職能分工及風險分擔機制。

（1）業(yè)務外包：參與整體或部分外包業(yè)務，企業(yè)收取服務費用

外包類項目可劃分為模塊式及整體式的服務外包。在該模式下，項目一般是由政府投資，私人部門承包整個項目中的一項或幾項職能，目前以BT合作的形式較多，私人部門主要收取服務費用，故承擔的風險相對較小。

（2）特許經(jīng)營：BOT、TOT方式獲取一定時期內的經(jīng)營權

特許經(jīng)營類項目一般是指項目需要私人參與部分或全部投資，并通過一定的合作機制與公共部門分擔項目風險、共享項目收益。項目的資產(chǎn)最終歸公共部門保留。在特許經(jīng)營類別中，除了與DB模式結合而成的BTO和DBFO之外，該類型的PPP模式主要采取TOT(Transfer-Operate-Transfer移交-運營-移交)和BOT（Build-Operate-Transfer建設-運營-移交）兩類。

BOT模式中，私人部門可獲得長期經(jīng)營收益，且項目成本相對穩(wěn)定。更多風險轉移至私人部門采用全項目生命周期的成本計算方法，故對軌道交通建設有諸多優(yōu)勢。但于此同時，BOT仍存在諸多劣勢，包括在私人部門的運營下，項目建設可能與規(guī)劃、環(huán)境要求沖突；當經(jīng)營管理成本上漲時移交政府，或增政府財政壓力；政府缺少項目建設運營控制權；模式結構復雜，需較長的合同達成期等。

TOT模式主要運用于老舊公共設施項目中。政府無需對設施擴建及更新提供資金投入，幫助節(jié)省開支。但是更新的實施是不包括在契約中的，因此在新建設施的建設和運營方面或存困難；若變更契約則會增加成本。

（3）私有化：獲得PPP項目部分股權或全部權益，企業(yè)私有化運作

私有化類項目是公共部門與私人部門通過契約關系，是公共項目按照一定的方式最終轉化為私人部門的模式。該類項目則需要私人部門負責項目的全部投資，在政府的監(jiān)管下，通過向用戶收費收回投資實現(xiàn)利潤。由于此類項目的所有權為私人永久性擁有，且不具備有限追索的特性，因而私人部門在這類項目中承擔的風險最大。根據(jù)私有化的程度，私有化類PPP模式分為完全和部分私有化兩種。

正是由于私有化的模式屬性，合作項目則要求政府讓出控股權于私人部門，因此難免在運營過程中影響決策效率，進而影響到經(jīng)營效率和服務水平。