孟祥遠

我國老齡化的不斷加劇引發(fā)了社會廣泛關注，作為先發(fā)展地區(qū)，江蘇省老齡化問題尤其嚴重，更值得深入研究。我國為應對老齡化進行了許多嘗試，各類養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的興起方興未艾，而養(yǎng)老地產(chǎn)就是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)相結合的產(chǎn)物。目前，我國養(yǎng)老地產(chǎn)尚處于起步階段，江蘇尤其是南京市在這方面進行了諸多嘗試。本文以南京為例，結合養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)實案例，深入探究江蘇養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展過程中存在的問題，并提出打造政府、企業(yè)及社會公眾“三位一體”養(yǎng)老發(fā)展的新模式。

一、江蘇養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的背景

2016年，“青島·中國財富論壇”舉辦，中國社會科學院副院長蔡昉在會上發(fā)言：“2030年之后我們幾乎是世界上最老的國家之一了，這是一個變化的趨勢。所以老齡化應該是我們應對的頭號挑戰(zhàn)?！睋?jù)統(tǒng)計，2015年中國60歲及以上人口達2.22億，占總?cè)丝诘?6.1%，老齡化進程進一步加快。按國際贍養(yǎng)比標準，目前中國已進入深度老齡化階段。然而，受子孫繞膝、老有所養(yǎng)等中國傳統(tǒng)思想的影響，居家養(yǎng)老的觀念依舊長期存在，這在很大程度上限制了我國養(yǎng)老地產(chǎn)的市場化運行和發(fā)展。如今，隨著二孩的全面放開，老人的贍養(yǎng)壓力加上兒童撫養(yǎng)壓力，以家庭為主的養(yǎng)老模式難以為繼，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)面臨重大機遇。加之，城市生活圈的不斷擴大，人口流動的比例逐年提高，大城市對周邊城市人口的虹吸效應加劇，順應時代發(fā)展的現(xiàn)代化養(yǎng)老觀念也漸漸為大眾所接受。

為貫徹落實《國務院關于加快發(fā)展養(yǎng)老服務的若干意見》（國發(fā)〔2013〕35號），江蘇省人民政府印發(fā)了《江蘇省人民政府關于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的實施意見》（蘇政發(fā)〔2014〕39號），提出到2020年，江蘇省將全面建成以居家為基礎、社區(qū)為依托、機構為支撐、信息為輔助，功能完善、服務優(yōu)良、覆蓋城鄉(xiāng)的養(yǎng)老服務體系。2017年，推動養(yǎng)老保險制度改革，深化醫(yī)療、醫(yī)保、醫(yī)藥聯(lián)動改革；支持社會力量提供養(yǎng)老服務+發(fā)展醫(yī)養(yǎng)結合，要加快發(fā)展服務消費，開展新一輪服務業(yè)綜合改革試點[1]，推動服務業(yè)模式創(chuàng)新和跨界融合，發(fā)展醫(yī)養(yǎng)結合；繼續(xù)提高退休人員基本養(yǎng)老金等將成為養(yǎng)老領域的主要工作。

養(yǎng)老地產(chǎn)兼具“地產(chǎn)”與“養(yǎng)老”雙重功能，是中國實現(xiàn)居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老與機構養(yǎng)老相結合的社會化養(yǎng)老的有效載體和實現(xiàn)形式。[2]自2013年35號文件《國務院關于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的若干意見》發(fā)布以來，資本市場紛紛試水養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，一些大型房地產(chǎn)企業(yè)陸續(xù)開始進軍養(yǎng)老地產(chǎn)，并做出了相關嘗試，這也使養(yǎng)老地產(chǎn)逐漸成為人們關注的話題。

江蘇作為中國經(jīng)濟較發(fā)達的省份，其所處的長江三角洲是我國經(jīng)濟社會發(fā)達程度最高的地區(qū)之一，具備了成為世界級城市群的資格，所以江蘇是中國城市社會較為典型的地區(qū)。南京作為江蘇省會城市，不僅具有完整意義的城市特性，而且在中國經(jīng)濟社會版圖中占有重要位置。目前，南京的老齡化進程比全國早了十年，而近年來，南京市房價持續(xù)上漲，超出了普通居民的購買力，老年人住房質(zhì)量較低，養(yǎng)老院床位極其短缺。研究南京養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀及其存在的問題，并提出相關可行性建議，對于廣大江蘇地區(qū)，具有充分的借鑒和示范作用。

二、江蘇養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀

養(yǎng)老地產(chǎn)是住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)和服務業(yè)相結合的產(chǎn)物，可以實現(xiàn)從住房設計到醫(yī)療、護理、文娛活動、餐飲、日常起居呵護的一站式服務。[3]其主要的產(chǎn)品形態(tài)包括：一是養(yǎng)老機構，分為普通型和醫(yī)護型。通過收取月租費運營，多為社會福利性質(zhì)。二是開發(fā)商投資建設的養(yǎng)老住宅，分為老年公寓和老年社區(qū)。根據(jù)老年人的需求建造，為市場運作下的商品住宅，這其中有四種盈利模式：全部售賣、只租不售、銷售+持有、會員制模式。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)引入房地產(chǎn)行業(yè)雄厚的資本，并借鑒其發(fā)展模式，支持社會化養(yǎng)老，加快推進我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)化大有可為。同時，養(yǎng)老地產(chǎn)也是地產(chǎn)行業(yè)“白銀十年”的重要轉(zhuǎn)型方向之一。因此，在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)中，養(yǎng)老地產(chǎn)無疑是一個重要的發(fā)展方向。

江蘇省是全國老齡化最嚴重的省份之一，多年來一直致力于發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，截至2015年底，全省已有2122家養(yǎng)老機構，但遠遠不能滿足市場需求。這兩年，江蘇一些地方的樓市推出了養(yǎng)老樓盤，受到了許多人的關注和追捧，這說明養(yǎng)老地產(chǎn)相當有前景。就南京市場而言，目前養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展主要有都市圈養(yǎng)老和市區(qū)養(yǎng)老兩種模式，代表的產(chǎn)品分別有金陵飯店打造的金陵天泉湖養(yǎng)生養(yǎng)老社區(qū)和銀城君頤東方綜合社區(qū)。金陵天泉湖養(yǎng)生養(yǎng)老社區(qū)位于淮安盱眙縣，其養(yǎng)老模式采用了醫(yī)養(yǎng)結合的方式，以便入住老人就醫(yī)。項目打造過程中十分注重生態(tài)環(huán)境，以金陵天泉山莊為重點的養(yǎng)生度假區(qū)最先發(fā)展起來，吸引了許多南京人來此度假，隨后社區(qū)公寓與各類服務配套同步開建。目前，一期房源已經(jīng)交付。而銀城地產(chǎn)打造的君頤東方綜合社區(qū)，位于紫金山南麓，該社區(qū)由會員制的活力型公寓、月租制的養(yǎng)護型公寓及東方會館三部分組成，其中活力公寓分為單室套、一室一廳、兩室一廳，養(yǎng)護公寓分為品質(zhì)單人間和溫馨雙人間，項目采用美式持續(xù)照料養(yǎng)老服務理念，旨在滿足老年人多樣化需求。目前，項目仍在籌備完善期。

三、江蘇養(yǎng)老地產(chǎn)存在的問題

雖然南京兩大地產(chǎn)企業(yè)打造的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)正在持續(xù)發(fā)展，但就整體地產(chǎn)行業(yè)而言，江蘇乃至全國養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的現(xiàn)狀并不理想。具體表現(xiàn)為政府針對這一領域沒有進行有效的規(guī)范，社會對于養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展前景和發(fā)展優(yōu)勢并不了解，地產(chǎn)商對養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的方向較為模糊，投資商數(shù)量有限，基本上處于試探狀態(tài)，養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)進展緩慢。需要深入地探究養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)過程中產(chǎn)生這些問題的原因，進而提出解決的對策，實現(xiàn)開發(fā)的順利進行，實現(xiàn)養(yǎng)老地產(chǎn)的運營模式不斷完善，發(fā)揮養(yǎng)老地產(chǎn)的實際作用，切實地解決養(yǎng)老問題。具體來說，江蘇養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展主要存在以下問題：

政策扶持力度保障不足，缺乏明晰的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃。政府不同于以追求自身經(jīng)濟利益最大化為最終目標的參與主體，兼具“經(jīng)濟人”和“社會人”的雙重特征。在養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的過程中，具有政府機構利益和社會利益兩方面利益訴求。[4]由于養(yǎng)老地產(chǎn)帶有一定的社會福利性質(zhì)，所以政府的扶持對其發(fā)展至關重要。雖然目前不少政策都鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進駐養(yǎng)老地產(chǎn)，并承諾有一定的補助，但是有關養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)過程中的土地獲得、稅收、貸款方面的優(yōu)惠政策仍然太少。[5]近年來，雖然政府越來越重視養(yǎng)老問題，在2014年、2015年密集出臺鼓勵養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的政策，但大多是“意見或辦法”，其法律約束力較小，對產(chǎn)業(yè)的支持保障力度較小，落實到居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老或是機構養(yǎng)老中都存在著或多或少的問題，許多政策落空的可能性較大。對于養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)前景沒有較為明確的描述，也沒有明確養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)投資的優(yōu)勢，以及能夠給予的便利。過高的建設成本與目標客戶群體的單一性，使得養(yǎng)老地產(chǎn)比傳統(tǒng)的房地產(chǎn)項目風險更高、投資回報周期更長。[6]因此，在缺乏相關產(chǎn)業(yè)政策支持和明晰的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的情況下，很多開發(fā)商對于進入養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)持觀望態(tài)度。endprint

配套設施不完善，規(guī)劃缺乏科學合理的建設標準。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)目前主要存在于一、二線城市，高昂的地價加上養(yǎng)老地產(chǎn)項自身投資資金需求量大、占用時間長，為了降低項目的開發(fā)成本，往往考慮將項目地址選擇在郊區(qū)。這樣就難以享受到城市里成熟的醫(yī)療配套設施，新建的醫(yī)療等配套設施需要一定的時間才能運營成熟，加上周邊的交通不發(fā)達，缺乏必要的生活配套設施，新建小區(qū)的配套設施在數(shù)量和功能上都無法真正滿足老年客群的生活和養(yǎng)老需求。比如南京金陵飯店打造的天泉湖養(yǎng)生養(yǎng)老社區(qū)，雖然社區(qū)內(nèi)設施基本能夠滿足老年人的日常生活，但就地理位置而言，遠離南京市區(qū)，老年人進城交通不是特別便利，子女前去探望也需花費不少路程時間。此外，由于養(yǎng)老地產(chǎn)入住人群的特殊性，養(yǎng)老地產(chǎn)項目的整體規(guī)劃和建設要求具有很強的專業(yè)性。例如，在戶型設計上，要求綜合考慮老年人的行為特征，照顧他們對生活、娛樂和社交等的特殊需求。[7]而我國目前還沒有完善的老年住宅設計標準，各開發(fā)項目在進行適老化時沒有統(tǒng)一的參照標準，主要依靠借鑒日本、美國等國外先進經(jīng)驗，缺乏對本國市場的針對性調(diào)研，導致開發(fā)的養(yǎng)老地產(chǎn)項目水平不一，難以保障老人居住的安全性和舒適性。

養(yǎng)老服務專業(yè)水平較低，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)缺乏相應的社會認同。養(yǎng)老地產(chǎn)的核心在于提供多層次的養(yǎng)老服務，除了為老人提供基礎的生活照料外，還要提供醫(yī)療保健、生活娛樂以及特殊飲食護理等的服務，迎合老年人的需求，給予他們?nèi)娴娜宋年P懷。由于我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展起步較晚，國內(nèi)的養(yǎng)老服務機構在服務理念、服務質(zhì)量方面還有待提高。[8]目前，我國從事養(yǎng)老服務業(yè)的專業(yè)人員較少，并且缺乏專業(yè)和系統(tǒng)的養(yǎng)老服務培訓，難以提供高質(zhì)量的養(yǎng)老、醫(yī)療、護理等專業(yè)服務，難以滿足老年客群的消費需求，對項目的銷售、經(jīng)營帶來很大的影響。加上居家養(yǎng)老傳統(tǒng)思想的影響，養(yǎng)老地產(chǎn)的養(yǎng)老方式還未被人們普遍接受，不少子女還是認為，為父母購買養(yǎng)老社區(qū)住房并安置，是對父母贍養(yǎng)責任的逃避和不負責，而老年人也認為，到養(yǎng)老社區(qū)居住，脫離了子女，會十分孤單，生活上也會失去依靠和情感寄托?？傊S多家庭仍然認為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)就是傳統(tǒng)的敬老院、福利院，對其存在一定偏見。即便是地產(chǎn)開發(fā)商，也未對養(yǎng)老項目的發(fā)展加以重視。比如，銀城地產(chǎn)在南京的君頤東方綜合社區(qū)項目，自2015年，銀城地產(chǎn)以18億元高價奪得南京首幅醫(yī)養(yǎng)結合型養(yǎng)老地塊以來，該養(yǎng)老社區(qū)項目一直在籌備之中，規(guī)劃落地太慢，后續(xù)配套項目無法跟進，不能盡快進入市場，滿足客戶需求。

四、打造“三位一體”的江蘇養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展新模式

隨著社會老齡化的持續(xù)發(fā)展以及人們生活觀念的不斷提高，依靠社會力量發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，建設養(yǎng)老地產(chǎn)是必然趨勢。整體來看，養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展，前途是光明的，但道路是曲折的。面對其發(fā)展的困境，需要政府、企業(yè)以及社會的共同努力：

政府明確產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策，制定前瞻性行業(yè)規(guī)劃。養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展離不開政府政策的支持和引導。隨著我國老齡化的日益加劇，養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，政府的主導作用將越來越顯著。政府的存在既是導向、激勵，又是約束，一方面通過政策引導、資金投入、制度監(jiān)督來體現(xiàn)政府對養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的既定目標、行動準則和執(zhí)行措施，從而實現(xiàn)對養(yǎng)老地產(chǎn)市場的管理；另一方面，通過明確的產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策和具有前瞻性的項目規(guī)劃的制定，加強開發(fā)商對于養(yǎng)老地產(chǎn)投資的信心和力度，規(guī)范行業(yè)準入及發(fā)展方向。以《國務院關于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的若干意見》為綱領的一系列養(yǎng)老行業(yè)新政策，在養(yǎng)老設施用地和養(yǎng)老機構稅費等方面，提出了許多方向性、實操性的主張與嘗試。但是，由于部分細則并未完善，政策的實際效果未能得到充分體現(xiàn)，未來養(yǎng)老政策的制定需要更具前瞻性，兼顧新政策帶來的連帶效應，完善相關規(guī)定、措施，并就一些發(fā)展中可能遭遇的瓶頸問題，提前做出預判和政策支持。

企業(yè)建立完善服務和運營體系，增強社會責任意識。逐利是企業(yè)不可避免的商業(yè)行為，但養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的特殊性決定了房地產(chǎn)開發(fā)商在運營養(yǎng)老地產(chǎn)的過程中，要增強社會責任意識，將商業(yè)行為與社會責任相結合。民政部中益老齡事業(yè)發(fā)展中心主任、老齡化與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)相關問題專家焦國翔在接受《中國經(jīng)濟信息》記者采訪時曾指出，要想有效解決老齡化社會問題，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)就不能偏離公益型和服務型的發(fā)展思路，民間資本涉入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)不能一味追求利益而忽略服務，企業(yè)要以利益最小化的思路來維系自身發(fā)展，取之于公益的收入要最大化再用之于公益，做到以利養(yǎng)利。[9]企業(yè)逐利行為下的信仰失真現(xiàn)象時有發(fā)生，養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展舉步維艱，只有轉(zhuǎn)變逐利的發(fā)展思路，真正做到想老年人之所想，思老年人之所需，全面建立完善的服務和運營體系，將自身項目做大做強，才能真正在養(yǎng)老地產(chǎn)的行業(yè)中有所收獲，贏得社會的肯定。

轉(zhuǎn)變養(yǎng)老觀念，發(fā)展專業(yè)服務型人才。傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老觀念是阻礙養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的思想層面問題。應當大力宣傳和普及社會養(yǎng)老的先進性和可行性，運用現(xiàn)代化的宣傳方式，如微信、微博、電視等，全面宣傳養(yǎng)老地產(chǎn)在養(yǎng)老上的先進性，加深老人及子女對市場化養(yǎng)老模式的正確理解，讓人們在選擇養(yǎng)老方式時，能正確區(qū)分養(yǎng)老地產(chǎn)和養(yǎng)老福利機構，這樣才能加強人們對養(yǎng)老地產(chǎn)的認可度，切實轉(zhuǎn)變?nèi)藗兊乃枷胗^念。此外，現(xiàn)在我國從事養(yǎng)老服務業(yè)的專業(yè)人員較少，導致護理服務團隊無法提供高質(zhì)量的養(yǎng)老、醫(yī)療、護理等專業(yè)服務，難以滿足老年客群的消費需求。因而，加快發(fā)展專業(yè)服務型人才，是強化養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展內(nèi)在驅(qū)動力的重要舉措。要加強對養(yǎng)老行業(yè)服務人員的專業(yè)性教育，大力培養(yǎng)護理人才。企業(yè)可以采用校企對接的方式，增強對專業(yè)人才的實踐培訓。

老有所養(yǎng)養(yǎng)身心，老有所樂樂無邊。南京地區(qū)的養(yǎng)老地產(chǎn)問題折射出江蘇省乃至整個中國社會的養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展問題。養(yǎng)老地產(chǎn)作為朝陽行業(yè)，未來將擁有萬億級市場，潛力巨大，但是目前而言，由于政策規(guī)劃亟須完善、企業(yè)定位尚不明晰、消費觀念落后等因素的制約，江蘇的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，仍然需要政府、企業(yè)和社會各方的共同努力，打造“三位一體”的江蘇養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展新格局。

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（作者系南京林業(yè)大學人文社會科學學院副教授，城市與房地產(chǎn)研究中心主任）

責任編輯：高 莉endprint