冼文俊

摘 要：商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理是監(jiān)督房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建筑資金流向，防止房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因非法挪用資金而造成工期延誤甚至爛尾工程的情況。本文將以梧州市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理工作為例，做如下分析。

關(guān)鍵詞：商品房預(yù)售資金，監(jiān)督管理

一、商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理的重要性和必要性：

（1）完善的監(jiān)管制度有利于保障人們的根本權(quán)益：目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫存壓力形勢(shì)嚴(yán)峻，房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈緊張，信貸風(fēng)險(xiǎn)和項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)隱患增大。由于我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售資金還未能實(shí)現(xiàn)有效監(jiān)管，預(yù)售資金易被開發(fā)企業(yè)挪作他用，一旦市場(chǎng)出現(xiàn)問題極易引發(fā)開發(fā)企業(yè)資金斷鏈，工程建設(shè)停滯，不能按期交房。城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)正引發(fā)房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間的激烈競(jìng)爭(zhēng)，由于某些房地產(chǎn)公司的不正當(dāng)經(jīng)營(yíng)，目前，梧州市已有14個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目出現(xiàn)停工，有1000多人上訪，其中億輝公司、廣匯公司等開發(fā)企業(yè)因間接融資開發(fā)項(xiàng)目，挪用售房款滾動(dòng)還貸，導(dǎo)致項(xiàng)目爛尾，侵害了購房者的合法權(quán)益，并引發(fā)群眾集體上訪、銀行壞賬處理和司法介入等現(xiàn)象，嚴(yán)重影響社會(huì)穩(wěn)定，擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。

（2）預(yù)防房產(chǎn)企業(yè)不法人員貪贓枉法：激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)下，房產(chǎn)企業(yè)由于自身經(jīng)營(yíng)不善而導(dǎo)致的資金鏈斷裂、資不抵債的情況也越來越多，為預(yù)防房產(chǎn)企業(yè)不法人員借預(yù)售之名行非法融資之實(shí)，就需要第三方監(jiān)管部門對(duì)商品房預(yù)售資金進(jìn)行合理的監(jiān)控，在明確資金流向的基礎(chǔ)上監(jiān)督房產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)行為。

二、商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理的主要內(nèi)容：

根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》、《新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》、建設(shè)部建房[2010]53號(hào)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》、住建部辦公廳《房屋交易與產(chǎn)權(quán)管理工作導(dǎo)則》有關(guān)規(guī)定，于2015年12月梧州市局?jǐn)M訂了《梧州市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法》，（以下簡(jiǎn)稱《辦法》）。以下就是《辦法》的主要內(nèi)容：

（1）預(yù)售資金監(jiān)管的定義、范圍及監(jiān)管部門：

A：《辦法》第二條規(guī)定，本市城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地范圍內(nèi)批準(zhǔn)預(yù)售的商品房，其預(yù)售資金的收存、使用及監(jiān)督管理，適用本辦法。

B：《辦法》第三條規(guī)定本市房地產(chǎn)行政主管部門是本市商品房預(yù)售資金監(jiān)管部門（以下簡(jiǎn)稱監(jiān)管部門），梧州市房地產(chǎn)交易中心（以下簡(jiǎn)稱監(jiān)管機(jī)構(gòu)）負(fù)責(zé)商品房預(yù)售資金的具體監(jiān)管工作。

C：《辦法》第四條規(guī)定，商品房預(yù)售資金監(jiān)管，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在申請(qǐng)商品房預(yù)售許可前，與監(jiān)管機(jī)構(gòu)、監(jiān)管銀行共同簽訂商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議，商品房預(yù)售資金全部存入商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，按確定的預(yù)售資金重點(diǎn)監(jiān)管額度，實(shí)行重點(diǎn)監(jiān)管。

（2）預(yù)售資金重點(diǎn)監(jiān)管額度的確定和各節(jié)點(diǎn)提取的重點(diǎn)監(jiān)管額度：

A：《辦法》第十條規(guī)定，按照項(xiàng)目銷售價(jià)格總額的10%確定預(yù)售資金重點(diǎn)監(jiān)管額度，超出重點(diǎn)監(jiān)管額度的預(yù)售資金應(yīng)當(dāng)用于有關(guān)的工程建設(shè)。

B：《辦法》第十六條規(guī)定，監(jiān)管項(xiàng)目取得《商品房預(yù)售許可證》后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)使用重點(diǎn)監(jiān)管額度資金，各節(jié)點(diǎn)相應(yīng)的重點(diǎn)監(jiān)管額度資金撥付數(shù)額不得超過以下最高限額：節(jié)點(diǎn)一：監(jiān)管項(xiàng)目建成層數(shù)未達(dá)到規(guī)劃設(shè)計(jì)總層數(shù)的一半，撥付數(shù)額不超過預(yù)售資金重點(diǎn)監(jiān)管額度總額的30%；節(jié)點(diǎn)二：監(jiān)管項(xiàng)目建成層數(shù)達(dá)到規(guī)劃設(shè)計(jì)總層數(shù)的一半且未封頂，撥付數(shù)額累計(jì)不超過預(yù)售資金重點(diǎn)監(jiān)管額度總額的50%；節(jié)點(diǎn)三：監(jiān)管項(xiàng)目結(jié)構(gòu)封頂，未取得市規(guī)劃建設(shè)主管部門核發(fā)的竣工驗(yàn)收備案表，撥付數(shù)額累計(jì)不超過預(yù)售資金重點(diǎn)監(jiān)管額度總額的70%；節(jié)點(diǎn)四：監(jiān)管項(xiàng)目取得市規(guī)劃建設(shè)主管部門核發(fā)的竣工驗(yàn)收備案表后，全額撥付剩余的重點(diǎn)監(jiān)管額度資金。

（3）開立和解除商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶：

A：《辦法》第九條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按單個(gè)預(yù)售許可申請(qǐng)項(xiàng)目設(shè)立商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，同一商品房項(xiàng)目分多次申請(qǐng)預(yù)售許可的，應(yīng)當(dāng)分別設(shè)立商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶。

B：《辦法》第二十條規(guī)定，監(jiān)管項(xiàng)目取得市規(guī)劃建設(shè)主管部門核發(fā)的竣工驗(yàn)收備案表，可向監(jiān)管機(jī)構(gòu)申請(qǐng)解除商品房預(yù)售資金監(jiān)管。監(jiān)管機(jī)構(gòu)受理申請(qǐng)后，經(jīng)審核符合解除監(jiān)管條件的，應(yīng)當(dāng)在3個(gè)工作日內(nèi)出具《解除商品房預(yù)售資金監(jiān)管通知書》，通知監(jiān)管銀行解除預(yù)售資金監(jiān)管。

三、商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理的基礎(chǔ)：

（1）政府的高度重視和大力支持：這是整個(gè)商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理工作的前提和基礎(chǔ)，目前，我國(guó)政府已越來越認(rèn)識(shí)到商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理工作的重要性，以梧州市為例，自今年3月1日起，市政府多次主持召開了專題會(huì)議進(jìn)行研究，刪減合并條款內(nèi)容重復(fù)部分，梳理?xiàng)l款文字表述，共修改了33項(xiàng)內(nèi)容。該《辦法》自擬稿至定稿，共16次移稿，現(xiàn)已結(jié)合梧州市實(shí)際多次修訂完畢，于2017年5月16日市政府頒布實(shí)施。這足可見政府對(duì)商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作的高度重視和大力支持。

（2）房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和銀行對(duì)監(jiān)管工作的大力配合：房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和銀行作為商品房預(yù)售資金的主要流向，兩者必須要積極配合監(jiān)管工作，才能保證監(jiān)管工作順利開展，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與銀行應(yīng)更多的與政府監(jiān)管部門密切合作，凈化監(jiān)管環(huán)境，提升監(jiān)管水平。

（3）嚴(yán)格遵守國(guó)家法律和市場(chǎng)規(guī)范：國(guó)家法律和市場(chǎng)規(guī)范是監(jiān)管工作的指路明燈，監(jiān)管部門只有在遵循國(guó)家法律和市場(chǎng)規(guī)范的前提下，才能更好的履行自己的監(jiān)管工作，使監(jiān)管工作既合法、又合理。

四、如何進(jìn)一步提高我國(guó)商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理工作水平：

（1）國(guó)家要進(jìn)一步完善現(xiàn)行的商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法：包括事前監(jiān)管機(jī)制，即做好商品房預(yù)售管理，對(duì)不符合規(guī)定的商品房不允許投入市場(chǎng)；事中監(jiān)管機(jī)制，即開發(fā)企業(yè)不能自行存入購買人的預(yù)收款，同時(shí)要嚴(yán)格審查企業(yè)申請(qǐng)使用的預(yù)售資金；事后監(jiān)管機(jī)制，即加大對(duì)違法行為的查處力度，嚴(yán)格相關(guān)人員責(zé)任追究制度。

（2）既要統(tǒng)籌全局，又要把握工作重點(diǎn)：監(jiān)管部門要逐步細(xì)分復(fù)雜的監(jiān)管工作，在統(tǒng)籌全局的基礎(chǔ)上把握工作重點(diǎn)。只有在明確工作重心的情況下，每個(gè)人的工作才能做到主次分明，負(fù)責(zé)人的監(jiān)管責(zé)任才能更加明確而具體。

（4）與現(xiàn)代信息管理技術(shù)相結(jié)合，提高監(jiān)管工作的科學(xué)性和合理性：現(xiàn)代信息管理技術(shù)對(duì)提高監(jiān)管工作效率和質(zhì)量具有非常重要的作用，隨著我國(guó)科學(xué)技術(shù)的不斷發(fā)展，功能更強(qiáng)大、使用更簡(jiǎn)單的信息管理軟件可以做到對(duì)預(yù)售資金的實(shí)時(shí)監(jiān)控，準(zhǔn)確的分析結(jié)果可以幫助監(jiān)管人員更快的鎖定監(jiān)管問題。

（5）“以人為本”：重視人才對(duì)監(jiān)管工作的作用，是21世紀(jì)我國(guó)人才發(fā)展戰(zhàn)略的重要體現(xiàn)，監(jiān)管部門應(yīng)做到“以人為本”，不斷提高監(jiān)管人員的社會(huì)責(zé)任感，讓監(jiān)管工作的每個(gè)細(xì)節(jié)都能在人為控制下更加完善。

結(jié)語：綜上所述，商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理對(duì)凈化房產(chǎn)銷售環(huán)境、保障人民利益、維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定具有非常重要的作用。目前，我國(guó)的商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理工作仍需進(jìn)一步改進(jìn)，房地產(chǎn)企業(yè)和商業(yè)銀行都要切實(shí)的履行自己的社會(huì)責(zé)任，配合政府的監(jiān)管工作，為打造穩(wěn)定、健康的房產(chǎn)銷售環(huán)境貢獻(xiàn)自己的力量。

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